इस लेख को सत्यबामा इंस्टीट्यूट ऑफ साइंस एंड टेक्नोलॉजी के छात्र Michael Shriney के द्वारा लिखा गया है। इस लेख में वह संपत्ति हस्तांतरण (ट्रांसफर) अधिनियम की धारा 106 का वर्णन करते है, जो पट्टे (लीज), पट्टे के तत्वों, समझौतों, पट्टे पर दी गई संपत्ति की अवधि, समग्र (कंपोजिट) और एकीकृत (इंटीग्रेटेड) किरायेदारी के उद्देश्य, प्रभाव और पट्टे से संबंधित अन्य जानकारी से संबंधित है। इस लेख का अनुवाद Divyansha Saluja द्वारा किया गया है।

परिचय

एक संपत्ति का हस्तांतरण, अचल संपत्ति का एक उपहार, बिक्री, बंधक (मॉर्गेज), पट्टा या विनिमय (एक्सचेंज) है, जो संपत्ति के मालिक के द्वारा किसी अन्य जीवित व्यक्ति को किया जाता है, जिससे वह कुछ समय के लिए या फिर स्थायी रूप से भूमि का उपयोग कर सकता है या भूमि के कब्जे का आनंद ले सकता है। दूसरे शब्दों में कहें तो, संपत्ति का हस्तांतरण संपत्ति को एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति में हस्तांतरित करने का कार्य है।

यह लेख ‘पट्टे’ शब्द पर केंद्रित है, जो एक निर्धारित अवधि के लिए धन के बदले में एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को संपत्ति के हस्तांतरण को संदर्भित करता है। संपत्ति को बेचे बिना, दूसरा व्यक्ति समझौते की अवधि के लिए उस संपत्ति का उपयोग अपनी संपत्ति के रूप में कर सकता है। भले ही मालिक की संपत्ति किसी और को पट्टे पर दी गई हो, लेकिन मालिक हमेशा मालिक ही रहेगा। एक निश्चित अवधि के लिए, दूसरा व्यक्ति उस संपत्ति का उपयोग अपनी संपत्ति के रूप में कर सकता है। पक्षों का समझौता, उनके अनुबंध में लिखित या मौखिक हो सकता है।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 106, एक प्रलेखित (डॉक्यूमेंटेड) अनुबंध या स्थानीय प्रथा के ना होने की स्थिति में पट्टों की अवधि को नियंत्रित करती है। आइए हम 1882 के संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम के तहत पट्टे से संबंधित कुछ और विवरणों को देखें।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 105 के तहत पट्टे के लिए आवश्यक तत्व

1882 के संपत्ति अधिनियम के हस्तांतरण की धारा 105 अचल संपत्ति के वैध पट्टे के आवश्यक तत्वों को संबोधित करती है। ये आवश्यक तत्व इस प्रकार है:

दो पक्ष

पट्टे में दो पक्ष होते हैं: पट्टाकर्ता (लेसर) और पट्टेदार (लेसी)। “पट्टाकर्ता” शब्द उस पक्ष को संदर्भित करता है, जो अचल संपत्ति को हस्तांतरित करता है, अर्थात उस संपत्ति का मालिक या हस्तांतरणकर्ता (ट्रांसफरर)। और शब्द “पट्टेदार” उस व्यक्ति को संदर्भित करता है, जो संपत्ति के मालिक से संपत्ति प्राप्त करता है, जिसे संपत्ति के धारक या हस्तांतरी (ट्रांसफरी) के रूप में भी जाना जाता है।

पट्टा करना

“पट्टा करना” शब्द का तात्पर्य संपत्ति को पट्टे पर हस्तांतरित  करना है या संपत्ति को पट्टे पर देना है। यह एक पट्टे के माध्यम से पट्टाकर्ता से पट्टेदार को अचल संपत्ति का हस्तांतरण है। मालिक से प्राप्त संपत्ति का आनंद पट्टेदार द्वारा लिया जाता है। यह आनंद का अधिकार है जिसे पट्टा करने के रूप में जाना जाता है।

