संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 के तहत बिक्री

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Transfer of Property Act

यह लेख लॉसिखो की छात्रा Vandana Kumari द्वारा लिखा गया है। यह लेख संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम (ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट), 1882 के अध्याय III के तहत बिक्री को नियंत्रित करने वाले कानूनों पर कुछ प्रकाश डालने की कोशिश करता है। इस लेख का अनुवाद Shreya Prakash के द्वारा किया गया है।

Table of Contents

परिचय

आम बोलचाल में, “बिक्री” एक लेन-देन है जिसमें एक व्यक्ति दूसरे से कुछ प्रतिफल (कंसीडरेशन) के बदले में कुछ सामान खरीदता है। हालाँकि, जब कानून की बात आती है, तो बिक्री के कई पहलू होते हैं। कानून बिक्री की विषय वस्तु को चल और अचल संपत्तियों में वर्गीकृत करता है। वर्तमान में, जब संपत्ति कानूनों की बात आती है, तो ऐसा कोई कानून नहीं है जो उनसे विस्तृत रूप से निपटता हो। उदाहरण के लिए, माल विक्रय अधिनियम (सेल ऑफ गुड्स एक्ट), 1930 आम तौर पर चल संपत्तियों की बिक्री को शामिल करता है। हालांकि, अधिनियम की धारा 2(7) के अनुसार, यह “धन” और “कार्रवाई योग्य दावों” को इसके दायरे से बाहर करता है, भले ही उन्हें चल संपत्ति माना जाता है। इसी तरह, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 में (इसके बाद से “टीपीए” के रूप में संदर्भित), अध्याय II में प्रदान किए गए हस्तांतरण के सामान्य नियम और अधिनियम के अध्याय VI (विनिमय (एक्सचेंज)), VII (उपहार) और VIII (कार्रवाई योग्य दावे) के तहत हस्तांतरण के तरीके, चल और अचल दोनों संपत्तियों पर लागू होते हैं। हालांकि, जब बिक्री, बंधक (मॉर्टगेज) और पट्टे (लीज) जैसे हस्तांतरण के विशिष्ट तरीकों की बात आती है, तो टीपीए केवल अचल संपत्तियों से संबंधित होता है।

आगे बढ़ने से पहले, हमें यह समझना चाहिए कि यह अधिनियम किस प्रकार के हस्तांतरण से संबंधित है। हालांकि इसमें कई प्रकार के हस्तांतरण शामिल हैं, जैसे बंधक, पट्टा, विनिमय (एक्सचेंज), उपहार, और कार्रवाई योग्य दावे, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि इस अधिनियम का दायरा संपूर्ण नहीं है। यह केवल कुछ प्रकार के हस्तांतरण पर लागू होता है।

  • जैसा कि टीपीए की धारा 2 (d) के तहत प्रदान किया गया है, यह केवल उन हस्तांतरणों को नियंत्रित करता है जो ‘पक्षों के कार्य’ द्वारा होते हैं और धारा 57 (बिक्री पर भारों का निर्वहन (डिस्चार्ज)) और अध्याय IV (अचल संपत्ति और शुल्कों का बंधक) के मामलों को छोड़कर ‘कानून के संचालन’ द्वारा नहीं होते हैं। इसका सीधा सा मतलब है कि दिवाला, ज़ब्ती, उत्तराधिकार या निष्पादन (एग्जिक्यूशन) के कारण हस्तांतरण के लिए टीपीए लागू नहीं है।
  • टीपीए की धारा 5 आगे बताती है कि हस्तांतरण ‘जीवित पक्षों’ का एक कार्य होना चाहिए। इस प्रकार, यह कहा जा सकता है कि यह अधिनियम केवल अंतर-जीवों (जीवों के बीच) के हस्तांतरण से संबंधित है।

अब जब हमें इस अधिनियम की प्रयोज्यता (एप्लीकेबिलिटी) की स्पष्ट समझ है, तो हम यह निष्कर्ष निकाल सकते हैं कि टीपीए के तहत बिक्री भी अचल संपत्ति से निपटने वाले जीवित पक्षों के बीच एक लेनदेन है। टीपीए के तहत बिक्री के प्रावधान धारा 54 – 57 तक हैं जो परिभाषा, हस्तांतरण के तरीके, पंजीकरण (रजिस्ट्रेशन), खरीदार और विक्रेता के अधिकार और देनदारियों और क्रमबंध (मार्शलिंग) और भार से संबंधित अन्य पहलुओं से संबंधित हैं।

आइए उक्त प्रावधानों पर एक नजर डालते हैं।

बिक्री की परिभाषा

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54, “बिक्री” को मूल्य के बदले में स्वामित्व के हस्तांतरण के रूप में परिभाषित करती है। शब्द “कीमत” की व्याख्या पैसे के मामले में, कीमत के रूप में की जानी चाहिए और अन्यथा नहीं। यदि हस्तांतरण में किसी अन्य प्रकार का विचार शामिल है, तो यह बिक्री नहीं है। इसके अलावा, यह धारा यह भी प्रदान करती है कि हस्तांतरण के साथ-साथ मूल्य का भुगतान करने की आवश्यकता नहीं है। कीमत या तो पूर्ण या आंशिक रूप से चुकाई जा सकती है, या आंशिक रूप से भुगतान की जा सकती है और आंशिक रूप से वादा किया जा सकता है। हस्तांतरण तीनों मामलों में पूर्ण माना जाएगा। इस प्रकार, जो प्रासंगिक है वह तत्काल भुगतान नहीं है बल्कि यह संदर्भ है कि भुगतान कब और कैसे किया जाना है।

उक्त अधिनियम के तहत बिक्री का विषय अचल संपत्ति है। धारा 54 में मूर्त (टैंजीबल) और अमूर्त (इनटैंजीबल) दोनों तरह की अचल संपत्तियां शामिल हैं। मूर्त संपत्तियां वे हैं जो दिखाई देती हैं, जैसे कि भूमि, घर आदि। अमूर्त संपत्तियां वे हैं जिनका कोई भौतिक (फिजिकल) अस्तित्व नहीं है, जैसे कि कॉपीराइट, व्यापार रहस्य, फेरी या मत्स्य पालन (फिशरी) का अधिकार, या बंधक ऋण का अधिकार, आदि। यह धारा दो विशिष्ट तरीके प्रदान करती है कि बिक्री कैसे की जा सकती है और निष्पादित (एक्जिक्यूट) की जा सकती है। इस धारा के अनुसार, बिक्री को “पंजीकृत साधन” द्वारा पूरा किया जा सकता है

