आयकर अधिनियम, 1961 की धारा 54

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Income Tax Act 1961

यह लेख Jaya Vats द्वारा लिखा गया है, जो दिल्ली में वकालत कर रही हैं। इस लेख में, लेखक आयकर अधिनियम की धारा 54 का विस्तृत अध्ययन प्रदान करती है। यह लेख धारा 54 के उद्देश्य, प्रयोज्यता (एप्लीकेबिलिटी) और छूट (एक्सेंपशन) का गहन विश्लेषण प्रदान करता है। इस लेख का अनुवाद Shreya Prakash के द्वारा किया गया है।

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परिचय

कई अवसरों पर, मकान मालिकों को कई परिस्थितियों  जैसे कि एक अलग स्थान पर स्थानांतरित होना, करियर बदलना, सेवानिवृत्त (रिटायर) होना आदि के कारण अपना घर बेचना पड़ता है। यदि एक आवासीय संपत्ति का विक्रेता उस राशि से एक अन्य आवासीय संपत्ति खरीदता है या विकसित करता है, तो उसे आयकर अधिनियम, 1961 की धारा 54 के तहत पूंजीगत कर लाभ (कैपिटल गेनस् टैक्स एडवांटेज) प्राप्त होता है। दूसरे शब्दों में, यदि एक निर्धारिती (एसेसी) एक आवासीय संपत्ति बेचता है और फिर खरीदता है या अन्य आवासीय संपत्ति का निर्माण करता है, वह आयकर अधिनियम की धारा 54 के तहत पूंजीगत लाभ कर से मुक्त है।

आयकर अधिनियम की धारा 54

मकान मालिकों को कई कारणों से अपनी संपत्ति बेचने की आवश्यकता हो सकती है, जैसे कि एक नए स्थान पर स्थानांतरित होना, रोजगार बदलना, सेवानिवृत्त होना आदि। संपत्ति अक्सर निवेश उद्देश्यों के लिए खरीदी और बेची जाती है। संपत्ति के मालिक औसतन (एवरेज) अपनी संपत्तियों की बिक्री पर लाभ कमाते हैं। यह विशेष रूप से सच है अगर संपत्ति लंबे समय से मालिक के कब्जे में है। भारतीय कर नियमों के अनुसार, इस तरह से प्राप्त लाभ को आय का एक स्रोत माना जाता है जिसके लिए आय अर्जित करने वाले को करों का भुगतान करना आवश्यक है।

आयकर अधिनियम की धारा 54 आवासीय संपत्ति के विक्रेता को पूंजीगत लाभ कर से छूट देती है। यह खंड करदाताओं को पूंजीगत लाभ कर में कटौती की अनुमति तभी देता है जब बिक्री के फंड का उपयोग दूसरी आवासीय संपत्ति खरीदने के लिए किया जाता है। आवासीय संपत्तियों के मालिक अक्सर अपनी संपत्ति को दूसरी संपत्ति खरीदने के लिए, विभिन्न कारणों से बेचते हैं, जैसे नौकरी स्थानांतरण, सेवानिवृत्ति, और इसी तरह के कई कारणों से। ऐसी परिस्थिति में, एक करदाता किसी संपत्ति को लाभ के लिए नहीं, बल्कि स्थानांतरित करने के उद्देश्य से बेचता है। नतीजतन, जब एक करदाता एक आवासीय संपत्ति बेचता है और दूसरा खरीदता है, तो करदाता आयकर अधिनियम की धारा 54 के तहत पूंजीगत लाभ से मुक्त होता है।

आयकर अधिनियम की धारा 54 की प्रयोज्यता

धारा 54 एक व्यक्ति को छूट प्राप्त करने का अधिकार देता है जब वह एक आवासीय संपत्ति बेचता है और विशिष्ट परिस्थितियों में एक नई संपत्ति खरीदता है। धारा 54 से लाभान्वित होने के लिए निर्धारिती को अपने निजी आवास के लिए एक घर की संपत्ति का विकास या अधिग्रहण (एक्वायर) करना चाहिए। धारा की शब्दावली यह इंगित करेगी कि कानून की आवश्यकता नहीं है कि निर्धारिती द्वारा अर्जित विक्रय प्रतिफल (सेलिंग कंसीडरेशन) का उपयोग अचल संपत्ति खरीदने के लिए किया जाए। धारा 54 के प्राथमिक भाग में कहा गया है कि निर्धारिती को अपनी संपत्ति के हस्तांतरण की तारीख से पहले या बाद में एक वर्ष के भीतर अपने निवास के उद्देश्य के लिए एक घर की संपत्ति का अधिग्रहण करना चाहिए, या उसे स्थानांतरण की तारीख से दो साल के भीतर एक घर की संपत्ति का निर्माण करना चाहिए। 

