यह लेख Pujari Dharani द्वारा लिखा गया है जो उस्मानिया विश्वविद्यालय, हैदराबाद से एफिलिएटेड पेंडेकांति लॉ कॉलेज में बी.ए. एलएल.बी. की छात्रा है। यह लेख संपत्ति हस्तांतरण (ट्रांसफर) अधिनियम, 1882 की धारा 53A के बारे में बात करता है, जिसमें इसके अर्थ, घटक (कंपोनेंट), प्रयोज्यता (एप्लीकेबिलिटी) और संशोधन शामिल हैं। इसके अलावा, आंशिक प्रदर्शन (पार्ट परफॉर्मेस) के मूलभूत सिद्धांत की विस्तृत व्याख्या और अंग्रेजी कानून में इसकी उत्पत्ति कैसे हुई, अंग्रेजी सिद्धांत और धारा 53A के बीच अंतर, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम का एक संक्षिप्त विवरण, और ऐतिहासिक निर्णय भी है। इस लेख का अनुवाद Sakshi Gupta द्वारा किया गया है।
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परिचय
ऐसी स्थिति की कल्पना करें जहां A खरीदार, B के फ्लैट को 50 लाख रुपये के लिए खरीदने के लिए विक्रेता B के साथ बिक्री के लिए एक समझौता करता है। A ने समझौते को आगे बढ़ाया और B से फ्लैट खरीदने के लिए अग्रिम (एडवांस) रूप से 7 लाख रुपये का भुगतान किया। A से अग्रिम प्राप्त करने के बाद, A ने उचित समय के भीतर शेष राशि का भुगतान करने के वादे के साथ B के फ्लैट पर कब्जा कर लिया। यहाँ, A हस्तांतरी (ट्रांसफरी) है, और B हस्तांतरणकर्ता (ट्रांसफरर) है। उचित समय के बाद, खरीदार A, अनुबंध के अपने पूर्ण प्रदर्शन को पूरा करने और शेष सहमत राशि अर्थात 43 लाख रुपये का भुगतान करके फ्लैट पर पूर्ण अधिकार प्राप्त के लिए तैयार है। लेकिन B, A के साथ समझौते को समाप्त करना चाहता है क्योंकि उसे तीसरे पक्ष C से बेहतर प्रस्ताव मिला है, जिसने 70 लाख रुपये की बेहतर दर के लिए उसका फ्लैट खरीदने का इरादा व्यक्त किया था। फिर, B फ्लैट के मालिक के रूप में अपने अधिकारों का उपयोग करके, A को फ्लैट का कब्जा वापस सौंपने के लिए कहता है।
यहाँ, B द्वारा दिया गया तर्क मान्य हो सकता है, लेकिन क्या आपको नहीं लगता कि A के साथ अन्याय हुआ है? बिल्कुल हाँ। यहां एक रक्षक के रूप में संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 53A आती है। यह खरीदार को कुछ सुरक्षा प्रदान करती है, जिसे “हस्तांतरी” भी माना जाता है। आइए धारा 53A का गहराई से विश्लेषण करके जानें कि वे सुरक्षा क्या हैं।
संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882
संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 (इसके बाद “अधिनियम” के रूप में संदर्भित है) औपनिवेशिक (कोलोनियल) कानूनों में से एक है और इसे 1 जुलाई, 1882 को लागू किया गया था। अधिनियम से पहले, भारत में संपत्ति विवाद ब्रिटिश द्वारा शासित थे, समानता, न्याय और अच्छे विवेक जैसे अंग्रेजी कानूनी सिद्धांतों का पालन करते हुए, जो ऐसे मामलों से निपटने के दौरान अनिश्चितता पैदा करते थे। इन मुद्दों को प्रिवी काउंसिल द्वारा मान्यता दी गई थी, जिसने संपत्ति कानूनों को भारतीय रीति-रिवाजों और संस्कृति के अनुकूल बनाने के लिए उचित सिविल कानूनों को संहिताबद्ध करने के लिए विधि आयोग की स्थापना का आदेश दिया था।
इस कानून को एक संपूर्ण अधिनियम के रूप में बनाया गया था जिसमें दो व्यक्तियों के बीच संपत्ति के हस्तांतरण से संबंधित नियम और विनियम (रेगुलेशन) शामिल हैं। यह एक नियामक कानून है जिसमें संपत्ति हस्तांतरण से संबंधित विशेषताएं, तत्व और शर्तें शामिल हैं। अधिनियम, वास्तव में, अंग्रेजी संपत्ति कानून अर्थात, संवहन (कन्वेयंसिंग) और संपत्ति अधिनियम, 1881 के प्रावधानों पर आधारित था।
एक व्यापक अधिनियम पारित करने के बावजूद, प्रावधानों में अभी भी कई अस्पष्टताएं थीं। इसके कारण, 1927 में, कुछ संशोधनों के साथ अधिनियम का मसौदा (ड्राफ्ट) तैयार करने के लिए एक विशेष समिति का गठन किया गया, जिसने संपत्ति हस्तांतरण (संशोधन) अधिनियम, 1929 के अधिनियमन को जन्म दिया। 1929 से पहले, इस अंग्रेजी समानता सिद्धांत का प्रयोग न तो निश्चित था और न ही सुसंगत था। ऐसा ही एक संशोधन आंशिक प्रदर्शन या आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत की पुरानी अंग्रेजी समानता को औपचारिक (फॉर्मल) रूप से मान्यता देने के लिए धारा 53A को सम्मिलित करना है और इसे प्रभावी रूप से पूर्वव्यापी (रेट्रोस्पेक्टिव) बनाना है।
दायरा
अधिनियम का दायरा सीमित है। अधिनियम में “इंटर विवोस” यानी जीवित व्यक्तियों के बीच संपत्ति के हस्तांतरण का प्रावधान है। इस प्रकार, एक हस्तांतरण को केवल तभी वैध कहा जाता है जब लेनदेन दो जीवित व्यक्तियों के बीच किया जाता है। हालाँकि, इसके कुछ अपवाद भी हैं।
संपत्ति का हस्तांतरण एक जीवित व्यक्ति द्वारा दो तरीकों से किया जा सकता है। पहला, पक्षों के कार्यों के माध्यम से और दूसरा, कानून के संचालन के माध्यम से। यह अधिनियम केवल पक्षों के कार्यों के माध्यम पर लागू होता है, कानून के संचालन की श्रेणी पर नहीं होता है।
शब्द “संपत्ति” परिभाषित नहीं है। इसलिए, सभी प्रकार की संपत्ति, जैसे चल और अचल संपत्ति पर यह कानून लागू होता हैं। दरअसल, कॉपीराइट, स्वामित्व और किरायेदारी जैसी अमूर्त (इंटेंजिबल) संपत्तियों को भी संपत्ति के रूप में वर्णित किया जा सकता है। हालांकि अधिनियम के प्रावधान चल संपत्ति को संदर्भित कर सकते हैं, अधिकांश प्रावधान अचल संपत्ति से संबंधित हैं।
संपत्ति के हस्तांतरण से संबंधित प्रमुख अवधारणाएं
अधिनियम की धारा 53A के तहत पिछले प्रदर्शन के सिद्धांत की अवधारणा को समझने के लिए, निम्नलिखित प्रमुख अवधारणाओं को समझना आवश्यक है:
संपत्ति का हस्तांतरण
संपत्ति का हस्तांतरण “निमो डेट क्वॉड नॉन-हैबेट” के नियम द्वारा शासित होता है, जिसमें कहा गया है कि हस्तांतरणकर्ता, हस्तांतरी को केवल उन हितों का हस्तांतरण कर सकता है जो वह स्वयं रखता है। अधिनियम की धारा 5 के अनुसार, संपत्ति के हस्तांतरण का अर्थ, एक जीवित व्यक्ति द्वारा संपत्ति को दूसरे जीवित व्यक्ति या व्यक्तियों, या स्वयं और एक या अधिक व्यक्तियों को हस्तांतरित करना है। संपत्ति को देना वर्तमान या भविष्य में हो सकता है, लेकिन उक्त कार्य किया जाना चाहिए। इसके अलावा, अधिनियम की धारा 8 में कहा गया है कि जब एक हस्तांतरणकर्ता एक अचल संपत्ति को हस्तांतरी को हस्तांतरित करता है, तो वह संपत्ति से संबंधित सभी अधिकारों और हितों का भी हस्तांतरण करता है।
किसी संपत्ति को हस्तांतरण करने के विभिन्न तरीके हैं। वे इस प्रकार हैं:
- त्याग (रिलिंग्विशमेंट);
- बिक्री;
- उपहार;
- अल्पकालिक बंधक (शॉर्ट टर्म मॉर्गेज);
- पट्टा (लीज); और,
- लीव और लाइसेंस समझौता।
उदाहरण के लिए, A ने अपने अनुरोध पर प्रतिफल (कंसीडरेशन) प्राप्त करने के बाद अपनी संपत्ति को किसी अन्य पक्ष, यानी B को हस्तांतरण कर दिया। इस तरह के हस्तांतरण को B के नाम से पंजीकृत (रजिस्टर्ड) करके भी निष्पादित (एग्जिक्यूट) किया जा सकता है। इस मामले में, संपत्ति का हस्तांतरण मान्य है।
संपत्तियां जिनका हस्तांतरण किया जा सकता है
शब्द “हस्तांतरण” एक प्रकार की प्रक्रिया को संदर्भित करता है जो एक संपत्ति को दूसरे में परिवर्तित करता है। हस्तांतरण एक लेन-देन बताता है जिसमें एक पक्ष एक संपत्ति का कब्जा खो देता है और दूसरा पक्ष पूर्व से इस तरह का कब्जे लेता है। कुछ आवश्यक तत्व हैं जो एक वैध हस्तांतरण का गठन करते हैं। वे इस प्रकार हैं:
- विचाराधीन संपत्ति हस्तांतरणीय होनी चाहिए जो अधिनियम की धारा 6 में परिभाषित है।
- संपत्ति को एक पक्ष से दूसरे में हस्तांतरण करने के लिए दो या दो से अधिक व्यक्तियों को पक्ष होना चाहिए। व्यक्ति एक कंपनी, एक संघ या व्यक्तियों का एक निकाय हो सकता है, चाहे निगमित (इंकॉरपोरेट) हो या नहीं। वह व्यक्ति जो संपत्ति को हस्तांतरित करता है वह ‘हस्तांतरणकर्ता’ होता है और दूसरा व्यक्ति जिसे हस्तांतरण किया जाता है वह ‘हस्तांतरी’ होता है।
- व्यक्ति को अधिनियम की धारा 7 के अनुसार संपत्ति को हस्तांतरण करने के लिए सक्षम होना चाहिए। अर्थात्, हस्तांतरणकर्ता के पास उक्त कार्य करने की योग्यता होनी चाहिए। अधिनियम की धारा 7 में कहा गया है कि कोई भी व्यक्ति जो अनुबंध के लिए सक्षम है, वह संपत्ति को उस समय के लिए लागू कानून द्वारा निर्धारित तरीके से हस्तांतरण करने के लिए पात्र है। यदि व्यक्ति स्वस्थ दिमाग का है, वयस्कता (मेजोरिटी) अर्थात, 18 वर्ष की आयु प्राप्त कर चुका है, और कानून द्वारा अयोग्य नहीं है, तो उसे संपत्ति के हस्तांतरण सहित अनुबंध के लिए सक्षम कहा जाता है। हालांकि, यह एक ‘हस्तांतरी’ व्यक्ति पर लागू नहीं होता है, लेकिन अधिनियम की धारा 6(h)(3) में उल्लिखित अनुसार उसे अयोग्य घोषित नहीं किया जाना चाहिए।
- संपत्ति के हस्तांतरण का प्रतिफल और उद्देश्य वैध होना चाहिए।
- चल संपत्ति के वैध हस्तांतरण के लिए, समान शर्तों के लिए, समान तरीके से, उचित इरादे से कब्जा देने की आवश्यकता है। इस तरह के हस्तांतरण का पंजीकरण भारतीय पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 18(d) के तहत अनिवार्य नहीं है, जिसमें एक वर्ष से कम समय के लिए वसीयत, अचल संपत्ति के पट्टे आदि जैसे लिखत (इंस्ट्रूमेंट) भी शामिल हैं। दूसरी ओर, अचल संपत्ति का उपहार, कुछ गैर-वसीयती लिखत, एक वर्ष से अधिक के लिए अचल संपत्ति के पट्टे, सार्वजनिक नीलामी द्वारा बिक्री का प्रमाण पत्र, एक बंधक-विलेख (मॉर्गेज डीड) पर समर्थन (एंडोर्समेंट), आदि जैसे लिखत के लिए भारतीय पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17 के अनुसार पंजीकरण अनिवार्य है।
- केवल एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को सुपुर्दगी (डिलिवरी) अचल संपत्ति का वैध हस्तांतरण नहीं है। उक्त संपत्ति जिसकी कीमत 100 रुपये से अधिक है, को अनिवार्य रूप से भारतीय पंजीकरण अधिनियम, 1908 के तहत पंजीकृत होना चाहिए।
- संपत्ति का हस्तांतरण भविष्य की तारीख में भी किया जा सकता है। हालाँकि, भविष्य की तारीख में, संपत्ति हस्तांतरणकर्ता के नाम पर मौजूद होनी चाहिए। भविष्य की संपत्ति का हस्तांतरण जिसका अस्तित्व अनिश्चित है, वैध हस्तांतरण नहीं है।
संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 53
सामान्य तौर पर, सिविल दायित्व का मूल्यांकन करते समय किसी कार्य के मकसद को कानून की नजर में ध्यान में रखा जाता है। जब आपराधिक कानून लागू किया जाता है तो नियम विपरीत होता है क्योंकि अपराध गठित करने के लिए मनःस्थिति (मेंस रीया) एक आवश्यक तत्व है। सिविल कानून में, कार्य करने वाले पक्षों का मकसद अप्रासंगिक है। इस प्रकार, एक गलत कार्य सिर्फ इसलिए कानूनी नहीं हो जाता है कि गलत करने वाले का मकसद काफी हद तक उचित है। इसी तरह, सिर्फ इसलिए कि किसी व्यक्ति का एक गुप्त मकसद है, उसके द्वारा किया गया वैध कार्य अवैध नहीं होता है। हालाँकि, इस नियम के कुछ अपवाद हैं, जिनमें से एक संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 53 है।
यह धारा धोखाधड़ी हस्तांतरण के सिद्धांत के बारे में बात करती है। यह दो पहलुओं से संबंधित है। एक, संपत्ति का हस्तांतरण, हस्तांतरणकर्ता के लेनदारों को पराजित करने या देरी करने के उद्देश्य से किया गया था, और दूसरा संपत्ति का हस्तांतरण बाद के हस्तांतरी को धोखा देने के उद्देश्य से किया गया था। इस धारा को हस्तांतरणकर्ता के एक लेनदार के हितों की रक्षा और धोखाधड़ी के खिलाफ संपत्ति के बाद के हस्तांतरण के लिए शामिल किया गया था।
हस्तांतरणकर्ता की ओर से इस तरह के उपर्युक्त उद्देश्यों के साथ संपत्ति का हर हस्तांतरण पक्ष, जिसे धोखा दिया गया है यानी लेनदार या बाद के हस्तांतरी, के विकल्प पर अमान्य है। इस वजह से, सबूत का बोझ भी लेनदार या बाद के हस्तांतरी को स्थानांतरित (शिफ्ट) कर दिया जाता है।