  • 100 रुपये या ऊपर के मूल्य की मूर्त अचल संपत्ति का हस्तांतरण;
  • प्रत्यावर्तन (रिवर्जन) के कारण हस्तांतरण; या,
  • अमूर्त अचल संपत्ति का हस्तांतरण।

अन्य मामलों में, जैसे कि 100 रुपये से कम मूल्य की मूर्त अचल संपत्ति का हस्तांतरण, बिक्री “पंजीकृत साधन” या “संपत्ति की सुपुर्दगी (डिलीवरी)” द्वारा की जा सकती है। इस धारा के अनुसार, जब विक्रेता खरीदार या उसके द्वारा निर्दिष्ट व्यक्ति को कब्जा सौंप देता है, तो संपत्ति का वितरण हुआ माना जाता है।

बिक्री के लिए अनुबंध

धारा 54 आगे “बिक्री के लिए अनुबंध” की अवधारणा को शामिल करती है। यह पक्षों के बीच एक समझौता है कि भविष्य में पारस्परिक रूप से तय शर्तों पर बिक्री विलेख (सेल डीड) निष्पादित करके बिक्री को प्रभावित किया जाएगा।

अंग्रेजी कानून में, ऐसा अनुबंध खरीदार के पक्ष में एक समान संपत्ति को हस्तांतरित करता है। हालांकि, भारतीय कानून के तहत, बिक्री का अनुबंध किसी भी शीर्षक को हस्तांतरित नहीं करता है, न ही यह संपत्ति पर कोई शुल्क या ब्याज बनाता है। यह केवल एक और दस्तावेज़ प्राप्त करने का अधिकार बनाने का वादा है, यानी बिक्री का एक विलेख है। इसलिए, इसे पंजीकरण की आवश्यकता नहीं है, जैसा कि दवे रामशंकर जीवतराम बनाम बाई कैलासगौरी (1972) के मामले में कहा गया था। इस मामले में गुजरात उच्च न्यायालय ने यह भी कहा कि यह किसी भी अदालत में लागू करने योग्य नहीं है। उदाहरण के लिए, A संपत्ति को B को बेचने के लिए तैयार हो गया, लेकिन उन्होंने कोई दस्तावेज निष्पादित नहीं किया। बाद में, A ने संपत्ति C को बेच दी। इस मामले में, B विशिष्ट प्रदर्शन के अपने अधिकार को लागू करने के लिए अदालत में नहीं जा सकता।

हालांकि, जैसा कि भारत में अदालतें अनुबंध संबंधी मामलों में सामान्य कानून के दृष्टिकोण से इक्विटी अदालतों तक विकसित हुई हैं, यह अंतर काफी हद तक महत्वहीन हो गया है। विभिन्न निर्णयों में यह निर्धारित किया गया है कि यदि कोई स्पष्ट कार्य, जैसे कि अग्रिम धन का भुगतान, कब्जे की सुपुर्दगी (डिलीवरी), या इसी तरह का कोई अन्य कार्य, समझौते के अनुसरण में किया गया है, तो वह हस्तांतरिती (ट्रांसफरी) अदालतों से राहत प्राप्त करने का हकदार हो जाता है। उदाहरण के लिए, कोडापल्ली सत्यनारायण बनाम कोंडापल्ली मावुलु (1998) में, आंध्र उच्च न्यायालय ने पाया कि यदि किसी संपत्ति को पूर्व समझौते धारक के अलावा किसी अन्य को हस्तांतरित कर दिया गया है और बाद में हस्तांतरित व्यक्ति को पहले के लेन-देन का नोटिस है, तो उसे उस संपत्ति को पूर्व पक्ष के लिए ट्रस्ट में रखने के लिए समझा जाएगा।

इसी तरह, रमेश चंद अर्दवतिया बनाम अनिल पंजवानी (2003) में, प्रतिवादी वादी को अपनी जमीन का टुकड़ा बेचने के लिए सहमत हो गया। वह अग्रिम भुगतान के लिए वादी को संपत्ति के कब्जे में भी रखता है। वादी ने उस संपत्ति पर चहारदीवारी (बाउंड्री वॉल) का निर्माण करा दिया था। एक अतिक्रमी (ट्रेस्पासी) प्रतिवादी के इशारे पर भूमि पर अतिक्रमण करने का प्रयास करता है। वादी ने अदालत से एक घोषणा की मांग की कि वह संपत्ति के शांतिपूर्ण कब्जे में था और अतिक्रमीयों को अपने कब्जे में हस्तक्षेप करने से रोकने के लिए एक स्थायी निषेधाज्ञा (इंजंक्शन) की मांग की। न्यायालय ने राहत प्रदान की और कहा कि वादी अपने कब्जे की रक्षा करने का हकदार है और उसे कानून को अपने हाथों में लेने से बचना चाहिए और इसके बजाय कानून की उचित प्रक्रिया के माध्यम से अपने शीर्षक का दावा करना चाहिए।

न्यायालय ने यह भी कहा, “यदि एक व्यक्ति जिसने बिक्री के अनुबंध के तहत कब्जा कर लिया है और मालिक की सहमति से संपत्ति के शांतिपूर्ण और व्यवस्थित कब्जे में है, तो वह वास्तविक संपत्ति के मालिक को छोड़कर, पूरी दुनिया के खिलाफ अपने कब्जे की रक्षा करने का हकदार है।” हालांकि, अगर वह बिक्री के अनुबंध के आंशिक प्रदर्शन में संपत्ति के कब्जे में है और धारा 53A की आवश्यकताओं को संतुष्ट करता है, तो वह सच्चे मालिक के खिलाफ भी अपने कब्जे की रक्षा कर सकता है।”

बिक्री के लिए पक्ष

हर बिक्री में हमेशा दो पक्ष होते हैं। जो व्यक्ति संपत्ति को हस्तांतरित करता है उसे “विक्रेता” के रूप में जाना जाता है और वह व्यक्ति जो उसके द्वारा भुगतान किए गए मौद्रिक प्रतिफल के बदले में ऐसी संपत्ति प्राप्त करता है, उसे “खरीदार” के रूप में जाना जाता है। वैध बिक्री विलेख को प्रभावी बनाने के लिए दोनों को कानून की दृष्टि से सक्षम होना चाहिए।

एक विक्रेता की योग्यता

अधिनियम की धारा 7 उन व्यक्तियों से संबंधित है जो हस्तांतरण के लिए सक्षम हैं। इस धारा के अनुसार, एक हस्तांतरण तभी मान्य होगा जब हस्तांतरणकर्ता (ट्रांसफरर) (वह व्यक्ति जो संपत्ति का हस्तांतरण कर रहा है) निम्नलिखित शर्तों को पूरा करता है:

  • वह एक अनुबंध में प्रवेश करने के लिए सक्षम होना चाहिए।

धारा का यह हिस्सा भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 की धारा 11 के साथ समान सामग्री (समान विषय वस्तु पर) है, जो एक अनुबंध में प्रवेश करने की योग्यता से संबंधित है। इसमें कहा गया है कि एक वैध अनुबंध करने के लिए, एक व्यक्ति को वयस्कता (मेजोरिटी) की आयु तक पहुंचना चाहिए, स्वस्थ दिमाग का होना चाहिए और किसी भी कानून द्वारा अनुबंध करने के लिए अयोग्य नहीं होना चाहिए।

  • वह बिक्री के समय हस्तांतरणीय संपत्ति का हकदार होना चाहिए, यानी उसके पास संपत्ति के निपटान का कानूनी अधिकार है; या,
  • उसे ऐसी संपत्ति के निपटान के लिए कानूनी रूप से अधिकृत होना चाहिए।

उदाहरण के लिए, एक कर्ता को केवल कानूनी आवश्यकता, पवित्र उद्देश्य, या परिवार की महिला सदस्यों के पक्ष में एक हिंदू अविभाजित परिवार (एचयूएफ) की संपत्ति बेचने का अधिकार है। इसी तरह, नाबालिग का अभिभावक केवल अदालत की अनुमति से नाबालिग की संपत्ति बेचने के लिए अधिकृत है, अन्यथा नहीं। लखविंदर सिंह बनाम कुमारी परमजीत कौर (2003) के मामले में सर्वोच्च न्यायालय द्वारा इसी तरह की टिप्पणियां की गई हैं, जिसमें यह देखा गया है कि अगर किसी व्यक्ति द्वारा बिना अनुमति के संपत्ति पर सामान्य मुख्तारनामा (पावर ऑफ अटॉर्नी) रखने वाले व्यक्ति द्वारा बिक्री विलेख निष्पादित किया गया है, तब न्यायालय के अनुसार, ऐसा विक्रय विलेख कानून की दृष्टि में मान्य नहीं होगा। श्रीमती एम भाग्यम्मा बनाम बंगलौर विकास प्राधिकरण (2012) के मामले ने आगे दायरा बढ़ाया और कहा कि अगर मुख्तारनामा एजेंट को संपत्ति हस्तांतरित करने के लिए अधिकृत करता है, तो उसे एक सक्षम विक्रेता माना जाएगा।

एक खरीदार की योग्यता

आम तौर पर, प्रत्येक व्यक्ति खरीदार होने के लिए सक्षम होता है, बशर्ते वे भारत में लागू किसी भी कानून के तहत किसी भी संपत्ति को खरीदने से अयोग्य न हों। इस तथ्य के अलावा, यहां तक ​​कि एक अवयस्क भी एक खरीदार हो सकता है, बशर्ते कि हस्तांतरण उसके अभिभावक द्वारा किया गया हो। यह इस सिद्धांत पर आधारित है कि एक नाबालिग संपत्ति को बनाए रखने और देनदारियों से मुक्त होने का हकदार है। उल्फत राय बनाम गौरी शंकर (1911) के मामले में इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा यह देखा गया कि अभिभावक द्वारा एक नाबालिग को बिक्री, जिसे विधिवत भुगतान किए गए प्रतिफल के बदले विधिवत निष्पादित किया गया है, वैध है।

संक्षेप में, बिक्री की अनिवार्यताओं को निम्नलिखित बिंदुओं में संक्षेपित किया जा सकता है:

  • बिक्री जीवित व्यक्तियों के बीच होनी चाहिए। “जीवित व्यक्ति” में एक कंपनी या संघ या व्यक्तियों का निकाय शामिल है, चाहे वह निगमित (इनकॉरपोरेटेड) हो या नहीं;
  • बिक्री की विषय वस्तु एक अचल संपत्ति होनी चाहिए;
  • बिक्री के लिए कम से कम दो पक्ष होने चाहिए, एक विक्रेता और एक खरीदार;
  • उन्हें अनुबंध में प्रवेश करने के लिए सक्षम होना चाहिए;
  • बिक्री के समय उनके पास हस्तांतरणीय संपत्ति का कानूनी अधिकार होना चाहिए या संपत्ति के निपटान के लिए कानूनी रूप से अधिकृत होना चाहिए;
  • खरीदार के पक्ष में स्वामित्व का पूर्ण हस्तांतरण होना चाहिए;
  • प्रतिफल धन/कीमत के रूप में होना चाहिए। इसका भुगतान या तो हस्तांतरण के समय किया जा सकता है या पक्षों द्वारा पारस्परिक रूप से तय किए गए समय या शर्तों के अनुसार किया जा सकता है;
  • बिक्री विलेख पंजीकृत होना चाहिए यदि यह एक सौ रुपये या उससे अधिक मूल्य की मूर्त अचल संपत्ति है;
  • बिक्री विलेख पंजीकृत होना चाहिए यदि बिक्री में अमूर्त अचल संपत्ति का हस्तांतरण या प्रत्यावर्तन के कारण हस्तांतरण शामिल है;
  • 100 रुपये से कम मूल्य की मूर्त अचल संपत्ति के मामले में, बिक्री या तो एक पंजीकृत लिखत या संपत्ति की सुपुर्दगी द्वारा की जा सकती है।

खरीदार और विक्रेता के अधिकार और दायित्व

संपत्ति का हर लेन-देन अनुबंध करने वाले पक्षों के लिए कुछ अधिकार और देनदारियां बनाता है। बिक्री के मामले में, अनुबंध करने वाले पक्ष, एक खरीदार और एक विक्रेता, भी कुछ अधिकारों और देनदारियों के साथ निहित होते हैं। आम तौर पर, पक्ष स्वयं स्पष्ट रूप से सहमत होते हैं कि वे किन अधिकारों और दायित्वों के अधीन होंगे। इनका उल्लेख ज्यादातर बिक्री विलेख में किया जाता है। हालाँकि, अधिनियम इसे पूरी तरह से पक्षों पर नहीं छोड़ता है। धारा 55 विपरीत अनुबंध के अभाव में हर अधिकार और दायित्व का विस्तृत विवरण देती है। सुविधा के लिए, खरीदार और विक्रेता के अधिकारों और देनदारियों को बिक्री के पूरा होने से पहले और बाद में अधिकारों और देनदारियों में वर्गीकृत किया जा सकता है।