आयकर अधिनियम की धारा 54 के तहत लाभ प्राप्त करने के लिए पात्रता मानदंड (एलिजिबिलिटी क्राइटेरिया)

इस धारा के अनुसार, एक निर्धारिती कर छूट का दावा करने के लिए योग्य है, जब वह एक आवासीय संपत्ति बेचता है जो कि एक दीर्घकालिक पूंजीगत परिसंपत्ति (लौंग टर्म कैपिटल एसेट) है और एक अन्य आवासीय घर की संपत्ति खरीदता है।

इस छूट के लिए अर्हता (क्वालिफिकेशन) प्राप्त करने के लिए व्यक्तियों को निम्नलिखित आवश्यकताओं को पूरा करना चाहिए:

  • उन्हें या तो एक व्यक्तिगत इकाई (इंडिविजुअल एंटिटी) या एक एचयूएफ होना चाहिए। (यह प्रावधान व्यवसायों की सहायता नहीं करता है)
  • करदाता की गृह संपत्ति दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति होनी चाहिए।
  • बेची जाने वाली संपत्ति एकल परिवार का घर होना चाहिए। इस संपत्ति के राजस्व (रेवेन्यू) को ‘निवास संपत्ति से आय’ के शीर्षक के तहत प्रभारित (चार्ज) किया जाना चाहिए।
  • नए आवासीय घर की संपत्ति हस्तांतरण की तारीख से एक साल पहले या हस्तांतरण की तारीख के दो साल बाद हासिल की जाएगी। एक नए घर के निर्माण की स्थिति में, व्यक्ति को घर बनाने के लिए एक विस्तारित समय सीमा की अनुमति दी जाती है, अर्थात् हस्तांतरण या बिक्री की तारीख से तीन साल के भीतर।
  • खरीदी गई आवासीय संपत्ति भारत के क्षेत्र के भीतर होनी चाहिए।

यदि व्यक्ति उपर्युक्त किसी भी योग्यता को पूरा करने में विफल रहता है, तो वह आयकर अधिनियम की धारा 54 के तहत छूट का दावा करने के लिए पात्र नहीं होगा। एक करदाता आयकर अधिनियम की धारा 54 के तहत अधिग्रहीत या भारत में निर्मित केवल एक आवासीय संपत्ति के लिए लाभ का दावा कर सकता है। यदि कोई करदाता अपने जीवनकाल में ऐसे एक से अधिक लेन-देन में शामिल होता है, तो यह लाभ केवल एक लेनदेन के लिए उपलब्ध होगा। अंत में, एक करदाता धारा 54 के लाभ प्राप्त करते हुए भारत में एक घर नहीं बेच सकता है और कहीं और निवास प्राप्त नहीं कर सकता है। संपत्ति विशेष रूप से भारत में अधिग्रहित या निर्मित होनी चाहिए।

आयकर अधिनियम की धारा 54 का उद्देश्य

एक व्यक्ति आज एक संपत्ति में निवेश कर सकता है, इसे कुछ वर्षों के लिए रख सकता है, और फिर इसे बेहतर कीमत पर बेच सकता है। यह कई लोगों के लिए एक पुरानी कहावत है जो कम जोखिम, सुरक्षित और कम अस्थिर निवेश चुनते हैं। हालांकि, जब व्यक्ति अपनी योजनाएं बनाते हैं, तो कर योजना के सबसे महत्वपूर्ण पहलू को कभी-कभी अनदेखा कर दिया जाता है। व्यक्ति धारा 54 के तहत कर छूट के लिए आवश्यक तैयारी के साथ अचल संपत्ति की बिक्री और पुनर्निवेश की व्यवस्था कर सकते हैं।

एक व्यक्ति को यह समझना चाहिए कि क्या संपत्ति की बिक्री पर उसकी आय की राशि पर कर लगाया जाता है। किसी संपत्ति की बिक्री से होने वाले लाभ पर व्यक्तिगत रूप से कर लगाया जाता है। लाभ की गणना संपत्ति की बिक्री मूल्य और संपत्ति की लागत के बीच के अंतर के रूप में की जाती है।

आयकर अधिनियम की धारा 54 के तहत छूट

आयकर अधिनियम की धारा 54 के अनुसार, आवासीय संपत्ति बेचने वाला कोई भी व्यक्ति या एचयूएफ, पूंजीगत लाभ पर कर छूट का दावा कर सकता है यदि पूंजीगत आय का उपयोग आवासीय संपत्ति खरीदने या निर्माण करने के लिए किया जाता है।

