यह लेख जोगेश चंद्र चौधरी लॉ कॉलेज की छात्रा Upasana Sarkar ने लिखा है। यह लेख संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम (ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट), 1882 की धारा 44 की विस्तृत जानकारी प्रदान करता है। यह हस्तांतरिती (ट्रांसफरी) के अधिकारों और देनदारियों का एक व्यापक विश्लेषण प्रदान करता है, जिसे वह हस्तांतरित संपत्ति के आनंद के लिए एक सह-स्वामी (को ओनर) से प्राप्त करता है। इस लेख का अनुवाद Shreya Prakash के द्वारा किया गया है।

परिचय

हस्तांतरण का अर्थ किसी वस्तु को एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति के लिए परिवर्तित करने का कार्य है। संपत्ति का मतलब किसी व्यक्ति के स्वामित्व या कब्जे में संपत्ति है। एक व्यक्ति अपने स्वामित्व अधिकारों को हस्तांतरित करके अपनी संपत्ति को दूसरे व्यक्ति को हस्तांतरित कर सकता है। जहां दो या दो से अधिक व्यक्ति एक संपत्ति के सामान्य स्वामित्व का आनंद लेते हैं, कोई भी सह-स्वामी संपत्ति में अपना हिस्सा किसी अजनबी या बाहरी व्यक्ति को हस्तांतरित कर सकता है। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 44, सह-स्वामी द्वारा हस्तांतरण से संबंधित है। सह-स्वामी के पास संपत्ति के उपयोग, कब्जे और निपटान के समान अधिकार होते हैं। धारा 44 हस्तांतरिती के अधिकारों और देनदारियों और अपवाद से संबंधित है। यह संयुक्त हस्तांतरण के विचार और समान संपत्ति के सह-मालिकों द्वारा हस्तांतरण को भी बताता है।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 44 क्या है

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 44, एक सह-स्वामी द्वारा हस्तांतरण के मामलों में लागू नियमों से संबंधित है। यह हस्तांतरित संपत्ति के आनंद के लिए एक सह-स्वामी के रूप में एक हस्तांतरिती के अधिकारों और देनदारियों पर भी चर्चा करता है। इस धारा में कहा गया है कि अचल संपत्ति का कोई एक या अधिक कानूनी रूप से सक्षम स्वामी ऐसी संपत्ति के अपने हिस्से या किसी भी हित को हस्तांतरिती को हस्तांतरित कर सकता है। संपत्ति के संयुक्त कब्जे या अन्य सामान्य या आंशिक आनंद के लिए हस्तांतरणकर्ता (ट्रान्सफरर) का अधिकार, कुछ शर्तों के अधीन उसके अधिकारों और देनदारियों के साथ, हस्तांतरिती को हस्तांतरित कर दिया जाता है। धारा के दूसरे भाग में इस नियम के अपवाद को बताता गया है। यह अपवाद किसी अजनबी को आवासीय घर के पारिवारिक हिस्से के संयुक्त कब्जे का दावा करने से रोकता है। ‘सह-स्वामी’ शब्द निर्दिष्ट करता है कि अंग्रेजी कानून के तहत सह-स्वामी के पास संयुक्त अधिकार या सामान्य अधिकार हो सकता है।

सह-स्वामी की परिभाषा

‘सह-स्वामी’ शब्द का अर्थ एक व्यक्ति या व्यक्तियों का एक समूह है जो किसी अन्य व्यक्ति या संगठन के साथ संपत्ति का स्वामी है। शब्द का सामान्य अर्थ “एक ही परिवार का सदस्य” है। सह-स्वामी के पास या तो संपत्ति में बराबर का हिस्सा हो सकता है या उनके नाम पर संपत्ति का एक हिस्सा हो सकता है। सहस्वामी का अर्थ बहुत व्यापक है। इसमें सभी प्रकार के स्वामित्व शामिल हैं, जैसे संयुक्त किराएदारी, साझा किराएदारी, और संपूर्णता द्वारा किराएदारी। भारतीय कानून के तहत, एक सह-स्वामी मुख्य रूप से तीन प्रकार के स्वामित्व का हकदार होता है जैसे-