बिक्री के पूरा होने से पहले विक्रेता और खरीदार के दायित्व और अधिकार

एक विक्रेता की देनदारियां

  • भौतिक दोषों का प्रकटीकरण (डिस्क्लोजर) (धारा 55(1)(a)): एक विक्रेता संपत्ति में किसी भी गुप्त भौतिक दोष या उसके शीर्षक को उसकी जानकारी में प्रकट करने के लिए बाध्य है। एक भौतिक दोष इस तरह की प्रकृति का है कि अगर यह खरीदार को पता था, तो बिक्री में प्रवेश करने का उसका इरादा विचलित हो सकता है [फ्लाइट बनाम बूथ (1834)]। यह एक गुप्त (लेटेंट) दोष है क्योंकि सामान्य देखभाल और पूछताछ के बाद भी खरीदार द्वारा इसकी खोज नहीं की जा सकती है।
  • निरीक्षण (इंस्पेक्शन) के लिए शीर्षक विलेख प्रस्तुत करना (धारा 55(1)(b)): एक विक्रेता अपने निरीक्षण के लिए खरीदार के अनुरोध पर संपत्ति से संबंधित सभी शीर्षक दस्तावेजों को प्रस्तुत करने के लिए बाध्य है।
  • अपने शीर्षक या संपत्ति के संबंध में प्रासंगिक प्रश्नों का उत्तर देना (धारा 55(1)(c)): विक्रेता को अपने शीर्षक या संपत्ति से संबंधित खरीदार द्वारा पूछे गए प्रत्येक प्रासंगिक प्रश्न का उत्तर देना चाहिए। उत्तर उसकी सर्वोत्तम जानकारी के अनुसार होना चाहिए।
  • संपत्ति का उचित हस्तांतरण निष्पादित करना (धारा 55(1)(d)): हस्तांतरण का मतलब संपत्ति को हस्तांतरित करने का कार्य है। यह विक्रेता द्वारा बिक्री विलेख पर हस्ताक्षर या अंगूठे का निशान लगाकर किया जा सकता है। एक विक्रेता खरीदार द्वारा प्रतिफल के भुगतान पर ही एक उचित लिखत निष्पादित करने के लिए बाध्य होता है। यह खंड खरीदार और विक्रेता दोनों पर पारस्परिक (रेसिप्रोकल) शुल्क लगाता है। खंड यह भी प्रदान करता है कि निष्पादन उचित समय और स्थान पर होना चाहिए।
  • संपत्ति और शीर्षक विलेख की उचित देखभाल करना (धारा 55(1)(e)): विक्रेता संपत्ति और शीर्षक विलेख की देखभाल उसी तरह करने के लिए बाध्य है, जिस तरह सामान्य विवेक का मालिक करता है। यह कर्तव्य खरीदार पर संपत्ति के वितरण तक रहता है।
  • सभी शुल्कों का भुगतान करना (धारा 55(1)(g)): एक विक्रेता बिक्री के पूरा होने तक, संपत्ति के सभी किराए और सार्वजनिक शुल्कों का भुगतान करने के लिए बाध्य है, यदि कोई हो, सिवाय इसके कि खरीदार ने सभी बाधाओं के साथ संपत्ति खरीदी हो। 

एक विक्रेता के अधिकार

  • किराया और मुनाफा लेने का अधिकार (धारा 55(4)(a)): एक विक्रेता को संपत्ति से किराया और लाभ लेने का अधिकार है जब तक कि स्वामित्व खरीदार को हस्तांतरित नहीं हो जाता।

एक खरीदार की देनदारियां

  • खरीदार को ज्ञात सभी तथ्यों का खुलासा जो संपत्ति के मूल्य में वास्तविक रूप से वृद्धि करता है (धारा 55(5)(a)): खरीदार विक्रेता को किसी भी तथ्य को बताने के लिए बाध्य है जिसके बारे में उसके पास विश्वास करने का कारण है कि वह विक्रेता को संपत्ति के मूल्य में वृद्धि के संबंध में ज्ञात नहीं है। यदि वह ऐसा करने में विफल रहता है, तो इसे धोखाधड़ी माना जाएगा और यदि यह सिद्ध हो जाता है तो विक्रेता बिक्री से बच सकता है।

समर्स बनाम ग्रिफिथ्स (1866) के अंग्रेजी मामले में, एक बूढ़ी महिला ने बहुत कम कीमत पर संपत्ति बेचने का अनुबंध किया, यह मानते हुए कि संपत्ति में उसके अधिकार पूर्ण नहीं थे। खरीदार जानता था कि संपत्ति में महिला के अधिकार पूर्ण थे, लेकिन उसने महिला को इसका खुलासा नहीं किया। उन्हें धोखाधड़ी के लिए उत्तरदायी ठहराया गया था, और बिक्री को रद्द कर दिया गया था।

  • अनुबंध के अनुसार कीमत का भुगतान करना (धारा 55(5)(b)): खरीदार को विक्रेता या विक्रेता द्वारा निर्देशित किसी भी व्यक्ति को बिक्री के पूरा होने के समय खरीद धन का भुगतान करना होगा। यदि बिक्री के समय संपत्ति पर कोई भार मौजूद है, तो खरीदार उस राशि से कटौती करने के लिए स्वतंत्र है जो उसे भुगतान करना है। यह उचित हस्तांतरण निष्पादित करने के लिए विक्रेता के कर्तव्य के अनुरूप है।

एक खरीदार का अधिकार

  • सुपुर्दगी स्वीकार करने के लिए उचित इनकार पर भुगतान किए गए धन की वापसी (धारा 55(6)(b)): खरीदार किसी भी खरीद धन की राशि प्राप्त करने का हकदार है, जो कि सुपुर्दगी की प्रत्याशा (एंटीसिपेशन) में विक्रेता को उसके द्वारा ठीक से भुगतान किए गए ब्याज के साथ है। खरीदार किसी अनुबंध के विशिष्ट प्रदर्शन को कराने या इसके निरसन (रिसीशन) के लिए डिक्री प्राप्त करने के लिए उसके द्वारा भुगतान की गई किसी भी बयाना राशि या किसी मुकदमे में उसे दी गई लागत की वापसी पाने का भी हकदार है।

