यह लेख यूनिवर्सिटी इंस्टीट्यूट ऑफ लीगल स्टडीज, पंजाब यूनिवर्सिटी से लॉ ग्रेजुएट Ritika Sharma द्वारा लिखा गया है। इस लेख मे 1882 के संपत्ति हस्तांतरण (ट्रांसफर) अधिनियम की धारा 54 का गहन विश्लेषण है। यह इस प्रावधान से संबंधित विभिन्न महत्वपूर्ण शर्तों की व्याख्या के साथ धारा 54 के तहत बिक्री के महत्वपूर्ण तत्वों में अंतर्दृष्टि भी प्रदान करता है। इस लेख का अनुवाद Sakshi Gupta द्वारा किया गया है।

परिचय

मेरियम-वेबस्टर डिक्शनरी के अनुसार, ‘बिक्री’ का अर्थ “बेचने का कार्य है, विशेष रूप से एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को कीमत के लिए संपत्ति के स्वामित्व और शीर्षक का हस्तांतरण है।” यह चल और अचल संपत्ति दोनों हो सकती है। 1950 के भारत के संविधान के अनुसार, ‘भूमि’ राज्य सूची का विषय है, ‘अनुबंध, जिसमें साझेदारी, एजेंसी, कैरिज अनुबंध और अन्य विशेष प्रकार के अनुबंध शामिल हैं, लेकिन कृषि भूमि से संबंधित अनुबंध शामिल नहीं हैं’ और वह समवर्ती (कंकर्रेंट) सूची का हिस्सा है। इसलिए, राज्य और केंद्र सरकार दोनों के पास अचल संपत्ति पर कानून बनाने की शक्ति है। 1882 से पहले, संपत्ति का हस्तांतरण व्यक्तिगत कानूनों, यानी हिंदू और मुस्लिम कानूनों, या सिविल प्रक्रिया संहिता, 1908, या भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 के तहत आदेशों द्वारा नियंत्रित किया जाता था; अचल संपत्तियों के हस्तांतरण के लिए कोई अलग कानून नहीं था। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की शुरूआत के साथ इस आवश्यकता को पूरा किया गया।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882, केंद्रीय कानून है जो बिक्री, विनिमय (एक्सचेंज), पट्टे (लीज), बंधक (मॉर्गेज) और संपत्ति के उपहार से संबंधित प्रावधानों को पूरा करता है। इसमें कुछ सिद्धांत शामिल हैं जो भारतीय राज्यों में संपत्ति के हस्तांतरण के लिए एक अनिवार्य ढांचे के रूप में कार्य करते हैं। संपत्ति की बिक्री से संबंधित कानून संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 में दिया गया है।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 54 की व्याख्या

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 54 में अचल संपत्ति की बिक्री के संबंध में प्रावधान हैं। धारा को निम्नलिखित तीन भागों में विभाजित किया गया है:

1. बिक्री की परिभाषा;
2. बिक्री का निष्पादन (एग्जिक्यूशन); और
3. बिक्री के लिए अनुबंध

इनकी संक्षेप में चर्चा नीचे की गई है:

बिक्री की परिभाषा

धारा 54 के तहत, ‘बिक्री’ को “भुगतान की गई कीमत, या वादा किए गए, या आंशिक भुगतान और आंशिक-वादे के बदले में स्वामित्व के हस्तांतरण” के रूप में परिभाषित किया गया है। इसका तात्पर्य यह है कि जब एक पक्ष दूसरे को स्वामित्व हस्तांतरित करता है और दूसरा पक्ष कुछ राशि का भुगतान करता है या बदले में कुछ राशि का भुगतान करने का वादा करता है, तो लेन-देन बिक्री के बराबर होता है। इसलिए, धारा 54 के तहत बिक्री का गठन करने वाले दो मूल तत्व स्वामित्व और धन प्रतिफल (कंसीडरेशन) का हस्तांतरण हैं।

• स्वामित्व का हस्तांतरण

स्वामित्व एक संपत्ति से जुड़े अधिकारों और देनदारियों को संदर्भित करता है। इसलिए, स्वामित्व के हस्तांतरण में, प्रश्नगत संपत्ति के संबंध में सभी अधिकार विक्रेता द्वारा खरीदार को हस्तांतरित कर दिए जाते हैं। अचल संपत्ति की बिक्री में, पूर्ण लाभ बनाया जाता है और खरीदार को हस्तांतरित किया जाता है। सीमित लाभ का हस्तांतरण बिक्री के बराबर नहीं होता है। उदाहरण के लिए, पट्टे या बंधक के मामले में, केवल आंशिक लाभ का हस्तांतरण होता है; इस प्रकार, ये धारा 54 के दायरे में नहीं आते हैं।