समय (अवधि) 

समय की अवधि संपत्ति के मालिक या पट्टाकर्ता के द्वारा बताए गए समय तक ही सीमित होती है। पट्टाकर्ता के द्वारा उसकी अचल संपत्ति को पट्टे पर देने के लिए एक समय सीमा निर्दिष्ट की जाती है। यह पूरी तरह से मालिक पर निर्भर होता है कि वह पट्टेदार के साथ एक निश्चित अवधि के लिए अपनी संपत्ति का उपयोग या आनंद लेने के लिए एक समझौते पर पहुंचे।

प्रतिफल (कंसीडरेशन)

संपत्ति का मालिक पट्टे की कीमत तय करता है, जिसे प्रीमियम के रूप में जाना जाता है, और पैसा या मूल्य, योगदान, सेवा, या अन्य चीजें जो दी जाती हैं, उन्हे किराए के रूप में जाना जाता हैं। अचल संपत्ति को एक निश्चित राशि के लिए पट्टे पर दिया जाता है, जिसे मालिक द्वारा प्रतिफल के रूप में निर्धारित किया जाता है। प्रतिफल, भुगतान की जाने वाली कीमत है या हस्तांतरी द्वारा नियमित या निर्दिष्ट आधार पर हस्तांतरणकर्ता को दी जाने वाली वादा की गई राशि है।

पट्टे के लिए समझौता

पट्टे के लिए समझौता दो पक्षों, अर्थात पट्टाकर्ता और पट्टेदार जो दोनों एक पट्टे के लिए समझौते में प्रवेश करते हैं के बीच एक विलेख (डीड) है। पट्टाकर्ता वह व्यक्ति होता है जो अपनी अचल संपत्ति को पट्टेदार को मासिक या वार्षिक आधार पर एक निश्चित लागत, जिससे मालिक सहमत होता है या स्वयं निर्धारित करता है, के लिए किराए पर देता है। इस समझौते के तहत, मालिक अपनी संपत्ति के स्वामित्व को बरकरार रखता है लेकिन प्रीमियम या किराए के बदले में इसे दूसरे व्यक्ति को उसके उपयोग या आनंद के लिए हस्तांतरित करता है। यह पक्षों पर निर्भर होता है कि समझौता लिखित है या निहित है। संपत्ति का मालिक अपनी अचल संपत्ति के लिए प्रीमियम की दर निर्धारित कर सकता है।

उदाहरण के लिए: जब ‘A’ अपना घर ‘B’ को 50,000 रुपये के भुगतान पर एक वर्ष के लिए पट्टे पर देता है। यह ‘A’ और ‘B’ के बीच एक समझौता है। नतीजतन, ‘A’ इस एक वर्ष की अवधि के दौरान स्वामित्व नहीं खोता है।

कुछ पट्टों की अवधि: संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 106

एक औपचारिक (फॉर्मल) अनुबंध या स्थानीय प्रथा के ना होने की स्थिति में, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 106, पट्टे को नियंत्रित करती है। ऐसे दो उपयोग होते हैं अर्थात कृषि और विनिर्माण (मैन्युफैक्चरिंग), जिन्हें वर्ष-दर-वर्ष आधार पर पट्टे पर दिया जाता है और पट्टाकर्ता या पट्टेदार द्वारा छह महीने के नोटिस के साथ समाप्त किया जा सकता है। यदि पट्टा किसी अन्य कारण से है तो उसे 15 दिन का नोटिस देकर माह दर माह आधार पर पट्टा माना जायेगा।

