अचल संपत्ति से संबंधित टॉर्ट्स

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Law of Torts

यह लेख पुणे के सिम्बायोसिस लॉ स्कूल की छात्रा Amandeep Kaur ने लिखा है। इस लेख में लेखक ने वादी और प्रतिवादी के लिए उपलब्ध उपाय और बचाव के साथ-साथ अचल संपत्ति से संबंधित विभिन्न श्रेणियों के टॉर्ट्स पर संक्षेप में चर्चा की है। इस लेख का अनुवाद Shreya Prakash के द्वारा किया गया है।

Table of Contents

परिचय

A एक किसान है और उसका खेत B की भूमि के बगल में है, जिसके पास गायें हैं। एक दिन, B की गायें A के खेत में प्रवेश करती हैं और उसके खेतों को नुकसान पहुंचाती हैं। यहां गायों का मालिक यानी B, अतिचार (ट्रेस्पास) के टॉर्ट के लिए उत्तरदायी होगा, जो अचल संपत्ति से संबंधित एक टॉर्ट है। यह दिखाने के लिए कि अचल संपत्ति का नुकसान हुआ है, निम्नलिखित शर्तों को पूरा करने की आवश्यकता है: –

  1. संपत्ति रखने का अधिकार है,
  2. इस तरह के अधिकार में या तो गड़बड़ी या हड़पना (जब्ती करना) हुआ है, 
  3. इस तरह की गड़बड़ी या हड़प संपत्ति को वास्तविक भौतिक (फिजिकल) क्षति या इसके आनंद में हस्तक्षेप या हानि के कारण हो सकती है।

अचल संपत्ति से संबंधित टॉर्ट में निम्नलिखित श्रेणियां शामिल हैं:

  1. अतिचार
  2. प्रत्यावर्ती (रिवर्जनरी) अधिकारों को हानि
  3. वेस्ट
  4. निर्वासन (डिस्पजेशन)
  5. प्राकृतिक अधिकारों और सुखभोग (ईजमेंट) के लिए गलत
  6. उपद्रव (न्यूसेंस)

अतिचार

दो प्रकार के अतिचार होते हैं:

  1. ट्रेस्पास क्वायर क्लासम फ्रेजिट- भूमि पर अवैध प्रवेश
  2. ट्रेस्पास डी बोनिस एस्पोर्टेटिस- माल को गलत तरीके से लेना

किसी अतिचार के टॉर्ट का गठन करने के लिए, इनमे से कुछ भी साबित करने की आवश्यकता नहीं है-

  • ताकत
  • गैरकानूनी हिरासत
  • वास्तविक क्षति
  • एक बाड़े (इनक्लोजर) को तोड़ना

अतिचार कार्रवाई योग्य होता है जिसका अर्थ है कि इसे संपत्ति को हुए वास्तविक नुकसान के किसी प्रमाण की आवश्यकता नहीं है।

अतिचार निम्नलिखित में से किसी भी तरीके से किया जा सकता है-

  • वादी की भूमि पर गलत तरीके से प्रवेश करने से- सीमा को थोड़ा सा भी पार करना अतिचार करने के लिए पर्याप्त है। एक व्यक्ति अनैच्छिक रूप से किए गए अतिचार के लिए उत्तरदायी नहीं है, उदाहरण के लिए जब उसे किसी और द्वारा भूमि पर भेजा जाता है (स्मिथ बनाम स्टोन)। इसके अलावा, यह माना जाता है कि यदि कोई व्यक्ति जमीन के टुकड़े की सतह (सर्फेस) का मालिक है, तो वह सभी अंतर्निहित स्तरों का मालिक होगा।
  • भूमि में रहने से – यदि किसी व्यक्ति ने वादी की भूमि पर विधिपूर्वक प्रवेश किया है, लेकिन उसके रहने के अधिकार के समाप्त होने के बाद भी वहाँ रहता है, तो वह अतिचार करता है; उदाहरण के लिए, अनुबंध की समयावधि समाप्त होने के बाद भी वादी की भूमि पर रहने वाला एक किरायेदार।
  • भूमि में हस्तक्षेप करके या रचनात्मक (कंस्ट्रक्टिव) प्रवेश द्वारा- दूसरे की भूमि के साथ प्रत्येक हस्तक्षेप को एक रचनात्मक प्रवेश माना जाता है जो अतिचार के बराबर होती है। उदाहरण के लिए, वादी की भूमि पर पत्थर फेंकना या उसकी दीवार के पास कचरा जमा करना, भूमि का अतिचार है।