• धन प्रतिफल 

धारा 54 के तहत बिक्री का गठन करने के लिए प्रतिफल दूसरा आवश्यक तत्व है। विक्रेता को संपत्ति को किसी अन्य व्यक्ति के नाम पर हस्तांतरित करने के लिए प्रतिफल या भुगतान प्राप्त करना चाहिए। यह भी नोट करना प्रासंगिक है कि अचल संपत्ति की बिक्री के लिए धन की पर्याप्तता एक प्रासंगिक कारक नहीं है।

बिक्री का निष्पादन

धारा 54 इस बात पर प्रकाश डालती है कि मूर्त (टैंजिबल) अचल संपत्ति की बिक्री एक पंजीकृत (रजिस्टर्ड) दस्तावेज के बिना पूरी नहीं की जा सकती जब तक कि यह 100 रुपये से कम मूल्य की न हो। 100 रुपये से कम मूल्य की मूर्त अचल संपत्ति के मामले में, बिक्री एक पंजीकृत दस्तावेज या संपत्ति की सुपुर्दगी (डिलिवरी) द्वारा प्रभावित की जा सकती है।

बिक्री के लिए अनुबंध

अचल संपत्ति की बिक्री का अनुबंध बिक्री की शर्तों को निर्धारित करता है। दूसरे शब्दों में, यह विक्रेता और खरीदार के बीच सहमत शर्तों पर आधारित है और किसी भी पक्ष के पक्ष में कोई लाभ या शुल्क नहीं बनाता है।

धारा 54 के तहत एक वैध बिक्री की अनिवार्यता

धारा 54 के अनुसार, एक वैध बिक्री में निम्नलिखित आवश्यक चीजें शामिल होती हैं:

1. पक्षों को अनुबंध करने के लिए सक्षम होना चाहिए।
2. बिक्री का विषय अचल संपत्ति होना चाहिए।
3. संपत्ति को हस्तांतरित करने के लिए एक निश्चित प्रतिफल या मूल्य होना चाहिए।
4. संपत्ति के प्रकार के आधार पर हस्तांतरण का तरीका या तो पंजीकरण या कब्जे की सुपुर्दगी होना चाहिए।

आइए इन अनिवार्यताओं पर विस्तार से चर्चा करें।

पक्षों को अनुबंध करने के लिए सक्षम होना चाहिए

किसी समझौते में प्रवेश करने से पहले जिस पहली बात पर ध्यान दिया जाना चाहिए वह यह है कि खरीदार और विक्रेता दोनों को अनुबंध में प्रवेश करने के लिए सक्षम होना चाहिए।

खरीदार की योग्यता

खरीदार/हस्तांतरणकर्ता (ट्रांसफेरर)/वेंडी अनुबंध करने के लिए सक्षम होगा यदि वह निम्नलिखित के अनुरूप है:

• सबसे पहले, खरीदार को किसी भी भारतीय कानून के तहत संपत्ति खरीदने से अयोग्य नहीं होना चाहिए। उदाहरण के लिए, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 के तहत, न्यायालय का एक अधिकारी कार्रवाई योग्य दावों को खरीदने के लिए योग्य नहीं है।
• दूसरा, खरीदार एक प्राकृतिक या न्यायिक व्यक्ति होना चाहिए। इसका तात्पर्य है कि बिक्री में निगम या फर्म द्वारा बेची गई संपत्ति शामिल है।

विक्रेता की योग्यता

विक्रेता/हस्तांतरिती (ट्रांसफेरी)/विक्रेता अनुबंध करने के लिए सक्षम होगा यदि वह निम्नलिखित के अनुरूप है:

• सबसे पहले, विक्रेता के पास संपत्ति बेचने की योग्यता या कानूनी अधिकार होना चाहिए। वी एथिराज बनाम श्रीमती एस श्रीदेवी (2014) के मामले में एक व्यक्ति ने यह जानते हुए संपत्ति खरीदी कि विक्रेता के पास उक्त संपत्ति पर केवल आंशिक अधिकार हैं। इसने योग्यता नियम का उल्लंघन किया, और कर्नाटक उच्च न्यायालय ने इसे संपत्ति की अवैध बिक्री माना।
• दूसरा, विक्रेता के पास संपत्ति का स्वामित्व होना चाहिए।
• तीसरा, विक्रेता को किसी भी भारतीय कानून के तहत संपत्ति खरीदने के लिए अयोग्य घोषित नहीं किया जाना चाहिए।
• चौथा, विक्रेता अवयस्क (माइनर) या विकृत मस्तिष्क (अनसाउंड माइंड) का नहीं होना चाहिए।
• पांचवां, विक्रेता एक प्राकृतिक या न्यायिक व्यक्ति होना चाहिए।