बिक्री के पूरा होने के बाद विक्रेता और खरीदार के दायित्व और अधिकार

एक विक्रेता की देनदारियां

  • कब्जा देने के लिए (धारा 55(1)(f)): विक्रेता खरीदार द्वारा निर्देशित खरीदार या व्यक्ति को, ऐसा आवश्यक होने पर, संपत्ति के कब्जे में रखने के लिए बाध्य है। यह खंड शब्दों का उपयोग करता है- “… संपत्ति का ऐसा कब्जा जैसा कि इसकी प्रकृति स्वीकार करती है।” यह कब्जे की प्रकृति को संदर्भित करता है। उदाहरण के लिए, मूर्त अचल संपत्ति के मामले में, संपत्ति पर भौतिक नियंत्रण दिया जाना है। अमूर्त अचल संपत्ति के मामले में कब्जा प्रतीकात्मक (सिंबॉलिक) है।
  • निहित दायित्व (धारा 55(2)) – विक्रेता को निहित रूप से यह वचन देना चाहिए कि उसके पास संपत्ति का सही शीर्षक है और वह उसे किसी भी भार से मुक्त, हस्तांतरित कर रहा है। बिक्री द्वारा सृजित अधिकार या हित हस्तांतरिती में निहित होंगे और हर उस व्यक्ति द्वारा लागू किए जा सकते हैं जिसमें वह अधिकार या हित पूरे या उसके किसी भाग के लिए समय-समय पर निहित है।
  • मूल्य प्राप्त होने पर शीर्षक विलेख वितरित करने के लिए (धारा 55(3)): विक्रेता संपत्ति के शीर्षक से संबंधित सभी दस्तावेजों को खरीदार को पूरी खरीद राशि के भुगतान पर सौंपने के लिए बाध्य है। धारा 55(3) के परंतुक (a) में कहा गया है कि अगर कोई विक्रेता दस्तावेजों में शामिल संपत्ति के किसी हिस्से को अपने पास रखता है, तो वह दस्तावेजों को भी रखने का हकदार है। परंतुक (b) भी सबसे बड़े मूल्य के खरीदार पर समान शुल्क लगाता है जब संपत्ति विभिन्न खरीदारों को बेची जाती है। हालांकि, दोनों ही मामलों में, ऐसे व्यक्ति को अन्य खरीदारों को उनके अनुरोध पर ऐसे दस्तावेज़ और उनकी सही प्रतियां प्रस्तुत करनी होंगी। वे दस्तावेजों को सुरक्षित रखने के लिए भी बाध्य हैं जब तक कि आग या अन्य अपरिहार्य (इनएविटेबल) दुर्घटनाओं से ऐसा करने से रोका न जाए।

विक्रेता का अधिकार

  • भुगतान न की गई कीमत के लिए संपत्ति पर शुल्क (धारा 55(4)(b)): जहां संपूर्ण प्रतिफल राशि के भुगतान से पहले खरीदार को स्वामित्व हस्तांतरित कर दिया गया है, तो विक्रेता उस संपत्ति पर शुल्क का हकदार हो जाता है जो कि खरीदार या किसी भी हस्तांतरिती के बिना प्रतिफल या किसी हस्तांतरिती के हाथों भुगतान न करने की सूचना के साथ है। शुल्क, खरीद की राशि या भुगतान न किए गए शेष भाग के लिए या ऐसी राशि पर ब्याज के लिए या उस तिथि से होगा, जिस पर कब्जा दिया गया है।

एक खरीदार की देनदारियां

  • संपत्ति को हुए नुकसान का दायित्व लेने के लिए (धारा 55(5)(c)): बिक्री के पूरा होने के बाद, स्वामित्व पूरी तरह से खरीदार को हस्तांतरित कर दिया जाता है। उस तिथि से यदि संपत्ति में कोई क्षति, विनाश या मूल्य में कमी होती है, तो खरीदार इस तरह के नुकसान को वहन करने के लिए बाध्य होगा।
  • शुल्कों का भुगतान करने के लिए (धारा 55(5)(d)): खरीदार बिक्री के पूरा होने के बाद अर्जित होने वाले सभी सार्वजनिक शुल्कों या किराए या बिक्री विलेख में निर्धारित शर्तों के अनुसार भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है।

एक खरीदार के अधिकार

  • वृद्धि का लाभ (धारा 55(6)(a)): संपत्ति के मूल्य में सुधार या वृद्धि या बिक्री के पूरा होने के बाद किराए और मुनाफे से उत्पन्न कोई भी लाभ खरीदार के साथ निहित होगा।

पाशिचक (सब्सिक्वेंट) खरीदार द्वारा क्रमबंधन

अधिनियम की धारा 56 क्रमबंध से संबंधित है। क्रमबंध की स्थिति तब उत्पन्न होती है जब एक ऋण को चुकाना होता है और दो या दो से अधिक संपत्तियां उपलब्ध होती हैं। क्रमबंध के नियम से पता चलता है कि जहां दो या दो से अधिक संपत्तियों का मालिक उन्हें एक व्यक्ति को गिरवी रखता है और एक या अधिक संपत्तियों को दूसरे व्यक्ति को बेचता है, संपत्ति का खरीदार अपने ऋण को पूरा करने के लिए रेहनदार के साथ उन संपत्तियों के बारे एक व्यवस्था करने का हकदार होता है, जो उसे बेची नहीं गई हैं।

यह धारा समानता के सिद्धांतों पर आधारित है। यह इस बात पर जोर देता है कि जब कोई खरीदार कुछ संपत्ति खरीदता है, तो उसके पूर्ण हित की रक्षा की जानी चाहिए। ब्रह्म प्रकाश बनाम मनबीर सिंह (1963) में, सर्वोच्च न्यायालय ने कहा कि धारा 56 के तहत, पाशिचक खरीदार को क्रमबंध का दावा करने का अधिकार है। यह धारा यह भी प्रदान करती है कि इस तरह की क्रमबंध रेहनदार, उसके अधीन दावा करने वाले व्यक्तियों, या किसी अन्य व्यक्ति के अधिकारों को प्रभावित नहीं करेगी, जिसने प्रतिफल के लिए संपत्ति में कोई हित अर्जित किया है।

भार और अदालती बिक्री

आम तौर पर, किसी बिक्री को किसी भी प्रकार के ग्रहणाधिकार (लियन), शुल्क या दायित्व से मुक्त होना चाहिए। हालांकि, ऐसे उदाहरण हो सकते हैं जिनमें भार वाली संपत्ति बेची गई हो। अधिनियम की धारा 57 ऐसी स्थिति को पूरा करती है। यह धारा न्यायालय द्वारा या डिक्री के निष्पादन में की गई बिक्री और न्यायालय के बाहर की गई बिक्री दोनों को शामिल करती है। यह अदालत से एक घोषणा प्राप्त करने के लिए एक कानूनी प्रक्रिया प्रदान करता है कि संपत्ति किसी भी प्रकार के भार से मुक्त है।