• कब्जे का अधिकार,
• आनंद का अधिकार, और
• निस्तारण (डिस्पोजल) का अधिकार।

स्वामित्व में संपत्ति के स्वामित्व के संबंध में असंख्य दावे, स्वतंत्रताएं और शक्तियां शामिल हैं।

विभिन्न प्रकार के सह-स्वामित्व

अभिव्यक्ति ‘स्वामित्व’ में संबंधित संपत्ति के संबंध में विभिन्न अधिकार, विशेषाधिकार और शक्तियां शामिल हैं। एक सह-स्वामी को दूसरों के साथ संयुक्त रूप से संपत्ति साझा करने और रखने का अधिकार है। इसलिए, भारतीय कानून के तहत, एक सह-स्वामी के पास संपत्ति के स्वामी होने, आनंद लेने और निपटाने का अधिकार है। अगर किसी सह-स्वामी को उसकी संपत्ति से वंचित किया जाता है, तो उसे इसे पुनः प्राप्त करने का अधिकार है। सह-स्वामित्व के विभिन्न प्रकार निम्नलिखित हैं:

साझा किराएदारी (टेनेंसी इन कॉमन) (टीआईसी)

“साझा किराएदारी” का अर्थ ऐसी स्थिति से है जहां दो या दो से अधिक व्यक्ति एक संपत्ति या भूमि के एक हिस्से का स्वामित्व साझा करते हैं। जब दो या दो से अधिक व्यक्ति संयुक्त रूप से एक संपत्ति के स्वामी होते हैं, लेकिन संपत्ति में उनका हिस्सा निर्दिष्ट नहीं होता है, तो ऐसे व्यक्तियों को साझा किराएदारी कहा जाता है। प्रत्येक सह-स्वामी को संपत्ति में समान स्वामित्व अधिकार प्रदान किए जाएंगे। हालांकि साझा किराएदारी का एक विशेष संपत्ति में एक अलग हित होता है, प्रत्येक के पास पूरी संपत्ति हो सकती है और वह उसका उपयोग कर सकता है। यदि एक सह-स्वामी की मृत्यु हो जाती है, तो उसका हिस्सा उसके कानूनी उत्तराधिकारी या वसीयत में वर्णित किसी भी व्यक्ति के पास चला जाएगा। फिर वह अन्य सह-स्वामी के साथ साझा किरायेदार होगा।

संयुक्त किराएदारी

संयुक्त किराएदारी का मतलब ऐसी स्थिति से है जहां एक संपत्ति के दो या दो से अधिक स्वामी हैं जो संपत्ति के बराबर हिस्से को साझा कर रहे हैं। यदि संयुक्त स्वामी में से एक की मृत्यु हो जाती है, तो संपत्ति में उसका हित स्वचालित रूप से जीवित संयुक्त किरायेदारों में हस्तांतरित हो जाता है। संयुक्त किराएदारी के कुछ आवश्यक तत्व इस प्रकार हैं:

• कब्जे की एकता: संयुक्त किराएदारी के प्रत्येक सह-स्वामी को पूरी संपत्ति रखने और उसका आनंद लेने का अधिकार है।
• समय की एकता: एक संयुक्त किराएदारी के प्रत्येक सह-स्वामी के पास समान संपत्ति और समान अवधि के लिए होनी चाहिए। 
• हित की एकता: सह-स्वामित्व हित एक ही समय में निहित होना चाहिए।
• शीर्षक की एकता: एक संयुक्त किराएदारी के सह-स्वामी के हितों को एक ही स्रोत से खरीदा जाना चाहिए, जैसे वसीयत या विलेख (डीड)।