बिक्री की विषय वस्तु एक अचल संपत्ति होनी चाहिए

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882, अचल संपत्ति की बिक्री से संबंधित है। इसलिए, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 के तहत बिक्री का गठन करने के लिए यह एक और आवश्यक घटक है। अचल संपत्ति मूर्त और अमूर्त दोनों हो सकती है। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 3 के तहत अचल संपत्ति का गठन करने के लिए एक विस्तृत विवरण प्रदान किया गया है। इसमें जमीन से जुड़ी चीजें शामिल हैं और खड़ी लकड़ी, बढ़ती फसलें और घास शामिल नहीं हैं। इसके अलावा, अमूर्त अचल संपत्ति के उदाहरण मत्स्य पालन के अधिकार, खनिज (मिनरल) निकालने का अधिकार, प्रत्यावर्तन (रिवर्जन) आदि हैं।

अचल संपत्ति उस समय मौजूद होनी चाहिए जब बिक्री निष्पादित की जाती है।

निश्चित प्रतिफल 

जैसा कि पहले ही चर्चा की जा चुकी है, मूल्य या धन प्रतिफल बिक्री का एक महत्वपूर्ण तत्व है। इसमें धन का कोई भी रूप शामिल है, उदाहरण के लिए, करेंसी नोट, चेक, सिक्के आदि। हालांकि, हर वो चीज जिसका मूल्य है, वह धन नहीं है। उदाहरण के लिए, भूमि पर किए गए कार्य, जैसे कि सफाई या कुआँ खोदना, को इस प्रावधान के दायरे में मूल्य नहीं माना जा सकता है।

यद्यपि यह आवश्यक नहीं है कि कीमत पर्याप्त हो, इसे बिक्री विलेख के निष्पादन के समय तय किया जाना चाहिए। हकीम सिंह बनाम राम सनेही और अन्य (2001), के मामले में बिक्री विलेख की वैधता सवालों के घेरे में थी क्योंकि निर्धारित मूल्य संपत्ति के बाजार मूल्य की तुलना में बहुत कम था। हालांकि, इलाहाबाद उच्च न्यायालय ने बिक्री को वैध घोषित किया। इसके अलावा, यह प्रासंगिक नहीं है कि धन का भुगतान वास्तव में निष्पादन के समय किया गया है। प्रतिफल का या तो भुगतान किया जा सकता है या वादा किया जा सकता है, या आंशिक रूप से भुगतान किया जा सकता है और आंशिक रूप से वादा किया जा सकता है।

श्रीमती रत्नम्मा बनाम श्रीमती शांथम्मा (2019) के मामले में कर्नाटक उच्च न्यायालय ने देखा कि बयान “जब हम बिक्री प्रतिफल का भुगतान करते हैं तो आप बिक्री विलेख निष्पादित करेंगे” बिक्री विलेख में धन प्रतिफल की उपस्थिति के आवश्यक तत्व को योग्य बनाता है, और बिक्री विलेख की वैधता को साबित करने के लिए किसी वास्तविक भुगतान की आवश्यकता नहीं होती है।

हस्तांतरण का तरीका

हस्तांतरण के तरीके की पुष्टि निम्नलिखित दो तरीकों से की जाती है:

• कब्जे की सुपुर्दगी; या
• बिक्री विलेख का पंजीकरण

यह संपत्ति की प्रकृति और कीमत पर निर्भर करता है। धारा 54 का दूसरा भाग यह निर्धारित करता है कि जब तक प्रश्न में संपत्ति 100 रुपये से कम मूल्य की एक मूर्त अचल संपत्ति नहीं है तब बिक्री केवल बिक्री विलेख के पंजीकरण के माध्यम से मान्य होगी।

धारा 54 के तहत बिक्री कैसे प्रभावित होती है

जैसा कि ऊपर चर्चा की गई है, हस्तांतरण, या हस्तांतरण का तरीका, धारा 54 के तहत बिक्री की अनिवार्यताओं में से एक है। इसलिए, एक बिक्री केवल एक पंजीकृत बिक्री विलेख या कब्जे की सुपुर्दगी से ही प्रभावित हो सकती है। इसे निम्नलिखित चर्चा की सहायता से समझा जा सकता है:

कब्जे की सुपुर्दगी

100 रुपये से कम मूल्य की मूर्त अचल संपत्ति बिक्री पंजीकरण के बिना निष्पादित की जा सकती है, यानी संपत्ति के कब्जे की सुपुर्दगी के द्वारा। कब्जे की सुपुर्दगी किसी भी कार्य द्वारा सिद्ध की जा सकती है जो दर्शाता है कि संपत्ति को हस्तांतरित कर दिया गया है। चूंकि अचल संपत्ति किसी अन्य व्यक्ति को नहीं सौंपी जा सकती है, इसलिए, कार्य, जैसे कि घर की चाबियां सौंपना, या ऐसी संपत्ति में रहना कुछ ऐसे उदाहरण हैं जहां कब्जे का हस्तांतरण सिद्ध किया जा सकता है।

करन मदान और अन्य बनाम नागेश्वर पांडे (2014) के मामले में दिल्ली उच्च न्यायालय द्वारा कब्जे की सुपुर्दगी के संबंध में एक महत्वपूर्ण अवलोकन किया गया था। इस मामले में, कब्जे की कोई वास्तविक सुपुर्दगी नहीं हुई थी; हालांकि, बिक्री विलेख में यह उल्लेख किया गया था कि कब्जा दे दिया गया था। यह दिल्ली उच्च न्यायालय द्वारा आयोजित किया गया था कि निष्पादित बिक्री विलेख के मामले में, यह निर्धारित करने के लिए तथ्यों को देखने की आवश्यकता नहीं है कि कब्जे की सुपुर्दगी हुई थी या नहीं।

बिक्री विलेख का पंजीकरण

बिक्री विलेख का पंजीकरण सभी प्रकार के लेन-देन में आवश्यक है, सिवाय इसके कि जहां 100 रुपये से कम मूल्य की मूर्त अचल संपत्ति का हस्तांतरण होना है। सुब्रमण्यन (मृत) बनाम वेंकटचलम पिल्लई (2011), के मामले में मद्रास उच्च न्यायालय द्वारा यह नोट किया गया था कि हस्तांतरित संपत्ति का बिक्री मूल्य 100 रुपये से अधिक था। हालांकि, दस्तावेजों का पंजीकरण नहीं हुआ था। यह एक मौखिक बिक्री थी, और धारा 54 के तहत किसी भी आदेश का पालन नहीं किया गया था, इस प्रकार, न्यायालय ने इसे अवैध बिक्री माना था। इस प्रकार, निम्नलिखित मामलों में पंजीकरण आवश्यक है:

• जहां विचाराधीन संपत्ति एक अमूर्त अचल संपत्ति है।
• जहां मूर्त अचल संपत्ति का मूल्य 100 रुपये से कम है।

बिक्री विलेख के पंजीकरण के संबंध में, निम्नलिखित बिंदुओं को ध्यान में रखा जाना चाहिए:

• मछली पकड़ने या खनिज (मिनेरल) निकालने के अधिकार के हस्तांतरण के मामले में, पंजीकरण आवश्यक है, क्योंकि ये अधिकार अमूर्त अचल संपत्ति के बराबर हैं।
• एक और ध्यान देने वाली बात यह है कि जब एक ही लेन-देन में एक चल संपत्ति और 100 रुपये से अधिक मूल्य की अमूर्त अचल संपत्ति बेची जाती है, तो बिक्री को पंजीकृत करना आवश्यक है, अन्यथा, यह एक वैध बिक्री नहीं होगी।
• संपत्ति में शीर्षक या अधिकार पंजीकृत बिक्री विलेख के निष्पादन की तिथि पर हस्तांतरित किया जाता है न कि बिक्री विलेख के पंजीकरण की तिथि पर।
• संपत्ति के शीर्षक या स्वामित्व के हस्तांतरण के संबंध में, एक और बिंदु चिह्नित किया जाना है कि यदि पंजीकृत बिक्री विलेख में स्वामित्व के हस्तांतरण के लिए कुछ नियम और शर्तें हैं, तो यह उनके अनुसार हस्तांतरित किया जाएगा न कि पंजीकृत बिक्री विलेख के निष्पादन की तिथि पर। उदाहरण के लिए, शर्तें यह निर्धारित कर सकती हैं कि संपत्ति की पूरी कीमत के भुगतान के बाद स्वामित्व का हस्तांतरण होगा। इस प्रकार, यह पूरी तरह से पक्षों के इरादे में निहित है।
• धारा 54 के तहत एक पंजीकृत बिक्री विलेख या बिक्री के माध्यम से, बेची गई संपत्ति से संबंधित सभी अधिकार और विशेषाधिकार भी हस्तांतरित हो जाते हैं। इसके अलावा, पुनर्वितरण का अधिकार विक्रेता द्वारा ग्राहक को हस्तांतरित किया जाता है।
• एक पंजीकृत बिक्री विलेख द्वारा बिक्री निरपेक्ष (एन्सोल्यूट) है और इसे रद्द करने के एकतरफा विलेख द्वारा विभाजित नहीं किया जा सकता है। उपाय केवल विशिष्ट राहत अधिनियम, 1963 की धारा 31 के तहत है, जहां अदालत बिक्री विलेख को रद्द करने का आदेश दे सकती है।
• पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 49, उन दस्तावेजों के गैर-पंजीकरण के प्रभाव को निर्धारित करती है जिन्हें कानून के अनुसार पंजीकृत किया जाना चाहिए। इस प्रावधान के अनुसार, उक्त अपंजीकृत संपत्ति से संबंधित किसी भी मामले में किसी भी अपंजीकृत दस्तावेज को सबूत के रूप में इस्तेमाल नहीं किया जा सकता है। शेष मल और अन्य बनाम हरक चंद और अन्य (1982), के मामले में वादी ने तर्क दिया कि प्रतिवादी एक अपंजीकृत दस्तावेज़ को साक्ष्य के रूप में उपयोग नहीं कर सकते हैं। राजस्थान उच्च न्यायालय ने इसकी पुष्टि की और कहा कि बिक्री संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 के अनुसार प्रभावित नहीं हुई थी, इसलिए, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 54 के बाद, जो पंजीकरण अधिनियम की धारा 49 के साथ पठित है, अपंजीकृत दस्तावेज़ का उपयोग साक्ष्य के रूप में नहीं किया जा सकता है।
• रविपुडी लक्ष्मीनारायण बनाम पर्वतारेड्डी श्रीधर आनंद (2021) के हाल ही के मामले में, आंध्र प्रदेश उच्च न्यायालय ने दोहराया कि 100 रुपये से अधिक मूल्य की किसी भी अचल संपत्ति को अनिवार्य रूप से पंजीकृत किया जाना चाहिए। साथ ही, इस बात पर भी प्रकाश डाला गया कि धारा 54 के आदेश को पूरा करने के लिए, दस्तावेज़ को पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17(1) के तहत पंजीकृत किया जाना चाहिए।

अचल संपत्ति की बिक्री के लिए अनुबंध

अचल संपत्ति की बिक्री का अनुबंध उन शर्तों को निर्दिष्ट करता है जिनके तहत बिक्री की जानी है। बिक्री के लिए अनुबंध में निर्धारित शर्तों के अनुसार बिक्री निष्पादित की जाती है। बिक्री के लिए एक अनुबंध पक्षों के इरादे को दर्शाता है और इस प्रकार, बिक्री विलेख निष्पादित किए बिना बनाया जा सकता है। इसमें भविष्य के लेन-देन के लिए पक्षों द्वारा सहमत शर्तों को शामिल किया जा सकता है।

धारा 54 के तहत बयान “यह (यानी, बिक्री के लिए अनुबंध) खुद में कोई लाभ नहीं बनाता है, या ऐसी संपत्ति पर शुल्क नहीं लगाता है” स्पष्ट रूप से दर्शाता है कि किसी भी पक्ष के पक्ष में बिक्री विलेख के साथ कोई लाभ या शुल्क नहीं बनाया गया है। इसका तात्पर्य यह है कि संपत्ति की सुपुर्दगी या प्रतिफल का भुगतान एक वैध बिक्री नहीं होगी, भले ही बिक्री के लिए कोई अनुबंध हो। एक पंजीकृत बिक्री विलेख आवश्यक है। निम्नलिखित बिंदु उन पक्षों के लिए उपलब्ध उपायों को निर्दिष्ट करते हैं जो बिना पंजीकृत बिक्री विलेख के वास्तविक बिक्री को निष्पादित करने के इरादे से बिक्री के लिए अनुबंध करते हैं:

• खरीदार विक्रेता को बिक्री विलेख निष्पादित करने के लिए मजबूर करने के लिए विशिष्ट राहत अधिनियम, 1963 के तहत मामला दर्ज कर सकता है।
• ऐसे मामलों में जहां खरीदार ने संपत्ति के हस्तांतरण के लिए कुछ राशि का भुगतान किया है, वह विक्रेता को संपत्ति वापस करने के लिए मजबूर करने के लिए संपत्ति का शुल्क ले सकता है।