धारा 57(a) प्रदान करती है कि बिक्री के लिए कोई भी पक्ष इस राहत को प्राप्त करने के लिए न्यायालय में आवेदन कर सकता है। अगर अदालत उचित समझती है, तो वह आवेदक को अदालत में आवधिक शुल्क का पूंजीकृत मूल्य या संपत्ति पर लगाई गई पूंजीगत राशि, साथ में आकस्मिक शुल्क, शुल्क या उस पर किसी भी ब्याज को पूरा करने के लिए पर्याप्त शुल्क, को भार (जिसके पास संपत्ति पर प्रभार है) के लिए जमा करने के लिए निर्देश दे सकती है या अनुमति दे सकती है। अदालत किसी भी अतिरिक्त राशि को जमा करने का भी आदेश देगी, जिसे वह आगे की लागत, व्यय (एक्सपेंस), ब्याज, या किसी अन्य आकस्मिकता को पूरा करने के लिए पर्याप्त मानती है, लेकिन यह मूल राशि के दसवें हिस्से से अधिक नहीं होगी, जब तक कि अन्यथा अदालत द्वारा निर्देशित न हो।

धारा 57(b) में कहा गया है कि भुगतान किए जाने के बाद अदालत अतिक्रमणकर्ता को नोटिस दे सकती है। अदालत अपने कारणों को दर्ज करने के बाद भी ऐसे नोटिस से छूट दे सकती है। इसके अलावा, अदालत संपत्ति को किसी भी भार से मुक्त होने की घोषणा कर सकती है और बिक्री को प्रभावी करने के लिए उपयुक्त, हस्तांतरण आदेश या निहित आदेश जारी करने के लिए आगे बढ़ सकती है। इसके अलावा, धारा 57(c) जमाकर्ता को जमा के हस्तांतरण और वितरण के आदेश से संबंधित है।

यह भी प्रदान किया जाता है कि इस धारा के अनुसार किए गए किसी भी घोषणा, आदेश या निर्देश से अपील की अनुमति है, जैसे कि यह एक डिक्री थी। (धारा 57(d))।

इस धारा के तहत, अधिकार क्षेत्र (ज्यूरिसडिक्शन) निम्नलिखित में से किसी एक न्यायालय में निहित है, जैसा कि धारा 57(e) में प्रदान किया गया है:

  1. अपने सामान्य या असाधारण मूल नागरिक अधिकार क्षेत्र के प्रयोग में एक उच्च न्यायालय;
  2. एक जिला न्यायालय जिसके अधिकार क्षेत्र की स्थानीय सीमा के भीतर संपत्ति या उसका कोई हिस्सा स्थित है; या,
  3. समय-समय पर राजपत्र में राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित (नोटिफाइड) कोई अन्य न्यायालय।

हाल ही में केरल उच्च न्यायालय ने एम.पी. वर्गीस बनाम अन्नम्मा याकूब (2020) में, धारा 57 पर बहुत गहराई से विस्तार किया। न्यायालय ने इस धारा के लक्ष्यों और उद्देश्यों पर चर्चा की और साथ ही इसके प्रक्रियात्मक तंत्र की पूरी तरह से व्याख्या की। इस मामले में, संपत्ति को भाई-बहनों के बीच विभाजन विलेख के माध्यम से विभाजित किया गया था, जिसमें कहा गया था कि भाइयों को अपनी प्रत्येक बहन को एक वर्ष के भीतर 500 रुपये का भुगतान करना होगा। यदि वे ऐसा करने में विफल रहते हैं, तो बहन संपत्ति पर अधिकार अर्जित कर लेगी। भाई, जो इस मामले में अपीलकर्ता है, ने किसी के साथ बिक्री का अनुबंध किया था। उनका तर्क है कि प्रतिवादी, इस मामले में, बहन, भुगतान स्वीकार करने से इनकार कर रही है, जिसके कारण संपत्ति पर आरोप लगा है, और परिणामस्वरूप वह बिक्री विलेख को निष्पादित करने में सक्षम नहीं है। प्रतिवादी व्यक्तिगत कारणों के अलावा भुगतान से इनकार करने के लिए कोई उचित कारण दिखाने में विफल रहा। न्यायालय ने नोट किया कि 500 रुपये की राशि अकेले संपत्ति पर पूंजीगत राशि के रूप में लगाई जाती है, और अपीलकर्ता का आगे कोई दायित्व नहीं है। इस प्रकार, यह निर्धारित किया गया कि अपीलकर्ता धारा 57 के तहत एक घोषणा का हकदार है।

बिक्री के एक अनुबंध का निरसन 

किसी अनुबंध को रद्द करने का अर्थ है इसे समाप्त करना। बचाव एक न्यायसंगत उपाय है जो अनुबंध करने वाले पक्षों को अनुबंध को रद्द करने और अनुबंध नहीं किए जाने की स्थिति में वापस आने की अनुमति देता है। एक बिक्री लेनदेन एक अनुबंध के समान है। इसे पक्षों द्वारा अन्य अनुबंधों की तरह ही रद्द भी किया जा सकता है।

एक अनुबंध का निरसन विशिष्ट राहत अधिनियम, 1963 की धारा 27-30 के तहत शासित होता है। इस अधिनियम की धारा 27(1) निरसन का आधार प्रदान करती है, जिसे अनुबंध में रुचि रखने वाले किसी भी व्यक्ति द्वारा दावा किया जा सकता है। इन आधारों का उल्लेख इस प्रकार है:

  1. जहां अनुबंध वादी द्वारा शून्यकरणीय (वॉयडेबल) या समाप्त करने योग्य है;

अनुबंध शून्यकरणीय हो जाता है जब वादी की अनुबंध में प्रवेश करने की सहमति जबरदस्ती, धोखाधड़ी, गलत बयानी या अनुचित प्रभाव के माध्यम से प्राप्त की जाती है। यह भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 की धारा 19 और धारा 19A के तहत प्रदान किया गया है। टीपीए की धारा 55 भी इसी तरह की स्थिति पर विचार करती है। इसमें कहा गया है कि जब खरीदार या विक्रेता, जैसा भी मामला हो, किसी भौतिक तथ्य का खुलासा करने से चूक जाता है जिससे दूसरे को नुकसान हो, तो ऐसी चूक को कपटपूर्ण माना जाएगा। इस प्रकार, ऐसे मामलों में पीड़ित पक्ष द्वारा बचाव का दावा भी किया जा सकता है।

2. जहां अनुबंध स्पष्ट कारणों के लिए गैरकानूनी है, लेकिन प्रतिवादी को अधिक दोषी ठहराया जाना है