संपूर्णता द्वारा किराएदारी

“संपूर्णता द्वारा किराएदारी” का अर्थ एक प्रकार का सह-स्वामित्व है जो विशेष रूप से पति-पत्नी के लिए है। सह-स्वामी को पूरी तरह से संपत्ति रखने के लिए पति-पत्नी होना चाहिए। कोई भी पति या पत्नी अपने हित को किसी तीसरे पक्ष को हस्तांतरित नहीं कर सकते हैं। वह संपत्ति में हित को केवल अपने पति या पत्नी को हस्तांतरित कर सकता है। इस तरह के स्वामित्व में, विवाह की एकता के साथ-साथ कब्जे की एकता, समय की एकता, हित की एकता और शीर्षक की एकता जैसी सभी चार इकाइयाँ मौजूद होनी चाहिए। पूर्णता द्वारा किराएदारी में सह-स्वामित्व का अधिकार केवल तलाक, या मृत्यु, या दोनों पति-पत्नी के आपसी समझौते से समाप्त होता है। जब इसे समाप्त कर दिया जाता है, तो यह साझा किराएदारी बन जाती है।

कोचकुंजू नायर बनाम कोशी एलेक्जेंडर (1999) के मामले में, यह देखा गया था कि जहां एक सह-स्वामी महिला पर एक आवासीय घर बनाना चाहती है, उसे ऐसा करने की अनुमति है। इस घटना में कि किसी संपत्ति का सह-स्वामित्व विभाजित हो जाता है, प्रत्येक सह-स्वामी यह दावा कर सकता है कि संपत्ति उसके हिस्से को आवंटित की जाए। अधिकतर, अदालत मूल रूप से इस तरह का एक समान अधिकार प्रदान करेगी।

संयुक्त कब्जा और परिणाम

जब एक से अधिक व्यक्ति एक संपत्ति के स्वामी होते हैं, तो इसे संयुक्त स्वामित्व के रूप में जाना जाता है। संयुक्त किराएदारी की महत्वपूर्ण विशेषताओं में से एक उत्तरजीविता (सरवाइवरशिप) का अधिकार है। इसका मतलब यह है कि एक संयुक्त सह-स्वामी की मृत्यु के बाद, उसका हिस्सा तुरंत संयुक्त कब्जे के जीवित संयुक्त सह-स्वामी के पास चला जाता है। प्रत्येक सह-स्वामी का संपत्ति पर समान अधिकार होना चाहिए। प्रत्येक सह-स्वामी कुछ शर्तों के अधीन संपूर्ण संपत्ति पर कब्जा कर सकता है, अर्थात, अन्य सह-स्वामियों के अधिकार।

संयुक्त किराएदारी बनाने के लिए कुछ विशिष्टताओं को पूरा किया जाना चाहिए। संयुक्त किराएदारी के निर्माण के लिए, विशिष्ट भाषा को शामिल किया जाना चाहिए। इस तथ्य के बावजूद कि ऐसी भाषा संदेश देने वाले उपकरण में निहित है, एक संयुक्त किराएदारी मौजूद नहीं हो सकती है। साथ ही उनके हित निहित होने चाहिए।

सह-स्वामी के पास पूरी संपत्ति में अविभाजित हित होने चाहिए, न कि अलग-अलग हिस्सों में विभाजित हित। वे एक ही साधन (इंस्ट्रूमेन) से अपना हित प्राप्त करते हैं, और सम्पदा (एस्टेट) एक ही प्रकार और अवधि की होनी चाहिए। संयुक्त कब्जा या तो वसीयत या विलेख द्वारा बनाया जा सकता है। यह निर्वसीयत द्वारा नहीं बनाया जा सकता है क्योंकि संयुक्त किराएदारी व्यक्त करने वाला एक स्रोत होना चाहिए। एक संयुक्त किराएदारी स्वतंत्र रूप से और आसानी से हस्तांतरणीय है।

