यह लेख सुशांत विश्वविद्यालय, गुरुग्राम के स्कूल ऑफ लॉ की छात्रा Shivi Khanna के द्वारा लिखा गया है। यह लेख संपत्ति अंतरण अधिनियम (ट्रांसफर ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्ट), 1882 की धारा 55 के तहत ‘अचल संपत्ति की बिक्री’ में खरीदार और विक्रेता (सेलर) दोनों के अधिकारों, कर्तव्यों और दायित्वों के बारे में बताता है। इस लेख का अनुवाद Sakshi Gupta द्वारा किया गया है।

परिचय

संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (जिसे आगे अधिनियम के रूप में संदर्भित किया गया है) की धारा 54 परिभाषित करती है कि बिक्री क्या होती है;  बिक्री कैसे की जाती है; और बिक्री के लिए एक अनुबंध क्या है। एक ‘बिक्री’ में मूल्य या प्रतिफल (कंसीडरेशन) के बदले में अंतरणकर्ता (ट्रांसफेरर) से अंतरणतरी (ट्रांसफरी) को “स्वामित्व का अंतरण” होता है। कीमत हो सकती है – भुगतान की गई कीमत, या वादा की गई कीमत, आंशिक भुगतान या आंशिक वादा की गई कीमत। अंतरणकर्ता को ‘विक्रेता’ कहा जाता है और अंतरणतरी को ‘खरीदार’ कहा जाता है। बिक्री के वैध होने के लिए, खरीदार को संपत्ति को मुफ्त सहमति से स्थानांतरित करना होगा (भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 की धारा 10 के अनुसार)।

संपत्ति के अंतरण में 3 मूल अधिकारों का अंतरण शामिल है:

• संपत्ति रखने का और उसका आनंद लेने का अधिकार;
• अलगाव (एलिनेशन) का अधिकार;
• शीर्षक का अधिकार।

यह एक ‘पूर्ण अंतरण’ है – विक्रेता बिक्री के बाद अंतरणित (ट्रांसफर्ड) संपत्ति के संबंध में कोई अधिकार या विशेषाधिकार नहीं रखता है। बिक्री का गठन करने के लिए विक्रेता से खरीदार को अधिकारों का पूर्ण अंतरण होना चाहिए। लेन-देन का इरादा और सार भी महत्वपूर्ण है। उदाहरण के लिए, यदि मालिक केवल बैंक से लिए गए ऋण के लिए संपत्ति को सुरक्षा या संपार्श्विक (कोलेटरल) के रूप में रख रहा है, तो यह एक बंधक (मॉर्टगेज) होगा, बिक्री नहीं। इसी तरह, यदि एक मकान को किराए पर देना था, तो यह पट्टा (लीज) होगा न कि बिक्री। अटॉर्नी की शक्ति को बिक्री नहीं कहा जा सकता है।

हालांकि, अचल संपत्ति की बिक्री की प्रक्रिया का अध्ययन करते समय, केवल धारा 54 को पढ़ना पर्याप्त नहीं है। यह लेख संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 55 के प्रावधानों के महत्व को समझने और जांचने का प्रयास करता है, जिसे अधिनियम की धारा 54 के साथ पढ़ा जाता है।

अधिनियम की धारा 55, “विपरीत अनुबंध की अनुपस्थिति में”, क्रमशः खरीदार और विक्रेता दोनों के कर्तव्यों, दायित्वों और अधिकारों को परिभाषित करती है, जहां अचल संपत्ति का अंतरण होता है। धारा 55 के पीछे मुख्य उद्देश्य निष्पक्ष व्यवहार सुनिश्चित करना, कपटपूर्ण कार्यों को रोकना और संपत्ति को प्रचलन (सर्कुलेशन) में रखना (संपत्ति को स्थिर होने और बर्बाद होने से बचाना) है।

यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि धारा 55 केवल वहीं लागू होती है जहां इसके विपरीत कोई अनुबंध नहीं है – जिसका अर्थ है कि जब तक बिक्री के अनुबंध में खरीदार और विक्रेता के अधिकारों, दायित्वों और कर्तव्यों को रेखांकित करने वाला एक खंड है, तो धारा 55 के प्रावधानों को लागू करने की कोई आवश्यकता नहीं है।

इसके विपरीत कोई अनुबंध

इस वाक्यांश का तात्पर्य यह है कि अधिनियम की धारा 55 के तहत प्रावधानों द्वारा लगाए गए किसी भी दायित्व या कर्त्तव्य को इसके विपरीत अनुबंध द्वारा बदला जा सकता है या शून्य किया जा सकता है। अनुबंध व्यक्त या निहित किया जा सकता है, लेकिन इसकी शर्तें स्पष्ट होनी चाहिए। यदि अनुबंध की शर्तों के संबंध में अस्पष्टता है, तो उसके संबंध में निर्णय आमतौर पर खरीदार के पक्ष में किया जाता है। केवल इसके विपरीत एक अनुबंध खरीदार और विक्रेता को धारा 55 के प्रावधानों से अपवाद का लाभ उठाने की अनुमति दे सकता है।