कृषि के उद्देश्य के लिए पट्टा

पट्टे का सबसे आम प्रकार कृषि उपयोग के लिए है। भूमि का मालिक अपनी भूमि को पट्टेदार या किसान को किराए पर देता है या हस्तांतरित करता है जो इसका उपयोग कृषि उद्देश्यों के लिए करता है। यह किराए या नकद आधार पर किया जाता है जो मालिक द्वारा तय किया जाता है। वे कृषि सामग्री जैसे चावल, गेहूं, या कुछ भी जो वे जमीन पर उगते हैं, का भी योगदान दे सकते हैं। यह एक औपचारिक समझौते या पक्षों, यानी पट्टाकर्ता और पट्टेदार के बीच हुए एक मौखिक समझौते द्वारा पूरा किया जा सकता है। वे मासिक या वार्षिक आधार पर भूमि का उपयोग करते हैं, जिसे लिखित समझौता न होने पर क्रमशः 15 दिन का नोटिस या 6 महीने का नोटिस देकर रद्द किया जाना चाहिए।

विनिर्माण उद्देश्य के लिए पट्टा

दूसरा पट्टा विनिर्माण के उद्देश्य से होता है। इसमें वे कुछ वस्तुओं का उत्पादन करने के लिए संपत्ति का उपयोग करते हैं। इसकी एक निर्माण प्रक्रिया होनी चाहिए जिसमें श्रम या मशीनें शामिल होती हों। निर्माण प्रक्रिया पूरी होने के बाद, परिसज्जित (फिनिश्ड) उत्पाद को तैयार किया जाता है। दूसरे शब्दों में, निर्माण प्रक्रिया के दौरान, वस्तु को अपनी मूल स्थिति में होना चाहिए। यह एक कानूनी समझौते या पक्षों अर्थात् पट्टाकर्ता और पट्टेदार के बीच एक मौखिक समझौते के द्वारा किया जा सकता है। वे मासिक या वार्षिक आधार पर भूमि का उपयोग करते हैं, जिसे क्रमशः 15 दिनों के नोटिस या 6 महीने के नोटिस के साथ समाप्त किया जाना चाहिए, यदि इस संबंध में कोई औपचारिक समझौता नहीं होता है।

दोहरे उद्देश्यों के लिए समग्र किरायेदारी और एकीकृत किरायेदारी

एक समग्र किरायेदारी का अर्थ, विशिष्ट उद्देश्यों के लिए परिसर को किराये पर देना है। मालिक किरायेदार को अपने परिसर को एक से अधिक विशिष्ट उद्देश्यों के लिए देते हैं, जिससे किरायेदार को पूरे परिसर को एक इकाई के रूप में उपयोग करने की अनुमति मिलती है। मिश्रित (मिक्सड) किरायेदारी समग्र किरायेदारी का एक दूसरा नाम है। एकीकृत किरायेदारी विभिन्न प्रकार के उपयोगकर्ताओं को अलग-अलग हिस्से आवंटित करके दो कार्य करती है। इस किरायेदारी में दो या दो से अधिक कमरे होते है, एक आवासीय (रेजिडेंशियल) उद्देश्यों के लिए और दूसरे गैर-आवासीय उद्देश्यों के लिए होते है। दो या दो से अधिक उपयोगकर्ता एक ही परिसर को किराएदार के रूप में साझा करते है।

पट्टा समाप्त करने का नोटिस (संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 106)

एक लिखित पट्टे के अनुबंध की अनुपस्थिति में, पट्टेदार को पट्टे को समाप्त करने के लिए 6 महीने का नोटिस दिया जाएगा, यदि यह वार्षिक आधार पर कृषि या विनिर्माण उद्देश्यों के लिए उपयोग किया जाता है। मासिक आधार पर, पट्टे के अन्य उद्देश्यों के मामले में पट्टेदार को पट्टा समाप्त करने के लिए 15 दिन का नोटिस दिया जाएगा। नोटिस की अवधि उस तारीख से शुरू होगी जब पट्टेदार को अधिसूचना प्राप्त होगी।

शांति प्रसाद देवी और अन्य बनाम शंकर महतो और अन्य (2005)