संयुक्त किराएदारी स्वामित्व की एकता और कब्जे की एकता दोनों को दर्शाता है, जबकि सामान्य रूप से किराएदारी केवल कब्जे की एकता को दर्शाता है। संयुक्त किराएदारी में, जब एक सह-स्वामी की मृत्यु हो जाती है, तो संपत्ति में उसका हिस्सा जीवित बचे लोगों के पास चला जाता है, लेकिन आम तौर पर किराएदारी के मामलों में, जब आम तौर पर एक किरायेदार की मृत्यु हो जाती है, तो संपत्ति में उसके हित उसके उत्तराधिकारियों या प्रतिनिधियों के पास चले जाते हैं। ये दो अवधारणाएं अंग्रेजी कानून से ली गई हैं। संयुक्त किराएदारी का विचार भारत में अज्ञात है। हिंदू अविभाजित परिवार (एचयूएफ) के सदस्यों के बीच सहदायिकी के मामलों में एकमात्र अपवाद है। संदायादता (कोपार्सनरी) की अवधारणा हिंदू अविभाजित परिवार (एचयूएफ) का एक अनिवार्य हिस्सा है। प्रत्येक सह-स्वामी के पास संयुक्त संपत्ति का एक अंतर्निहित शीर्षक होता है, जहां वे सभी एक साथ पूरी संपत्ति के स्वामी होते हैं।

सह-स्वामी द्वारा हस्तांतरण करने की कानूनी योग्यता

धारा 7, जब संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 44 के साथ पढ़ी जाती है, तो ‘कानूनी रूप से सक्षम’ अभिव्यक्ति का अर्थ बताती है। इसमें कहा गया है कि प्रत्येक व्यक्ति जो वयस्क (मेजर) है, स्वस्थ दिमाग का है, और किसी भी कानून के तहत अयोग्य नहीं है, अनुबंध करने के लिए सक्षम है। परिणामस्वरूप, एक सह-स्वामी के हित को दूसरे सह-स्वामी या किसी बाहरी व्यक्ति को हस्तांतरित, गिरवी और पट्टे पर दिया जा सकता है। यह तथ्य कि विभाजन नहीं हुआ है, सह-भागीदार के हितों के लिए बाधा नहीं बनता है।

क्या होगा अगर एक सह-स्वामी संयुक्त कब्जे के हस्तांतरण का विरोध करता है

हिंदू कानून के अनुसार, एक हिंदू संयुक्त परिवार का सहदायिक संयुक्त परिवार की संपत्ति के अपने हिस्से को प्रतिफल के लिए अलग कर सकता है। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 45 में कहा गया है कि अचल संपत्ति का एक से अधिक व्यक्तियों को हस्तांतरण होना चाहिए। संयुक्त कब्जे के मामलों में, जब एक सह-स्वामी के पास भूमि के एक संयुक्त भूखंड का विशेष कब्जा होता है और वह इसे अन्य सह-स्वामी की सहमति के बिना एक किरायेदार को देता है, तो ऐसी किराएदारी बाद वाले को बाध्य नहीं करेगी। उन मामलों में, पट्टा पट्टेदार के हित और हिस्से तक ही सीमित रहेगा।

एक हस्तांतरिती के अधिकार और दायित्व क्या हैं

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882, हस्तांतरिती को विभिन्न अधिकारों और देनदारियों के साथ निहित करता है, जो इस प्रकार हैं:

हस्तांतरिती के अधिकार

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 44, हस्तांतरिती के विभिन्न अधिकारों और उन अधिकारों के संबंध में उनके सुरक्षा उपायों को बताती है। हस्तांतरण के बाद हस्तांतरिती के अधिकार निम्नलिखित हैं-

संयुक्त कब्जे का अधिकार

संपत्ति के प्रत्येक सह-स्वामी का संपूर्ण संपत्ति पर स्वामित्व अधिकार होता है। निवास स्थान को छोड़कर, सह-स्वामी द्वारा संपत्ति के हस्तांतरण के बाद हस्तांतरिती सह-स्वामी बन जाता है। ऐसे मामलों में जहां संपत्ति के सह-स्वामी को संयुक्त कब्जे से निष्कासित (एक्सपेल) कर दिया जाता है, उसे विभाजन के लिए दायर करने के बजाय संयुक्त कब्जे के लिए मुकदमा दायर करने का अधिकार है।