बिक्री से पहले विक्रेता के कर्तव्य या दायित्व

अचल संपत्ति की बिक्री से पहले विक्रेता के कर्तव्य / दायित्व निम्नलिखित हैं: –

संपत्ति या शीर्षक में भौतिक (मैटेरियल) दोषों का प्रकटीकरण

धारा 55 विक्रेता पर, संपत्ति और उसके शीर्षक दोनों के संबंध में सभी ‘भौतिक दोषों’ को प्रकट करने का कर्तव्य लगाती है। यह दायित्व तब लागू होता है जहां विक्रेता को उक्त दोष के बारे में पता होता है और खरीदार को पता नहीं होता है। दोष भी इस प्रकार का होना चाहिए कि उचित ध्यान देने के बावजूद भी एक विवेकपूर्ण व्यक्ति संपत्ति या शीर्षक में समस्या का पता लगाने में सक्षम नहीं होगा। यदि विक्रेता जानबूझकर इस दायित्व की उपेक्षा करता है, तो यह उसकी ओर से धोखाधड़ी या चूक के समान होगा।

भौतिक दोष क्या है?

एक भौतिक दोष एक ऐसा कारक है जो खरीदार के निर्णय को प्रभावित कर सकता है कि एक निश्चित संपत्ति खरीदनी है या नहीं, एक बार जब वह इस दोष के बारे में जागरूक हो जाता है। भौतिक दोष निम्न प्रकार के हो सकते हैं:

• कुछ ऐसा जो संपत्ति के आनंद में बाधा डालता है;
• शीर्षक में एक दोष का खुलासा करने में विफलता;
• सड़क संरेखण (एलाइनमेंट) का गैर-प्रकटीकरण, रास्ते के अधिकार की कमी, या संपत्ति के लिए स्वतंत्र मार्ग की गैर-मौजूदगी;
• जनता के रास्ते का अधिकार, जो संपत्ति के पहले निरीक्षण (इंस्पेक्शन) पर नहीं खोजा जा सकता है;

उदाहरण के लिए, ‘X’ अपना फार्महाउस ‘Y’ को बेचना चाहता है, लेकिन इस तथ्य का खुलासा नहीं करता है कि संपत्ति काफी पुरानी होने के कारण, पूरे फार्महाउस को मरम्मत की तत्काल आवश्यकता है, अन्यथा इसके गिरने का खतरा हो सकता है। यह संपत्ति में एक भौतिक दोष है, और ‘X’ जो विक्रेता है और दोष से अवगत है, तो उसकी यह जिम्मेदारी बनती है की वह ‘Y’ को सूचित करे। यदि “X’ प्रकटीकरण करने में विफल रहता है, तो ‘Y’ को अधिकार है कि वह अनुबंध रद्द कर दे।

शीर्षक में दोष

विक्रेता का कर्तव्य है कि वह खरीदार को एक कानूनी शीर्षक प्रदान करे। हालांकि, यह दिखाने के लिए सबूत का बोझ खरीदार के पास है कि शीर्षक में एक दोष के संबंध में गैर-प्रकटीकरण किया गया है।

एक अन्य उदाहरण, ‘Q’ ‘Z’ को एक फ्लैट बेचना चाहता है। हालांकि, विचाराधीन फ्लैट के शीर्षक का वास्तविक स्वामित्व अभी भी विवाद में है। बिक्री का अनुबंध करते समय, ‘Q’ के पास संपत्ति का प्रामाणिक शीर्षक नहीं होता है। यह शीर्षक में एक भौतिक दोष है। ‘Q’ शीर्षक के वास्तविक स्वामित्व के बारे में ‘Z’ को सूचित करने के लिए बाध्य है।

कुछ मामलों में, संपत्ति और शीर्षक दोनों में दोष होता है। उदाहरण के लिए, जब संपत्ति जो अंतरण की विषय-वस्तु है, अवैध रूप से सरकारी भूमि पर बनाई गई है। नतीजतन, विक्रेता को अवैध रूप से निर्मित संपत्ति के लिए विध्वंस (डिमोलिशन) का नोटिस प्राप्त होता है।