वादी के लिए उपलब्ध उपाय

जिस व्यक्ति जिसकी भूमि पर अतिचार किया गया है, उसके पास निम्नलिखित उपाय हैं:

  1. उसके साथ गलत करने वाले के खिलाफ कार्रवाई की जा सकती है।
  2. वादी द्वारा अपने कब्जे की रक्षा के लिए या अपनी भूमि से अतिचारी (ट्रेसपासर) को बाहर निकालने के लिए बल का प्रयोग भी किया जा सकता है।
  3. वादी द्वारा विशिष्ट राहत अधिनियम (स्पेसिफिक रिलीफ एक्ट), 1963 के तहत एक निरंतर या धमकी भरे अतिचार को रोकने के लिए अदालत से निषेधाज्ञा (इंजंक्शन) भी प्राप्त की जा सकती है।

प्रतिवादी या गलत करने वाले के लिए उपलब्ध बचाव

  1. प्रिस्क्रिप्शन
  2. लीव और लाइसेंस
  3. कानून का अधिकार
  4. सार्वजनिक आवश्यकता का कार्य
  5. आत्मरक्षा
  6. भूमि पर पुनः प्रवेश
  7. माल और संपत्ति को पुन: लेना
  8. उपद्रव का उपशमन (अबेटमेंट)
  9. विशेष संपत्ति या सुखभोग

शुरुआत से शून्य अतिचार

जब किसी व्यक्ति के पास दूसरे की भूमि पर प्रवेश करने का कानूनी अधिकार होता है, लेकिन बाद में वह गलत व्यवहार या कदाचार (मिसकंडक्ट) जैसे कार्य के लिए दोषी होता है, जिससे उसका प्रवेश कपटपूर्ण हो जाता है। यहां वह भूमि में प्रवेश करने और आगे कदाचार दोनों से हुए नुकसान के लिए उत्तरदायी है।

अतिचार के सिद्धांत को लागू करने के लिए निम्नलिखित शर्तों को पूरा किया जाना चाहिए-

  1. अधिकार कानून द्वारा दिया जाना चाहिए।
  2. बाद का कार्य गलत व्यवहार से होना चाहिए।

छह बढ़ई (कारपेंटर) का मामला (1610), इस मामले में, छह बढ़ई कानून के अधिकार से एक सराय (इन्न) में घुस गए और खाना खाया और उनपर जुर्माना लगाया गया, लेकिन उन्होंने भुगतान करने से इनकार कर दिया। इस सिद्धांत के तहत उन्हें उत्तरदायी नहीं ठहराया गया और अदालत ने तीन प्रमुख सिद्धांत निर्धारित किए-

  • यदि कोई व्यक्ति कानून द्वारा उसे दिए गए अधिकार का दुरुपयोग करता है, तो वह शुरू से ही अतिचारी बन जाता है।
  • अतिचार की कार्रवाई में, यदि किसी प्राधिकरण (अथॉरिटी) से अनुरोध किया जाता है, तो उस प्राधिकरण के बाद के दुरुपयोग को हटाया जा सकता है।
  • एक मात्र कर्तव्य को पूरा नहीं करना, इस तरह के दुरुपयोग के लिए जिम्मेदार नहीं बना सकता है क्योंकि यह एक आदमी को शुरुआत से ही अतिचारी बना देता है।

प्रत्यावर्ती अधिकारों की क्षति

प्रत्यावर्तक वह व्यक्ति होता है जिसका भूमि में वैध हित होता है, लेकिन उसका वर्तमान कब्जा नहीं है, जैसे जमींदार और प्रत्यावर्तक का हित कोई भी हित, निहित (वेस्टेड) या आकस्मिक (कंटिंजेंट) है, जिसका आनंद स्थगित कर दिया गया है। प्रतिवर्ती हितों को या तो अजनबियों द्वारा या किरायेदारों द्वारा क्षति पहुंचाई जाती है।