कंपनियां, एलएलपी, साझेदारी व्यवसाय और अन्य निकाय या संघ आयकर अधिनियम की धारा 54 के तहत किसी भी प्रकार की कर छूट का दावा नहीं कर सकते हैं। इस धारा का लाभ उठाने के लिए निम्नलिखित आवश्यकताएं पूरी की जानी चाहिए:

  • संपत्ति को एक दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति माना जाना चाहिए, यानी किसी व्यक्ति द्वारा 36 महीने से अधिक की अवधि के लिए किसी भी पूंजीगत संपत्ति को उसके हस्तांतरण की तारीख से तुरंत पहले रखा जाना चाहिए।
  • यदि बेची गई संपत्ति एक आवासीय संपत्ति है, तो ऐसे घर से आय पर गृह संपत्ति से अर्जित राजस्व के अनुसार कर लगाया जाना चाहिए।
  • संपत्ति विक्रेता ने स्थानांतरण/बिक्री की तारीख के दो साल के भीतर या हस्तांतरण/बिक्री की तारीख के एक साल के भीतर आवास खरीदा हो।
  • आवासीय निवास भारत में स्थित होना चाहिए। विक्रेता को भारत के बाहर कोई आवासीय संपत्ति प्राप्त करने की अनुमति नहीं है और वह इस छूट का दावा करता है।

ऊपर सूचीबद्ध सभी आवश्यकताएँ संचयी (क्यूमुलेटीव) हैं। नतीजतन, भले ही उपरोक्त योग्यताओं में से एक को भी पूरा नहीं किया गया हो, तो विक्रेता धारा 54 अपवाद से लाभ पाने के लिए अपात्र होगा।

वित्त अधिनियम, 2020 ने दो आवासीय गृह संपत्तियों में निवेश के संबंध में छूट के लाभ को बढ़ाने के लिए निर्धारण वर्ष 2021-22 से धारा 54 को संशोधित किया। यदि दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ की राशि 2 करोड़ रुपये से अधिक नहीं है, तो अधिग्रहण या भवन के माध्यम से दो आवासीय गृह संपत्तियों में किए गए निवेश के लिए छूट प्रदान की जाएगी। यदि एक निर्धारिती इस विकल्प का प्रयोग करता है, तो वह उसी या किसी बाद के मूल्यांकन वर्ष के लिए दोबारा ऐसा करने में सक्षम नहीं होगा।

छूट राशि

आयकर अधिनियम की धारा 54 निम्न में से कम के बराबर पूंजीगत लाभ छूट प्रदान करती है:

  • आवासीय संपत्ति की बिक्री पर प्राप्त पूंजीगत लाभ की राशि।
  • एक नए आवासीय निवास के अधिग्रहण या निर्माण में निवेश करना।

यदि करदाता अधिग्रहण की तारीख से तीन साल बाद नई संपत्ति को स्थानांतरित करता है तो पूंजीगत लाभ पर कटौती की अनुमति रद्द कर दी जाएगी।

पूंजीगत लाभ

पूंजीगत लाभ एक परिसंपत्ति की बिक्री से प्राप्त लाभ है। शेयर बाजार में लाभ किसी शेयर की खरीद और बिक्री मूल्य के बीच मूल्य के अंतर से प्राप्त होता है। जब आप किसी संपत्ति को उसके लिए खरीदे गए मूल्य से कम पर बेचते हैं, तो आपको पूंजीगत नुकसान होता है। क्योंकि लाभ को भारतीय आयकर नियमों के तहत “आय” के रूप में परिभाषित किया गया है, बिक्री से कमाई करने वाले व्यक्ति को उस वर्ष, जिसमें पूंजीगत संपत्ति स्थानांतरित की गई थी,  के दौरान लाभ राशि पर कर का भुगतान करना आवश्यक है।

एक आवासीय निवास की बिक्री एक परिसंपत्ति की बिक्री है, और बिक्री से उत्पन्न लाभ को पूंजीगत लाभ के रूप में संदर्भित किया जाता है। आयकर अधिनियम की धारा 2(14) एक पूंजीगत संपत्ति को “किसी भी प्रकार की संपत्ति, चाहे अचल या चल, अमूर्त या मूर्त, किसी विशेष उद्देश्य के लिए निर्धारिती द्वारा धारित” के रूप में परिभाषित करती है।

आयकर अधिनियम के अनुसार, संपत्ति की धारण अवधि के आधार पर पूंजीगत लाभ को दो वर्गों में वर्गीकृत किया गया है, जो इस प्रकार हैं:

  • अल्पकालिक पूंजीगत संपत्ति: ये 36 महीने से कम की अवधि के लिए एक ही व्यक्ति के स्वामित्व में होती हैं। इन परिसंपत्तियों की बिक्री से प्राप्त आय को अल्पकालिक पूंजीगत लाभ कहा जाता है।
  • दीर्घावधि पूंजी परिसंपत्तियां: दीर्घावधि पूंजी परिसंपत्तियां वे हैं जो निर्धारिती के पास 36 महीने से अधिक समय से हैं। इन संपत्तियों की बिक्री से प्राप्त आय को दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कहा जाता है।