शांति प्रसाद देवी और अन्य बनाम शंकर महतो और अन्य (2005) के मामले में अपीलकर्ता ने एक पंजीकृत (रजिस्टर्ड) पट्टा विलेख के तहत पंद्रह साल की अवधि के लिए पेट्रोल पंप चलाने के उद्देश्य से पट्टे पर कब्जा हासिल किया। हालांकि पट्टा एक साल के लिए था, लेकिन उसका भुगतान मासिक रूप से किया जाता था। पन्द्रह वर्ष की अवधि बीत जाने के बाद पट्टेदार ने संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम 1882 की धारा 106 के तहत पट्टे के विलेख के नवीनीकरण (रिन्यू) के लिए नोटिस जारी किया। पट्टे की अवधि समाप्त होने के बाद भी पट्टेदार किराए का भुगतान करता रहा, जिसे पट्टाकर्ता के द्वारा स्वीकार किया गया। पट्टेदार ने किराए की पावती (एक्नोलेजमेंट) को नोटिस की सहमति के रूप में मान लिया और वह परिसर में ही रहा। सर्वोच्च न्यायालय ने यह निष्कर्ष निकाला कि संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 106, विलेख के नवीनीकरण के लिए आवश्यक नहीं थी, इसलिए, अपीलकर्ता को उसी स्थिति में दो महीने के भीतर परिसर छोड़ने का आदेश दिया गया था।

नोटिस की तामील 

पट्टाकर्ता निम्नलिखित कारणों से औपचारिक अनुबंध न होने की स्थिति में पट्टेदार को नोटिस देगा।

• हर नोटिस लिखित रूप में होना चाहिए, इसे प्रदान करने वाले व्यक्ति द्वारा या उसकी ओर से हस्ताक्षरित होना चाहिए, या इसे व्यक्तिगत रूप से ऐसे पक्ष या उसके परिवार या नौकरों को उसके संलग्न (अटैच) पते पर दिया जाना चाहिए।
• नोटिस का समय समाप्त हो जाने के बाद, वाद या प्रक्रिया दायर की जा सकती है। समाप्ति तिथि बीत जाने के बाद भी नोटिस प्रभावी रहेगा।
• वार्षिक आधार पर कृषि या विनिर्माण उद्देश्यों के दौरान, पट्टेदार को 6 महीने के भीतर पट्टे को समाप्त करने के लिए नोटिस दिया जाएगा।
• मासिक आधार पर अन्य उद्देश्यों के लिए पट्टे के दौरान, पट्टेदार को 15 दिनों के भीतर पट्टे को समाप्त करने की सूचना दी जाएगी।

नोटिस के बाद किराए की स्वीकृति

नोटिस के बाद किराए की स्वीकृति को स्वीकार्य नहीं माना जाता है क्योंकि पट्टा समाप्त करने के लिए नोटिस दिया जाता है। अन्य प्रकार से किराया देकर पट्टे के अनुबंध का नवीनीकरण नहीं किया जायेगा।

मुन्नार लवतेन यादव बनाम अशोक दलवी (2021)

मुन्नार लवतेन यादव बनाम अशोक दलवी (2021) के मामले में, याचिकाकर्ता एक भूमि का मालिक था, जबकि प्रतिवादी उस पर मासिक किराएदार था। प्रतिवादी पर किराया बकाया था और उसने बार-बार याद दिलाने के बावजूद भुगतान करने से मना कर दिया। याचिकाकर्ता ने 1882 के संपत्ति हस्तांतरण की धारा 106 के तहत बेदखली का नोटिस दिया और इस तरह उसकी किरायेदारी रद्द कर दी गई। इस तथ्य की उपेक्षा करते हुए, प्रतिवादी बकाया राशि का भुगतान करने में विफल रहा और भूमि को खाली नहीं किया। बंबई उच्च न्यायालय की खंडपीठ के अनुसार, प्रतिवादी को फैसले की तारीख के दो महीने के भीतर याचिकाकर्ता को वाद के परिसर की खाली और शांतिपूर्ण हिरासत सौंपनी चाहिए।