उदाहरण के लिए, एक कपटपूर्ण हस्तांतरण तब होता है जब A अपनी संपत्ति को B को हस्तांतरित करता है बिना B को उक्त संपत्ति का कब्जा और स्वामित्व दिए ताकि उसके लेनदार को पहुंच से बाहर रखा जा सके। यहाँ, उक्त हस्तांतरण B के विकल्प पर शून्यकरणीय (वॉयडेबल) है।
एक सिविल मुकदमा संपत्ति के धोखाधड़ी हस्तांतरण से हो सकता है। व्यथित लेनदार के अनुरोध पर, अदालत संपत्ति के उक्त हस्तांतरण को शून्य घोषित कर सकती है।
धारा 53A क्या है
हालांकि “आंशिक प्रदर्शन” की अवधारणा की जड़ें अंग्रेजी कानून में हैं, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 53A ने भारत में उस सिद्धांत को कानूनी मान्यता प्रदान की है। जैसा कि पहले ही कहा गया है, धारा 53A को 1929 में संशोधन के माध्यम से अधिनियम में जोड़ा गया था। इस प्रकार, आंशिक प्रदर्शन का सिद्धांत पूर्वव्यापी रूप से भारत में लागू हुआ।
धारा 53A का उद्देश्य
1929 में संशोधन के माध्यम से अधिनियम में इस धारा को जोड़ने का उद्देश्य आंशिक प्रदर्शन के अंग्रेजी सिद्धांत को अपनाना था, जो एक समानता सिद्धांत है। अन्य प्रमुख उद्देश्य हस्तांतरणकर्ता की ओर से धोखाधड़ी और दुर्व्यवहार को रोकना है, जो ऐसी स्थिति से गैरकानूनी लाभ लेने की कोशिश करता है जहां दस्तावेजों का पंजीकरण नहीं किया जाता है। अधिनियम में धारा 53A को शामिल करके, उन घटनाओं में संपत्ति के अधिकार को सुरक्षित रखने का मौलिक उद्देश्य प्राप्त किया जाता है जहां हस्तांतरणकर्ता अनुबंध के अपने हिस्से को पूरा करने से इनकार करके दुर्भावनापूर्ण और बेईमानी से कार्य करता है।
साथ ही, धारा का उद्देश्य हस्तांतरी के साथ होने वाले अन्याय को रोकना है। यदि हस्तांतरी, जिसने अनुबंध के तहत अपने दायित्वों को इस उम्मीद में पूरा किया कि दूसरा पक्ष भी ऐसा ही करेगा, को किसी भी सहारा से वंचित कर दिया गया, तो यह घोर अन्याय होगा। यह धारा हस्तांतरी को संपत्ति के अपने अधिकारपूर्ण कब्जे को बनाए रखने के लिए एक उपाय देती है।
धारा 53A की व्याख्या
धारा 53A प्रदान करती है कि हस्तांतरणकर्ता को हस्तांतरित संपत्ति से संबंधित किसी भी अधिकार को लागू करने से स्पष्ट रूप से रोक दिया गया है, जो कि हस्तांतरी के खिलाफ अनुबंध की शर्तों के तहत प्रदान किया गया है। हस्तांतरणकर्ता पर लगाया गया यह प्रतिबंध केवल तभी लागू होता है जब लिखित अनुबंध के हिस्से के प्रदर्शन में हस्तांतरी अचल संपत्ति का कब्जा लेता है और वह या तो अनुबंध के अपने भाग को निष्पादित कर चुका है या करने के लिए तैयार है। इन परिस्थितियों में, हस्तांतरणकर्ता केवल इस दावे पर संपत्ति से हस्तांतरी को बेदखल नहीं कर सकता है कि साक्ष्य में कानूनी औपचारिकताओं (फॉर्मेलिटी) की अनुपस्थिति, जैसे कि बिक्री या हस्तांतरण का अनुबंध, पंजीकृत नहीं है या कानून द्वारा निर्धारित के रूप में पूरा नहीं हुआ है और संपत्ति का कानूनी शीर्षक अभी तक हस्तांतरी को हस्तरांतरित नहीं किया गया है। इस प्रकार, हस्तांतरणकर्ता द्वारा शीर्षक का दावा धारा 53A द्वारा वर्जित या रोक दिया गया है, जिससे हस्तांतरी को संपत्ति के अपने कब्जे और स्वामित्व की रक्षा करने का अधिकार मिलता है। हालांकि, अनुबंध पर कम से कम हस्ताक्षर या मुहर लगी होनी चाहिए।
जब हम वाक्यांश “एक लिखित अनुबंध के आंशिक प्रदर्शन” पर विचार करते हैं, तो इसका अर्थ उन कार्यों से है जो अनुबंध को निष्पादित करने के लिए आंशिक रूप से निष्पादित किए गए हैं, न कि वे कार्य जो प्रारंभिक, आकस्मिक (इंसीडेंटल), केवल समायोजन (एकोमोडेट), या कोई अन्य व्यवस्थाएं हैं। आइए एक उदाहरण लेते हैं जहां खरीदार, A, विक्रेता B द्वारा उसके अपार्टमेंट में एक फ्लैट की खरीद के संबंध में किए गए प्रस्ताव से सहमत होता है, जहां सहमत प्रतिफल 30 लाख रुपये है। एक दिन, A ने अपने बैंक खाते से 15 लाख रुपये निकाले और अपने घर पर डिजिटल लॉकर में रख दिए। A द्वारा किया गए इस कार्य को आंशिक प्रदर्शन नहीं कहा जाता है। लेकिन अगर A 15 लाख रुपये लॉकर में रखने के बजाय, इसे विक्रेता, B को दे देता, तो इसे “आंशिक प्रदर्शन का कार्य” माना जाता है। इस निष्कर्ष पर आधारित तर्क यह है कि A का संविदात्मक (कॉन्ट्रैक्चुअल) दायित्व B को 20 लाख रुपये का भुगतान करना है जिसके बदले में, A संपत्ति को अपने नाम पर पंजीकृत करवाकर B से अचल संपत्ति का कब्जा, स्वामित्व और अन्य सभी अधिकार प्राप्त करेगा। A ने B को 30 लाख रुपये में से 15 लाख रुपये का भुगतान किया, जो उसके पूरे प्रदर्शन का एक हिस्सा है। तो, इस मामले में, A ने अपने संविदात्मक कर्तव्य का आंशिक प्रदर्शन किया है।
अंग्रेजी कानून में आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत की उत्पत्ति
हम अक्सर कई कानूनी प्रावधानों का सामना करते हैं जिन्हें पूरी तरह से तब तक नहीं समझा जा सकता जब तक कि हम उनकी जड़ या उत्पत्ति और इच्छित उपयोग पर गौर न करें। उन प्रावधानों में से एक धारा 53A है, जिसके लिए मुद्दे के मूल को समझने से पहले यह जांचना आवश्यक है कि इसे कैसे बनाया गया था।
धोखाधड़ी के क़ानून, 1677 में दोष
समानता के सिद्धांत और आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत की जड़ें अंग्रेजी कानून में हैं। यह समानता न्यायालय द्वारा विकसित किया गया था, जिसे इसके समानता क्षेत्राधिकार (ज्यूरिसडिक्शन) के तहत “चांसरी की न्यायालय” भी कहा जाता है। एक बार आंशिक प्रदर्शन की समतावादी (इगेलिटेरियन) कानूनी अवधारणा को चांसरी के न्यायालयों द्वारा मान्यता दी गई थी, इस अवधारणा को अंग्रेजी कानूनों में शामिल किया गया था।
धोखाधड़ी के कानून, 1677 द्वारा लगाए गए कठोर प्रतिबंधों के जवाब में इसे मान्यता दी गई थी। धोखाधड़ी के कानून, 1677 की धारा 4 के अनुसार, अचल संपत्ति के हस्तांतरण से संबंधित सभी अनुबंध लिखित रूप में होने चाहिए। चूंकि धारा 4 स्पष्ट करती है कि मौखिक समझौते द्वारा अचल संपत्ति को हस्तांतरित करना गैरकानूनी है, इसलिए हस्तांतरी को संपत्ति पर कोई भी शीर्षक प्राप्त करने से प्रतिबंधित किया गया है। भले ही क़ानून का उद्देश्य मौखिक समझौतों के आधार पर संपत्ति के लेन-देन में धोखाधड़ी का मुकाबला करना है, क़ानून के सख्त आवेदन से हस्तांतरी को बहुत नुकसान हुआ है। इस तरह, एक वास्तविक हस्तांतरी, जिसने कीमत या प्रतिफल का भुगतान करके, चाहे आंशिक रूप से या पूर्ण रूप से और समझौते के हिस्से के रूप में संपत्ति का कब्जा लेकर अपने संविदात्मक कर्तव्यों का पालन किया, सिर्फ वैधता की कमी की वजह से संपत्ति का शीर्षक या स्वामित्व प्राप्त करने में असमर्थ था। ऐसे हस्तांतरी को रक्षाहीन और परेशान किया गया।
फिर, उन्हें सहायता प्रदान करने के लिए समानता का सिद्धांत सामने आया। समानता ने इस प्रकार उन हस्तांतरियों की रक्षा की जिन्होंने मौखिक समझौतों के आधार पर अचल संपत्ति खरीदी थी और समझौते की शर्तों के अनुसार अपने दायित्वों को पूरा किया था। उस समय से, आंशिक प्रदर्शन की समानता विकसित हुई है और हस्तांतरी के हितों की रक्षा और संरक्षण के लिए कई चरणों से गुजरी है, जिन्होंने अनुबंध में किए गए वादों के अपने हिस्से का परिश्रमपूर्वक प्रदर्शन किया था और अनुबंध में तकनीकी खराबी के कारण हस्तांतरण से परेशान हो रहे थे।
आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत को विकसित करने में मदद करने वाले दो ऐतिहासिक मामले मैडिसन बनाम एल्डरसन (1883) और वॉल्श बनाम लोंसडेल (1882) थे। इसके अलावा, हम निम्नलिखित मामलों की न्यायिक व्याख्या के साथ आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत की अवधारणा कर सकते हैं:
मैडिसन बनाम एल्डरसन (1883)
यह वह मामला है जिसने आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत की वर्तमान व्याख्या को स्थापित किया। मैडिसन, यानी, वर्तमान मामले में वादी, ने मृतक एल्डरसन, यानी प्रतिवादी की पूरी संपत्ति का दावा किया। मैडिसन ने आरोप लगाया कि उसके और मृतक के बीच एक मौखिक समझौता हुआ था जहां मृतक वर्षों तक बिना किसी वेतन के मैडिसन को घर की देख-भाल करने की सेवाओं के बदले वसीयत बनाकर अपनी जीवन संपत्ति हस्तांतरित करने पर सहमत हुआ था। मैडिसन ने एल्डरसन के प्रस्ताव को स्वीकार कर लिया और वादे के अपने हिस्से का पूरी लगन से पालन किया। इसके बाद, एल्डरसन ने अपनी पूरी संपत्ति मैडिसन को देने की वसीयत बनाई। हालाँकि, लिखित वसीयत, जिसमें मैडिसन लाभार्थी था, अमान्य थी क्योंकि यह विधिवत प्रमाणित (अटेस्टेड) नहीं था।
वादी के दावों के अनुसार, उसने मौखिक समझौते को पूरा करने और अनुबंध को आंशिक रूप से पूरा करने के लिए घर की देख-भाल करने वाले के रूप में काम किया। लॉर्ड सेलबोर्न ने निर्णय में कहा कि नियम के लागू होने के लिए, आंशिक प्रदर्शन के दावे में दर्शाए गए आचरण को हमेशा कथित मौखिक समझौते से संबंधित होना चाहिए।
मैडिसन बनाम एल्डरसन (1883), के मामले में लॉर्ड सेलबोर्न ने आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत के महत्व को समझाते हुए निस्संदेह ऐतिहासिक फैसला सुनाया। न्यायालय ने कहा कि प्रतिवादी वास्तव में अनुबंध के निष्पादन में किए गए कार्यों से उत्पन्न होने वाली समानताओं पर आरोपित है और अनुबंध पर ही (कानून के अर्थ के भीतर) नहीं है। इसने आगे कहा कि यदि इन समानताओं की अवहेलना की जाती है, तो इससे ऐसा अन्याय होगा जिससे यह कल्पना करना असंभव होगा कि कानून के अनुसार यह क्या था।
न्यायाधीश ने आगे कहा कि आंशिक प्रदर्शन का परिणाम समानता में हो सकता है जो अंततः समझौते को समाप्त कर देता है, जिससे हस्तांतरी के हितों की रक्षा और संरक्षण होता है।
मोहम्मद मूसा बनाम अघोर कुमार गांगुली (1914)
मोहम्मद मूसा बनाम अघोर कुमार गांगुली (1914), के मामले में भारत में आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत के आवेदन को उठाया गया है। प्रिवी काउंसिल ने, इस मामले में, यह माना कि पिछले प्रदर्शन की समानता का उपयोग भारतीय मामलों में उसी तरह किया जा सकता है जिस तरह से अंग्रेजी मामलों में इसका इस्तेमाल किया जा रहा था।
वर्तमान मामले में, एक समझौता विलेख (डीड) लिखित रूप में किया गया था लेकिन पक्षों द्वारा पंजीकृत नहीं किया गया था। हालाँकि, विलेख की शर्तों में कहा गया है कि पक्षों की संबंधित भूमि को समझौता विलेख के अनुपालन में उनके बीच विभाजित किया गया था, और फिर दोनों पक्षों ने अपनी-अपनी भूमि पर कब्जा कर लिया। यह विलेख कई वर्षों तक निर्विवाद रहा। लेकिन, 40 वर्षों के बाद, पक्षों के उत्तराधिकारियों ने समझौता विलेख को इस आधार पर चुनौती दी कि यह पंजीकृत नहीं था।
प्रिवी काउंसिल ने फैसला सुनाया कि भले ही विलेख पंजीकृत नहीं था, यह तथ्य कि यह लिखा नहीं गया था कि यह एक वैध दस्तावेज था, इसलिए इसे अस्वीकार नहीं किया जा सकता था। यह देखा गया कि वर्तमान मामले में आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत को लागू करना स्वीकार्य होगा। इस फैसले ने बहस को जन्म दिया क्योंकि यह भारतीय पंजीकरण अधिनियम, 1908 के प्रावधानों का सीधा उल्लंघन था, जो अनिवार्य करता है कि अचल संपत्ति से संबंधित लिखित दस्तावेजों को कानूनी रूप से स्वीकार्य होने के लिए पंजीकृत किया जाना चाहिए।
जी.एफ.सी. आरिफ बनाम राय जदुनाथ मजूमदार बहादुर (1931)
जी.एफ.सी आरिफ बनाम राय जदुनाथ मजूमदार बहादुर (1931) के मामले में, प्रिवी काउंसिल ने बाद में अपना विचार यह निर्णय लेते हुए बदल दिया, कि भारतीय पंजीकरण अधिनियम और भारत में संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की स्पष्ट शर्तों को दरकिनार करने के लिए आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत को लागू नहीं किया जा सकता है। मौजूदा मामले में, एक मौखिक समझौता जो पंजीकृत नहीं था, विवाद में था।