हरियाणा वित्तीय निगम बनाम राजेश गुप्ता (2010) में, विक्रेता ‘A’ नीलामी के माध्यम से एक कारखाना बेचना चाहता था। खरीदार ‘B’ ने ‘A’ को एक निश्चित राशि जमा की, इस शर्त पर कि ‘A’ को यह सुनिश्चित करना होगा कि कारखाने के लिए एक स्वतंत्र मार्ग या रास्ता है। पक्षों के बीच लगातार संचार (कम्यूनिकेशन) के माध्यम से इस स्थिति के बारे में परोक्ष रूप से समझ स्थापित की गई थी। हालांकि, यह मार्ग वास्तव में बहुत संकीर्ण था और ‘B’ की आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए पर्याप्त नहीं था। अंततः, ‘A’ इकाई के लिए पर्याप्त मार्ग की व्यवस्था करने में सक्षम नहीं था। इसलिए, ‘B’ ने संपत्ति के लिए लंबित राशि का भुगतान करने से इनकार कर दिया। जवाब में, ‘A’ ने ‘B’ द्वारा पहले जमा की गई राशि को जब्त कर लिया और संपत्ति को नीलामी के लिए वापस रख दिया। यहां, अदालत ने संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1872 की धारा 55(1)(a) के आलोक में यह माना कि विक्रेता ‘A’ एक भौतिक दोष का खुलासा करने में विफल रहने के लिए गलत था – यानी, कारखाने के लिए कोई मार्ग पर्याप्त नहीं था। विक्रेता को, जमा किए गए पैसे को अपने पास रखकर, इसका गलत का फायदा उठाने की अनुमति नहीं दी जाएगी।

निरीक्षण के लिए शीर्षक विलेख (डीड) प्रस्तुत करना

यदि खरीदार विलेख के लिए पूछता है, तो विक्रेता को बिक्री विलेख के निष्पादन (एग्जिक्यूशन) से पहले निरीक्षण के लिए शीर्षक विलेख की आपूर्ति करनी होती है। मुख्य उद्देश्य खरीदार को संतुष्ट करना है, कि शीर्षक के साथ कोई दोष या समस्या नहीं है, और अगर खरीदार इसे हासिल कर लेता है तो इससे कोई नुकसान नहीं होगा। शीर्षक का वितरण (डिलिवरी) आमतौर पर विक्रेता या उसके प्रतिनिधि या वकील के स्थान पर होता है। हालांकि, विधायिका वितरण के स्थान के संबंध में भी प्रावधान बना सकती है।

शीर्षक के संबंध में प्रासंगिक प्रश्नों के उत्तर देना

बिक्री से पहले, विक्रेता के पास बिक्री के संबंध में सभी ‘प्रासंगिक’ सवालों के जवाब देने का भी कर्तव्य है। यदि विक्रेता उत्तर देने में विफल रहता है, तो खरीदार को अनुबंध को रद्द करने का अधिकार है। शीर्षक के रूप में प्रासंगिक प्रश्नों का उत्तर देना विक्रेता की जिम्मेदारी है क्योंकि यह उसका कर्तव्य है। यदि प्रासंगिक दस्तावेजों में निहित जानकारी संदेह या प्रश्नों की ओर ले जाती है, तो विक्रेता को खरीदार द्वारा पूछे जाने पर उनका समाधान करना चाहिए।

हस्तांतरण पत्र (कन्वेयंस) निष्पादित करना

विक्रेता से खरीदार को संपत्ति अंतरणित करने की कानूनी प्रक्रिया है। बिक्री की प्रक्रिया को पूरा करने के लिए बिक्री विलेख के निष्पादन से पहले हस्तांतरण पत्र को निष्पादित किया जाता है। धारा 55(1)(d) यह निर्धारित करती है कि खरीदार को उपकरण का टेंडर करना होगा।

जमशेद खोडाराम इसरानी बनाम बुरिजोरी धुनजीभाई (1915) में, 85,000 रुपये में जमीन के एक निश्चित हिस्से का अंतरण करने के लिए खरीदार और विक्रेता के बीच एक समझौता हुआ था। खरीदार ने बयाना के रूप में 4000 रुपये जमा किए थे। समझौते की तारीख से 2 महीने के भीतर, हस्तांतरण पत्र पर हस्ताक्षर किए जाने थे, और खरीदार द्वारा 80,500 रुपये का भुगतान किया जाना था। पंजीकरण और अंतरण के बाद, शेष राशि 500 रुपये का भुगतान खरीदार द्वारा किया जाना था। अगर खरीदार समझौते में उल्लिखित समय अवधि के भीतर भुगतान करने में विफल रहता है, तो जमा किए गए धन को खरीदार द्वारा जब्त किया जा सकता है। अंततः, खरीदार निर्धारित 2 महीनों के भीतर भुगतान करने में विफल रहा, और परिणामस्वरूप, विक्रेता ने जमा धन को जब्त कर लिया। खरीदार ने विशिष्ट प्रदर्शन (स्पेसिफिक परफॉर्मेंस) के लिए विक्रेता पर मुकदमा दायर किया। अदालत ने कहा कि स्पष्ट रूप से व्यक्त की गई शर्त की भाषा को पक्षों के अपने अधिकारों को निर्धारित समय सीमा के पालन पर निर्भर बनाने के इरादे को स्पष्ट रूप से दिखाना चाहिए।