धारा 54 के तहत दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति माने जाने के लिए, घर की संपत्ति को 24 महीने से अधिक समय तक रखा जाना चाहिए।

धारा 54 के लाभों का दावा करने के मुख्य कारकों में से एक यह है कि आवासीय संपत्ति एक दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति है। नतीजतन, पूंजीगत लाभ छूट का दावा करने के लिए, करदाता को खरीद की तारीख से तीन साल से अधिक समय तक संपत्ति रखनी चाहिए।

पूंजीगत लाभ खाता योजना

आवासीय संपत्ति की बिक्री से दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ वाला एक करदाता आयकर अधिनियम की धारा 54 के तहत एक आवासीय संपत्ति का अधिग्रहण या निर्माण एक साल पहले या दो साल बाद (संपत्ति अधिग्रहण की स्थिति में) या तीन साल से पहले (संपत्ति के निर्माण के मामले में) कर सकता है। कुछ स्थितियों में, करदाता ने आयकर रिटर्न दाखिल करते समय आवासीय संपत्ति की बिक्री से प्राप्त धन का निवेश नहीं किया होगा। ऐसे मामलों में, किसी भी सार्वजनिक क्षेत्र की बैंक शाखा में पूंजीगत लाभ खाता योजना में अप्रयुक्त राशि जमा करके धारा 54 के तहत पूंजीगत लाभ प्राप्त किया जा सकता है।

पूंजीगत लाभ खाता योजना के माध्यम से किए गए जमा आयकर अधिनियम में उल्लिखित कई प्रतिबंधों के अधीन हैं:

  • यह सरकार द्वारा अनुमोदित (अप्रूव्ड) बैंक शाखा में किया जाता है। दूरस्थ (रिमोट) क्षेत्रों में बैंक शाखाओं को चित्रित नहीं किया गया है।
  • जुर्माने से बचने के लिए, आयकर रिटर्न दाखिल करने की अंतिम तिथि तक बयान पूरा हो जाना चाहिए।
  • कानून के अनुसार जमा की गई धनराशि का उपयोग संपत्ति खरीदने या बनाने के लिए किया जाना चाहिए।

यह याद रखना महत्वपूर्ण है कि यदि पूंजीगत लाभ खाता योजना में निवेश की गई राशि निर्धारित समय सीमा के भीतर उपयोग नहीं की जाती है, तो इसे पिछले वर्ष की आय के रूप में मान्यता दी जाएगी (मूल संपत्ति के हस्तांतरण की तारीख से)।

पूंजीगत लाभ खाता योजना में डाले गए धन का उपयोग न करना

यदि पूंजीगत लाभ खाता योजना में रखी गई राशि, जिसके लिए करदाता ने धारा 54 के तहत छूट का दावा किया है, का उपयोग आवश्यक समय के भीतर आवासीय आवास की खरीद/निर्माण के लिए नहीं किया जाता है, तो अप्रयुक्त राशि (जिसके लिए छूट का दावा किया गया है) पर कर लगाया जाएगा, वह भी उस वर्ष में दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ के माध्यम से आय के रूप में जिसमें 2 वर्ष/3 वर्ष की घोषित अवधि समाप्त होती है।

आयकर अधिनियम की धारा 54F

1961 के आयकर अधिनियम की धारा 54F आवासीय संपत्ति के अलावा पूंजीगत संपत्ति की बिक्री से प्राप्त दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ पर कर छूट प्रदान करती है। इसलिए, यदि कोई व्यक्ति पूंजीगत संपत्ति जैसे शेयर, बॉन्ड, आभूषण, सोना आदि बेचता है और लाभ को घर की संपत्ति के अधिग्रहण या निर्माण में पुनर्निवेश करता है, तो पूंजीगत संपत्ति की बिक्री पर प्राप्त रिटर्न धारा 54F के तहत कर-मुक्त होती है। 

आयकर अधिनियम की धारा 54F कराधान से पूंजीगत लाभ को छूट देती है जब एक आवासीय आवास में निवेश के बदले लंबी अवधि की पूंजीगत संपत्ति स्थानांतरित की जाती है। धारा 54F के तहत छूट प्राप्त करने के लिए निम्नलिखित प्रमुख तत्व हैं:

  1. केवल व्यक्ति और एचयूएफ ही धारा 54F के तहत छूट के पात्र हैं।
  2. पूंजीगत लाभ एक निवास के अलावा किसी भी दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति के हस्तांतरण के परिणामस्वरूप होना चाहिए।
  3. लंबी अवधि की पूंजीगत संपत्तियों के हस्तांतरण से उत्पन्न शुद्ध विचार को निम्नानुसार निवेश किया जाना चाहिए:
  • स्थानांतरण तिथि से एक वर्ष के भीतर या स्थानांतरण तिथि के बाद दो वर्षों के भीतर, एक आवासीय आवास के अधिग्रहण में शुद्ध प्रतिफल का पुनर्निवेश किया गया था; या
  • हस्तांतरण के 3 वर्षों के भीतर, भारत में एक आवासीय घर के निर्माण में शुद्ध विचार का पुन: निवेश किया गया था।

निम्नलिखित परिस्थितियों में धारा 54F के तहत छूट उपलब्ध नहीं है:

निम्नलिखित स्थितियां हैं जिनमें आयकर अधिनियम 1961 की धारा 54F के तहत छूट संभव नहीं है:

  • मूल संपत्तियों के हस्तांतरण की तिथि के अनुसार, निर्धारिती के पास एक से अधिक आवासीय गृह संपत्ति थी। हालांकि, धारा 54F के तहत छूट का दावा करने के उद्देश्य से खरीदी गई आवासीय संपत्ति इससे मुक्त है।
  • निर्धारिती पहली संपत्ति के हस्तांतरण के बाद एक वर्ष के भीतर दूसरा आवासीय आवास खरीदता है। धारा 54F के तहत छूट का दावा करने के उद्देश्य से खरीदी गई नई संपत्ति इस प्रावधान से मुक्त है।
  • निर्धारिती मूल संपत्ति को स्थानांतरित करने के तीन साल के भीतर एक अतिरिक्त आवासीय आवास बनाता है। धारा 54F के तहत छूट का दावा करने के उद्देश्य से बनाई गई नई संपत्ति को इससे छूट प्राप्त है।

कटौती की राशि

यदि संपूर्ण शुद्ध प्रतिफल एक आवासीय आवास के अधिग्रहण या निर्माण में जमा किया जाता है, तो संपूर्ण दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ को धारा 54F के तहत बाहर कर दिया जाता है। धारा 54F के तहत लंबी अवधि के पूंजीगत लाभ की केवल आनुपातिक (प्रोपोर्शनेट) राशि पर छूट दी जाती है यदि शुद्ध प्रतिफल का केवल एक हिस्सा आवासीय आवास की खरीद/निर्माण में निवेश किया जाता है। छूट की आनुपातिक राशि प्राप्त करने के लिए निम्नलिखित सूत्र (फॉर्मूला) का उपयोग किया जा सकता है –

धारा 54F के तहत छूट = दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ x पुनर्निवेश की गई राशि/शुद्ध प्रतिफल

आयकर अधिनियम की धारा 54 और 54F के बीच अंतर

हालाँकि धारा 54 और धारा 54F में कुछ समानताएँ हैं, लेकिन ये थोड़ी अलग भी हैं। धारा 54 समग्र रूप से पूंजीगत संपत्तियों की बिक्री से प्राप्त दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ पर कर छूट की अनुमति देता है। हालाँकि, धारा को धारा 54 और 54F में विभाजित किया गया है। इन दो श्रेणियों के बीच प्राथमिक अंतर बेची गई पूंजीगत संपत्ति का प्रकार है। यदि आप घर या आवासीय संपत्ति बेचते हैं तो धारा 54 दीर्घकालिक के पूंजीगत लाभ पर कर छूट की अनुमति देता है। हालांकि, संपत्ति के अलावा किसी अन्य पूंजीगत संपत्ति पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ, आयकर अधिनियम की धारा 54F के तहत कराधान से मुक्त है। यहाँ अन्य अंतर हैं-

  • आयकर अधिनियम की धारा 54 में छूट तभी लागू होती है जब आप आवासीय संपत्ति बेचते हैं। दूसरी ओर, आवासीय संपत्ति के अलावा किसी भी पूंजीगत संपत्ति हस्तांतरण में आयकर अधिनियम की धारा 54F में छूट उपलब्ध है।
  • धारा 54 की छूट केवल तभी लागू होती है जब दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ एक आवासीय संपत्ति के निर्माण या खरीद में निवेश किया जाता है। दूसरी ओर, आयकर अधिनियम की धारा 54F के अनुसार, एक करदाता जीवन में केवल एक बार दो आवासीय संपत्तियों में निवेश कर सकता है, बशर्ते कि दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ 2 करोड़ रुपए के भीतर हो। धारा 54F में, पूंजीगत लाभ का उपयोग किसी आवासीय संपत्ति के निर्माण या खरीदारी के लिए किया जाना चाहिए। पूंजीगत लाभ की धारा 54F का उपयोग किसी भी आवासीय संपत्ति के निर्माण या खरीद के लिए किया जाना चाहिए।
  • धारा 54 के अनुसार आपको अपने आवासीय घरों की संख्या को सीमित करने की आवश्यकता नहीं है। हालांकि, आयकर अधिनियम की धारा 54F की छूट लागू नहीं होती है यदि करदाता उस दिन एक से अधिक आवासीय संपत्ति का मालिक है जिस दिन दीर्घकालिक संपत्ति स्थानांतरित की जाती है।
  • धारा 54 के तहत छूट का दावा करने के बाद भी कोई व्यक्ति किसी अन्य आवासीय संपत्ति को खरीदने का पात्र है। हालांकि ऐसा व्यक्ति दूसरी आवासीय संपत्ति नहीं खरीद सकता है यदि आपने आयकर अधिनियम की धारा 54F के तहत छूट मांगी है।