मोहम्मद मूसा के फैसले के बाद, वर्तमान मामले में प्रतिवादी, जिसने पहले ही जमीन पर कब्जा कर लिया था, शुरू में कलकत्ता उच्च न्यायालय में मुकदमा जीत गया। हालाँकि, बाद में, प्रिवी काउंसिल ने वादी के पक्ष में निर्णय बदल दिया।
प्रिवी काउंसिल ने आयोजित किया, “क्या एक अंग्रेजी समानता सिद्धांत, किसी विशेष परिस्थिति में, भारतीय क़ानून के प्रभाव को संशोधित करने के लिए लागू किया जाना चाहिए, इस पर अच्छी तरह से सवाल उठाया जा सकता है; हालाँकि, यह सुझाव दिया जाता है कि एक अनुबंध पर मुकदमा दायर करने के अधिकार से संबंधित एक अंग्रेजी कानून (धोखाधड़ी) की धाराओं को प्रभावित करने वाले अंग्रेजी समानता सिद्धांत को संपत्ति अधिनियम के हस्तांतरण के रूप में इस तरह के कानून के अनुरूप लागू किया जाना चाहिए।
भारत में आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत का आगमन
हालांकि अंग्रेजी न्यायालयों द्वारा विकसित सिद्धांत, मोहम्मद मूसा मामले के बाद अक्सर भारतीय मामलों में लागू किया गया था, फिर भी कानून की कमी के कारण भारत में आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत की प्रयोज्यता के संबंध में अभी भी काफी मात्रा में अस्पष्टता और विवाद था। विभिन्न मामलों में प्रिवी काउंसिल द्वारा की गई इन न्यायिक व्याख्याओं से यह स्पष्ट होता है कि भारत में आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत का विकास कठिन था। अधिकांश औपनिवेशिक शासकों ने इस विचार का पालन किया कि जब तक सख्त प्रतिबंध नहीं लगाए जाते तब तक विकास के लिए कोई जगह नहीं हो सकती है। हालाँकि, 1927 में एक विशेष समिति की स्थापना की गई थी, जो कि भारत में आंशिक प्रदर्शन के अंग्रेजी सिद्धांत की प्रयोज्यता को तय करने के लिए थी, जैसा कि महादेव नाथूजी पाटिल बनाम सुरजाबाई खुशालचंद लक्कड़ (1993) के मामले में उल्लेख किया गया है।
विशेष समिति के निष्कर्ष और उसके परिणाम
समिति ने आंशिक प्रदर्शन की अवधारणा के पेशेवरों और विपक्षों पर ध्यान दिया क्योंकि यह इंग्लैंड में विकसित हुआ था, और तीन महीने से भी कम समय में, इसने अपनी रिपोर्ट प्रस्तुत की, जिसमें इसके अवगुणों के निष्कर्ष और उन्हें संबोधित करने की सिफारिशें शामिल थीं। इसने संशोधनों के माध्यम से अधिनियम में सुधार के लिए सुझाव भी दिए। विशेष समिति ने निष्कर्ष निकाला कि अज्ञानी और बेख़बर हस्तांतरी अपने कर्तव्यों का पालन कर सकते हैं और अपने वादों को पूरा कर सकते हैं, जो कि हस्तांतरी और अचल संपत्ति के हस्तांतरणकर्ता के बीच एक समझौते के हिस्से के रूप मे है। समिति ने आगे पाया कि जब वे कर्मठता (डिलीजेंस) के माध्यम से और वाणिज्यिक (कमर्शियल) समझौते के अनुसार एक संपत्ति का नियंत्रण लेते हैं तो एक हस्तांतरी को अतिचारी (ट्रेस्पासर) के रूप में लेबल करना अनुचित और अन्यायपूर्ण है।
समिति ने यह भी ध्यान में रखा कि यदि सीमा अवधि समाप्त हो जाती है तो आंशिक प्रदर्शन का सिद्धांत कैसे प्रभावित होगा। समिति ने सुझाव दिया कि सीमा अवधि समाप्त होने का इस मामले में हस्तांतरणकर्ता और हस्तांतरी के बीच संबंधों पर कोई प्रभाव नहीं पड़ेगा और इस प्रकार, आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत द्वारा प्रदान किए गए सुरक्षा उपायों पर कोई प्रभाव नहीं पड़ेगा। इसके लिए महादेव और अन्य बनाम तानाबाई (2004) के मामले में भारत के सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सहमति व्यक्त की गई थी।
बाद में, 1929 में कुछ मामूली संशोधनों के साथ इसका कानून पारित किया गया। आंशिक प्रदर्शन की पुरानी अंग्रेजी समानता को औपचारिक रूप से पहचानने और कानूनी स्थिति देने के लिए, जिसे कभी-कभी आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत के रूप में जाना जाता है, विशेष समिति के सुझावों के अनुसार धारा 53A को संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 में जोड़ा गया था। साथ ही, संशोधन अधिनियम (1929 का अधिनियम संख्या XX) के कारणों और उद्देश्यों के शीर्षकों के तहत दिए गए बयान इस बात पर प्रकाश डालते हैं कि अधिनियम में किए गए संशोधनों का आधार विशेष समिति के निष्कर्षों में है।
धारा 53A के तहत आंशिक प्रदर्शन का सिद्धांत
इस सिद्धांत का आधार समानता, न्याय और अच्छे विवेक के सिद्धांतों में है। सिद्धांत की नींव एक समानता की कहावत में है, यानी, “क्वी एक्विटेटम क्वाररेट, आईक्विटेटम एजेंडम एस्ट” जिसका अर्थ है “वह जो समानता चाहता है उसे समानता करना चाहिए।” अधिनियम की धारा 53A के संबंध में, इस कहावत को बैलेंटाइन लॉ डिक्शनरी द्वारा परिभाषित किया गया है, क्योंकि पक्ष प्रतिवादी को वही स्थिति देने के लिए एक समझौते को रद्द करने का अनुरोध करते है, जो लेन-देन को रद्द करने की मांग करने से पहले थी।
अनुबंध के कानून में, अनुबंध पूरा होने यानी जब प्रदर्शन पूरा हो जाता है, तक एक पक्ष से दूसरे पक्ष में कोई अधिकार नहीं जाता है। लेकिन, आंशिक प्रदर्शन का सिद्धांत इस धारणा पर आधारित है कि जब दो जीवित व्यक्ति एक समझौते में प्रवेश करते हैं और समझौते के लिए एक पक्ष दूसरे पक्ष को समझौते के अनुसरण में कार्य करने की अनुमति देता है, तो दूसरा पक्ष जानबूझकर समानता अर्थात निष्पक्षता इस विश्वास के साथ बनाता है, कि दूसरा पक्ष भी समझौते की शर्तों को पूरा करेगा। और पहला पक्ष इस आधार पर भविष्य में समझौते के प्रदर्शन पर आपत्ति जताने के लिए अयोग्य है कि सभी कानूनी औपचारिकताओं को पूरा नहीं किया गया था। ऐसे मामलों में जहां हस्तांतरणकर्ता समझौते के अनुसार वादे के अपने हिस्से को पूरा करने से इंकार कर धोखाधड़ी कर रहा हो, आंशिक प्रदर्शन का सिद्धांत हस्तांतरी के हितों और अधिकारों की रक्षा के लिए एक रक्षक के रूप में आता है और हस्तांतरण किए गए कब्जे की रक्षा करता है। इस प्रकार, सिद्धांत यह सुनिश्चित करता है कि हस्तांतरी या तो प्रतिपूर्ति (रियंबर्समेंट) या उन मामलों में अनुबंध के प्रदर्शन का हकदार है जहां हस्तांतरणकर्ता खुद को पीछे हटाता है।
एक मामले पर विचार करें जहां A, हस्तांतरणकर्ता और B, हस्तांतरी ने अचल संपत्ति के हस्तांतरण से संबंधित एक अनुबंध पर हस्ताक्षर किए। इसके अतिरिक्त, B ने अनुबंध की शर्तों के अनुसार A से संपत्ति का कब्जा प्राप्त कर लिया। हालांकि, उपरोक्त घटनाओं के बावजूद, A बेईमानी से B के साथ किए गए पहले अनुबंध को अस्वीकार करता है और अचल संपत्ति को हस्तांतरण करने के लिए तीसरे पक्ष C के साथ एक अन्य अनुबंध में प्रवेश करता है। इस तरह, A ने अपने वादे के हिस्से को पूरा किए बिना पहले अनुबंध को अलग कर दिया।
आंशिक प्रदर्शन अधिकार का सिद्धांत उपर्युक्त उदाहरणों के होने की संभावना की भविष्यवाणी करता है और पहचानता है और वास्तविक हस्तांतरी की रक्षा करने का प्रयास करता है जिसने समानता बनाने के बावजूद नुकसान उठाया है। जैसा कि पहले ही कहा गया है, अंग्रेजी कानून में इसकी नींव होने के बावजूद, आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत को 1929 में संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 के हस्तांतरण में धारा 53A के सम्मिलन के साथ कानूनी और वैधानिक मान्यता प्राप्त हुई।
आंशिक प्रदर्शन के अंग्रेजी सिद्धांत और उसके भारतीय समकक्ष (इक्विवेलेंट) के बीच तुलनात्मक विश्लेषण
भले ही आंशिक प्रदर्शन के अंग्रेजी सिद्धांत को अपनाने के लिए धारा 53A को अधिनियम में जोड़ा गया था, फिर भी आंशिक प्रदर्शन के अंग्रेजी सिद्धांत और अधिनियम की धारा 53A के बीच कई महत्वपूर्ण अंतर हैं। जैसा कि जी.एम. सेन ने अपने जर्नल लेख “आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत” शीर्षक में प्रकाशित किया है, अधिनियम की धारा 53A का दायरा अंग्रेजी कानून में आंशिक प्रदर्शन के संबंधित सिद्धांत की तुलना में काफी सीमित है।
| तुलना के आधार | अंग्रेजी आंशिक प्रदर्शन का सिद्धांत | संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 53A के तहत आंशिक प्रदर्शन |
| अधिकार का प्रकार | समानता का अधिकार | वैधानिक अधिकार |
| समानता का प्रकार | सक्रिय समानता | निष्क्रिय समानता |
| सुरक्षा | यह किसी संपत्ति पर व्यक्ति के शीर्षक की सुरक्षा करता है। | यह संपत्ति पर व्यक्ति के कब्जे की सुरक्षा करता है। |
| लिखित रूप में | सिद्धांत को लागू करने के लिए लिखित रूप में अनुबंध करने की कोई बाध्यता नहीं है। | अनुबंध को लिखित रूप में रखना अनिवार्य है; तभी यह धारा लागू होती है। |
| प्रयोग | यह मौखिक और लिखित दोनों अनुबंधों पर लागू होता है। | यह केवल उन अनुबंधों पर लागू होता है जो हस्तांतरणकर्ता द्वारा कानून के अनुसार लिखित, हस्ताक्षरित और पंजीकृत हैं। |
| मुकदमे की शुरुआत | हस्तांतरणकर्ता और हस्तांतरी दोनों ही अदालत में मुकदमा दायर कर सकते हैं और विशिष्ट प्रदर्शन का दावा कर सकते हैं। | केवल हस्तांतरी ही अदालत से संपर्क कर सकता है और इस धारा को लागू कर सकता है; हस्तांतरणकर्ता या उसके अधीन मुकदमा करने वाले किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरी के विरुद्ध इस धारा का उपयोग करने की अनुमति नहीं है। |
| दावा | यह केवल एक समानता दावे को जन्म देता है, कानूनी अधिकार को नहीं। | राम लाल साहू बनाम माउंट बीबी ज़ोहरा (1939) के मामले में कहा गया कि यह रक्षा के एक वैधानिक अधिकार को जन्म देता है। |
| प्रभाव | प्रतिवादी संपत्ति में अपने शीर्षक की घोषणा करने के लिए सिद्धांत का उपयोग कर सकता है। | प्रतिवादी धारा का उपयोग केवल अपने कब्जे की रक्षा के लिए एक हथियार के रूप में कर सकता है, लेकिन संपत्ति में अपने शीर्षक के लिए नहीं। |
धारा 53A के घटक
ऐसे मामलों में जहां हस्तांतरणकर्ता हस्तांतरी को हस्तांतरित की गई अचल संपत्ति से बाहर निकालना चाहता है, वहां अधिनियम की धारा 53A हस्तांतरी के बचाव से संबंधित है। लेकिन, धारा 53A से सुरक्षा तभी दी जाती है जब कुछ घटक संतुष्ट होते हैं, जैसा कि मदन मोहन बनाम गौरी शंकर और अन्य (1987) में कहा गया है। इसलिए, धारा 53A के आधार पर राहत पाने के लिए, हस्तांतरी द्वारा आंशिक प्रदर्शन के लिए कार्रवाई की शुरुआत पर्याप्त नहीं है; बल्कि, कानूनी कार्रवाई को प्रभावी बनाने के लिए कुछ आवश्यकताओं को पूरा किया जाना चाहिए। श्रीमती कमलाबाई लक्ष्मण पाठक बनाम ओंकार परशराम पाटिल और अन्य (1994) के मामले में भी बंबई उच्च न्यायालय ने अधिनियम की धारा 53A के घटक को महत्व दिया है।
धारा 53A और विभिन्न न्यायिक घोषणाओं में स्पष्ट रूप से निम्नलिखित घटक या आवश्यक तत्व निर्धारित किए गए हैं जिन्हें पूरा करने की आवश्यकता हैं।
एक अचल संपत्ति के हस्तांतरण के लिए अनुबंध
सभी घटकों से पहले, सबसे मौलिक घटक यह है कि एक अचल संपत्ति का हस्तांतरण करने के लिए दो पक्षों के बीच एक अनुबंध होना चाहिए। यदि पहली बार में ऐसा कोई अनुबंध नहीं होता है, तो विवाद के लिए कोई जगह नहीं होगी। यहां तक कि अगर कोई अदालत में विवाद करता है, तो अधिनियम की धारा 53A लागू नहीं होती है यदि मुकदमे के पक्षों के बीच कोई अनुबंध नहीं किया जाता है।
केवल अनुबंध करना ही पर्याप्त नहीं है। कुछ जरूरी चीजों की पूर्ति जरूरी है। आइए देखें कि वे क्या हैं, विशेष रूप से धारा 53A की प्रयोज्यता के संबंध में।
लिखित में अनुबंध
एक अचल संपत्ति के हस्तांतरण को कानूनी रूप से वैध बनाने के लिए अनुबंध हमेशा लिखित में होना चाहिए, और केवल तभी धारा 53A का प्रयोग संभव है। अन्यथा, हस्तांतरी अधिनियम की धारा 53A द्वारा प्रदान की गई सुरक्षा का लाभ नहीं उठा सकता है।