एक हस्तांतरण पत्र को टेंडर देने और निष्पादन के समय प्रतिफल का भुगतान करने का कर्तव्य इसके विपरीत एक अनुबंध के अधीन है।

संपत्ति और शीर्षक विलेखों की उचित देखभाल करना

संपत्ति और शीर्षक विलेखों की उचित देखभाल करने के लिए विक्रेता का कर्तव्य, बिक्री विलेख के निष्पादन से पहले शुरू होता है और खरीदार को संपत्ति के वितरण तक जारी रहता है। धारा 55 यह निर्धारित करती है कि यदि संपत्ति या शीर्षक को नुकसान होता है, तो धारा द्वारा निर्दिष्ट समय अवधि के भीतर, खरीदार को उस कीमत या प्रतिफल को कम करने का अधिकार है जो उसे भुगतान करना है। खरीदार नुकसान के लिए मुकदमा करने और विक्रेता से मुआवजे की मांग करने का विकल्प भी चुन सकता है।

आउटगोइंग का भुगतान करना

यदि संपत्ति पर कोई भार है तो बिक्री विलेख के निष्पादन से पहले उन्हें खत्म करना विक्रेता का कर्तव्य है। भले ही विक्रेता को भार का ज्ञान हो या न हो, फिर भी विक्रेता को इसका समाधान करना होता है। खरीदार को भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 की धारा 69 के माध्यम से विक्रेता पर इस कर्त्तव्य को लागू कराने का अधिकार है। विक्रेता को बिक्री विलेख के निष्पादन की तारीख से पहले संपत्ति के लिए किसी भी किराए या शुल्क का भुगतान करना होगा। विक्रेता के पास सार्वजनिक शुल्कों से निपटने का भी कर्तव्य है, और जहां आवश्यक हो, बिक्री करने के लिए वैधानिक प्राधिकरण (स्टेच्यूटरी अथॉरिटी) की अनुमति प्राप्त कर सकता है।

बिक्री के बाद विक्रेता के कर्तव्य

अचल संपत्ति की बिक्री के बाद विक्रेता के कर्तव्य / दायित्व निम्नलिखित हैं: –

खरीदार को कब्जा देना

बिक्री विलेख निष्पादित होने के बाद, विक्रेता को संपत्ति का कब्जा खरीदार को सौंपना होगा। यहां तक ​​​​कि अगर खरीदार ने अभी तक वादा किए गए प्रतिफल को प्रस्तुत नहीं किया है, तो भी विक्रेता कब्जा सौंपने से इनकार नहीं कर सकता है। सवाल यह है कि क्या खरीदार को विक्रेता को प्रतिफल का भुगतान करने के लिए मजबूर किया जा सकता है। उच्च न्यायालयों ने कब्जे के वितरण के संबंध में निम्नलिखित विचार रखे हैं:

• विक्रेता द्वारा संपत्ति का कब्जा सौंपना ‘न्यायसंगत’ है, जो कि खरीदार द्वारा कीमत के भुगतान के लिए सशर्त है।
• धारा 55(1)(f) की भाषा का पालन किया जाना चाहिए और अंकित मूल्य पर व्याख्या की जानी चाहिए। यदि खरीदार ने पूरा भुगतान कर दिया है तो वह अदालतों के तंत्र के माध्यम से संपत्ति का कब्जा और स्वामित्व हासिल कर सकता है।

यदि खरीदार कब्जे के वितरण के संबंध में विशिष्ट प्रदर्शन को लागू करने के लिए कहता है, जब उसके द्वारा पूरी कीमत का भुगतान नहीं किया गया है, तो खरीदार को बकाया राशि का भुगतान करने के अपने इरादे को दिखाने के लिए अदालत में पैसा जमा करने की आवश्यकता होती है। अदालत खरीदार को देय भुगतान करने के अपने इरादे का सबूत पेश करने का भी आदेश दे सकती है।

बी राजमणि बनाम अजहर सुल्ताना (2005) में यह देखा गया था कि यदि खरीदार भुगतान करने के अपने इरादे को दिखाने में विफल रहता है, इसके अतिरिक्त, यह दिखाने में भी विफल रहता है कि राशि तैयार और उपलब्ध थी, तो यह अनुबंध को पूरा करने की उसकी इच्छा की कमी का संकेत है।