निम्न तालिका (टेबल) बिक्री और बिक्री के अनुबंध के बीच के अंतरों पर प्रकाश डालती है:

आधार	बिक्री	बिक्री के लिए अनुबंध
परिभाषा	संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 के तहत बिक्री, मूल्य या धन प्रतिफल के बदले में अचल संपत्ति के हस्तांतरण को संदर्भित करती है।	बिक्री के अनुबंध को संपत्ति की बिक्री के उद्देश्य के लिए खरीदार और विक्रेता के बीच तय की गई शर्तों के रूप में परिभाषित किया जा सकता है।
लाभ या शुल्क का निर्माण	एक बिक्री में, विक्रेता से खरीदार को शीर्षक या संपत्ति के स्वामित्व का हस्तांतरण होता है।	यह स्पष्ट रूप से धारा 54 के तहत निर्दिष्ट किया गया है कि बिक्री के लिए एक अनुबंध बेची जाने वाली संपत्ति पर कोई लाभ या शुल्क नहीं लगाता है।
पहले या बाद में	बिक्री के लिए एक अनुबंध के गठन के बाद बिक्री निष्पादित की जाती है।	बिक्री का अनुबंध हमेशा संपत्ति की वास्तविक बिक्री से पहले होता है।

आंध्र प्रदेश उच्च न्यायालय ने रेड्डी डेमुडु बनाम कन्नूरू डेमुदम्मा (1996) के मामले में बिक्री और बिक्री के अनुबंध के बीच अंतर की जांच की। न्यायालय ने कहा कि “ये वियोजक (डिसजंक्टिव) हैं और संयोजक (कनजंक्टिव) नहीं हैं। दोनों को अलग-अलग परिभाषित किया गया है और निपटाया गया है”। बिक्री के लिए एक अनुबंध केवल समझौते की शर्तों को निर्धारित करता है, जबकि बिक्री धारा 54 के तहत निर्दिष्ट सभी तत्वों की संतुष्टि के बाद ही प्रभावी होती है।

‘बिक्री का अनुबंध’ भी ‘बिक्री के लिए अनुबंध’ से अलग है। बिक्री का अनुबंध एक अनुबंध है जिसमें बिक्री की सभी सहमत शर्तें शामिल होती हैं, और पक्ष बिक्री विलेख निष्पादित करने के लिए तैयार होते हैं। हालांकि, बिक्री के लिए अनुबंध एक पूर्ण अनुबंध नहीं है और केवल भविष्य में वास्तविक लेनदेन करने के लिए पक्षों का इरादा शामिल होता है।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम के तहत संपत्ति का हस्तांतरण भारतीय अनुबंध अधिनियम से किस प्रकार भिन्न है

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 का उद्देश्य अचल संपत्ति के हस्तांतरण के संबंध में एक कानून प्रदान करना है। हालाँकि, भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 में भी संपत्ति की बिक्री या अन्य लेनदेन के लिए पक्षों के बीच एक समझौता बनाने का एक ही उद्देश्य है। हालाँकि, दोनों क़ानून एक दूसरे से अलग हैं। वास्तव में, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 अचल संपत्ति के हस्तांतरण पर कानून बनाने में भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 को पूरा करता है। आइए समझते हैं कैसे!

संपत्ति के हस्तांतरण के संबंध में, भारतीय अनुबंध अधिनियम का उद्देश्य संपत्ति के अधिकारों को दूसरे व्यक्ति को हस्तांतरित करना है; हालांकि, लेन-देन का मकसद तब तक पूरा नहीं होता जब तक कि संबंधित संपत्ति वास्तव में हस्तांतरित नहीं हो जाती। संपत्ति अधिनियम का हस्तांतरण एक प्रावधान है जो भारतीय अनुबंध अधिनियम में इस अंतर को भरता है। इसलिए यह कहा जा सकता है कि 1882 तक संपत्ति के हस्तांतरण से संबंधित कानून पर्याप्त नहीं थे और संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 एक पूर्ण संहिता के रूप में कार्य करता है। इसी तरह, 1882 की इस क़ानून ने वसीयतनामा और संपत्ति के इंटर-विवोस हस्तांतरण के संबंध में एक कानून बनाया जो पहले व्यक्तिगत कानूनों द्वारा निर्देशित था।