शांतिपूर्ण कब्जे का अधिकार

प्रत्येक सह-स्वामी को संपत्ति के शांतिपूर्ण कब्जे का अधिकार है। जब किसी संपत्ति का कब्जा सह-स्वामी द्वारा हस्तांतरिती को हस्तांतरित किया जाता है, तो अंतिम विभाजन लागू होने तक अन्य सह-स्वामी द्वारा उसे परेशान नहीं किया जा सकता है।

सुधार करने का अधिकार

प्रत्येक सह-स्वामी को अपनी भूमि के किसी भी हिस्से पर निर्माण करने का अधिकार है जहां वह इस तरह के सुधार करने के लिए अधिकृत है। लेकिन वह संयुक्त संपत्ति के किसी अन्य हिस्से पर या अन्य सह-स्वामी के पूर्वाग्रह के लिए कोई निर्माण करने का हकदार नहीं है।

विभाजन लागू करने का अधिकार

प्रत्येक सह-स्वामी को संपत्ति के अपने हिस्से का अलग से और शांतिपूर्वक बिना किसी हस्तक्षेप या रुकावट के आनंद लेने का अधिकार है। इसलिए वह विभाजन की मांग कर सकता है और उसे लागू कर सकता है। वास्तव में, न केवल एक प्रस्ताव का हस्तांतरिती बल्कि किसी भी हित का हस्तांतरिती भी ऐसा कर सकता है। एक पट्टेदार, एक रेहनदार, या एक आजीवन किरायेदार कुछ शर्तों के अधीन विभाजन की मांग करने का हकदार है जो हस्तांतरण को प्रभावी बनाते हैं। आंशिक विभाजन की स्थिति में, जो सह-स्वामियों के बीच इक्विटी से बाहर काम करने पर रोक लगाता है, बनाए रखने योग्य नहीं है।

ललिता जेम्स और अन्य बनाम अजीत कुमार और अन्य (1991) के मामले में, पी.एस. चौहान, अकूत (वास्ट) संपत्ति के स्वामी अविवाहित और संतानहीन थे। इसलिए उन्होंने अपनी संपत्ति अपनी दो बहनों, दयाबाई और ग्रेस प्रीताबाई को देने का फैसला किया और उनके पक्ष में उक्त संपत्ति के हस्तांतरण के लिए एक विलेख निष्पादित किया। उनके बीच कोई विभाजन नहीं हुआ। ग्रेस प्रीताबाई के तीन उत्तरजीवी लोगों के बीच एकड़ जमीन का बंटवारा हो गया। उत्तरजीवी इस मामले में प्रतिवादी हैं। तीसरी प्रतिवादी ने अपना हिस्सा दूसरे प्रतिवादी को बेच दिया, जिसने जमीन खरीदने के बाद एक संरचना बनाने के लिए जमीन पर खुदाई शुरू कर दी। इसका प्रथम प्रतिवादी ने विरोध किया। मध्य प्रदेश उच्च न्यायालय द्वारा दिए गए अंतिम निर्णय में, यह माना गया था कि एक संयुक्त संपत्ति का खरीदार संयुक्त संपत्ति के किसी विशेष भाग के कब्जे का हकदार नहीं है। वह संपत्ति का सह-स्वामी होगा न कि संयुक्त संपत्ति के किसी विशेष हिस्से का अनन्य (एक्सक्लूसिव) स्वामी। धारा 44 में कहा गया है कि एक हस्तांतरिती सह-स्वामी की तुलना में बेहतर स्थिति में नहीं है। प्रतिवादी केवल संयुक्त संपत्ति के विभाजन को लागू करने के अपने अधिकार का उपयोग कर सकते हैं। अनन्य संपत्ति की बिक्री की अनुमति नहीं दी जाएगी। इसलिए उन्हें इस मामले में अपील करने का अधिकार दिया गया था।