सर्वोच्च न्यायालय ने मूल चंद बाखरू और अन्य बनाम रोहन और अन्य (2002) के मामले में माना कि संपत्ति के हस्तांतरण के लिए आंशिक प्रदर्शन के समानता सिद्धांत के उपयोग के लिए एक लिखित समझौते की आवश्यकता है। लेकिन सर्वोच्च न्यायालय ने फैसला किया कि विक्रेता के संचार को बिक्री समझौते के रूप में नहीं समझा जा सकता है। न्यायालय ने फैसला सुनाया कि एक पक्ष रक्षा के रूप में आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत के लाभों का लाभ उठाने के लिए, अनुबंध विशिष्ट अचल संपत्तियों के हस्तांतरण में से एक होना चाहिए।
यदि अचल संपत्ति का हस्तांतरण एक मौखिक अनुबंध से होता है, तो धारा 53A लागू नहीं होती है। यह वी.आर. सुधाकर राव और अन्य बनाम टी.वी. कामेश्वरी (2007) में आयोजित किया गया था कि एक व्यक्ति जिसके पास केवल बिक्री के मौखिक समझौते के आधार पर संपत्ति है, वह धारा 53A की सुरक्षा के लिए पात्र नहीं है। इसके अतिरिक्त, न्यायाधीशों ने श्रीमती कलावती त्रिपाठी और अन्य बनाम श्रीमती दमयंती देवी और अन्य (1993) में स्पष्ट रूप से कहा है कि भारत में मौखिक समझौते आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत के अंतर्गत नहीं आते हैं।
अनुबंध का विधिवत निष्पादन
लिखित में अनुबंध करना अपने आप में पर्याप्त नहीं है। एक ठीक से निष्पादित अनुबंध भी आवश्यक है। इसका मतलब है कि अनुबंध पर हस्तांतरणकर्ता या उसकी ओर से किसी अन्य अधिकृत (ऑथराइज्ड) व्यक्ति द्वारा हस्ताक्षर किए जाने चाहिए। जो व्यक्ति संपत्ति का कब्जा फिर से हासिल करना चाहता है, उसे भी व्यक्तिगत रूप से या अधिकृत एजेंट के माध्यम से अनुबंध पर हस्ताक्षर करना होगा।
न्यायालय ने श्री अशोक इंदौरिया बनाम श्रीमती विद्यावंती (2014) में निर्धारित किया कि लिखित अनुबंध की वैधता पर विचार के संबंध में विवाद के आधार पर पूरी तरह से सवाल नहीं उठाया जा सकता है, विशेष रूप से इस तथ्य के आलोक में कि हस्तांतरणकर्ता और उसके गवाहों ने कथित तौर पर दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर किए।
मैसर्स यादव मोटर्स रिठानी, मेरठ और अन्य बनाम हितेंद्र कुमार आहूजा और अन्य (2006), के निर्णय के अनुसार हस्तांतरी को उसकी ओर से अनुबंध पर स्वयं या किसी अन्य तीसरे पक्ष जिसने हस्तांतरी से औपचारिक प्राधिकरण प्राप्त किया है, को अनुबंध पर हस्ताक्षर करना चाहिए। इस मामले में, एक संपत्ति के मालिक द्वारा एक हलफनामा (एफिडेविट) यह दावा करते हुए दिया गया था कि उसने अपनी संपत्ति के एक हिस्से को बेचने का अनुबंध किया था, को भारत के सर्वोच्च न्यायालय द्वारा यह निर्धारित करते समय ध्यान नहीं दिया गया था कि धारा की शर्तों को पूरा किया गया था या नहीं।
अनुबंध का मसौदा तैयार करते समय सभी छोटे विवरणों को लिखित रूप में रखना आवश्यक नहीं है। हस्तांतरण के अधूरे अनुबंध, जैसे कि जो पंजीकृत या प्रमाणित नहीं हैं, उन्हें भी लिखित अनुबंध माना जाता है, बशर्ते कि हस्तांतरणकर्ता या उसके अधिकृत एजेंट के हस्ताक्षर अनिवार्य हों।
एक अचल संपत्ति को प्रभावित करने वाले अपंजीकृत दस्तावेज जिन्हें संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम या भारतीय पंजीकरण अधिनियम के तहत पंजीकृत होना चाहिए, विशिष्ट प्रदर्शन के लिए कार्रवाई के मामले में प्रमाण के रूप में उपयोग करने की अनुमति है, एक अनुबंध के आंशिक प्रदर्शन को साबित करने के लिए सबूत के रूप में अधिनियम की धारा 53A के लाभ या एक संपार्श्विक (कॉलेटरल) लेनदेन को साबित करने के लिए पंजीकरण लिखत की आवश्यकता नहीं है।
उचित निश्चितता
जब अनुबंध लिखित रूप में होता है और हस्तांतरणकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित होता है, तो इसे अधिनियम की धारा 53A के प्रयोग के लिए नहीं माना जाता है। अन्य मानदंड (क्राइटेरिया) यह है कि अनुबंध के घटक को उचित रुप से निश्चित होना चाहिए। स्पष्टता की एक उचित डिग्री के साथ एक लिखित अनुबंध की शर्तों को निर्धारित करने की क्षमता धारा 53A के घटकों में से एक है, जैसा कि श्रीमती हमीदा बनाम श्रीमती ह्यूमर और अन्य (1992) के मामले में इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा तय किया गया है। दूसरे शब्दों में, एक हस्तांतरण करने के लिए आवश्यक अनुबंध के नियम और शर्तें उचित रूप से निश्चित और स्पष्ट रूप से बताई जानी चाहिए, अर्थात कोई अस्पष्ट शब्द या वाक्यांश नहीं होना चाहिए।
धारा 53A को उन अनुबंधों पर लागू नहीं माना जाता है जहां खंड अस्पष्ट हैं और समझने में मुश्किल हैं। इसलिए, अनुबंध का मसौदा तैयार करते समय, पक्षों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि सभी खंड, सामग्री और शर्तें आसानी से समझने योग्य और पर्याप्त स्पष्ट हैं और इसकी व्याख्या करने वाले व्यक्ति के लिए कोई भ्रम पैदा नहीं करना चाहिए। गोविंद प्रसाद दुबे बनाम चंद्र मोहन अग्निहोत्री और अन्य (2009) के मामले में भी यही दोहराया गया था।
इसके अलावा, जैसा कि मूलचंद बखरू और अन्य बनाम रोहन और अन्य (2002), में देखा गया था कि समझौते की सटीक प्रकृति की स्थापना करते समय न्यायाधीश को उचित रूप से अनुबंध के खंडों की पहचान करने में सक्षम होना चाहिए। सौदे की अस्पष्टता और अनिश्चितता से हस्तांतरी का तर्क कमजोर होगा।
वैध अनुबंध
उपरोक्त शर्तों के अलावा, यह रेखांकित किया जाना चाहिए कि धारा 53A तभी लागू होती है जब अचल संपत्ति के हस्तांतरण से संबंधित अनुबंध हर उचित तरीके से मान्य हो। इसका मतलब है कि एक वैध अनुबंध के सभी आवश्यक तत्व पूरे होने चाहिए। संक्षेप में, विचाराधीन अनुबंध भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 के तहत कानूनी रूप से लागू होना चाहिए।
यदि पहली बार में कोई समझौता नहीं होता है या दी गई सहमति कानून की नजर में स्वतंत्र नहीं होती है, तो उन समझौतों को शून्य समझौता माना जाता है। और धारा 53A को शून्य समझौतों पर लागू नहीं किया जा सकता है। यदि अनुबंध के पक्ष उपयुक्त प्राधिकारी से सहमति प्राप्त किए बिना एक अपंजीकृत बिक्री विलेख निष्पादित करते हैं, तो लेनदेन को शून्य कहा जाता है, और अधिनियम की धारा 53A लागू नहीं होती है।
अचल संपत्ति
जैसा कि पहले ही कहा गया है, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम ज्यादातर अचल संपत्तियों से संबंधित है। यह बयान सीधे बताता है कि अधिनियम की धारा 53A केवल उन मामलों पर लागू होती है जहां अचल संपत्ति के हस्तांतरण से निपटा जाता है। भले ही यह प्रतिफल द्वारा समर्थित था, यह चल संपत्ति या सामान के हस्तांतरण के अनुबंध पर लागू नहीं होता है।
हमीद बनाम जयभारत क्रेडिट एंड इंवेस्टमेंट कंपनी लिमिटेड और अन्य (1985) के मामले में भी कहा गया कि किश्तों का भुगतान करने में विफलता के लिए किराया खरीद समझौते के तहत पट्टे पर दिए गए वाहन को पुनर्प्राप्त करने के लिए मालिक को अनुमति देने वाला कोई भी खंड अधिनियम की धारा 53A द्वारा शामिल नहीं किया जाएगा। यह भी कहा गया था कि आंशिक प्रदर्शन का बचाव चल संपत्ति के कब्जे और हस्तांतरण पर लागू नहीं होता है।
संपत्ति को हस्तांतरित करने का अनुबंध कानूनी और प्रतिफल के लिए होना चाहिए
यहां तक कि अगर उपरोक्त सभी घटक मौजूद हैं, तब भी यह स्वीकार्य नहीं है अगर अनुबंध से प्रतिफल अनुपस्थित है या प्रतिफल अवैध है। अचल संपत्ति के हस्तांतरण से संबंधित लिखित अनुबंध को प्रतिफल द्वारा समर्थित किया जाना चाहिए क्योंकि प्रतिफल की उपस्थिति वैध अनुबंध के आवश्यक तत्वों में से एक है, जैसा कि भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 की धारा 10 द्वारा स्पष्ट रूप से कहा गया है। यह अधिनियम यह भी बताता है कि धारा 25 में “बिना प्रतिफल के एक समझौता शून्य है”। जैसा कि पहले ही कहा गया है, धारा 53A शून्य समझौतों पर लागू नहीं होती है; इसलिए, यह उन समझौतों पर लागू नहीं होता है जहां प्रतिफल का अभाव है।
उपहार विलेख, जो ऐसे अनुबंध हैं जहां प्रतिफल मौजूद नहीं है, को अधिनियम की धारा 53A के तहत दिए गए आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत के तहत बाहर रखा गया है क्योंकि धारा स्पष्ट रूप से बताती है कि यह केवल उन अनुबंधों के लिए आरक्षित है जो “प्रतिफल के लिए” संपत्ति के हस्तांतरण के लिए किए गए हैं। पीरू चरण पाल और अन्य बनाम नाबालिग सुनील मोय निमो और अन्य (1972) के मामले में भी ऐसा ही उल्लेख किया गया है।
केवल जब अचल संपत्ति को अनुबंध के अनुसार प्रतिफल के लिए हस्तांतरित किया जाता है तो धारा 53A हस्तांतरी को सुरक्षा प्रदान करती है। विभाजन के दौरान, संयुक्त परिवार की संपत्ति को सहदायिकों (कोपार्सनर) के बीच उचित रूप से विभाजित किया जाता है। इस मामले में, धारा 53A लागू नहीं होती है क्योंकि विभाजन इस तथ्य के कारण संपत्ति का हस्तांतरण नहीं है कि संपत्ति कीमत या अन्य प्रतिफल के बदले में हस्तांतरण नहीं की जाती है। अन्य उदाहरण एक उपहार है जो बिना प्रतिफल के हस्तांतरित किया जाता है; यह धारा उन स्थितियों पर लागू नहीं होगी।
हस्तांतरण या कब्जे में बने रहना
पहले उल्लिखित सभी घटकों के अलावा, अधिनियम की धारा 53A स्वयं स्पष्ट रूप से बताती है कि लिखित अनुबंध की शर्तों के अनुसार हस्तांतरी को अचल संपत्ति का कब्जा प्राप्त करना चाहिए। दूसरे शब्दों में, किसी मामले में धारा 53A को लागू करने के लिए, लिखित अनुबंध के तहत अपने दायित्व को पूरा करने के लिए, हस्तांतरी को या तो संपत्ति के पूरे या एक हिस्से का कब्जा हासिल करना होगा या, यदि हस्तांतरिती वर्तमान में उक्त संपत्ति के कब्जे में है, तो अनुबंध की शर्तों के अनुसार दायित्व के अपने हिस्से को पूरा करते हुए कब्जा जारी रखना चाहिए। ए.एम.ए. सुल्तान (प्रतिनिधित्व द्वारा मृतक) और अन्य बनाम सेदु ज़ोहरा बीवी (1989) के मामले में भी इसकी पुष्टि की गई है।
सरदार कमलजीत सिंह बनाम सुरेश चंद (2010) के फैसले के अनुसार, यह शर्त तब लागू नहीं होगी जब हस्तांतरी ने अभी तक संपत्ति का कब्जा नहीं लिया है। येनुगु आचार्य बनाम इरंकी वेंकट सुब्बा राव (1956) के मामले में दिए गए फैसले के अनुसार, धारा 53A के तहत हस्तांतरी का अधिकार इस तथ्य से प्रभावित नहीं होता है कि पहले उसके पास कब्जा था, लेकिन बाद में उसने उसे खो दिया।
इसके अलावा, अदालत ने दुर्गा प्रसाद और अन्य बनाम कन्हैयालाल और अन्य (1979) के महत्वपूर्ण मामले में यह स्पष्ट किया कि अधिनियम की धारा 53A के लाभों और उपचारों का लाभ उठाने के लिए हस्तांतरी को अनुबंध में निर्दिष्ट एक अचल संपत्ति का पूरा अधिकार रखने की आवश्यकता नहीं है।
यहां, यह ध्यान रखना उचित है कि कब्जे का हस्तांतरण या कब्जा जारी रहना एक अनुबंध के अनुपालन में होना चाहिए। जैसा कि पहले ही कहा जा चुका है, सबसे पहले, हस्तांतरणकर्ता और हस्तांतरी के बीच एक अनुबंध अनिवार्य है। दूसरा, संपत्ति का कब्जा अनुबंध की शर्तों के अनुसार हस्तांतरी के पास है। हस्तांतरणकर्ता ने अनुबंध की शर्तों की पूर्ति के हिस्से के रूप में संपत्ति का कब्जा हस्तांतरित कर दिया है। यदि पक्षों के बीच कब्जे को हस्तांतरण करने या जारी रखने का अनुबंध या समझौता नहीं किया जाता है, तो हस्तांतरी के कब्जे को अनुबंध के प्रदर्शन के कार्य के रूप में नहीं देखा जाता है।
हस्तांतरी द्वारा आंशिक प्रदर्शन का कार्य