बिक्री, बंधक, विनिमय और पट्टे के बीच अंतर क्या हैं

बिक्री, विनिमय, बंधक और पट्टे संपत्ति के हस्तांतरण के विभिन्न तरीके हैं। इन सभी में समानता यह है कि इन सभी लेन-देन में संपत्ति या संपत्ति में हित एक पक्ष से दूसरे पक्ष को हस्तांतरित किया जाता है। इसके विपरीत, ये कई आधारों पर एक दूसरे से भिन्न होते हैं। निम्न तालिका बिक्री, बंधक, विनिमय और पट्टे के बीच के अंतरों को उजागर करती है:

आधार	बिक्री	बंधक	विनिमय	पट्टा
परिभाषा	बिक्री पैसे के बदले संपत्ति में स्वामित्व के हस्तांतरण को संदर्भित करती है।	बंधक अचल संपत्ति में ब्याज के हस्तांतरण को कुछ ऋण या मौजूदा या भविष्य के ऋण या देयता के बदले सुरक्षा के रूप में संदर्भित करता है।	विनिमय को एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति के स्वामित्व के पारस्परिक हस्तांतरण के रूप में परिभाषित किया जा सकता है। सरल शब्दों में इसे ‘वस्तु विनिमय (बार्टर)’ कहते हैं।	पट्टे को किसी संपत्ति में आनंद या उससे जुड़े लाभों के उद्देश्य से अधिकारों के हस्तांतरण के रूप में परिभाषित किया जा सकता है। यह एक निश्चित समय अवधि के लिए होता है और पक्षों के बीच सहमत शर्तों के आधार पर काम करता है।
संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम के तहत संबंधित प्रावधान	इसे धारा 54 के तहत परिभाषित किया गया है।	इसे धारा 58 के तहत परिभाषित किया गया है।	इसे धारा 118 के तहत परिभाषित किया गया है।	इसे धारा 105 के तहत परिभाषित किया गया है।
पक्ष	हस्तांतरणकर्ता और हस्तांतरिती को सामान्यतः क्रमशः विक्रेता/वेंडर और खरीदार/वेंडी के रूप में जाना जाता है।	हस्तांतरणकर्ता और हस्तांतरिती को सामान्यतः क्रमशः ‘बंधककर्ता (मॉरगेजर)’ और ‘बंधकदार (मॉरगेजी)’ के रूप में जाना जाता है।	चूँकि एक पक्ष की संपत्ति दूसरे पक्ष की संपत्ति के साथ ‘परिवर्तित’ होती है, वे एक ही समय में हस्तांतरणकर्ता और हस्तांतरिती दोनों होते हैं।	हस्तांतरणकर्ता और हस्तांतरिती को सामान्यतः क्रमशः ‘पट्टेदार (लेसर)’ और ‘पट्टाधारी’ के रूप में जाना जाता है।
प्रतिफल	बिक्री को एक वैध बिक्री माना जाता है जब दोनो पक्ष में से कोई एक भुगतान करता है या कुछ प्रतिफल देने का वादा करता है।	एक बंधक में किसी भी प्रतिफल की आवश्यकता नहीं होती है। यह बंधककर्ता की विशिष्ट संपत्ति में ब्याज को जन्म देता है जब  बंधकदार को उसे कुछ बकाया देना होता है।	विनिमय के माध्यम से हस्तांतरण में धन के प्रतिफल की कोई भागीदारी नहीं है।	एक पट्टे में धन प्रतिफल शामिल हो सकता है, हालांकि, एक पट्टा समझौता बिना प्रतिफल के भी वैध होता है, उदाहरण के लिए जब पट्टेदार फसल का एक हिस्सा पट्टाधारी को हस्तांतरित करने के लिए सहमत होता है। यह पूरी तरह से समझौते की शर्तों पर निर्भर करता है।
हस्तांतरण का तरीका	बिक्री विलेख के माध्यम से बिक्री प्रभावित होती है।	हस्तांतरण का यह तरीका बंधक विलेख के साथ पूरा होता है।	विनिमय के मामले में हस्तांतरण का तरीका वही है जो धारा 54 के तहत बिक्री का है, इसलिए यह बिक्री विलेख के साथ प्रभावी होता है।	पट्टा विलेख में पट्टे के संबंध में नियम और शर्तें होती हैं।