वेस्ट

यह घरों, बगीचों, पेड़ों की लूट या विनाश है या अचल संपत्ति को उस व्यक्ति द्वारा की गई गैरकानूनी क्षति है जिसे उस संपत्ति का वैध कब्जा दिया गया था। इस तरह की क्षति स्थायी प्रकृति की होनी चाहिए और इससे मालिक या प्रत्यावर्तक पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ना चाहिए।

वेस्ट की अनिवार्यता

  1. एक कार्य या चूक।
  2. ऐसा कार्य/चूक किरायदार या कब्जे वाले किसी व्यक्ति द्वारा किया जाना चाहिए।
  3. इससे मालिक/प्रत्यावर्तक के प्रति पूर्वाग्रह (प्रेजुडिस) होना चाहिए।

वेस्ट के लिए नुकसान और निषेधाज्ञा

वेस्ट के खिलाफ एक मुकदमे में, वादी अचल संपत्ति को हुए वास्तविक नुकसान की वसूली कर सकता है और प्रतिवादी के गलत काम करने वाले के कार्यों पर निषेधाज्ञा भी प्राप्त कर सकता है।

निर्वासन

एक मालिक को उसकी अचल संपत्ति से बेदखल तब कर दिया जाता है जब प्रतिवादी एक ऐसा कार्य करता है जो संपत्ति पर वादी के समग्र प्रभुत्व (ओवरऑल डोमिनियन) को कम करता है। एक मालिक को उसकी संपत्ति से बेदखल तब भी कर दिया जाता है जब प्रतिवादी मालिक की अचल संपत्ति पर विशेष नियंत्रण हासिल करने के इरादे से जमीन पर कब्जा कर लेता है (सुंदरा शास्त्री बनाम गोविंदा मंदारोयन, 1908)।

मालिक के साथ होने वाली निर्वासन के लिए उपलब्ध उपाय

  • भूमि के कब्जे की वसूली के लिए- अचल संपत्ति के मालिक द्वारा प्रतिवादी के खिलाफ भूमि के कब्जे की वसूली के लिए कार्रवाई की जा सकती है। भारत में, छह महीने की अवधि के भीतर प्रतिवादी के कार्यों के कारण बेदखल किए गए कब्जे को वापस लेने के लिए विशिष्ट राहत अधिनियम, 1963 की धारा 6 के तहत मुकदमा दायर किया जा सकता है।
  • जस टेरटी- मालिक भी अचल संपत्ति के कब्जे को जस टेरटी के सिद्धांत के माध्यम से पुनर्प्राप्त कर सकता है यानी यह दिखा कर कि वादी के पास संपत्ति के कब्जे को हासिल करने के लिए प्रतिवादी से बेहतर अधिकार है।

मालिक द्वारा दायर एक मुकदमे में प्रतिवादी के लिए उपलब्ध बचाव

  • जस टेरटी- कि प्रतिवादी के पास वादी से बेहतर अधिकार है
  • यह कि अचल संपत्ति पर वादी का हक समाप्त हो जाता है क्योंकि प्रतिवादी ने बारह साल या उससे अधिक के लिए अचल संपत्ति में रुचि रखी है या उसका आनंद लिया है।
  • प्रतिवादी विशिष्ट राहत अधिनियम, 1963 की धारा 5 के तहत यह भी दलील दे सकता है कि वादी मुकदमा दायर करने की तारीख के छह महीने के भीतर उस संपत्ति के कब्जे में नहीं था या वह खुद कानून के कारण बेदखल हो गया था।

प्राकृतिक अधिकारों और सुखभोग के साथ गलत

एक सुखभोग अधिकार ऐसी संपत्ति के कब्जे के बिना दूसरों की संपत्ति का उपयोग करने का एक गैर-अधिकार वाला अधिकार है। जब किसी अजनबी या उस संपत्ति के मालिक द्वारा इस तरह के किसी भी अधिकार का उल्लंघन या हस्तक्षेप किया जाता है तो वह एक टॉर्ट के बराबर होता है और कार्रवाई योग्य होता है।