अनुबंध को आंशिक रूप से पूरा करना चाहिए। धारा के अनुसार “आंशिक प्रदर्शन” के रूप में क्या योग्य हो सकता है, इसके बारे में भ्रम के लिए धारा 53A में कोई जगह नहीं है। इस प्रावधान के अनुसार, हस्तांतरी ने अनुबंध के परिणामस्वरूप हस्तांतरणकर्ता से, या तो पूरी तरह से या आंशिक रूप से प्रश्नगत अचल संपत्ति का कब्जा हासिल कर लिया होगा। ऐसे मामलों में जहां हस्तांतरी पहले से ही संपत्ति का कब्जा रखता है, अनुबंध के एक भाग का निष्पादन करते समय कब्जा बरकरार रखता है, और अनुबंध को आगे बढ़ाने के लिए कार्रवाई करता है, जैसे कि संरचनात्मक (स्ट्रक्चरल) परिवर्तन करके, नई संरचनाओं का निर्माण करना, अतिरिक्त धन का भुगतान करना, आदि।
संपत्ति का कब्जा हस्तांतरित करना किसी अनुबंध को आंशिक रूप से पूरा करने का एकमात्र तरीका नहीं है। नाथूलाल बनाम फूलचंद (1969) के मामले में के अनुसार, यह समझाया गया था कि यदि हस्तांतरण के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय हस्तांतरी पहले से ही संपत्ति के कब्जे में है, तो हस्तांतरण के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के बाद हस्तांतरी को एक अन्य अतिरिक्त आचरण में भी संलग्न (इंगेज) होना चाहिए, जिसे “आंशिक प्रदर्शन का कार्य” कहा जाता है, यह प्रदर्शित करने के लिए कि उसके पास अनुबंध को बनाए रखने की प्रतिबद्धता है और इसलिए धारा 53A को लागू करना है।
यदि हस्तांतरी केवल उस संपत्ति का रख-रखाव कर रहा है जिसका उसने हस्तांतरणकर्ता से कब्जा प्राप्त किया है, तो अनुबंध के तहत प्रदान किए गए “आंशिक प्रदर्शन” के घटक को पूरा करने के लिए यह पर्याप्त नहीं है। हस्तांतरी को अनुबंध निष्पादित करने के लिए कुछ कार्रवाई करने की आवश्यकता है। अनुबंध स्पष्ट रूप से सुनिश्चित किया जाना चाहिए, और अनुबंध को आगे बढ़ाने के लिए हस्तांतरी द्वारा की गई कार्रवाई के बीच एक वास्तविक संबंध होना चाहिए। एक अन्य मामले पन्नालाल बनाम लभचंद (1954) में, न्यायालय ने फैसला सुनाया कि पक्षों के विशिष्ट आचरण के माध्यम से ही अनुबंध को आगे बढ़ाया जा सकता है।
डी.एस. पर्वतम्मा बनाम ए. श्रीनिवासन (2003) के मामले में, किरायेदार ने संपत्ति पर मौजूदा कब्जे का दावा किया और आंशिक प्रदर्शन की मांग की। विशिष्ट प्रदर्शन के लिए मुकदमा दायर किया गया लेकिन न्यायालय द्वारा खारिज कर दिया गया था। सर्वोच्च न्यायालय ने कहा कि क्योंकि किरायेदार समझौते को पूरा करने के लिए किए गए कार्यों का कोई सबूत देने में विफल रहा, इसलिए धारा 53A के संचालन की अनुमति नहीं होगी।
हस्तांतरी द्वारा अनुबंध के अपने हिस्से को पूरा करने की इच्छा
समानता सिद्धांत, जिसकी पुष्टि बी परमशिवैया और अन्य बनाम एम.के शंकर प्रसाद और अन्य (2008), के मामले में की गई थी और कहा गया था कि “वह जो समानता चाहता है उसे समानता करनी चाहिए।” समानता का यह सिद्धांत आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत का आधार भी है। इस सिद्धांत का पालन करने के लिए, हस्तांतरी को जिम्मेदारी से कार्य करना चाहिए और अनुबंध में दिए गए वादे के अपने हिस्से को स्वेच्छा से बनाए रखना चाहिए। यह आंध्र ग्रेफाइट (प्राइवेट) लिमिटेड, मैरिपलेम, विशाखापत्तनम बनाम जॉबिंग सिंडिकेट, विशाखापत्तनम (2010) के मामले में स्थापित किया गया था कि हस्तांतरी को अधिनियम की धारा 53A का उपयोग करने के लिए अपनी संविदात्मक जिम्मेदारियों को पूरा करना होगा। हस्तांतरी को भी संविदात्मक कर्तव्यों को पूरा करने के लिए तैयार और सक्षम होना चाहिए।
रानी सांभी और अन्य बनाम लेफ्टिनेंट कर्नल (सेवानिवृत्त) आर.एल. वशिष्ठ (2003), के मामले में यह फैसला सुनाया गया कि धारा 53A के तहत सुरक्षा एक व्यक्तिगत अधिकार है। समझौते के एक हिस्से को निष्पादित करने वाले व्यक्ति को धारा 53A के तहत लाभ और राहत तभी दी जाती है जब यह साबित हो जाए कि वह समझौते के अपने हिस्से को पूरा करने के लिए तैयार था। यह आवश्यक है कि हस्तांतरी पूरी तरह से और बिना शर्त तैयार और इच्छुक हो। चिन्नाराज बनाम शेख दाऊद नाचियार (2002) के मामले में दिए गए फैसले के अनुसार, एक व्यक्ति जो अपनी संविदात्मक प्रतिबद्धताओं को बनाए रखने से इनकार करता है, उसे प्रावधान यानी अधिनियम की धारा 53A का लाभ नहीं मिल सकता है।
अधिनियम की धारा 53A के तहत सुरक्षा स्थापित करने के लिए पूरा किया जाने वाला यह अंतिम, लेकिन बहुत महत्वपूर्ण घटक है। यदि हस्तांतरी यह दावा नहीं करता है कि उसने अनुबंध की शर्तों का पालन किया है और माननीय न्यायालय को यह विश्वास दिलाने में असमर्थ है कि वह अनुबंध के तहत दिए गए दायित्व को पूरा करने के लिए तैयार है, तो अधिनियम की धारा 53A के तहत दिया गया आंशिक प्रदर्शन का सिद्धांत लागू नहीं होता है, जैसा कि सोहन सिंह और अन्य बनाम गुलजारी (1996) के निर्णय के तहत कहा गया है।
धारा 53A में संशोधन और इसके परिणाम
2001 तक, भारतीय कानून ने आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत के तहत सुरक्षा प्राप्त करने के लिए पर्याप्त प्रमाण के रूप में अपंजीकृत दस्तावेजों को जोड़ने की अनुमति दी। पंजीकरण और अन्य संबंधित कानून (संशोधन) अधिनियम, 2001 ने अधिनियम की धारा 53A में संशोधन के साथ-साथ पूरक (कंप्लीमेंटरी) कानूनों के अन्य प्रावधानों जैसे कि विशिष्ट राहत अधिनियम, 1908 और भारतीय स्टाम्प अधिनियम, 1899 में भी संशोधन किया। संशोधन के लागू होने के बाद, धारा 53A में वाक्यांश “दस्तावेज़, हालांकि पंजीकृत होने की आवश्यकता है, लेकिन पंजीकृत नहीं किया गया है”, शामिल है। अधिनियम की धारा 53A के तहत सुरक्षा और उपचार प्रदान करने के संबंध में कानूनी निहितार्थों (इंप्लीकेशन) पर इसका महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ा। इस वजह से, धारा के तहत सुरक्षा उपायों का दावा करने वाला व्यक्ति अपने दावे का समर्थन करने के लिए ऐसे अपंजीकृत कार्यों पर भरोसा कर सकता है। हालांकि, उपरोक्त खंड को 2001 में एक संशोधन के आधार पर प्रावधान से हटा दिया गया था। उसके विकास के निहितार्थों को पूरी तरह से समझने के लिए इस तरह की आवश्यकता के इतिहास के विकास का विवरण देना महत्वपूर्ण है।
पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 49 ने यह बिल्कुल स्पष्ट कर दिया कि अचल संपत्ति से संबंधित कोई भी अपंजीकृत दस्तावेज 1929 तक शीर्षक के प्रमाण के रूप में अस्वीकार्य था। नतीजतन, कोई भी दस्तावेज जिस पर अचल संपत्ति के संबंध में किसी भी शीर्षक या लाभ का दावा करने के लिए भरोसा किया जाता है, हमेशा पंजीकृत होना चाहिए। पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 49, जो इस मामले को संबोधित करती है, को अचल संपत्ति के अनुरोधों में अपंजीकृत दस्तावेजों को शामिल करने के लिए 1929 में संशोधित किया गया था। इसी तरह, जब अधिनियम की धारा 53A को शुरू में 1929 में शामिल किया गया था, तो धारा द्वारा शामिल किए जाने के लिए दस्तावेजों को पंजीकृत करने की आवश्यकता नहीं थी। अपंजीकृत बिक्री विलेख सहित अपंजीकृत दस्तावेज़, धारा 53A विशेषाधिकार के दावे का समर्थन करने वाले साक्ष्य का एक वैध रूप थे।
बाद में, 2001 में, उस बयान को हटाने के लिए अधिनियम में संशोधन किया गया जिसमें अपंजीकृत दस्तावेजों को स्वीकार करने की अनुमति दी गई थी। इसके अतिरिक्त, एक समान प्रावधान, अर्थात्, पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 49, 2001 में संशोधन के अधीन थी। नतीजतन, स्थिति वैसी ही हो गई जैसी 1929 से पहले थी जब अचल संपत्ति से जुड़े किसी भी दावे को एक पंजीकृत दस्तावेज द्वारा समर्थित करने की आवश्यकता होती थी। इस प्रकार, 2001 का संशोधन अधिनियम की धारा 53A के प्रयोग के लिए केवल पंजीकृत दस्तावेजों को स्वीकार करने की अनुमति देता है। इसके साथ, यदि विलेख या दस्तावेज पंजीकृत नहीं हैं, तो एक खरीदार या हस्तांतरी किसी विक्रेता या हस्तांतरणकर्ता के खिलाफ अचल संपत्ति का कब्जा सुरक्षित नहीं रख सकता है। इससे हम 2001 से पहले और 2001 के बाद के बीच एक महत्वपूर्ण बदलाव देख सकते हैं। संशोधन से पहले, एक अदालत ने एक बिक्री को निष्पादित करने के लिए साक्ष्य के रूप में एक अपंजीकृत और गैर-मुद्रांकित समझौते को भी स्वीकार किया होगा। हालाँकि, पंजीकरण अधिनियम की संशोधित धारा 17 और 49 के साथ अधिनियम की परिवर्तित धारा 53A को पढ़ने पर कानूनी परिदृश्य बदल गया। हालांकि, संशोधन पूर्वव्यापी (रेट्रोस्पेक्टिव) नहीं है। दूसरी ओर, केवल आंशिक रूप से निष्पादित किए गए अनुबंध आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत के अधीन हैं।
एक पंजीकृत बिक्री अनुबंध यह भी इंगित करता है कि संपूर्ण लेनदेन किया गया है। इसके विपरीत, संपत्ति बेचने के लिए एक लिखित अनुबंध आवश्यक रूप से यह सुझाव नहीं देता है कि पक्ष एक सौदे पर पहुंच गई हैं। नतीजतन, हस्तांतरी एक पंजीकृत संपत्ति हस्तांतरण समझौते जैसे दस्तावेजों के उपयोग के माध्यम से आंशिक प्रदर्शन का दावा कर सकता है। संशोधन द्वारा अधिनियम की धारा 53A के प्रयोग को काफी सीमित कर दिया गया था। इसके बावजूद, अनुचित पंजीकरण के अलावा यह खंड अभी भी अन्य कानूनी उल्लंघनों पर लागू होता है।
धारा 53A के तहत आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत की प्रयोज्यता (एप्लीकेबिलिटी)
धारा 53A के तहत आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत की दृष्टि उन परिस्थितियों में हस्तांतरी की रक्षा करना है जहां हस्तांतरणकर्ता अनुचित तरीके से कार्य कर सकता है और हस्तांतरी से संपत्ति का कब्जा लेने का प्रयास कर सकता है। समानता और नैतिकता के निष्पक्ष आदर्श आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत के लिए एक सैद्धांतिक (थिऑर्टिकल) आधार के रूप में कार्य करते हैं।
हालाँकि, भारतीय कानून के अनुसार हस्तांतरी को दिया गया विशेषाधिकार दायरे में सीमित है। प्रबोध कुमार दास बनाम दन्तमारा टी कंपनी लिमिटेड (1939), में अधिकांश न्यायाधीशों ने निष्कर्ष निकाला कि हस्तांतरी का हित अधिनियम की धारा 53A के तहत संपत्ति के अपने कब्जे को संरक्षित करने तक सीमित हो सकता है। आंशिक प्रदर्शन का सिद्धांत केवल हस्तांतरी के हितों की रक्षा के उद्देश्य के लिए लागू किया जा सकता है, जैसा कि येनुगु आचार्य बनाम एरंकी वेंकट सुब्बा राव (1953) के मामले में देखा गया है। यह मूल रूप से कहता है कि एक व्यक्ति केवल अधिनियम की धारा 53A के तहत बेदखली पर आपत्ति कर सकता है।
सर्वोच्च न्यायालय ने स्पष्ट रूप से, टेक्नीशियन स्टूडियो प्राइवेट लिमिटेड बनाम लीला घोष और अन्य (1977) में कहा कि धारा 53A हस्तांतरी को एक सक्रिय शीर्षक बिल्कुल भी प्रदान नहीं करती है, बल्कि संपत्ति के कब्जे का आरोप लगाने वाले दावेदार के लिए एक निवारक के रूप में कार्य करता है। धारा 53A के दायित्वों का दावा करते समय एक हस्तांतरी या तो एक शिकायतकर्ता या प्रतिवादी हो सकता है, इस तथ्य के बावजूद कि धारा 53A के मुकदमे में हस्तांतरी को प्रतिवादी होना चाहिए या नहीं, इस बारे में अभी भी काफी असहमति है।
शर्तें जिन्हें पूरा करने की आवश्यकता है
हस्तांतरी धारा 53A के प्रावधान के तहत अपने अधिकारों को लागू करने में सक्षम होगा यदि, प्रथम दृष्टया, धारा द्वारा आवश्यक सभी शर्तें मौजूद थीं, जैसा कि बलराजा और अन्य बनाम सैयद मसूद रॉथर और अन्य (1998) में रेखांकित किया गया था। आइए उन शर्तों पर गौर करें जिन्हें आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत को कानूनी कार्रवाई पर लागू करने के लिए पूरा किया जाना चाहिए।
- प्रतिवादी केवल तब सिद्धांत पर भरोसा कर सकता है जब अनुबंध के पक्ष एक वैध अनुबंध की सभी अनिवार्यताओं को पूरा करते हैं और इसे कानूनी रूप से वैध बनाते हैं। और धारा 53A उन अनुबंधों या समझौतों पर लागू होती है जो शुरू से ही शून्य हैं।
- अनुबंध का उचित पंजीकरण स्थापित किया जाना चाहिए।
- मौखिक समझौते या अनुबंध धारा 53A की प्रयोज्यता के अंतर्गत नहीं आते हैं।