निष्कर्ष

यह स्पष्ट है कि संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 के तहत अचल संपत्ति के हस्तांतरण के लिए, स्वामित्व का हस्तांतरण और धन प्रतिफल महत्वपूर्ण तत्व हैं। यदि पक्ष अनुबंध करने के लिए सक्षम नहीं हैं या बिक्री विलेख में विक्रेता को खरीदार द्वारा भुगतान की जाने वाली कीमत का कोई संदर्भ नहीं है तो बिक्री मान्य नहीं है। इसके अलावा, बिक्री एक पंजीकरण विलेख द्वारा प्रभावित होती है जब तक कि हस्तांतरित की जाने वाली संपत्ति 100 रुपये से कम मूल्य की एक मूर्त अचल संपत्ति नहीं है। इसलिए, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम के अनुसार, एक पंजीकरण विलेख का शासनादेश (मैंडेट) अचल संपत्ति की कीमत और प्रकार पर निर्भर करता है।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न (एफएक्यू)

क्या संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1886 की धारा 54 पूरे भारत में लागू होती है?

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882, सभी भारतीय राज्यों में लागू नहीं है। जब इसे लागू किया गया था, तो इसे उनके अपने संपत्ति कानूनों के कारण बॉम्बे, दिल्ली और पंजाब पर लागू नहीं किया गया था। उदाहरण के लिए, यह पंजाब राज्य में लागू नहीं है। हालाँकि, 1955 से, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 के दूसरे और तीसरे भाग पंजाब में लागू हैं। इस प्रकार, पहले के विपरीत, 1पीपी रुपये से अधिक मूल्य की अमूर्त और मूर्त अचल संपत्तियों की बिक्री अब केवल एक पंजीकृत बिक्री विलेख द्वारा मान्य है।

अचल संपत्ति की बिक्री अचल संपत्ति के उपहार से किस प्रकार भिन्न है?

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 122 के तहत उपहार की परिभाषा प्रदान की गई है। यह बिना किसी प्रतिफल के एक पक्ष से दूसरे पक्ष को संपत्ति का स्वैच्छिक हस्तांतरण है। स्पष्ट रूप से, बिक्री और उपहार द्वारा संपत्ति के हस्तांतरण के बीच प्राथमिक अंतर यह है कि उपहार में प्रतिफल शामिल नहीं होना चाहिए, जबकि प्रतिफल बिक्री का एक अनिवार्य तत्व है।

उत्तर प्रदेश नागरिक कानून (सुधार और संशोधन) अधिनियम, 1976 द्वारा संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 में क्या परिवर्तन किए गए?

उत्तर प्रदेश नागरिक कानून (सुधार और संशोधन) अधिनियम, 1976 की धारा 30 ने संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 54 में ‘100 रुपये और ऊपर के मूल्य’ वाक्यांश को हटा दिया, जिससे अमूर्त अचल संपत्ति का पंजीकरण अनिवार्य हो गया, यहां तक ​​कि अगर यह 100 रुपये से कम मूल्य की हो तब भी।

क्या किराया-खरीद समझौते बिक्री का गठन करते हैं?

नहीं, किराया-खरीद समझौते को बिक्री नहीं कहा जा सकता क्योंकि संपत्ति हस्तांतरित नहीं की जाती है। इन समझौतों में, संपत्ति का कब्जा हस्तांतरित कर दिया जाता है, और पैसा किस्तों में चुकाया जाता है। हालांकि, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 54 के तहत निष्पादित बिक्री के विपरीत, विक्रेता सभी किस्तों का भुगतान करने से पहले किसी भी समय लेनदेन से इनकार कर सकता है।

इस सवाल को सर्वोच्च न्यायालय ने के.एल. जौहर एंड कंपनी बनाम उप वाणिज्यिक कर अधिकारी (1965) में देखा था। इस मामले में घर की बिक्री का एक अनुबंध था जिसके तहत यह सहमति बनी थी कि खरीदार विक्रेता को हर महीने कुछ राशि का भुगतान करेगा। लेकिन वह मासिक किश्त समय पर नहीं दे पाया। सर्वोच्च न्यायालय ने घोषित किया कि विक्रेता इस अनुबंध को रद्द कर सकता है क्योंकि बिक्री का यह अनुबंध किराया-खरीद समझौते के बराबर है।

इसलिए, किराया-खरीद समझौतों में, पक्षों को अनुबंध समाप्त करने का अधिकार है क्योंकि भुगतान किश्तों में किया जाता है।

संदर्भ

• Sinha, R.K. (2019) The Transfer of Property Act, Allahabad, Central Law Agency

• http://www.patnalawcollege.ac.in/econtent/Section%2054&%20118%20of%20TPA.pdf