महत्वपूर्ण कानूनी मामले

सुश्री मोटूरी लक्ष्मी बनाम आयकर अधिकारी, 2020

मामले के तथ्य

इस मामले में, करदाता ने अपने पुराने अपार्टमेंट को बेचने से पहले एक नए अपार्टमेंट पर डाउन पेमेंट लगाया और उसने धारा 54 के तहत राशि के लिए छूट मांगी। क्योंकि निवेश पहली इकाई की बिक्री से पहले किया गया था, निर्धारण अधिकारी (एओ) ने छूट से इंकार कर दिया। आयकर आयुक्त और आयकर अपीलीय न्यायाधिकरण (ट्रिब्यूनल) (आईटीएटी) दोनों ने करदाता की बाद की अपीलों को खारिज कर दिया और एओ के फैसले की पुष्टि की। करदाता ने आईटीएटी के फैसले के खिलाफ मद्रास उच्च न्यायालय में अपील दायर की।

मामले में शामिल मुद्दे

उच्च न्यायालय ने कहा कि विचाराधीन मुद्दे ने कानून के निम्नलिखित महत्वपूर्ण बिंदुओं को उठाया: क्या आवासीय इकाई की खरीद के लिए करदाता द्वारा किए गए अग्रिम भुगतान में धारा 54 के प्रयोजनों के लिए खरीद मूल्य का एक हिस्सा शामिल है, जब अग्रिम मूल पूंजीगत संपत्ति की बिक्री की तारीख से पहले अपार्टमेंट विक्रेता को भुगतान दिया जाता है।

न्यायालय का फैसला

मद्रास उच्च न्यायालय ने मूल अपार्टमेंट की बिक्री की तारीख से पहले एक आवासीय फ्लैट के अधिग्रहण के लिए किए गए करदाता के अग्रिम भुगतान के संबंध में धारा 54 के तहत लाभ को बरकरार रखा। यह कहा गया कि विधानमंडल का उद्देश्य बिक्री की तारीख से पहले या बाद में खरीदना था, और क्लॉज में नोटों में प्रयुक्त ‘खरीदा’ या ‘निर्मित’ शब्द इसे स्पष्ट करते हैं। पूर्वगामी तर्कों के मद्देनजर, यह निर्धारित किया गया था कि कानून के महत्वपूर्ण मुद्दे को निर्धारिती के पक्ष में हल किया जाना चाहिए।

आयकर आयुक्त बनाम गीता दुग्गल, 2013

मामले के तथ्य

इस मामले में, निर्धारिती एक विकास समझौते में लगा हुआ था जिसके तहत डेवलपर ने संपत्ति को नष्ट कर दिया और एक नई तीन मंजिला संरचना का निर्माण किया। निर्धारिती को विकास अधिकार देने के एवज में 4 करोड़ रुपए और नए भवन की दो मंजिलें मिली। निर्धारण अधिकारी ने निर्धारित किया कि पूंजीगत लाभ की गणना में रुपये के निर्माण की लागत का उपयोग किया जाना चाहिए। डेवलपर की विकास लागत 3.43 करोड़ रुपये को निर्धारिती की 4 करोड़ की कुल प्राप्तियों (रिसिप्ट) में जोड़ा जाने थे। 

मामले में शामिल मुद्दे

अदालत के सामने मुद्दा यह था कि निर्धारिती ने तर्क दिया कि क्योंकि पूंजीगत लाभ दो मंजिलों में निवेश किया गया था, वह धारा 54 के तहत छूट के लिए योग्य थी।