- धारा मूल अनुबंध के नोटिस के बिना प्रतिफल के लिए एक बाद के वास्तविक हस्तांतरी को सुरक्षा प्रदान करती है।
- अनुबंध के आंशिक प्रदर्शन का कार्य करते समय, हस्तांतरी ने अचल संपत्ति पर कब्जा कर लिया होगा।
- हस्तांतरी अनुबंध के अनुसार अपने वादे को पूरा करने के लिए तैयार और इच्छुक होना चाहिए।
- प्रावधान ऐसे सभी अनुबंधों पर लागू होता है जहां संपत्ति का हस्तांतरण दोनों पक्षों द्वारा सहमति के अनुसार किया जाता है, न कि केवल हस्तांतरण के लिए।
अपवाद
धारा 53A के तहत निर्धारित सिद्धांत बाद के हस्तांतरी के अधिकारों पर लागू नहीं होता है या उस पर कोई प्रभाव नहीं पड़ता है, जो अनुबंध या उसके आंशिक प्रदर्शन से अनजान है या उसके बारे में कोई जानकारी नहीं है। दूसरे शब्दों में, आंशिक प्रदर्शन का सिद्धांत उन मामलों पर लागू नहीं होता है जहां प्रतिफल के लिए अचल संपत्ति के हस्तांतरण के लिए अनुबंध करने वाले हस्तांतरी को अनुबंध या उसके आंशिक प्रदर्शन की कोई जानकारी नहीं है।
अधिनियम की धारा 53A के प्रावधानों के तहत हस्तांतरणकर्ता के खिलाफ हस्तांतरी का कोई भी दावा बेकार होगा यदि हस्तांतरण का प्राप्तकर्ता प्रतिफल के लिए एक वास्तविक हस्तांतरी है जो लेन-देन से अनजान था।
हेमराज बनाम रुस्तमजी (1952), के मामले में सर्वोच्च न्यायालय ने फैसला सुनाया कि धारा 53A का प्रावधान प्रतिफल के लिए वास्तविक हस्तांतरी के अधिकार की रक्षा और संरक्षण करता है। इसका मतलब यह है कि अनुबंध के हस्तांतरणकर्ता के आंशिक प्रदर्शन के आधार पर अपंजीकृत दस्तावेज़ के तहत हस्तांतरी के पास कोई भी अधिकार मूल्य के लिए एक वास्तविक हस्तांतरी के खिलाफ बेकार होगा, जिसे पूर्व लेनदेन का कोई ज्ञान नहीं था। आंशिक प्रदर्शन के लाभ का दावा करने वाली पक्ष को यह प्रदर्शित करना आवश्यक है कि बाद में हस्तांतरी को नोटिस प्राप्त हुआ।
सर्वोच्च न्यायालय के अनुसार, धारा 53A के तहत अधिकार को अस्वीकार नहीं किया गया है, भले ही बिक्री अनुबंध की शर्तों को लागू करने का मुकदमा समाप्त हो गया हो या यह दावा कि प्रतिकूल कब्जे से शीर्षक प्राप्त किया गया था, खारिज कर दिया गया था क्योंकि कब्जा अवैध था।
धारा 53A को केवल एक रक्षात्मक कवच के रूप में प्रयोग करना
हस्तांतरी आमतौर पर अधिनियम की धारा 53A को बचाव और संपत्ति के अपने कब्जे की सुरक्षा के लिए कवच के रूप में लागू करता है। दिल्ली मोटर कंपनी और अन्य बनाम यू.ए. बसरुरकर और अन्य (1968) में कहा गया कि इसे केवल हस्तांतरी द्वारा बचाव के रूप में इस्तेमाल किया जा सकता है; वह न तो अपने लाभ के लिए धारा का उपयोग कर सकता है और न ही कब्जे का दावा कर सकता है और न ही यह हस्तांतरी को कोई अधिकार प्रदान करता है जिसे वे हस्तांतरणकर्ता के खिलाफ मांग सकते हैं। हस्तांतरी को अपनी ओर से दावा करने की अनुमति नहीं है, जो यह दर्शाता है कि उसे इस आधार पर शीर्षक का अनुरोध करने की अनुमति नहीं है कि धारा 53A की सभी सामग्री पूरी हो गई थी।
प्रबोध कुमार दास बनाम दंतमारा टी कंपनी लिमिटेड (1939) के मामले में धारा 53A के तहत हस्तांतरी के अधिकारों की प्रकृति पर एक महत्वपूर्ण निर्णय दिया गया था। न्यायालय के अनुसार, धारा 53A के पारित होने के कारण हुए विधायी संशोधन के परिणामस्वरूप बिक्री के एक अपंजीकृत अनुबंध के तहत कब्जे में एक हस्तांतरी को कार्रवाई का कोई अधिकार नहीं मिला। माननीय न्यायालय ने न्यायामूर्ति मित्तर के उच्च न्यायालय में किए गए दावे से सहमति व्यक्त की कि प्रतिवादी एकमात्र व्यक्ति है जिसे धारा 53A के तहत अपने कब्जे को संरक्षित करने का अधिकार है। इस मामले का धारा 53A की व्याख्या पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ा, जिसने केवल इसके ठोस रूप को आगे बढ़ाने का काम किया। इसके साथ, प्रिवी काउंसिल ने कहा, भारत में उपयोग की जाने वाली अवधारणा सक्रिय समानता नहीं थी।
नतीजतन, अधिनियम की धारा 53A अनुबंध में स्पष्ट रूप से दिए गए अधिकारों के अलावा किसी भी अधिकार को लागू करने की हस्तांतरणकर्ता की क्षमता को प्रतिबंधित करती है, जबकि अंग्रेजी कानून के तहत ऐसा नहीं है। हस्तांतरणकर्ता के खिलाफ संपत्ति के कब्जे को सुरक्षित करने के लिए अधिकार केवल बचाव के रूप में स्वीकार्य है। हस्तांतरी को वादी और प्रतिवादी के रूप में सुरक्षा तब तक उपलब्ध है जब तक कि वह इसे तलवार के बजाय ढाल के रूप में उपयोग करता है।
इन सबसे ऊपर, केरल उच्च न्यायालय द्वारा जैकब्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम थॉमस जैकब (1994) के मामले में दिए गए फैसले के अनुसार, आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत को हथियार के बजाय ढाल के रूप में नियोजित किया जाना चाहिए। इसलिए, यह आम तौर पर स्थापित किया गया था कि धारा 53A केवल “बचाव या सुरक्षा” की अनुमति देती है।
ऐतिहासिक निर्णय
दिल्ली मोटर कंपनी बनाम यू.ए. बसरुरकर (1968)
जहाँ तक यह भारतीय कानून में आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत की एक आधिकारिक और व्यापक व्याख्या प्रदान करने का प्रयास करता है, दिल्ली मोटर कंपनी बनाम यू.ए. बसरूरकर और अन्य (1968) हाल के वर्षों में भारत के सर्वोच्च न्यायालय का एक ऐतिहासिक निर्णय है।
मामले के तथ्य
इस मामले में, पहला अपीलकर्ता “दिल्ली मोटर कंपनी” नाम की एक भागीदारी फर्म थी और अन्य चार अपीलकर्ता उक्त फर्म में भागीदार थे। दूसरी ओर, प्राथमिक प्रतिवादी “न्यू गैराज लिमिटेड” नाम की एक प्राइवेट लिमिटेड कंपनी है, और प्रतिवादी में से एक, यानी, यू.ए. बसरुरकर ने उक्त कंपनी के प्रबंध निदेशक (मैनेजिंग डायरेक्टर) के रूप में कार्य किया। इसके अलावा, वाद के अन्य प्रतिवादीओं ने निदेशक मंडल (बोर्ड) के सदस्यों के रूप में कार्य किया। अपीलकर्ताओं द्वारा की गई दलीलों के आधार पर, तीन अपंजीकृत दस्तावेज़ जो न्यायालय के समक्ष प्रस्तुत किए गए थे, ने संकेत दिया कि एक उपपट्टा (सब लीज) समझौता किया गया था और इसके अनुसार एक वास्तविक उपपट्टा निष्पादित किया गया था। के.एस. भटनागर, अपीलकर्ता और यू.ए. बसरूरकर, जिन्होंने न्यू गैराज लिमिटेड के प्रबंध निदेशक के रूप में कार्य किया, क्रमशः दिल्ली मोटर्स कंपनी और न्यू गैराज लिमिटेड का प्रतिनिधित्व करके एक पट्टे समझौते में शामिल हुए। 22 फरवरी, 1950 को वे एक समझौते पर पहुँचे। उस समय, प्रबंध निदेशक के पास कंपनी की ओर से कार्य करने का कोई अधिकार नहीं था; इसलिए, निदेशक मंडल ने 22 मार्च, 1950 को एक संकल्प अपनाया, जिससे उन्हें किसी भी लेनदेन में प्रवेश करते समय कंपनी का प्रतिनिधित्व करने की अनुमति मिली। उसके बाद, फर्म, अंततः, दो भागों के स्वामित्व में आ गई, तीन में से जो वास्तव में पट्टे पर थे, जिससे 1 अप्रैल, 1950 को व्यवसाय का संचालन शुरू हुआ। इसके अतिरिक्त, यह तर्क दिया गया कि जब मेसर्स कंवर ब्रदर्स लिमिटेड ने परिसर के दूसरे हिस्से को खाली कर दिया, जिसे उपपट्टा द्वारा शामिल किया गया था, प्रतिवादी अपीलकर्ताओं को इसका कब्जा देने में विफल रहे। इसके बजाय, उन्होंने अपीलकर्ताओं को उन दो टुकड़ों का उपयोग करने से रोकना शुरू कर दिया जो उन्हें सौंपे गए थे, और अंततः, इसने एक ऐसी स्थिति पैदा कर दी जहां उन्हें पूरी तरह से हटा दिया गया। इस मामले में, मुख्य अनुरोध उपपट्टा द्वारा शामिल किए गए तीन भागों में से प्रत्येक के लिए कब्जे का वितरण था।
मामले के मुद्दे
मामले का मुद्दा यह है कि क्या विवादित संपत्ति का एक नकली, अपंजीकृत उप-पट्टा विलेख, जिस पर वर्तमान मामले के प्रतिवादियों ने कथित रूप से अपीलकर्ताओं के पक्ष में हस्ताक्षर किए और कथित रूप से संपत्ति का कब्जा दिया, उनके दावों का समर्थन करने और अधिनियम की धारा 53A के तहत राहत पाने के लिए स्वीकार्य है।
अवलोकन (ऑब्जर्वेशन)
यहां, यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि अपीलकर्ताओं की दलीलें संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 53A और विशिष्ट राहत अधिनियम, 1877 की धारा 27A और सर्वोच्च न्यायालय द्वारा कानून की व्याख्या, जिसने अपीलकर्ताओं द्वारा दिए गए तर्कों को खारिज कर दिया और इन धाराओं के तहत अनुरोधित उपाय से इनकार कर दिया, पर आधारित हैं। ऐसा प्रतीत होता है कि सर्वोच्च न्यायालय ने धारा 53A के पीछे के सामान्य विचार को निम्नलिखित तरीके से रेखांकित किया है:
“फर्म ने तर्क दिया कि भले ही पट्टे के लिए यह समझौता पंजीकृत नहीं किया गया था, फिर भी संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 53A के प्रावधानों के आलोक में फर्म इसके तहत कब्जे का दावा कर सकती है क्योंकि इस कंपनी को उस संपत्ति के संबंध में किसी भी अधिकार को निष्पादित करने से प्रतिबंधित किया जाएगा, जिसमें बालकनी और शो-रूम का एक हिस्सा शामिल है। यह तर्क, हमारी राय में, धारा 53A की अनुचित व्याख्या पर आधारित है, जो पट्टेदार (लेसर) को कब्जे का कोई अधिकार या अपंजीकृत पट्टा समझौते के आधार पर कोई अन्य अधिकार प्रदान नहीं करता है, लेकिन केवल पट्टेदार को उस संपत्ति पर अधिकार लागू करने से रोकता है जिस पर पट्टेदार ने पहले ही कब्जा कर लिया था। धारा 53A केवल पट्टेदारों को इसे बचाव के रूप में उपयोग करने की अनुमति देती है; यह उन्हें कोई अधिकार प्रदान नहीं करती है जिसका उपयोग वे पट्टेदार पर मुकदमा करने के लिए कर सकते हैं।
निर्णय
वर्तमान मामले में निर्णय वादी (अब अपीलकर्ता, यानी दिल्ली मोटर कंपनी) के पक्ष में था।
अपील पर, पंजाब के उच्च न्यायालय ने फैसला किया कि अपीलकर्ता, प्रारंभिक वादी, फैसले के हकदार नहीं थे क्योंकि तीन दस्तावेज, जो अदालत के सामने पेश किए गए थे, अपंजीकृत थे और इसलिए भारतीय पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 2(1)(7) की आवश्यकताओं को पूरा नहीं करते थे।
एक विशेष अनुमति याचिका के माध्यम से, दिल्ली मोटर्स कंपनी ने भारत के सर्वोच्च न्यायालय में अपील दायर की। अपीलकर्ताओं ने दावा किया कि वे विशिष्ट राहत अधिनियम, 1877 की धारा 27A, या संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 53A के तहत भी उपचार के हकदार हो सकते हैं। सर्वोच्च न्यायालय ने बिना प्रतिफल और अपंजीकृत दस्तावेजों की गैर-प्रवर्तनीयता के आधार पर पंजाब के उच्च न्यायालय के फैसले को बरकरार रखा।
श्रीमंत शामराव सूर्यवंशी और अन्य बनाम कानूनी प्रतिनिधि द्वारा प्रह्लाद भैरोबा सूर्यवंशी (मृतक) और अन्य (2002)
श्रीमंत शामराव सूर्यवंशी और अन्य बनाम कानूनी प्रतिनिधि द्वारा प्रहलाद भैरोबा सूर्यवंशी (मृतक) और अन्य (2002) के मामले में भारत के माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत को सही ढंग से लागू किया गया था।
मामले के तथ्य
मौजूदा मामले में, प्रतिवादियों ने अपीलकर्ता के पक्ष में कृषि भूमि के बिक्री समझौते पर हस्ताक्षर किए। समझौते के अनुसार, अपीलकर्ताओं को संपत्ति का कब्जा प्राप्त हुआ। अपीलकर्ता ने यह जानने के बाद मुकदमा दायर किया कि प्रतिवादी समझौते के पूरा होने के बाद दूसरे प्रतिवादी के साथ बिक्री की बातचीत कर रहा था। प्रतिवादी ने संपत्ति को एक पंजीकृत बिक्री विलेख के माध्यम से हस्तांतरण कर दिया, इस तथ्य के बावजूद कि अपीलकर्ता ने निषेधाज्ञा (इंजंक्शन) के लिए आवेदन किया था और एक अनुकूल निषेधाज्ञा निर्णय प्राप्त किया था। हस्तांतरी सीमा अवधि के भीतर विशेष राहत के लिए मुकदमा दायर करने में विफल रहा।
मामले के मुद्दे
क्या संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 53A के प्रावधान हस्तांतरी को बेचने के अनुबंध के विशिष्ट प्रदर्शन के लिए मुकदमे की सीमा अवधि समाप्त होने के बाद भी संपत्ति पर कब्जा बनाए रखने की अनुमति देते हैं?