विशिष्ट राहत अधिनियम, 1963, अधिनियम की धारा 28(1) के तहत बचाव के लिए एक अन्य आधार पर भी विचार करता है। यह निरसन विशिष्ट प्रदर्शन के एक मुकदमे में निर्धारित समय के भीतर खरीद राशि का भुगतान करने के न्यायालय के आदेश का पालन न करने का परिणाम है। इसमें कहा गया है कि जब विक्रेता के खिलाफ विशिष्ट प्रदर्शन का आदेश दिया गया है और खरीदार को अदालत द्वारा निर्धारित समय के भीतर राशि का भुगतान करने का निर्देश दिया गया है और वह ऐसा करने में विफल रहता है, तो विक्रेता उसी मुकदमे में अनुबंध रद्द करने के लिए आवेदन कर सकता है।

उपरोक्त आधारों के अलावा, भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 ने कुछ और आधार भी प्रदान किए, जिन पर अनुबंध के निरसन का दावा किया जा सकता है। इन प्रावधानों का उल्लेख निम्नलिखित बिंदुओं में किया गया है:

  • धारा 39 के तहत, यदि अनुबंध का कोई पक्ष वादा पूरा करने से इनकार करता है या खुद को पूरी तरह से वादा पूरा करने से अक्षम करता है, तो दूसरा पक्ष इस तरह के अनुबंध को समाप्त करने के लिए स्वतंत्र है।
  • धारा 53 में कहा गया है कि यदि अनुबंध का एक पक्ष किसी अन्य पक्ष को उसके वादे के हिस्से को पूरा करने से रोकता है, तो इस तरह से रोके गए पक्ष के विकल्प पर अनुबंध शून्यकरणीय हो जाता है।
  • धारा 55 में उल्लेख है कि समय अनुबंध का सार है और यदि पक्ष निर्दिष्ट समय में अपना वादा पूरा करने में विफल रहता है, तो पीड़ित पक्ष ऐसे अनुबंध को समाप्त करने का दावा कर सकता है।

निरसन के प्रभाव

निरसन अनुबंध को शून्य बना देता है और इसका उद्देश्य पक्षों को उनकी यथास्थिति, यानी पहले की मौजूदा स्थिति में वापस लाना है। यदि पक्षों को उसी स्थिति में बहाल नहीं किया जा सकता है, तो वे बचाव के लिए नहीं जा पाएंगे। इस प्रकार, लाभ की बहाली एक अनुबंध के निरसन के लिए आवश्यक तत्वों में से एक है। लाभ और क्षतिपूर्ति की बहाली के प्रावधानों का उल्लेख नीचे सूचीबद्ध बिंदुओं में किया गया है:

  • भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 की धारा 64 में यह प्रावधान है कि यदि बचाव का दावा करने वाले पक्ष ने दूसरे पक्ष से कोई लाभ प्राप्त किया है, तो उसे उस व्यक्ति को लाभ वापस करना चाहिए जिससे उसने इसे प्राप्त किया है।
  • भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 की धारा 75, डिफ़ॉल्ट रूप से पक्ष द्वारा अनुबंध के गैर-निष्पादन के कारण पीड़ित पक्ष द्वारा किए गए नुकसान के मुआवजे से संबंधित है।
  • विशिष्ट राहत अधिनियम, 1963 की धारा 28(2) में कहा गया है कि अगर खरीदार संपत्ति के कब्जे में था और खरीद राशि का भुगतान न करने के कारण अनुबंध को रद्द कर दिया गया था, तो उसे सभी किराए और मुनाफे का भुगतान करना होगा जो विक्रेता के लिए उसके कब्जे की तारीख से बहाली की तारीख तक अर्जित किया गया है। इसी तरह, विक्रेता, यदि  से कोई बयाना राशि प्राप्त करता है, तो उसे उसे वापस करना होगा।

महत्वपूर्ण कानूनी मामले 

बिक्री के आवश्यक तत्व

अदालतों ने बार-बार धारा 54 की व्याख्या की है। इस धारा की गहन व्याख्या ने न्यायालयों को बिक्री के आवश्यक तत्वो को समझने में मदद की है। निम्नलिखित मामलों की एक सूची है जो कुछ महत्वपूर्ण अवयवों की प्रकृति को समझने में मदद करती है:

  • विद्याधर बनाम माणिकराव (1999) में, सर्वोच्च न्यायालय ने कहा कि ‘बिक्री’ का गठन करने के लिए पक्षों को संपत्ति के स्वामित्व को हस्तांतरित करने का इरादा होना चाहिए। आशय बिक्री विलेख, पक्षों के आचरण और रिकॉर्ड पर मौजूद सबूतों के वर्णन से इकट्ठा किया जाना है।
  • आयकर आयुक्त बनाम मैसर्स मोटर एंड जनरल स्टोर्स (1967) के मामले में, सर्वोच्च न्यायालय ने कहा कि सामान्य अर्थों में मूल्य, संपत्ति की बिक्री के लिए मौद्रिक प्रतिफल को दर्शाता है। यह भी देखा गया कि यदि कुछ अन्य मूल्यवान प्रतिफल रखा जाता है, तो लेन-देन बिक्री नहीं है, बल्कि विनिमय या वस्तु विनिमय हो सकता है।
  • हकीम सिंह बनाम राम सनेही (2001) में इलाहाबाद उच्च न्यायालय ने देखा कि बिक्री में प्रतिफल की अपर्याप्तता एक प्रासंगिक कारक नहीं है। यहां तक ​​कि जब मूल्य या प्रतिफल न्यायालय द्वारा संपत्ति के बाजार मूल्य से कम पाया जाता है, तब भी बिक्री वैध होती है।

एक अपंजीकृत बिक्री विलेख का प्रभाव

  • सनिराम कचहरी और अन्य  गौरी राम कोच और अन्य (1951) में गौहाटी उच्च न्यायालय ने माना कि हालांकि एक अपंजीकृत बिक्री विलेख पंजीकरण अधिनियम के तहत वैध है, यह धारा 54 के तहत खरीदार पर एक शीर्षक प्रदान नहीं कर सकता है। हालांकि, जब धारा 54 के अनुपालन में कब्जे के वितरण के बाद एक अपंजीकृत बिक्री विलेख का पालन किया जाता है, तो ऐसा बिक्री को प्रभावी माना जाएगा। यह भी देखा गया कि धारा 54 के तहत शीर्षक प्रदान करने के लिए कब्जे की सुपुर्दगी पर्याप्त होने पर पंजीकृत बिक्री विलेख को अधिशेष के रूप में माना जा सकता है।
  • सूरज लैंप एंड इंडस्ट्रीज प्राइवेट लिमिटेड बनाम हरियाणा राज्य और अन्य (2011), के एक ऐतिहासिक मामले में सर्वोच्च न्यायालय ने पुष्टि की कि अचल संपत्ति की बिक्री केवल एक पंजीकृत लिखत द्वारा की जा सकती है और बिक्री का समझौता इसके विषय वस्तु पर कोई ब्याज या शुल्क नहीं बनाता है।
  • कर्नाटक उच्च न्यायालय ने, गंगप्पा बनाम लिंगारेड्डी (2022) के हालिया मामले में, इस मुद्दे को सुलझाया कि क्या एक अपंजीकृत बिक्री विलेख शीर्षक को त्याग सकता है, जिसे मूर्त अचल संपत्ति के कब्जे के वितरण द्वारा प्राप्त किया गया है, जिसका मूल्य एक सौ रुपये से कम था।