सुखभोग के अधिकार के उल्लंघन के लिए उपलब्ध उपाय

  1. हानि या नुकसान की भरपाई के लिए हर्जाना।
  2. ऐसी पुनरावृत्ति को रोकने के लिए न्यायालय से प्राप्त निषेधाज्ञा।

कुछ प्राकृतिक अधिकार हैं जो प्रत्येक भूमि से जुड़े होते हैं और अचल संपत्ति के शांतिपूर्ण आनंद के लिए आवश्यक होते हैं। कोई अपनी संपत्ति का किसी भी तरह से आनंद ले सकता है लेकिन अपनी संपत्ति का ऐसा उपयोग करके दूसरे के कानूनी अधिकारों का उल्लंघन नहीं कर सकता है। ऐसे प्राकृतिक अधिकार हैं:-

  1. सहारा (सपोर्ट) देने का अधिकार
  2. पानी का अधिकार
  3. प्रकाश का अधिकार
  4. हवा का अधिकार
  5. मार्ग का अधिकार
  6. निजता (प्राइवेसी) का अधिकार
  7. दृश्य (प्रॉस्पेक्ट) का अधिकार
  8. सामान्य चीजों का अधिकार
  9. प्रॉफिट-ए-प्रेन्ड्रे

सहारा देने का अधिकार

इस अधिकार को तीन श्रेणियों में विभाजित किया जा सकता है:

  • भूमि द्वारा भूमि को सहारा देने का अधिकार – भूमि के प्रत्येक भाग को बगल की भूमि द्वारा सहारा लेने का प्राकृतिक अधिकार होता है। आसन्न (एडजेसेंट) भूमि द्वारा सहारा लेने के अधिकार को पार्श्व (लेटरल) सहारे के अधिकार के रूप में जाना जाता है और बुनियादी (सब्जेसेंट) भूमि द्वारा सहारा लेने के अधिकार को ऊर्ध्वाधर (वर्टिकल) सहारे के रूप में जाना जाता है। किसी संपत्ति का मालिक उस सीमा तक पार्श्व सहारा लेने के अधिकार का हकदार है, जिस सीमा तक प्राकृतिक भूमि में अपनी भूमि को बनाए रखने के लिए आवश्यक है।
  • भूमि द्वारा इमारतों के सहारा लेने का अधिकार- यदि भूमि स्पष्ट रूप से इमारत निर्माण के उद्देश्य से नहीं दी गई है, लेकिन इमारतों के साथ भारित है, तो सतह के मालिक को अतिरिक्त सहारे का कोई अधिकार नहीं है, जो इमारतों के रखरखाव के लिए आवश्यक है। भूमि द्वारा इमारतों का सहारा लिया जा सकता है:
  1. पार्श्ववर्ती मिट्टी द्वारा
  2. ऊर्ध्वाधर्ती मिट्टी द्वारा
  • इमारतों द्वारा इमारतों को सहारा देने का अधिकार- यह अधिकार प्राकृतिक अधिकार नहीं है, लेकिन इसे अनुदान (ग्रांट) या प्रिस्क्रिप्शन द्वारा प्राप्त किया जा सकता है या जब दोनों इमारत एक व्यक्ति के स्वामित्व में हों। व्यक्ति को कार्रवाई का अधिकार देने के लिए नुकसान होना आवश्यक है।

पानी का अधिकार

अचल संपत्ति पर कब्जा रखने वाले व्यक्ति के पानी के अधिकार का निम्नलिखित में से किसी भी तरीके से उल्लंघन किया जा सकता है-

  1. पानी की गलत तरीके से रुकावट
  2. पानी का गलत तरीके से प्रदूषण
  3. एक धारा द्वारा गलत तरीके से बाधा