अवलोकन
हस्तांतरी यह प्रदर्शित करने में सक्षम था कि वह इस उदाहरण में अनुबंध के तहत अपने दायित्व को पूरा करने के लिए तैयार था, जो अनुबंध के समर्थन में कुछ कार्रवाई करने की शर्त को पूरा करता है, चाहे वह संपत्ति का कब्जा लेना हो या ऐसा करना जारी रखना हो। जैसा कि यह स्पष्ट था कि अपीलकर्ता अनुबंध के तहत अपने दायित्वों को पूरा करने के लिए तैयार थे, इस मामले में अदालत ने अपील स्वीकार कर ली।
निर्णय
हालांकि सीमा अवधि बीत चुकी थी, अदालत ने कहा था कि हस्तांतरी बिक्री के अनुबंध के अनुसार संपत्ति का कब्जा ले सकता है, और हस्तांतरणकर्ता वादी होने की स्थिति में भी अपने अधिकारों की रक्षा कर सकता है। हालाँकि, अदालत ने आगे कहा कि यह केवल तभी संभव हो सकता है जब हस्तांतरी यह स्थापित कर सके कि उसने समझौते या अनुबंध को आगे बढ़ाने के लिए कुछ कार्रवाई की है या वह संविदात्मक कर्तव्य के अपने हिस्से को पूरा करने के लिए तैयार है। ऐसा इसलिए था क्योंकि यह स्पष्ट रूप से नहीं कहा गया था कि विशिष्ट प्रदर्शन के लिए मुकदमा दायर करने की समय सीमा बीत जाने के बाद आंशिक प्रदर्शन की दलील का उपयोग नहीं किया जा सकता है।
यहाँ, न्यायालय ने यह भी देखा कि अपीलकर्ता अनुबंध के तहत अपने दायित्व को पूरा करने की इच्छा प्रदर्शित करने में सक्षम था, जो कि एक महत्वपूर्ण आवश्यकता है। इसके अलावा अन्य सभी आवश्यकताओं का भी प्रदर्शन किया गया। नतीजतन, अदालत ने अपीलकर्ता को अधिनियम की धारा 53A के तहत आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत के तहत बचाव का अधिकार दिया।
संतराम देवांगन बनाम शिवप्रसाद (2016)
संतराम देवांगन बनाम शिवप्रसाद (2016) का मामला एक और महत्वपूर्ण मामला है जिसने अधिनियम की धारा 53A के आवेदन के संबंध में मुद्दों को संबोधित किया।
मामले के तथ्य
वादी, शिवप्रसाद, ने प्रतिवादी, संतराम देवांगन के साथ एक बिक्री समझौता किया, जिस पर 16 जुलाई, 1997 को हस्ताक्षर किए गए, और प्रतिवादी ने 12,000/- रुपये का अग्रिम (एडवांस) भुगतान करने के बाद कब्जा प्राप्त किया।
वादी ने अन्य बातों के साथ-साथ यह दावा करते हुए कब्जा वापस लेने की कार्यवाही शुरू की कि यद्यपि वह विवादित संपत्ति का मालिक है, उसने बेचने के समझौते के अनुसार प्रतिवादी को उसका कब्जा दे दिया। हालांकि, प्रतिवादी आवंटित समय अवधि के भीतर बिक्री विलेख को पंजीकृत करने के लिए कोई कार्रवाई करने में विफल रहा, और परिणामस्वरूप, संपत्ति पर प्रतिवादी का कब्जा शून्य हो गया है और उसकी क्षमता नकारात्मक रूप से प्रभावित हुई है।
2011 में, विचारणीय (ट्रायल) अदालत ने वादी द्वारा दायर मुकदमे को अपने फैसले और डिक्री द्वारा इस आधार पर खारिज कर दिया कि वादी को पहले ही खरीद मूल्य की पूरी राशि मिल चुकी थी और प्रतिवादी पहले से ही संपत्ति का मालिक था। साथ ही, चूंकि विलेख निष्पादित नहीं किया गया है, इसलिए न्यायालय ने वादी को प्रतिवादी के पक्ष में बिक्री विलेख दर्ज करने का आदेश दिया। हालाँकि, उच्च न्यायालय के समक्ष प्रथम अपीलीय अदालत के फैसले के खिलाफ एक दूसरी अपील दायर की गई, जिसने अपीलकर्ता शिवप्रसाद के पक्ष में विचारणीय अदालत के फैसले और डिक्री को रद्द कर दिया।
प्रतिवादी, संतराम देवांगन ने अपील द्वारा भारत के सर्वोच्च न्यायालय का दरवाजा खटखटाया और तर्क दिया कि वह 12 से अधिक वर्षों से बेचने के समझौते के अनुसार कब्जे में है और इसलिए, प्रतिकूल कब्जे के माध्यम से अपने शीर्षक की पुष्टि की है। इसके अलावा, वादी ने खुद को बेचने के समझौते के अनुसार प्रतिवादी को संपत्ति का कब्जा दे दिया, जिसे समझौते के प्रदर्शन का हिस्सा माना जाता है और अधिनियम की धारा 53A के तहत सुरक्षित है। उन्होंने आगे तर्क दिया कि अपीलकर्ता के पक्ष में दिया गया निर्णय अन्यायपूर्ण है और इस अपील में निर्णय लिया जाना चाहिए।
मामले के मुद्दे
मामले का मुख्य मुद्दा यह है कि क्या प्रतिवादी को संपत्ति के प्रतिकूल कब्जे का दावा करने का अधिकार है जब वह मामले को खारिज करके बेचने के समझौते के तहत अधिकार खो देता है।
अवलोकन
कानूनी प्रतिनिधि काचरू द्वारा मोहन लाल (मृतक) और अन्य बनाम मिर्जा अब्दुल गफ्फार और अन्य (1995), के मामले में सर्वोच्च न्यायालय के विद्वान न्यायाधीश ने फैसला सुनाया कि बेचने के समझौते के कारण कब्जे में पक्ष को प्रतिकूल कब्जे का दावा करने का अधिकार नहीं है और निम्नानुसार शासन किया:
“यह स्वीकार किया गया था कि विशिष्ट प्रदर्शन मामले को खारिज कर दिया गया था और एक निष्कर्ष पर पहुंचा गया था। अगला मुद्दा यह है कि क्या उसे धारा 53A के अनुसार समझौते के तहत ऐसा करने का अधिकार है। यह विरोधाभासी और समझौते के तहत कब्जे में बने रहने के उसके अधिकार के साथ असंगत होगा यदि वह मामले को खारिज कर इसके तहत अपना अधिकार खो देता है। समझौते से संपत्ति में कोई शीर्षक या हित नहीं बनता है। अनुबंध के तहत अपने दायित्व को पूरा करने की उसकी इच्छा उत्पन्न नहीं होती है क्योंकि समझौते के परिणामस्वरूप मुकदमा खारिज हो गया।
निर्णय
उपरोक्त कानूनी स्थिति के परिणामस्वरूप, प्रतिवादी, जिसने एक खरीद समझौते के माध्यम से वाद की भूमि पर कब्जा प्राप्त किया, प्रतिकूल कब्जे का दावा नहीं कर सकता। नतीजतन, विवादित फैसले और डिक्री में कोई अवैधता नहीं है, और इस दूसरी अपील में ऐसा कोई महत्वपूर्ण कानूनी मुद्दा नहीं उठाया गया है। उपरोक्त विवेचना के आधार पर, यह निर्धारित किया जाता है कि द्वितीय अपील में दम नहीं है और परिणामस्वरूप इसे अस्वीकार किया जाता है। हालांकि, प्रतिवादी वादी को किए गए अग्रिम भुगतान को लेने के लिए कानूनी कार्रवाई करने के लिए स्वतंत्र है।
इस प्रकार, विचारणीय अदालत के फैसले को बरकरार रखा गया और प्रथम अपीलीय अदालत और उच्च न्यायालय द्वारा जारी किए गए आदेशों को पलट दिया गया। इसलिए, अपील भारत के सर्वोच्च न्यायालय में की गई थी।
भारत संघ और अन्य बनाम मैसर्स के.सी. शर्मा एंड कंपनी (2020)
भारत संघ और अन्य बनाम मेसर्स के.सी. शर्मा एंड कंपनी (2020) का मामला इस मुद्दे को संबोधित करने वाला एक ऐतिहासिक निर्णय है कि क्या वास्तविक हस्तांतरी को अधिनियम की धारा 53A के तहत संरक्षित किया जा सकता है, भले ही उसके पास अपने दावों का समर्थन करने के लिए कोई पंजीकृत दस्तावेज न हो। सर्वोच्च न्यायालय ने यह कहते हुए अपना निर्णय दिया कि धारा 53A के तहत सुरक्षा उपायों को प्राप्त करने के लिए पंजीकृत विलेखो की आवश्यकता नहीं है, और जब हस्तांतरी के पास कब्जा है और उसने अनुबंध को आगे बढ़ाने में कुछ कार्य किए हैं, तो उसे मालिक या पट्टेदार के रूप में मान्यता दी जाएगी।
मामले के तथ्य
दिल्ली के खसरा लुहार हेरी में स्थित 36 बीघे और 11 बिस्वा की संपत्ति को प्राप्त करने के लिए सरकार ने भूमि अधिग्रहण (एक्विजिशन) अधिनियम, 1894 के अनुसार प्रक्रियाएं शुरू कीं। सरकार ने यह भी सुनिश्चित किया कि सार्वजनिक नोटिस जारी करके भूमि अधिग्रहण अधिनियम, 1894 की धारा 6 के अनुसार संपत्ति के अधिग्रहण का उपयोग सार्वजनिक उद्देश्यों के लिए किया जाता है।
प्रतिवादी ने इस मामले में तर्क दिया कि वे मुआवजे के हकदार थे क्योंकि सरकार द्वारा अधिग्रहित भूमि पर उनका कब्जा था और यह उन्हें “शोरा” को हटाने के लिए पट्टे पर दिया गया था ताकि गोन सभा उस पर खेती कर सके। उक्त कार्यवाही 1894 के भूमि अधिग्रहण अधिनियम की धारा 30 और 31 के संदर्भ में थी। मामले की सुनवाई के बाद, सिविल न्यायालय ने 1989 में प्रतिवादियों के पक्ष में एक निर्णय और डिक्री दी, जिसमें कहा गया कि प्रतिवादी 87% की राशि के मुआवजे के हकदार थे और शेष 12% पंचायत को दिया जाना चाहिए।
उपरोक्त फैसले से असंतुष्ट कुछ ग्रामीणों ने फैसला सुनाए जाने के लगभग तीन साल बाद उच्च न्यायालय में एक रिट याचिका दायर की। याचिकाकर्ताओं ने तर्क दिया कि प्रतिवादी विवादित संपत्ति के पट्टेदार नहीं थे जैसा कि उन्होंने होने का दावा किया था और उन्होंने गोन सभा के पूर्व पंचायत प्रधान के साथ मिलकर मुआवजे का दावा किया था।
आदेश द्वारा, उच्च न्यायालय ने अतिरिक्त जिला मजिस्ट्रेट को भूमि अधिग्रहण अधिनियम, 1894 की धारा 18 के तहत कार्यवाही में भाग लेने और न्यायालय के समक्ष अपनी स्थिति का समर्थन करने के लिए कोई भी प्रासंगिक साक्ष्य या तथ्य प्रस्तुत करने की अनुमति दी। इसके अतिरिक्त, वास्तविक पट्टेदार के कानूनी उत्तराधिकारी को वास्तविक पट्टेदार और उल्लिखित संपत्ति के मूल्य के संबंध में अपने दावों का बचाव करने का अवसर भी दिया गया था।
इस प्रकार, रिट याचिका में उपरोक्त प्रक्रिया का पालन करते हुए, गोन सभा ने सिविल प्रक्रिया संहिता, 1908 के आदेश 1 नियम 10 के अनुसार अपना आवेदन प्रस्तुत किया, और यह निर्धारित किया गया था कि पंचायत को केवल 13% हिस्से के मुआवजे में वृद्धि का अनुरोध करने की अनुमति थी।
अतिरिक्त जिला मजिस्ट्रेट के हस्तक्षेप के संबंध में उच्च न्यायालय के आदेश की प्रतिक्रिया के रूप में, 2005 में, अपीलकर्ता, यानी, भारत संघ ने फिर से दिल्ली उच्च न्यायालय का दरवाजा खटखटाया, जिसे बाद में आर्थिक अधिकार क्षेत्र के कारण अतिरिक्त जिला न्यायाधीश की अदालत में स्थानांतरित कर दिया गया, जिसमें दावा किया गया कि 1989 में सिविल अदालत की डिक्री और निर्णय धोखाधड़ी से प्राप्त किए गए थे। अतिरिक्त जिला न्यायाधीश ने अपीलकर्ता के पक्ष में फैसला दिया। हालांकि, प्रतिवादियों ने दिल्ली उच्च न्यायालय में अपील की, जिसने विचारणीय अदालत के फैसले को पलटते हुए फैसला दिया कि पर्याप्त सबूत की कमी के कारण धोखाधड़ी के दावे साबित नहीं हुए।
इसके अलावा, मामला भारत के सर्वोच्च न्यायालय में गया।
मामले के मुद्दे
- क्या संपत्ति के कब्जे वाले पक्ष के पास संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 53A के तहत सहारा है, भले ही उसके पक्ष में एक पट्टा समझौता पंजीकृत नहीं किया गया हो?