न्यायालय का फैसला

दिल्ली उच्च न्यायालय ने कहा कि “एक आवासीय इकाई” वाक्यांश का उपयोग नहीं किया गया था। एकमात्र शर्त यह है कि इसका उपयोग केवल घरेलू उद्देश्यों के लिए किया जाए न कि व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए। अगर प्रावधान में कुछ भी यह मांग नहीं करता है कि आवासीय घर को एक विशिष्ट तरीके से बनाया जाए, तो ऐसा प्रतीत होता है कि आयकर अधिकारी ऐसी शर्त नहीं लगा सकते हैं। एक व्यक्ति अपने डिजाइन और विशिष्टताओं के अनुसार निवास का निर्माण कर सकता है, और इस प्रकार निर्धारिती छूट के लिए पात्र है।

आयकर आयुक्त बनाम सैयद अली आदिल, 2012

मामले के तथ्य

इस मामले में, निर्धारिती ने दो अपार्टमेंट खरीदने के लिए अपनी पैतृक आवासीय संपत्ति के हस्तांतरण से प्राप्त पूंजीगत लाभ का उपयोग किया। दो फ्लैट एक ही अपार्टमेंट में हैं, पड़ोसी रसोई और शौचालय के साथ, और वे एक आम बैठक स्थान साझा करते हैं। धारा 54 नई संपत्ति को संदर्भित करने के लिए “आवासीय संपत्ति” शब्द का उपयोग करती है।

मामले में शामिल मुद्दे

अदालत के सामने मुख्य मुद्दा यह था कि विभाग ने तर्क दिया कि धारा का भाग एक ऐसी परिस्थिति को मानता है जिसमें एक पुरानी संपत्ति के हस्तांतरण के माध्यम से एक एकल आवासीय संपत्ति (नई संपत्ति) का अधिग्रहण किया जाता है और मूल्यांकनकर्ता बाद में दो फ्लैटों में पूंजीगत लाभ का निवेश नहीं कर सकता है।

न्यायालय का फैसला

आंध्र उच्च न्यायालय ने माना कि “एक आवासीय संपत्ति” शब्द में एक से अधिक आवासीय संपत्ति शामिल है, और इसलिए निर्धारिती धारा 54 के तहत कटौती का हकदार था।

ईश्वर सिंह चावला बनाम आयकर आयुक्त, मुंबई, 2009

मामले के तथ्य

इस मामले में, निर्धारिती, एक व्यक्ति, अचल संपत्ति, व्यापार, दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ और अन्य स्रोतों के माध्यम से पैसा कमाता है। मूल्यांकन के दौरान, निर्धारण अधिकारी (एओ) ने देखा कि निर्धारिती ने अपार्टमेंट और प्लॉट की बिक्री पर कर योग्य पूंजीगत लाभ के रूप में एक अलग राशि की सूचना दी थी। एओ ने आगे कहा कि निर्धारिती ने पंजाब नेशनल बैंक (पीएनबी) से ऋण लेकर एक नया आवासीय आवास खरीदा था। हालांकि, संपत्ति हस्तांतरण पर प्राप्त धन का उपयोग नए आवासीय घर के अधिग्रहण के लिए प्राप्त ऋण देयता का भुगतान करने के लिए नहीं किया गया था क्योंकि पीएनबी के साथ ऋण बाद के वर्षों में अभी भी बकाया था और निर्धारिती उसकी आय से कटौती के रूप में उधार ली गई धनराशि पर ब्याज का दावा कर रहा था। 

मामले में शामिल मुद्दे

अदालत के सामने मुद्दा यह था कि क्या पूंजीगत लाभ और निवेश की राशि के बीच संबंध बनाने के संबंध में धारा 54 आवश्यक है।

न्यायालय का फैसला

आयकर अपीलीय न्यायाधिकरण, मुंबई ने फैसला सुनाया कि धारा 54 के तहत प्रावधान को पूंजीगत लाभ की राशि और एक नई संपत्ति की लागत के बीच एक संबंध प्रदर्शित करने के लिए एक निर्धारिती की आवश्यकता नहीं है। यह निर्धारित किया गया था कि निर्धारिती ने मूल रूप से धारा 54 की उप-धारा (2) में आवश्यक समय सीमा के भीतर दो आवासीय फ्लैट खरीदने से पहले अपने आवासीय अपार्टमेंट की बिक्री के मुनाफे को वाणिज्यिक (कमर्शियल) संपत्तियों में निवेश किया था। विवाद का प्रमुख बिंदु यह था कि बिक्री आय का उपयोग वाणिज्यिक संपत्ति प्राप्त करने के लिए किया गया था, जबकि आवासीय आवास अन्य स्रोतों से एकत्रित धन का उपयोग करके खरीदा गया था; नतीजतन, प्रमुखों की पहचान बदल दी गई है।