कब्जे के वितरण पर कब्जे की प्रकृति का महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ता है। विक्रेता को संपत्ति खाली करनी होगी, भले ही वह खुद उस पर कब्जा करता है या किरायेदार उस पर कब्जा करता है। विक्रेता को संपत्ति पर अवैध रूप से कब्जा करने वाले किसी भी अतिचारी (ट्रेसपासर) को भी हटाना होगा। हालांकि, जब पहले से ही एक किरायेदार संपत्ति पर रह रहा है या एक भोग बंधक (यूसुफ्रकचरी मॉरगेज) के मामले में, खरीदार को केवल एक प्रतीकात्मक (सिंबॉलिक) कब्जा प्राप्त होता है।

शीर्षक के लिए वाचा (कॉवेनेंट)

किसी भी दोष या समस्या से मुक्त, खरीदार को एक कानूनी शीर्षक देना विक्रेता का कर्तव्य है। खरीदार के खिलाफ विशिष्ट प्रदर्शन के अधिकार को लागू करने के लिए, विक्रेता को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि शीर्षक उचित संदेह से परे है और अदालत को इसकी प्रामाणिकता के बारे में आश्वस्त करना चाहिए।

विक्रेता का संपत्ति में बिक्री योग्य हित होना चाहिए। जहां विक्रेता का वास्तव में बिक्री योग्य हित नहीं है, भले ही वह धोखाधड़ी का दोषी न हो, फिर भी वह खरीदार को हर्जाना देने के लिए उत्तरदायी होगा।

विक्रेता उस उच्च शीर्षक का प्रतिनिधित्व नहीं कर सकता, जिसका वह वास्तव में स्वामी है। यदि विक्रेता शीर्षक को गलत तरीके से प्रस्तुत करता है, तो उसे हर्जाने का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी ठहराया जा सकता है।

संपत्ति का एक गलत विवरण शीर्षक की वाचा के तहत नहीं आता है, हालांकि, अगर खरीदार को इसके बारे में पता चलता है, तो खरीदार अनुबंध को रद्द कर सकता है या नुकसान के लिए मुकदमा कर सकता है, यह इस बात पर निर्भर करता है कि विवरण कितना विकृत (डिस्टोर्ट) है।

राम स्वरूप और अन्य बनाम फत्तू (1960) में, यह माना गया था कि खरीदार को विक्रेता के शीर्षक के बारे में पूछताछ करने की आवश्यकता नहीं है। विक्रेता का शीर्षक कानूनी है या नहीं, इस संबंध में केवल खरीदार का संदेह, वाचा को संचालन से नहीं रोकता है। अंग्रेजी कानूनी सिद्धांत – केविएट एंप्टर यानी खरीदार सावधान रहें – यहां लागू नहीं होता है।

मूल्य प्राप्त होने पर शीर्षक विलेख का वितरण करना

एक बार जब खरीदार द्वारा विक्रेता को प्रतिफल का भुगतान कर दिया जाता है, तो विक्रेता का कर्तव्य बन जाता है कि वह संपत्ति के शीर्षक, जिसका वह मालिक है या रखता है,  से संबंधित सभी दस्तावेजों को वितरित करे। विलेख का अधिकार भूमि के साथ चलता है, इसलिए विक्रेता से खरीदार को पूर्ण अंतरण होता है।  खरीदार को यह जांचने के लिए सावधान रहने की जरूरत है कि क्या संपत्ति और शीर्षक विलेख के संबंध में कोई अपंजीकृत (अनरजिस्टर्ड) बंधक है, और इस बारे में पूछताछ करने में उसकी विफलता घोर लापरवाही होगी।

जहां संपत्ति का केवल एक हिस्सा बेचा जाता है, जबकि विक्रेता भी एक हिस्से को रखता है, तो वह शीर्षक विलेख पर कब्जा करने का हकदार होता है। जहां संपत्ति कई खरीदारों को बेची जाती है, वहां सबसे अधिक मूल्य के खरीदार को शीर्षक विलेख रखने का अधिकार प्राप्त होता है। जब बिक्री अलग-अलग समय अवधि में की जाती है, तो अंतिम खरीदार को शीर्षक विलेख रखने का अधिकार होता है। हालांकि, शीर्षक विलेख के धारक का कर्तव्य है कि वह अन्य संपत्ति-धारकों को उक्त दस्तावेज प्रस्तुत करे। शीर्षक रखने वाले व्यक्ति का भी कर्तव्य है कि वह शीर्षक दस्तावेजों को अच्छी स्थिति में रखे, क्षति और आग से सुरक्षित रखे।

विक्रेता के अधिकार

एक विक्रेता के पास निम्नलिखित अधिकार होते हैं:-

• विक्रेता के पास संपत्ति से उत्पन्न किराए और मुनाफे का अधिकार है जब तक कि इसे खरीदार को अंतरणित नहीं किया जाता है।
• खरीदार से विक्रेता को वादा किए गए प्रतिफल का भुगतान का अधिकार।