न्यायालय में किराया जमा करना

किराएदार से अचानक न्यायालय में किराया जमा नहीं कराया जा सकता है। किराया नियंत्रण अधिनियम, 1948 के तहत अदालत में किराया जमा करने के लिए विभिन्न आवश्यकताएं हैं, यदि विशेष राज्य के द्वारा निम्नलिखित को पूरा किया जाता है:

• जब मकान मालिक रसीद देने से इनकार करता है या देने में विफल रहता है।
• जब मकान मालिक किराएदार द्वारा दिया गया किराया स्वीकार नहीं करता है।
• जब किरायेदार अनिश्चित हो कि किराया किसे देय है।

कुछ मामलों में, किरायेदार अदालत में अपना किराया जमा कर सकता है। न्यायालय किराया प्राप्त करता है और उसे पंजीकृत डाक पावती के माध्यम से मकान मालिक को हस्तांतरित करता है, साथ ही आवेदन की प्रतियां और मकान मालिक को नोटिस की एक प्रति भी भेजता है।

अनुमेय उपयोग (पर्मिसिव ऑक्यूपेंसी)

“अनुमेय उपयोग” का अर्थ, किसी दिए गए क्षेत्र में निवास करने की अनुमति देना है। ‘अनुमोदित’ शब्द का अर्थ सहिष्णुता (टॉलरेंस) है, और उपयोग शब्द का अर्थ है इसका अभ्यस्त (हैबिचुएट) होना या इसमें रहना। परिसर के इस उपयोग की अनुमति दी जाती है, जो पट्टेदार को विस्तारित अवधि के लिए संपत्ति का उपयोग करने की अनुमति देता है। इसका संपत्ति के मालिक के अधिकारों या स्वामित्व पर कोई प्रभाव नहीं पड़ता है। यह अवधि बढ़ाकर या मकान मालिक के निहित अनुमति द्वारा किरायेदार को किराए या पट्टे के आधार पर किरायेदार को स्वीकृत या अनुमति दी जाती है। यह एक कानूनी अधिकार है जिसका दावा किसी तीसरे पक्ष के खिलाफ किया जा सकता है।

किरायेदार-बंधकदार (मोर्गेजी) पर मोचन (रिडेंप्शन) का प्रभाव

• जब एक किरायेदार-बंधक का मोचन किया जाता है, तो मकान मालिक और किरायेदार के बीच कोई संबंध नहीं होता है। यदि एक किरायेदार को बंधक की अवधि से परे बनाया जाना है, तो इरादे के विशिष्ट बयान दिए जाने चाहिए।
• स्वामित्व लेने के बाद, बंधक कर्ता (मोर्गेजर) भविष्य के किराए का भुगतान प्राप्त करने का हकदार होगा। यह एक किराएदार पर बंधकदार के कब्जे का प्रभाव था। एक बंधकदार बंधक की गई संपत्ति में रुचि विकसित नहीं कर सकता है जो उसके बंधक ब्याज की समाप्ति के बाद भी जीवित रहेगी।

किराया नियंत्रण कानून

विधायिका ने किराया नियंत्रण अधिनियम, 1948 की स्थापना की। यह किराये की संपत्ति के कानूनों को नियंत्रित करता है और गारंटी देता है कि न तो जमींदारों और न ही किरायेदारों के अधिकारों का दूसरे द्वारा दुरुपयोग किया जाता है।