आयकर आयुक्त बनाम रविंदर कुमार अरोड़ा, 2011

मामले के तथ्य

इस मामले में, निर्धारिती ने निर्धारण वर्ष 2007-08 के लिए अपनी विवरणी दाखिल की, जिसमें रु. 64,32,220/- की कुल आय प्रकट हुई। निर्धारण अधिकारी ने मूल्यांकन कार्यवाही में नोट किया कि निर्धारिती मैसर्स अरोड़ा सर्विस स्टेशन का मालिक है और एक ईंधन पंप संचालित करता है, और प्रासंगिक वर्ष के दौरान, निर्धारिती को 45,49,045/- रुपये का दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ हुआ था। निर्धारण अधिकारी ने खरीद विलेख की समीक्षा के दौरान पाया कि उपरोक्त आवासीय आवास के लिए खरीद विलेख संयुक्त रूप से निर्धारिती और उसकी पत्नी के नाम पर किया गया था। निर्धारिती ने उपरोक्त घरेलू संपत्ति पर खर्च की गई पूरी राशि के लिए अधिनियम की धारा 54F के तहत छूट का दावा किया। निर्धारिती ने अपनी जमीन बेच दी और नए आवास की खरीद के लिए धारा 54F के तहत पूंजीगत लाभ पर छूट का दावा किया। निर्धारण अधिकारी ने निर्धारित किया कि निर्धारिती केवल अपनी पत्नी के साथ संयुक्त रूप से अधिग्रहित नए आवासीय आवास में अपने अधिकार की सीमा तक धारा 54F के तहत दावा की गई छूट का हकदार था, और कुल दावा धारा 54F के तहत दावा किए गए छूट का केवल 50% प्रतिशत के रूप में प्रदान करता है। 

मामले में शामिल मुद्दे

संयुक्त नाम से पंजीकृत घर के मामले में, क्या धारा 54F के तहत छूट पूरी तरह से उस सह-मालिक को दी जा सकती है जिसने गृह संपत्ति की पूरी खरीद कीमत का भुगतान किया है, या यह गृह संपत्ति के अपने हिस्से तक सीमित होगा ?

न्यायालय का फैसला

दिल्ली उच्च न्यायालय ने फैसला सुनाया कि निर्धारिती विवादित आवासीय संपत्ति का सच्चा मालिक था और केवल बिक्री दस्तावेज में उसकी पत्नी का नाम शामिल करने से कोई फर्क नहीं पड़ता है। अदालत ने आगे कहा कि धारा 54F के लिए आवश्यक है कि घर निर्धारिती द्वारा अधिग्रहित किया जाए, इसके लिए यह आवश्यक नहीं है कि घर पूरी तरह से निर्धारिती के नाम पर खरीदा जाए। नतीजतन, धारा 54F में आवश्यक आवश्यकताओं को पूरा किया जाता है, और निर्धारिती घर की संपत्ति की खरीद मूल्य के संबंध में मांगी गई पूरी छूट का हकदार है।

निष्कर्ष

आवासीय संपत्ति की बिक्री पर छूट के लाभों को आयकर अधिनियम की धारा 54 में समझाया गया है। यह धारा आवासीय संपत्ति की बिक्री से दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ पर कर छूट की अनुमति देता है। इस लाभ का दावा या तो एक नई आवासीय संपत्ति की खरीद/निर्माण करके या किसी अधिकृत/अनुमोदित बैंक की पूंजीगत लाभ खाता योजना में बिक्री लाभ की संख्या डालकर किया जा सकता है।

पूछे जाने वाले प्रश्न

धारा 54 के तहत अनुमत अधिकतम छूट राशि क्या है?

नए घर में निवेश की गई राशि या पूंजीगत लाभ, जो भी कम हो।

क्या धारा 54 और 54F दोनों वर्गों का लाभ उठाना संभव है?

धारा 54F का लाभ तब प्राप्त किया जा सकता है जब कोई व्यक्ति घर की संपत्ति के अलावा अन्य संपत्ति बेचता है और बाद में किसी भी घर की संपत्ति में आय का निवेश करता है। दूसरी ओर, धारा 54, एक व्यक्ति को आवासीय संपत्ति बेचते समय छूट प्राप्त करने की अनुमति देती है। नतीजतन, दोनों का उपयोग नहीं किया जा सकता है।

क्या धारा 54F अनिवासी भारतीयों पर लागू है?

हां, एनआरआई भी धारा 54F के विशेषाधिकारों का भी लाभ उठा सकते हैं। हालांकि, छूट के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए उन्हें सभी शर्तों को पूरा करना होगा।

कितनी आवासीय संपत्तियां खरीदी/निर्मित की जा सकती हैं?

धारा 54 के तहत छूट का दावा करने के उद्देश्य से केवल एक गृह संपत्ति का अधिग्रहण या निर्माण किया जा सकता है।

संदर्भ

 

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