किराया और मुनाफा

जब तक खरीदार से विक्रेता को स्वामित्व पारित नहीं किया जाता है, तब तक विक्रेता संपत्ति से उत्पन्न किसी भी आय का हकदार होता है, जिसमें संपत्ति पर कब्जा करने वाले किरायेदारों से एकत्र किया गया किराया भी शामिल है। यदि खरीदार बिक्री के पूरा होने से पहले कब्जा कर लेता है, तो वह किराए से होने वाली आय का आनंद ले सकता है। हालांकि, खरीदार उस जमा नहीं किए गए प्रतिफल पर ब्याज का भुगतान करने के लिए भी उत्तरदायी है, जिसे उसने बिक्री का अनुबंध करते समय भुगतान करने का वादा किया था। दूसरी ओर, यदि संपत्ति का स्वामित्व खरीदार के पास जाता है, लेकिन विक्रेता अभी भी संपत्ति पर कब्जा रखता है, तो विक्रेता को खरीद के पैसे पर ब्याज लेने की अनुमति नहीं है। विक्रेता एक ही समय में कब्जा और ब्याज दोनों का आनंद नहीं ले सकता है। विक्रेता को दोनों ब्याज और कब्जा के बीच चयन करना होगा।

प्रतिफल का भुगतान

एक विक्रेता बिक्री के अनुबंध में निर्धारित पूर्ण प्रतिफल का हकदार है। यदि अनुबंध निर्दिष्ट करता है कि भुगतान एक निश्चित समय अवधि के भीतर किया जाना चाहिए, तो खरीदार को उक्त समय सीमा का पालन करना होगा। खरीदार अनुबंध में निर्दिष्ट समय सीमा के भीतर भुगतान करने में विफल रहता है, तो उसकी ओर से अनुबंध का उल्लंघन होगा।

नालमोथु वेंकैया बनाम बी.एस. नीलकांत (2005) में, बिक्री का एक अनुबंध किया गया था, और यह निर्धारित किया गया था कि भुगतान एक निर्दिष्ट समय के भीतर किया जाना चाहिए। खरीदार ने मौखिक वादा किया, हालांकि, उसने आश्वासन के रूप में कोई पैसा जमा नहीं किया। जब खरीदार ने विशिष्ट प्रदर्शन के लिए मुकदमा दायर किया, तो अदालत ने माना कि मौखिक वादे का प्रभाव नहीं था, और यह तथ्य कि उसने कोई भी राशि जमा नहीं की, अनुबंध को पूरा करने के इरादे की कमी को दर्शाता है।

ऐसे मामले में जहां एक विक्रेता ने पहले ही खरीदार को स्वामित्व अंतरणित कर दिया है, लेकिन खरीदार ने पूरे प्रतिफल का भुगतान नहीं किया है, संपत्ति पर एक शुल्क लगाया जा सकता है। यहां तक ​​​​कि अगर खरीदार ने संपत्ति को आगे और अंतरणित कर दिया, तब भी शुल्क तब तक मौजूद रहेगा जब तक कि प्रतिफल का भुगतान नहीं किया जाता है। विक्रेता कब्जे के अंतरण की तारीख से लंबित प्रतिफल पर ब्याज भी प्राप्त कर सकता है। शुल्क केवल उस तारीख से लगाया जा सकता है जिस तारीख से हस्तांतरण पत्र निष्पादित किया गया है।

इस नियम का एक अपवाद मौखिक बिक्री और पट्टा है।

लंबित प्रतिफल पर एक विक्रेता के शुल्क को अवैतनिक धन के लिए एक वचन पत्र द्वारा समाप्त नहीं किया जा सकता है। यह नियम कि ब्याज और कब्जा परस्पर अनन्य (एक्सक्लूसिव) हैं, अभी भी यहां लागू होता है। इसके अलावा, विक्रेता जमा धन को जब्त नहीं कर सकता है, उस स्थिति में जहां राशि का भुगतान नहीं किया जाता है।

बिक्री से पहले खरीदार के कर्तव्य

बिक्री से पहले एक खरीदार के कर्तव्य / दायित्व निम्नलिखित हैं: –

भौतिक तथ्यों का खुलासा करने का कर्तव्य

जब खरीदार को संपत्ति में विक्रेता के हित की प्रकृति और सीमा के बारे में जानकारी होती है, और ऐसा ज्ञान या जानकारी ऐसे हित के भौतिक मूल्य में वृद्धि को इंगित करती है, तो खरीदार का कर्तव्य विक्रेता को ऐसी जानकारी का खुलासा करना है। यह दायित्व तब लागू होता है जब खरीदार के पास यह मानने का कारण होता है कि विक्रेता उक्त जानकारी से अनजान है।