• किराए का समझौता: भारत में आवासीय या व्यावसायिक उपयोग के लिए किसी संपत्ति को किराए पर देना या पट्टे पर देना कई तरह के नियमों और विनियमों (रेगुलेशन) के अधीन है। किरायेदारी के सभी नियमों और शर्तों का वर्णन करते हुए दोनों पक्षों के बीच एक औपचारिक समझौता होना चाहिए।
• किरायेदार के अधिकार: कानून, न केवल मकान मालिक और उनकी संपत्ति की रक्षा के लिए मौजूद है, बल्कि यह किरायेदार की सुरक्षा के लिए भी मौजूद है। जब तक कोई वैध कारण न हो, मकान मालिक किरायेदार को बेदखल नहीं कर सकता है। मकान मालिक पट्टे के लिए सहमत किराए से अधिक की मांग नहीं कर सकता है। किरायेदार के पास पानी, बिजली आदि जैसी महत्वपूर्ण उपयोगिताओं तक पहुंच होनी चाहिए।

• मकान मालिक के अधिकार: अधिनियम का उद्देश्य किरायेदार द्वारा अनुचित शोषण के खिलाफ संपत्ति की रक्षा करना है। जब मकान मालिक किरायेदार से असंतुष्ट होता है, तो उसके पास उसे हटाने का अधिकार होता है। उसे किराएदार से किराया वसूलने का अधिकार है। वह अपनी स्थिति को बढ़ाने या इसे बदलने के लिए संपत्ति को अस्थायी रूप से वापस भी ले सकता है।

इच्छा पर किरायेदारी (टिनेंट्स एट विल)

इच्छा पर किरायेदारी एक ऐसी स्थिति को संदर्भित करता है जिसमें या तो मकान मालिक या किरायेदार स्वतंत्र रूप से पट्टे या किराए को किसी भी समय समाप्त कर सकते हैं। यह एक अनुबंध या पट्टे के ना होने की स्थिति में भी होता है जो किरायेदार के उस संपत्ति पर रहने की अवधि या भुगतान विनिमय की अवधि को निर्दिष्ट करता है। मकान मालिक किरायेदारों को विस्तारित अवधि के लिए रहने के लिए मजबूर नहीं करता है।

अनुमति के द्वारा किरायेदारी

मकान मालिक आम तौर पर एक पट्टा समझौते पर हस्ताक्षर करते हैं जो किरायेदार को एक निश्चित अवधि के लिए संपत्ति में रहने की अनुमति देता है। अनुमति के द्वारा किरायेदारी तब होती है जब एक किरायेदार समाप्ति तिथि के बाद संपत्ति खाली नहीं करता है। दूसरे शब्दों में, किराएदार किराये की संपत्ति में उनके पट्टे का समय समाप्त होने के बाद भी रहता है। यह अनुमति पर एक किरायेदारी को उत्पन्न करता है।

पट्टे के समझौते का एक नमूना (सैंपल)

(यह आपके संदर्भ के लिए केवल एक पट्टे के समझौते का नमूना है। इस समझौते को मकान मालिक और किरायेदार दोनों के हितों को पूरा करने के लिए संशोधित किया जा सकता है।)

राज्य _____________

पट्टे का समझौता 

यह पट्टे का समझौता (यह “समझौता) इस _____________, 20__, (“प्रभावी तिथि”) द्वारा और __________ के बीच, _____________ पर स्थित एक व्यक्ति (‘मकान मालिक’) और ____________, ____________ (‘किरायेदार’) पर स्थित एक व्यक्ति द्वारा बनाया गया है। प्रत्येक मकान मालिक और किरायेदार को इस समझौते में व्यक्तिगत रूप से “एक पक्ष” और सामूहिक रूप से “पक्षों” के रूप में संदर्भित किया जा सकता है।

हालांकि मकान मालिक संपत्ति का मालिक है और किराएदार को वह संपत्ति पट्टे पर देना चाहता है, और किरायेदार संपत्ति को पट्टे पर लेना चाहता है (जैसा कि यहां परिभाषित किया गया है); और

जबकि मकान मालिक और किरायेदार इस समझौते की शर्तों के अनुसार किरायेदार द्वारा उपयोग के लिए संपत्ति के पट्टे के लिए इस समझौते में प्रवेश करना चाहते हैं।