इस मामले में, अपीलकर्ता ने तर्क दिया कि संपत्ति उसकी मां की थी, जिसे यह उसके पिता से विरासत में मिली थी, और प्रतिवादी अपने पक्ष में शीर्षक का एक फर्जी दस्तावेज बनाकर संपत्ति में हस्तक्षेप करने की कोशिश कर रहा था। हालांकि, प्रतिवादी ने दावा किया कि उसे अपने पिता की वसीयत के माध्यम से संपत्ति प्राप्त हुई थी, जिन्होंने अपीलकर्ता के नाना से बिक्री विलेख के माध्यम से संपत्ति अर्जित की थी। चूंकि संपत्ति का मूल्य एक सौ रुपये से कम था, इसलिए उन्होंने बिक्री विलेख दर्ज नहीं किया।

अदालत ने कहा कि संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54, 100 रुपये से कम मूल्य की मूर्त अचल संपत्ति के मामले में बिक्री के निष्पादन के लिए दो वैकल्पिक तरीकों की अनुमति देती है, अर्थात्, एक पंजीकृत लिखत या संपत्ति के सरल वितरण के माध्यम से। चूंकि बाद के मानदंड प्रतिवादी द्वारा पूरे किए गए हैं, इसलिए अपीलकर्ता का दावा खारिज किया गया था।

निष्कर्ष

उपरोक्त चर्चा के आलोक में, हम यह निष्कर्ष निकाल सकते हैं कि संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 जीवित पक्षों के कार्य द्वारा अचल संपत्ति की बिक्री के साथ स्पष्ट और व्यापक रूप से संबंधित है। यह न केवल परिभाषा प्रदान करता है बल्कि निष्पादन और पंजीकरण के तरीके भी प्रदान करता है। यह अधिकारों और देनदारियों का एक ढांचा भी प्रदान करता है, जिसके अधीन विक्रेता और खरीदार होंगे, लेकिन साथ ही, पक्षों को अपने विवेक पर अन्य शर्तों पर समझौता करने की अनुमति देने के लिए पर्याप्त लचीला भी है। मेरे विचार से, एक मामला है जिसे कुछ स्पष्टीकरण की आवश्यकता है। यह देखा जा सकता है कि धारा 54 को पढ़ने में एक अपंजीकृत बिक्री विलेख के प्रभाव के संबंध में स्पष्टता का अभाव है। यह स्पष्ट रूप से बताता है कि यह संपत्ति में कोई शीर्षक या हित नहीं बनाता है। हालांकि विभिन्न अदालतों ने फैसला सुनाया है कि उत्तर प्रत्येक मामले के तथ्यों और परिस्थितियों और उन मामलों में समानता के सिद्धांतों की प्रयोज्यता पर निर्भर करता है, लेकिन धारा की भाषा कठोर बनी हुई है। किसी भी भ्रम को खत्म करने के लिए इसे और अधिक व्यापक और विस्तृत होना चाहिए।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न (एफएक्यू)

बिक्री और बिक्री के अनुबंध के बीच क्या अंतर है?

बिक्री  बिक्री के लिए अनुबंध
बिक्री में, स्वामित्व हस्तांतरित किया जाता है। बिक्री के लिए एक अनुबंध केवल बेचने के लिए एक समझौता है। इसमें स्वामित्व का कोई हस्तांतरण नहीं है।
बिक्री संपत्ति पर पक्षों के लिए कुछ अधिकार और हित बनाती है। स्वामित्व अधिकारों के एक बंडल को संदर्भित करता है जैसे कि कब्जा, ब्याज, शीर्षक, निपटान करने का अधिकार, आदि।  यह संपत्ति पर कोई शुल्क, ब्याज या धारणाधिकार नहीं बनाता है।
बिक्री रेम में अधिकार बनाती है यानी पूरी दुनिया के खिलाफ अधिकार। जिस खरीदार के पक्ष में बिक्री हुई है, वह किसी के भी खिलाफ अपने हक की रक्षा कर सकता है। बिक्री के लिए एक अनुबंध व्यक्ति में एक अधिकार बनाता है, यानी किसी विशेष व्यक्ति के खिलाफ अधिकार। खरीदार केवल विक्रेता को बिक्री विलेख निष्पादित करने के लिए मजबूर कर सकता है यदि खरीदार द्वारा प्रदर्शन के किसी भी तत्व को पूरा किया गया हो।
संपत्ति का मूल्य 100 रुपये या उससे अधिक होने पर बिक्री विलेख का पंजीकरण आवश्यक है।  बिक्री के अनुबंध के रूप में कोई अधिकार या हित पैदा नहीं होता है, ऐसे अनुबंधों के लिए कोई पंजीकरण आवश्यक नहीं है।

बिक्री और विनिमय के बीच क्या अंतर है?

केवल एक चीज जो बिक्री और विनिमय के बीच भिन्न होती है, वह है इसमें शामिल प्रतिफल की प्रकृति। टीपीए की धारा 54 के अनुसार, अचल संपत्ति की बिक्री के लिए प्रतिफल धन (कीमत) के रूप में होना चाहिए। जबकि टीपीए की धारा 118, जो विनिमय को नियंत्रित करती है, निर्दिष्ट करती है कि पैसा केवल पैसे के आदान-प्रदान के लिए एक प्रतिफल हो सकता है, न कि कोई अन्य संपत्ति। किसी भी अचल वस्तु के स्वामित्व का आदान-प्रदान किसी अन्य अचल वस्तु के स्वामित्व के हस्तांतरण द्वारा ही किया जा सकता है, अन्यथा नहीं।

संदर्भ

  • Textbook on The Transfer of Property Act, Dr. Avtar Singh, Universal Law Publishing Co. Pvt. Ltd., 2006
  • The Transfer of Property Act, Dr. Hari Singh Gour, Delhi Law House, 2004 

 

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