कीमत चुकाना

वादा किए गए प्रतिफल को प्रस्तुत करने के लिए खरीदार का कर्तव्य सर्वोपरि है। उसे विक्रेता के निर्देशों के अनुसार सहमत समय और बिक्री के स्थान पर और ऐसे व्यक्ति को भुगतान करना होगा या टेंडर करना होगा। भुगतान करने का कर्तव्य “व्यक्तिगत प्रकृति” का है और विक्रेता द्वारा इसे स्वीकार करने से इनकार करने पर खरीदार अदालत में जमा करने के लिए स्वतंत्र है।

संपत्ति पर भार

आम तौर पर, यह समझा जाता है कि खरीदार को संपत्ति बेचने से पहले विक्रेता का कर्तव्य है कि वह किसी भी तरह के भार से छुटकारा पाए। बिक्री विलेख निष्पादित होने से पहले, यदि खरीदार को पता चलता है कि बेची जा रही संपत्ति पर शुल्क / भार हैं, तो इसके विपरीत विक्रेता से आश्वासन प्राप्त करने के बावजूद, खरीदार खरीद के पैसे के एक हिस्से को संपत्ति के शुल्कों की भरपाई के लिए रख सकता है। खरीदार बिक्री से पहले भार के बारे में पता लगाने पर, अनुबंध को रद्द करने या नुकसान के लिए मुकदमा करने का विकल्प भी चुन सकता है।

बिक्री के बाद खरीदार के कर्तव्य

बिक्री के बाद खरीदार के कर्तव्य / दायित्व निम्नलिखित हैं: –

संपत्ति के नुकसान को सहन करना

एक बार जब संपत्ति का स्वामित्व विक्रेता से खरीदार को अंतरणित कर दिया जाता है, तो विनाश, हानि, या मूल्य में कमी के परिणामस्वरूप संपत्ति को होने वाले किसी भी नुकसान – विक्रेता के कार्यों के कारण नहीं – खरीदार द्वारा वहन किया जाते है। यह नियम तब भी लागू होता है जब – विक्रेता द्वारा कब्जा अभी तक वितरित नहीं किया गया हो;  प्रतिफल का पूरा भुगतान विक्रेता द्वारा प्रस्तुत नहीं किया जाता है। ध्यान देने का मुख्य बिंदु स्वामित्व का अंतरण होना है। एक बार जब खरीदार स्वामित्व प्राप्त कर लेता है, भले ही उसके पास कब्जा न हो, उसे नुकसान उठाना पड़ता है।

आउटगोइंग का भुगतान करना

संपत्ति को होने वाले नुकसान के मामले के समान, स्वामित्व पर ध्यान केंद्रित करने वाला प्रमुख बिंदु है। एक बार जब स्वामित्व खरीदार के पास चला जाता है, तो वह संपत्ति के संबंध में देय किसी भी सार्वजनिक शुल्क या किराए का भुगतान करने का दायित्व भी प्राप्त करता है। सार्वजनिक शुल्क में संपत्ति पर नगरपालिका या संबंधित अधिकारियों द्वारा लगाए गए कर शामिल हो सकते हैं। अधिकारी संपत्ति के खिलाफ ही कर लगाते हैं न कि खरीदार या विक्रेता पर विशेष रूप से। बिक्री से पहले, विक्रेता द्वारा सार्वजनिक शुल्क का भुगतान किया जाता है। बिक्री के बाद, खरीदार द्वारा सार्वजनिक शुल्क का भुगतान किया जाता है। बिक्री के पूरा होने पर, विक्रेता संपत्ति से लाभ का आनंद लेना बंद कर देता है, हालांकि, वह खरीदार द्वारा बिक्री के पूरा होने के बाद लगाए गए शुल्क के संबंध में क्षतिपूर्ति का अधिकार प्राप्त करता है।

खरीदार के अधिकार

खरीदार के पास निम्नलिखित अधिकार हैं: –

1. सुधार के लाभ

विक्रेता से खरीदार को स्वामित्व के पारित होने और खरीदार द्वारा प्रतिफल के भुगतान के बीच के अंतराल के दौरान, यदि संपत्ति के मूल्य में वृद्धि होती है, तो विक्रेता पहले की सहमति से अधिक कीमत की मांग नहीं कर सकता है। यहां, खरीदार संपत्ति के मूल्य में वृद्धि का हकदार है। जहां संपत्ति के भौतिक मूल्य में वृद्धि होती है, और किराए से उत्पन्न होने वाले लाभ और इस तरह के सुधार या वृद्धि से प्राप्त लाभों का आनंद लेने का अधिकार खरीदार का है। खरीदार बिक्री के पूरा होने के बाद विक्रेता द्वारा की गई मरम्मत और सुधार का भी आनंद ले सकता है। चूंकि खरीदार ने संपत्ति के अनन्य आनंद और उससे जुड़े लाभों के लिए भुगतान किया है, तो विक्रेता बिक्री के बाद संपत्ति से लाभ प्राप्त करने का अपना अधिकार खो देता है।