अब, इसलिए यहां बताए गए अच्छे और मूल्यवान प्रतिफल के लिए, जिसकी पर्याप्तता स्वीकार की जाती है, पक्ष निम्नानुसार सहमत हैं:

• पट्टे के लिए समझौता- मकान मालिक किरायेदार को संपत्ति को पट्टे पर देने के लिए सहमत होता है और किरायेदार मकान मालिक से संपत्ति को पट्टे पर लेने के लिए सहमत होता है, यहां निर्धारित नियमों और शर्तों के अनुसार, प्रदर्शनी (एग्जीबिट) A में वर्णित अचल संपत्ति (“साइट”)।
• उद्देश्य: संपत्ति का उपयोग और कब्जा केवल निम्नलिखित उद्देश्य (“अनुमत उपयोग”) के लिए किया जा सकता है: ________________। यहां कुछ भी किरायेदार को मकान मालिक की पूर्व लिखित सहमति के बिना किसी अन्य उद्देश्य के लिए संपत्ति का उपयोग करने का अधिकार नहीं देगा। मकान मालिक अनुमत उपयोग की वैधता के संबंध में कोई प्रतिनिधित्व या वारंटी नहीं देता है, और किरायेदार लागू कानूनों में किसी भी प्रतिकूल परिवर्तन के सभी जोखिमों को वहन करेगा।
• अवधि:  यह समझौता _____________ से शुरू होने वाली और ____________ (“अवधि”) पर समाप्त होने वाली अवधि के लिए होगा। दोनो पक्ष इस समझौते को ऐसे नियमों और शर्तों पर विस्तारित करने का चुनाव कर सकते हैं, जो इस तरह के किसी भी विस्तार के समय पक्षों द्वारा लिखित और हस्ताक्षरित हो सकती हैं।
• किराया:  किरायेदार प्रभावी तिथि पर अग्रिम (एडवांस) रूप से मकान मालिक के किराए का भुगतान ______________ की राशि में करेगा।
• विलंब शुल्क (लेट फी): प्रत्येक माह के ______ दिन के बाद भुगतान किया गया किराया देर से माना जाएगा; और यदि किराए का भुगतान नियत तिथि के बाद _______ दिनों के भीतर नहीं किया जाता है। किरायेदार _____________ रुपये के विलंब शुल्क का भुगतान करने के लिए सहमत होता है।
• अतिरिक्त किराया: इस समझौते के तहत ऐसे उदाहरण हो सकते हैं जहां किरायेदार को मकान मालिक को अतिरिक्त शुल्क देने की आवश्यकता हो सकती है। इस समझौते के तहत सभी परिवर्तनों को अतिरिक्त किराया माना जाता है और अगले नियमित रूप से निर्धारित किराए के भुगतान के साथ भुगतान किया जाएगा। मकान मालिक के समान अधिकार हैं और किरायेदार के अतिरिक्त किराए के संबंध में समान दायित्व हैं जैसे वे किराए के साथ करते हैं।
• सुरक्षा के रूप में जमा की गई राशि: इस समझौते पर हस्ताक्षर करने पर, किरायेदार मकान मालिक को _________ की राशि में एक सुरक्षा के रूप में जमा राशि का भुगतान करेगा। इस समझौते के तहत अपने दायित्वों के किरायेदार के प्रदर्शन के लिए सुरक्षा जमा राशि को मकान मालिक द्वारा सुरक्षा के रूप में रखा जाएगा। यदि किरायेदार इस समझौते की किसी भी शर्त का पालन नहीं करता है, तो मकान मालिक उल्लंघन को दूर करने के लिए सुरक्षा जमा राशि के किसी भी या सभी भुगतान को लगा सकता है, जिसमें किरायेदार द्वारा बकाया किसी भी राशि को शामिल करना और/या किरायेदार द्वारा शर्तो के पालन करने में विफलता की वजह से मकान मालिक को हुए किसी भी नुकसान या लागत को शामिल करना शामिल है। इस समझौते की समाप्ति के ___________ दिनों के भीतर, मकान मालिक सुरक्षा जमा राशि को किरायेदार को वापस कर देगा। सुरक्षा जमा राशि के एक हिस्से को अपने पास रखने का कोई कारण लिखित रूप में बताया जाएगा। 
• उपयोगिताएँ: मकान मालिक/किरायेदार इस अवधि के दौरान सभी उपयोगिता सेवाओं की लागत का भुगतान करेगा, जिसमें संपत्ति पर उपयोग की जाने वाली गैस, पानी और बिजली शामिल है, लेकिन यह इन्हीं तक सीमित नहीं है।
• स्वीकृति: दोनों पक्षों, मकान मालिक और किरायेदार को इस समझौते को पढ़ना और समझना चाहिए और वे बिना किसी दबाव के इस पर हस्ताक्षर करने के लिए सहमत हुए है। 