हस्तांतरिती की देयताएं

हस्तांतरिती के पास कुछ देनदारियां भी होती हैं जिन्हें उसे पूरा करना होता है। हस्तांतरिती को कुछ शर्तों और देनदारियों के साथ अधिकार दिए जाते हैं जो कि शेयर या हित को हस्तांतरित करने की तिथि पर संलग्न होते हैं। मिताक्षरा कानून द्वारा स्थापित सिद्धांतों के अनुसार, एक विदेशी का अधिकार हस्तांतरण के समय संदायादता संपत्ति को प्रभावित करने वाले आरोपों और बाधाओं के आधार पर अपनी इक्विटी को काम करने के लिए विभाजन के लिए एक वाद स्थापित करने तक सीमित है। हस्तांतरण की तिथि के बाद हस्तांतरणकर्ता द्वारा शेष संपत्ति को हुए नुकसान के लिए हस्तांतरिती उत्तरदायी नहीं होगा। संक्षेप में, हस्तांतरिती को हस्तांतरणकर्ता के सभी अधिकार प्राप्त होते हैं और संपत्ति हस्तांतरित होने के बाद वह हस्तांतरणकर्ता के सभी कर्तव्यों को पूरा करने के लिए जिम्मेदार होता है।

एक आवासीय घर और अविभाजित परिवार की भूमिका

एक आवासीय घर की मूल अवधारणा नियम के अपवाद के अंतर्गत आती है, जिसका उल्लेख संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 44 में किया गया है। यदि आवास घर का एक हिस्सा किसी बाहरी व्यक्ति को हस्तांतरित किया जाता है, तो हस्तांतरिती संयुक्त कब्जे या घर का कोई आम हिस्सा या आनंद का दावा नहीं कर सकता है। इस धारा में कहा गया है कि चूंकि हस्तांतरित व्यक्ति उस परिवार का सदस्य नहीं है, इसलिए वह उस संपत्ति का आनंद नहीं ले पाएगा, जो एक अविभाजित परिवार से संबंधित एक आवासीय घर है। उसे केवल एक संयुक्त परिवार के सदस्य के आवासीय घर में हिस्सा दिया जाता है और वह संयुक्त कब्जे का हकदार नहीं होता है। इस अपवाद को किसी भी तरह की परेशानी से बचने के लिए तैयार किया गया था, जो एक संयुक्त परिवार के हिस्से को एक अजनबी, जो एक अलग जाति या धर्म से संबंधित हो सकता है, के हस्तांतरण के बाद हो सकता है। यह प्रतिबंध तब भी लागू होता है जब परिवार का केवल एक पुरुष सदस्य परिवार के रहने वाले घर में मौजूद हो।

इस धारा के तहत राहत प्रदान करने के लिए, दो शर्तों को पूरा करना होगा-

• हस्तांतरित व्यक्ति एक बाहरी व्यक्ति होना चाहिए और परिवार का सदस्य नहीं होना चाहिए, और
• हस्तांतरित की जाने वाली संपत्ति एक आवासीय घर होना चाहिए।

संक्षेप में, हम कह सकते हैं कि हस्तांतरिती एक अजनबी होना चाहिए। इस स्थिति में, हस्तांतरिती को विभाजन अधिनियम, 1893 की धारा 4 के आधार पर घर का विभाजन करने का अधिकार है। इस धारा में कहा गया है कि एक बाहरी व्यक्ति जो विभाजन का दावा करता है, उसे अन्य परिवार के सदस्य के विकल्प पर मजबूर किया जा सकता है, कि वह अपने कानूनी विभाजन अधिकार को त्यागने और आर्थिक मुआवजे को स्वीकार कर ले। विभाजन अधिनियम, 1893, सह-स्वामी को अदालत द्वारा दिए जाने वाले मूल्यांकन पर हस्तांतरिती से हिस्सा खरीदने की अनुमति देता है।

आवासीय घर: विभाजन अधिनियम, 1893 के अनुसार, ‘आवास गृह’ का अर्थ न केवल एक आवासीय घर है, बल्कि इसमें आस-पास के सभी भवन, उद्यान, उपास्थि, आंगन, बाग, और अन्य सभी वस्तुएँ शामिल हैं जो घर के अनुकूल उपयोग के लिए आवश्यक हैं। यदि आवास गृह अविभाजित परिवार का नहीं है, तो धारा 44 लागू नहीं होती है। ‘अविभाजित परिवार’ शब्द का अर्थ न केवल हिंदू है बल्कि इसमें ऐसे लोगों का समूह भी शामिल है जो रक्त संबंध रखते हैं और एक घर में साथ रहते हैं।