2. जमा प्रतिफल के लिए शुल्क

हालांकि राशि अलग-अलग मामले में भिन्न होती है, विक्रेता आमतौर पर बिक्री का अनुबंध करते समय खरीदार से जमा राशि मांगता है। खरीदार संपत्ति पर विक्रेता और उसके अधीन दावा करने वाले लोगों के हित के खिलाफ, और जमा राशि पर ब्याज जो उसने वितरण की प्रत्याशा (एंटीसिपेशन) में भुगतान किया था, के खिलाफ एक ग्रहणाधिकार (लियन) शुल्क लगा सकता है। यह एक वैधानिक शुल्क है और प्रतिफल के भुगतान की तारीख से शुरू होता है। जमा राशि पर ब्याज भुगतान की तारीख से कब्जे के वितरण की तारीख तक रहता है। हालांकि, जमा प्रतिफल पर इस शुल्क का अपवाद तब होता है जब बिक्री अमान्य होती है या खरीदार स्वयं चूक करता है।

बयाना (अर्नेस्ट)

बयाना खरीद के पैसे या खरीदार द्वारा विक्रेता को जमा किए गए प्रतिफल का हिस्सा है, जब समझौता किया जाता है। विक्रेता द्वारा बयाना को एक सुरक्षा के रूप में रखा जाता है और यह खरीदार के समझौते को पूरा करने के इरादे को इंगित करता है। यदि खरीदार चूक करता है तो विक्रेता को बयाना जब्त करने का अधिकार है। हालांकि, भुगतान करने में खरीदार की ओर से केवल देरी एक चूक के बराबर नहीं है। यदि विक्रेता चूक करता है तो खरीदार एक मुकदमा दायर करके धनवापसी का लाभ उठा सकता है। विक्रेता की चूक में एक दोषपूर्ण शीर्षक बनाना, समय पर कब्जा नहीं देना, बिक्री के लिए आवश्यक किसी भी अनुमति को प्राप्त करने में विफल होना आदि शामिल हैं।

श्री हनुमान कॉटन मिल्स बनाम टाटा एयर क्राफ्ट लिमिटेड (1969) में, बयाना के बारे में निम्नलिखित अवलोकन किए गए थे:

1. जब अनुबंध समाप्त हो जाता है तो इसे दिया जाना चाहिए।
2. यह खरीदार के अनुबंध के अपने हिस्से को पूरा करने के इरादे को इंगित करता है। यह अनुबंध की बाध्यकारी प्रकृति का प्रतीक है।
3. यह लेन-देन करने के लिए पक्षों के बीच सहमत प्रतिफल का हिस्सा है।
4. जब खरीदार चूक करता है तो इसे जब्त कर लिया जाता है (केवल देरी चूक नहीं है)।
5. जब तक इसके विपरीत कोई अनुबंध न हो, विक्रेता द्वारा चूक करने पर बयाना जब्त कर लिया जाता है।

निष्कर्ष

संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 55, एक लेनदेन के संबंध में खरीदार और विक्रेता दोनों के अधिकारों, दायित्वों और कर्तव्यों को सूचीबद्ध करती है, जहां अचल संपत्ति का अंतरण होता है। संपत्ति के अंतरण को समझने के लिए, केवल अधिनियम की धारा 54 को पढ़ना पर्याप्त नहीं है जो वर्णन करती है – बिक्री क्या है;  बिक्री कैसे की जाती है, और बिक्री का अनुबंध क्या है। खरीदार और विक्रेता के बीच अंतरण की पूरी प्रक्रिया में जाने वाली पेचीदगियों की पूरी तस्वीर हासिल करने के लिए धारा 54 को धारा 55 के साथ पढ़ा जाना चाहिए। धारा 55, खरीदार और विक्रेता दोनों को अनुचित साधनों या धोखाधड़ी के कारण नुकसान की चिंता किए बिना अपने व्यक्तिगत हितों की रक्षा करने का एक साधन प्रदान करती है। धारा 55 निष्पक्ष व्यवहार का समर्थन करने पर ध्यान केंद्रित करती है और संपत्ति के अंतरण को प्रोत्साहित करती है ताकि इसे स्थिर या बर्बाद होने से रोका जा सके। यह धारा भी निष्पक्षता, समानता और अच्छी चेतना के सिद्धांतों पर आधारित है।

संदर्भ

• मल्लिका टैली, वेपा पी. सारथी की संपत्ति के अंतरण का कानून जिसमें ईज़ीमेंट, ट्रस्ट और वसीयत शामिल हैं, ईबीसी, लखनऊ

• डॉ. पूनम प्रधान सक्सेना, संपत्ति कानून, दूसरा संस्करण, लेक्सिसनेक्सिस