जिसके साक्ष्य में पट्टाकर्ता या मालिक और किरायेदार या पट्टेदार ने इसके लिए निम्नलिखित गवाहों की उपस्थिति में उपरोक्त वर्णित ________ (किराए के समझौते की तारीख) वर्ष पर ____________ (स्थान) पर अपना हस्ताक्षर किया है।

गवाह:

_____________ (मकान मालिक का नाम)

_____________ (किरायेदार का नाम)

निष्कर्ष 

पट्टा एक निश्चित प्रीमियम या किराए के साथ एक निश्चित अवधि के लिए एक समझौते के माध्यम से मालिक से किरायेदार को संपत्ति का हस्तांतरण है, जो लिखित या मौखिक रूप में हो सकता है। किरायेदार सहमत राशि के लिए सीमित समय के लिए संपत्ति का उपयोग कर सकता है। मालिक का मालिकाना हक छीना नहीं जा सकता। वह पट्टेदार  को संपत्ति का कब्जा देने के बाद भी उस संपत्ति का मालिक है।

जब एक प्रलेखित पट्टे का समझौता नहीं होता है, तो किरायेदार को कृषि और विनिर्माण उद्देश्यों के लिए 6 महीने का नोटिस देकर, पट्टे को समाप्त किया जा सकता है। अन्य उद्देश्यों के लिए पट्टे के लिए,  पट्टे को 15 दिन का नोटिस देकर रद्द किया जा सकता है। यह दोनों संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 106 के अंतर्गत आते हैं। कानून का प्रभावी प्रवर्तन (एनफोर्समेंट) नोटिस प्राप्त होने के अगले दिन से शुरू हो जाएगा। भले ही नोटिस की अवधि समाप्त हो गई हो, वाद या कार्यवाही दायर की जा सकती है। नोटिस लिखित रूप में होना चाहिए, पट्टाकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए, और पट्टेदार को डाक, व्यक्तिगत वितरण, या अन्य तरीकों से पट्टेदार के निवास पर उसके परिवार के सदस्यों या नौकरों तक पहुँचाया जाना चाहिए।

संदर्भ

• https://blog.ipleaders.in/lease-under-tpa-1882/#aoh=16469353043221&referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com&_tf=From%20%251%24s&share=https%3A%2F%2Fblog .ipleaders.in%2Flease-under-tpa-1882%2F

• https://www.lawweb.in/2019/10/what-is-difference-between-composite.html

• https://www.scconline.com/blog/post/2021/12/28/transfer-of-property-act/ 

• https://indiankanoon.org/docfragment/1232710/?formInput=deposit%20of%20rent%20into%20court

• http://www.legal-glossary.org/2013/05/23/permissive-occupancy/

• https://www.lawweb.in/2015/08/whether-right-of-tenants-of-mortgagees.html

• https://cleartax.in/g/terms/tenancy-at-will

• https://www.thebalancesmb.com/tenancy-at-sufferance-4171603