प्रकाश का अधिकार

एक घर का मालिक अपने घर के आनंद के लिए आवश्यक पर्याप्त रोशनी का हकदार है। किसी व्यक्ति के खिलाफ कार्रवाई करने के लिए, यह साबित करना होगा कि उसने वादी के घर में प्रकाश की पर्याप्त कमी की है। 45 डिग्री का नियम आमतौर पर अदालतों द्वारा यहां लागू किया जाता है। इस नियम के अनुसार जब वादी के घर के विपरीत बनी हुई बाधा की दीवार की ऊँचाई उसके और रोशनी के बीच की दूरी से अधिक न हो तो कानून की दृष्टि में ऐसे किसी अधिकार का हनन नहीं होता है।

हवा का अधिकार

हवा का अधिकार एक सुखभोग है और प्रतिवादी के खिलाफ हवा में बाधा डालने के लिए मुकदमा दायर करने के लिए, वादी को यह दिखाना होगा कि उसके स्वास्थ्य के लिए इससे कुछ खतरा है। इस तरह के अधिकार का उल्लंघन तब तक नहीं किया जाता जब तक कि अवरोध (ओबस्ट्रक्शन) ऐसा न हो कि यह सामान्य उद्देश्य के लिए आवश्यकता से अधिक हवा में बाधा उत्पन्न कर रहा हो।

मार्ग का अधिकार

मार्ग का अधिकार प्राकृतिक अधिकार नहीं है लेकिन इसे इनके द्वारा प्राप्त किया जा सकता है-

  1. अनुदान
  2. प्रिस्क्रिप्शन 
  3. प्राचीन रिवाज
  4. आवश्यकता।

निजता का अधिकार

निजता का अधिकार प्रकाश के अधिकार और हवा के अधिकार के रूप में एक अंतर्निहित (इन्हेरेन्ट) अधिकार नहीं है। अंग्रेजी कानून भी ऐसे अधिकार को मान्यता नहीं देता है लेकिन भारत में, भारत के संविधान के अनुच्छेद 21 के तहत, निजता के अधिकार को भारत के प्रत्येक नागरिक के मौलिक अधिकार के रूप में मान्यता प्राप्त है।

दृश्य का अधिकार

भारत में, कानून एक घर से एक दृश्य को एक सुखभोग अधिकार के रूप में मान्यता नहीं देता है। एक अचल संपत्ति पर भोग की कोई भी अवधि किसी व्यक्ति को दूसरे के खिलाफ कार्रवाई का अधिकार नहीं देगी, जो अपनी जमीन पर एक संरचना या पेड़ लगाता है जो दूसरे के दृष्टिकोण को बाधित करता है। जहां रुकावट उसके भवन या व्यवसाय तक पहुंच के अधिकार या किसी अन्य क्षति को प्रभावित नहीं करती है; यह निर्धारित किया गया था कि वाद अनुरक्षणीय (मेंटनेबल) नहीं था (गोपालकृष्ण बनाम नरसिम्हम, 1958)।

सामान्य चीजों का अधिकार

किसी अन्य की भूमि की उपज का कुछ प्राकृतिक हिस्सा उस व्यक्ति द्वारा लेने का अधिकार है जो उस भूमि का मालिक नहीं है, जैसे चारागाह (पैस्चर) का अधिकार या मछली का अधिकार। इस तरह के अधिकार का कोई भी उल्लंघन या गड़बड़ी एक कार्रवाई योग्य गलत है।

प्रॉफिट-ए-प्रेन्ड्रे

मिट्टी का कुछ हिस्सा या प्राकृतिक उपज का कुछ हिस्सा या उस पर मौजूद जानवरों को किसी दूसरे द्वारा उसके घर से लेने का अधिकार, प्रॉफिट-ए-पेंड्रे के रूप में जाना जाता है। भारत में, इस तरह के अधिकार को निम्नलिखित श्रेणियों में वर्गीकृत किया गया है-