- क्या पट्टेदारों को भूमि आवंटित करते समय उचित प्रक्रिया का पालन किया गया था?
तर्क
भारत के सर्वोच्च न्यायालय में, अपीलकर्ताओं ने तर्क दिया कि सिविल न्यायालय द्वारा दिया गया मुआवजा धोखाधड़ी के कारण प्राप्त किया गया था क्योंकि कोई पट्टा समझौता या अनुबंध नहीं था। उन्होंने आगे तर्क दिया कि पट्टे के दस्तावेजों की अनुपस्थिति के कारण, इसे पट्टा नहीं माना जा सकता है और इसलिए, मुआवजा देना वैध नहीं है।
दूसरी ओर, प्रतिवादियों ने तर्क दिया कि प्रस्तुत साक्ष्य स्पष्ट रूप से गोन सभा के इरादों और उप निदेशक (डिप्टी डायरेक्टर) पंचायत के बाद के अनुमोदन (एप्रूवल) को इंगित करता है। विद्वान वरिष्ठ वकील ने आगे कहा कि प्रतिवादी संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 53A के तहत आंशिक प्रदर्शन के सिद्धांत पर भरोसा करते हुए संपत्ति का ऐसा कब्जा लेने के लिए अधिकृत हैं, हालांकि कोई पट्टा समझौता, निष्पादित या पंजीकृत नहीं किया गया था।
निर्णय
विचारणीय अदालत के 1989 के मुआवजे के फैसले को बरकरार रखा गया था और उक्त अपील खारिज कर दी गई थी।
अधिनियम की धारा 53A के अनुसार, प्रतिवादियों को पट्टे के माध्यम से भूमि का कब्जा दिया गया था; इसलिए, पट्टा दस्तावेज मौजूद है या नहीं, यह महत्वहीन है क्योंकि पक्षों के बीच एक समझौता मौजूद था और उनके इरादे स्पष्ट थे। निदेशक मंडल ने संपत्ति को पट्टे पर देने को भी अपनी मंजूरी दे दी।
इस वजह से, अदालत ने फैसला सुनाया कि जिन पक्षों के कार्य अनुबंध की वास्तविक बिक्री पर आधारित थे, लेकिन उनके पक्ष में एक पंजीकृत दस्तावेज की कमी थी, वे अभी भी अधिनियम की धारा 53A के आधार पर अपने अधिकार को बनाए रखने में सक्षम होंगे।
इसलिए, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 53A के तहत, हस्तांतरी को अपने अधिकार को हस्तांतरणकर्ता से बचाने का अधिकार है, चाहे कोई पंजीकृत या हस्ताक्षरित लिखत हो या नहीं।
जोगिंदर तुली बनाम दिल्ली राज्य और अन्य (2022)
जोगिंदर तुली बनाम दिल्ली राज्य और अन्य (2022) का मामल एक महत्वपूर्ण मामला है जिसने इस मुद्दे को संबोधित किया कि क्या हस्तांतरी अधिनियम की धारा 53A के तहत लाभ प्राप्त कर सकता है, भले ही उसके पास अपने दावों का समर्थन करने के लिए कोई पंजीकृत दस्तावेज न हो।
मामले के तथ्य
2003 में, याचिकाकर्ता, जोगिंदर तुली ने रविंदर कुमार चुघ जिसका निधन हो गया है, के साथ 7,20,000/- रुपये प्रतिफल के लिए उसकी संपत्ति जहां “मैसर्स आरके फार्मा” नामक एक केमिस्ट की दुकान स्थित है, को खरीदने के लिए एक समझौता ज्ञापन (मेमोरेंडम) (एमओयू) में प्रवेश किया। उक्त एमओयू में यह कहा गया था कि प्रश्नगत संपत्ति का कब्जा याचिकाकर्ता को दिया गया था और यह अपंजीकृत है। हालांकि, याचिकाकर्ता ने दावा किया कि संपत्ति का कब्जा उन्हें इस तथ्य के कारण नहीं दिया गया था कि मृत व्यक्ति के परिवार ने एक बिल्डर, मैसर्स रॉक कॉन्ट्रैक्टर्स प्राइवेट लिमिटेड के साथ परिसर में निर्माण के उद्देश्य से अनुबंध किया था। बिल्डर द्वारा निर्माण कार्य विफल होने के कारण मृतक रविन्द्र कुमार ने 2003 में याचिकाकर्ता के साथ एमओयू पर हस्ताक्षर किया था।
बाद में, याचिकाकर्ता ने उक्त संपत्ति के परिसर में अरविंदर सिंह नाम के एक व्यक्ति को देखा। इसके बाद पुलिस मौके पर पहुंची, जहां जमीन के कथित हिस्से को लेकर पक्ष आपस में झगड़ रहे थे। पुलिस के आने पर, उन्होंने शांति स्थापित की और याचिकाकर्ता से संपत्ति के लिए प्रासंगिक शीर्षक पत्र पेश करने का अनुरोध किया। इसके बाद, याचिकाकर्ता ने यह साबित करने के लिए पुलिस को शीर्षक के कागज़ात दिए कि उसने एक एमओयू के जरिए रविंदर सिंह चुघ से संपत्ति हासिल की थी। याचिकाकर्ता ने कहा कि वह भूमि के सीलबंद हिस्से के कब्जे में है, जिसे 2008 में दिल्ली नगर निगम (एमसीडी) के निर्णय द्वारा डी-सील किया गया था और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा स्थापित निगरानी समिति के निर्देशों के अनुसार सील कर दिया गया था। याचिकाकर्ता को विवादित संपत्ति पर वैध स्वामित्व साबित करने वाले सभी कागजी कार्रवाई करने के बावजूद, पुलिस ने याचिकाकर्ता की चिंताओं पर कार्रवाई नहीं की है। पुलिस ने आरोपी के खिलाफ कार्रवाई करने के बजाय याचिकाकर्ता के कब्जे वाली संपत्ति को सील कर दिया।
दूसरी ओर, 2008 में, मैसर्स रॉक कॉन्ट्रैक्टर्स प्राइवेट लिमिटेड के प्रबंध निदेशक के.एस. बख्शी ने विवादित संपत्ति खरीदने के लिए याचिकाकर्ता के साथ बातचीत शुरू की, जो पहले से ही एमओयू के अनुसार उनके कब्जे में थी। इसके अतिरिक्त, याचिकाकर्ता ने यह भी दावा किया कि, पुलिस स्टेशन में, उन्हें के.एस. बख्शी के एजेंटों द्वारा धमकी दी गई, उनके साथ अपमानजनक व्यवहार किया गया और अपमानजनक तरीके से बात की गई।
इसलिए, याचिकाकर्ता ने दिल्ली पुलिस आयुक्त को अपनी शिकायत में पुलिस अधिकारियों की सतर्कता जांच का अनुरोध किया है। उन्होंने पुलिस आयुक्त से भारतीय दंड संहिता (आईपीसी), 1860 की धारा 294, 504 और 506 के तहत के.एस. बख्शी को याचिकाकर्ता के प्रति अपमानजनक बयानों के लिए प्राथमिकी दर्ज करने की अनुमति भी मांगी।
चूंकि पुलिस ने शिकायतों का जवाब नहीं दिया, इसलिए याचिकाकर्ता जोगिंदर तुली ने वर्तमान रिट याचिका दायर करके दिल्ली उच्च न्यायालय का दरवाजा खटखटाया।
मामले के मुद्दे
वर्तमान मामले में मुख्य मुद्दा यह है कि क्या हस्तांतरी को अधिनियम की धारा 53A के तहत प्रदान किए गए लाभ और सुरक्षा प्राप्त करने के लिए कानूनी दस्तावेजों को अनिवार्य रूप से पंजीकृत करना चाहिए।
तर्क
प्रतिवादियों ने तर्क दिया कि याचिकाकर्ता, पुलिस अधिकारी को केवल प्रासंगिक कानूनी दस्तावेज पेश करने के बजाय, अपनी मर्जी से पुलिस स्टेशन आया और शिकायत भी दर्ज की। इसके अलावा, प्रतिवादियों ने यह भी तर्क दिया कि याचिकाकर्ता द्वारा प्रस्तुत किए गए दस्तावेज बिना दिनांक वाले स्टाम्प पेपर पर थे। और, कहा जाता है कि एमओयू में कोई गवाह नहीं है। साथ ही, विवादित संपत्ति के संबंध में मृतक व्यक्ति रविंदर कुमार को किए गए किसी भी भुगतान का कोई दस्तावेज नहीं है।
विद्वान अतिरिक्त सॉलिसिटर काउंसिल ऋचा कपूर ने भी अदालत के समक्ष उपरोक्त तर्कों को इस तथ्य के साथ बताया कि एमसीडी से कोई कब्जा नहीं है, जो इस बात की पुष्टि करेगा कि एमसीडी ने याचिकाकर्ता को विवादित संपत्ति का कब्जा दे दिया था। वह कहती हैं कि याचिकाकर्ता ने संपत्ति पर अपने कब्जे का सबूत नहीं दिया है, जैसे कि एमसीडी कर रसीदें, उपयोगिता बिल, किरायेदार द्वारा मासिक किराए के भुगतान की जानकारी, आदि। उन्होंने आगे कहा कि इन्फिनिटी बिल्डवेल प्राइवेट लिमिटेड के एजेंट अरविंदर सिंह ने विचाराधीन संपत्ति पर कानूनी शीर्षक साबित करने वाले सभी आवश्यक कानूनी दस्तावेज जमा किए है।
इसके अतिरिक्त, प्राप्त प्रतिफल की राशि समझौता ज्ञापन में निर्दिष्ट नहीं है। एमओयू अस्पष्ट है। जिस संपत्ति का कब्जा हस्तांतरित किया गया है उसका विवरण भी एमओयू में इंगित नहीं किया गया है, जिसमें कोई अनुसूची संलग्न नहीं है।
निर्णय
अदालत ने कहा कि याचिकाकर्ता के कब्जे में होने का प्रदर्शन करने वाले किसी भी कागजी कार्रवाई या अन्य ठोस सबूत के अभाव में, याचिकाकर्ता बचाव या सुरक्षा के लिए संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 53A पर भरोसा करने में असमर्थ है।
यह व्यापक रूप से स्वीकार किया जाता है कि संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 53A की सुरक्षा प्रदान करने के लिए उद्धृत दस्तावेज़ को एक पंजीकृत दस्तावेज़ होना चाहिए। पंजीकरण अधिनियम की धारा 49 के साथ पठित धारा 17(e)(1A) के अनुसार, किसी अपंजीकृत दस्तावेज की अदालत द्वारा जांच नहीं की जा सकती है या साक्ष्य के रूप में उपयोग नहीं किया जा सकता है। परिणामस्वरूप, प्रतिवादी को धारा 53A के लाभ प्राप्त हो सकते हैं यदि बिक्री के लिए दावा किया गया समझौता पंजीकरण अधिनियम की धारा 17(e)(1A) का अनुपालन करता है।
रिट याचिका को खारिज कर दिया गया है क्योंकि याचिकाकर्ता ने कोई भी पंजीकृत दस्तावेज पेश नहीं किया है जो विवादित संपत्ति के कब्जे को स्थापित कर सके।
निष्कर्ष
पिछले विश्लेषण को देखते हुए, यह इंगित करना आवश्यक है कि पंजीकरण और अन्य संबंधित कानून (संशोधन) अधिनियम, 2001 का अधिनियमन, धारा 53A संरक्षण की खोज में एक बाधा साबित होता है, जिससे यह संशोधन से पहले हस्तांतरी के लिए एक बार सुरक्षा के रूप में रखे गए महत्व को खोने का कारण बनता है। 2001 के संशोधन अधिनियम ने अनुबंध के पंजीकरण और उचित मुद्रांकन को आवश्यकता बनाया। संशोधन से पहले, यहां तक कि दस्तावेज जो पंजीकृत नहीं थे या ठीक से स्टाम्प नहीं थे, कानूनी कार्यवाही में साक्ष्य के रूप में उपयोग किए जा सकते थे, जिसने धारा 53A के तहत सुरक्षा के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए अपने स्थानांतरण समझौते की वैधता को स्थापित करने और मान्य करने के लिए बदली के लिए इसे आसान बना दिया और इसे हस्तांतरणकर्ता के कब्जे के अनुरोध के खिलाफ बचाव के रूप में उपयोग किया।
भारत जैसे देश में, जहां आबादी का एक बड़ा वर्ग प्रासंगिक कानून और विशेष परिस्थितियों में पूरी की जाने वाली कानूनी औपचारिकताओं से अनभिज्ञ है, अक्सर ऐसा होता है कि गलत सूचना देने वाले और अशिक्षित हस्तांतरण व्यक्तियों को आसानी से हेरफेर किया जाता है। धारा 53A के उद्देश्य के लिए पंजीकरण दस्तावेजों के उपयोग की अनुमति देने वाली छूट को हटाने वाला संशोधन निश्चित रूप से भारतीय आबादी की सामाजिक और आर्थिक स्थिति को देखते हुए प्रावधान के मुख्य उद्देश्य को विफल कर सकता है।
हस्तांतरी के हितों और अधिकारों की रक्षा के लिए, धारा 53A आवश्यक है। जब किसी भी प्रकार का हस्तांतरण विलेख किया जाता है, तो यह अक्सर केवल एक सहमति समझौता या अनुबंध होता है जो कागज पर या किसी अन्य अनौपचारिक तरीके से लिखा जाता है, लेकिन पंजीकृत नहीं होता है। इसका समर्थन करने के लिए, हस्तांतरी आगे अतिक्रमण या हस्तांतरणकर्ता से बेदखली अनुरोधों को रोकने के लिए कुछ कार्रवाई करता है। हस्तांतरी इस रक्षा या सुरक्षा के लिए पात्र होना चाहिए। इसलिए, यदि समस्या को जल्द से जल्द ठीक कर लिया जाता है, तो यह हस्तांतरी को लाभान्वित करेगा।
संदर्भ