कानूनी मामलों के संदर्भ में आवास गृह की व्याख्या

दुर्गापाड़ा पाई बनाम देबिदास मुखर्जी (1974)

दुर्गापाड़ा पाई बनाम देबिदास मुखर्जी (1974) के मामले में, परिवार के सदस्य अलग-अलग जगहों पर अलग-अलग रह रहे थे। वे काली पूजा के उद्देश्य से घर में हैं। जिस स्थान पर वे रहते थे, वह स्थान पहले धान के संग्रह के लिए उपयोग किया जाता था। कलकत्ता उच्च न्यायालय ने कहा कि किसी विशिष्ट कारण से और अल्पावधि (शॉर्ट टर्म) के लिए संपत्ति का उपयोग करने से वह आवासीय घर नहीं बन जाता। आवासीय घर उसे कहा जाता है जो एक पैतृक (एंसेस्ट्रल) आवास रहा है और परिवार के सदस्यों ने इसे नहीं छोड़ा है।

रामदयाल बनाम मन्नाकलाल (1973)

रामदयाल बनाम मन्नाकलाल (1973) के मामले में, प्रतिवादी ने वादी के पिता से एक घर खरीदा था, जिसे उसके कब्जे में ले लिया गया था। वादी ने इस आधार पर एक मुकदमा दायर किया कि प्रतिवादी के पक्ष में बिक्री कानूनी आवश्यकता के बिना थी, और इसलिए उसने घर पर कब्जे का दावा किया। मध्य प्रदेश उच्च न्यायालय ने कहा कि जहां एक क्रेता एक विशिष्ट समय अवधि के भीतर विभाजन के लिए एक मुकदमा दायर करता है, वह मुकदमे के लंबित रहने के दौरान कब्जे में रह सकता है। प्रतिवादी संपत्ति पर कब्जा कर सकता है यदि यह सह-स्वामी के हिस्से से अधिक नहीं है। इस घटना में कि सह-स्वामी अपने हिस्से से अधिक खरीदार को हस्तांतरित करता है, वह केवल उस हिस्से को प्राप्त कर सकता है जो सह-स्वामी का था। न्यायालय ने कहा कि इस मामले में हस्तांतरित की गई संपत्ति विक्रेता के हिस्से से कम थी, और इसलिए, प्रतिवादी को कब्जा दे दिया गया था।

आशिम रंजन दास बनाम बिमल घोष (1992)

आशिम रंजन दास बनाम बिमल घोष (1992) के मामले में, वादी ने निषेधाज्ञा के लिए एक मुकदमा दायर किया जहां विवादित संपत्ति चार बेटों की थी। एक हिंदू अविभाजित परिवार के सदस्य घर के कब्जे में थे, जहां एक सह-स्वामी ने विभाजन को प्रभावित किए बिना अपने हिस्से को पट्टे पर दे दिया। किरायेदार ने तब अपने परिवार के सदस्यों के साथ संयुक्त रूप से कब्जा करने का प्रयास किया। सर्वोच्च न्यायालय ने लंबित मुकदमे में अस्थायी निषेधाज्ञा (टेंपरेरी इंजंक्शन) दी। हालांकि, यह माना गया था कि एक अजनबी खरीदार एक अतिचारक के लिए कम हो गया है। विभाजन अधिनियम की धारा 4 ऐसे अजनबी को विभाजन का अधिकार देती है। इसलिए, अपील खारिज कर दी गई थी।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 44 से संबंधित मामलों में न्यायिक निर्णय

बलदेव सिंह बनाम दर्शनी देवी (1993)