  1. सामान्य चीजों का अधिकार
  2. फेरी का अधिकार
  3. बाजार का अधिकार

उपद्रव

उपद्रव को आम तौर पर दो श्रेणियों में वर्गीकृत किया गया है: –

  1. सार्वजनिक उपद्रव- यह एक ऐसा कार्य या चूक है जो जनता या आम तौर पर संपत्ति में रहने वाले या कब्जा करने वाले लोगों के लिए किसी भी सामान्य हानि, खतरे या चिढ़न का कारण बनता है। उपद्रव को एक कार्रवाई योग्य टॉर्ट बनाने के लिए निम्नलिखित दो अनिवार्यताओं को पूरा करना चाहिए-
  •  गलत काम
  • इस तरह के काम से दूसरे को हुई क्षति या हानि या असुविधा या चिढन

2. निजी उपद्रव- यह किसी की संपत्ति का अनधिकृत (अनऑथराइज्ड) उपयोग है जो दूसरे की संपत्ति को नुकसान पहुंचाता है या संपत्ति के साथ कुछ अनधिकृत हस्तक्षेप कार्य है या दूसरे के स्वामित्व के अधिकार को हानि पहुंचाता है।

वादी के लिए उपलब्ध उपाय

  • उपशमन- इसका अर्थ है घायल या वादी पक्ष द्वारा उपद्रव को दूर करना। निष्कासन (रिमूवल) शांतिपूर्ण होना चाहिए और अंग को कोई खतरा नहीं होना चाहिए और यदि किसी अन्य की भूमि या संपत्ति में प्रवेश करना आवश्यक हो तो उस व्यक्ति को पूर्व सूचना दी जानी चाहिए।
  • नुकसान- यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि हर दिन उपद्रव जारी रहता है, कार्रवाई का एक नया कारण उत्पन्न होता है जिसके लिए भविष्य के नुकसान की वसूली की जा सकती है। यदि किसी व्यक्ति के द्वारा अपनी संपत्ति का उपयोग करते समय एक पड़ोसी को हानि लग जाती है, तो वह उस व्यक्ति को हुए नुकसान के लिए पात्र है।
  • निषेधाज्ञा- न्यायालय से निषेधाज्ञा प्राप्त करने के लिए व्यक्ति द्वारा यह दिखाया जाना चाहिए कि हुई हानि को नुकसान के रूप में नहीं मापा जा सकता है या नुकसान के माध्यम से मुआवजा नहीं दिया जा सकता है।

उपद्रव के कार्रवाई के लिए उपलब्ध बचाव

  • अनुदान- यह उपद्रव के लिए एक कार्रवाई के लिए एक वैध बचाव है कि उक्त उपद्रव अनुदान की शर्तों के तहत हुआ है।
  • प्रिस्क्रिप्शन- निजी उपद्रव जारी रखने का अधिकार प्रिस्क्रिप्शन के एक सुखभोग के रूप में प्राप्त किया जा सकता है यदि इसे शांतिपूर्वक और खुले तौर पर एक सुखभोग के रूप में या 20 वर्षों तक बिना किसी रुकावट के अधिकार के रूप में प्राप्त किया गया हो।
  • वैधानिक प्राधिकरण- जब क़ानून में किसी विशेष कार्य या भूमि के उपयोग को उचित तरीके से करने के लिए अधिकृत किया जाता है, बशर्ते कि इस तरह के वैधानिक अधिकार का प्रयोग करने में उचित सावधानी बरती गई हो।

निष्कर्ष

अचल संपत्ति से संबंधित टॉर्ट्स को विभिन्न श्रेणियों में वर्गीकृत किया गया है और उन सभी को अलग-अलग तरीकों से निपटाया जाता है। उनमें से कुछ एक-दूसरे से परस्पर जुड़े हुए हैं और इसलिए उन्हें अतिचार और उपद्रव के साथ-साथ पढ़ने की आवश्यकता होती है। ऊपर वर्णित प्रत्येक टॉर्ट में बचाव है और इसलिए प्रतिवादी मुकदमे से बच सकता है यदि वह उन बचावों के अंतर्गत आता है। हालांकि हर टॉर्ट के तहत दिए गए उपाय और बचाव इस बात को ध्यान में रखते हुए दिए गए हैं कि कोई भी पक्ष दूसरे के कार्य से पूर्वाग्रही नहीं हो।

 

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