बलदेव सिंह बनाम दर्शनी देवी (1993) के मामले में, यह सवाल उठा कि क्या एक सह-स्वामी जिसके पास संपत्ति का वास्तविक भौतिक कब्जा नहीं है, वह भूमि के एक विशिष्ट हिस्से के लिए एक वैध शीर्षक हस्तांतरित कर सकता है। हिमाचल प्रदेश उच्च न्यायालय ने पाया कि वादी के लिए उपचार, विभाजन के बाद आवंटित संपत्ति का हिस्सा प्राप्त करना या प्रतिवादी से मुआवजे या नुकसान का दावा करना था, हालांकि उसे प्रतिवादियों के खिलाफ कब्जे के लिए डिक्री का दावा करने का कोई अधिकार नहीं था।

रुक्मणी और अन्य बनाम एच. एन. थिरुमलाई चेट्टियार (1985)

रुक्मणी और अन्य बनाम एच. एन. थिरुमलाई चेट्टियार (1985) के मामले में, वादी ने विचारणीय न्यायालय के आदेश पर सवाल उठाया, जिसने निषेधाज्ञा देने से इनकार कर दिया। वादी की राय में, प्रतिवादी, जिसने वाद संपत्ति का केवल 2/3 खरीदा था, वास्तव में 2/3 हिस्से को विभाजित करने से पहले वाद संपत्ति की संपूर्णता में विशाल निर्माण करने की कोशिश कर रहा था। मद्रास उच्च न्यायालय ने माना कि एक सह-स्वामी को अन्य सह-हिस्सेदारों के प्रति पूर्वाग्रह (प्रेजुडिस) पैदा करने की अनुमति नहीं दी जा सकती है और प्रतिवादी को उस विशेष स्थान पर निर्माण के साथ आगे बढ़ने से रोकने के लिए एक निषेधाज्ञा जारी की गई है, जो दूसरे सह स्वामी द्वारा दायर किए गए विभाजन के मुकदमे के लंबित होने के दौरान है। 

हजारा सिंह और अन्य बनाम फकीरिया (2004)

हजारा सिंह और अन्य बनाम फकीरिया (2004) के मामले में सवाल यह था कि क्या जमीन के प्रतिकूल कब्जे के आधार पर वादी उसे संपत्ति का स्वामी घोषित कर सकता है। पंजाब और हरियाणा उच्च न्यायालय ने कहा कि एक सह-स्वामी का कब्जा सभी सह-स्वामी का है। यह निष्कर्ष निकाला गया कि कब्ज़ा तब तक प्रतिकूल नहीं हो सकता जब तक कि कब्जे वाले व्यक्ति अपने ज्ञान के अधिकार से इनकार नहीं करते। एक सह-हिस्सेदार के पास अन्य सभी सह-स्वामी की ओर से संपत्ति होती है। इसलिए, पूरी संपत्ति पर उसका कब्जा प्रतिकूल नहीं माना जा सकता है।

श्रीलेखा घोष (रॉय) और अन्य बनाम पार्थ सारथी घोष (2002)

श्रीलेखा घोष (रॉय) और अन्य बनाम पार्थ सारथी घोष (2002), के मामले में  मृतक की संपत्ति उसके परिवार के सदस्यों को दे दी गई। हिंदू महिला के संपत्ति के अधिकार अधिनियम, 1937 की धारा 3(3) के प्रावधान के आधार पर प्रतिवादी और उसकी माँ संपत्ति के संयुक्त स्वामी बन गए। जब ​​हिंदू उत्तराधिकार अधिनियम, 1956 लागू हुआ, तो विधवा का हित पूर्ण हो गया। इस प्रकार, प्रतिवादी और उसकी माँ संपत्ति के सह-स्वामी बन गए।

ऐसा कोई कानून नहीं है जो कहता है कि एक सह-भागीदार को केवल अपना हिस्सा दूसरे सह-हिस्सेदार को बेचना चाहिए। इसलिए, अजनबी या बाहरी लोग भी आवास गृह में हिस्सा खरीद सकते हैं। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 44 में कहा गया है कि यदि कोई व्यक्ति परिवार का सदस्य नहीं है, तो उसे उस घर के संयुक्त कब्जे या सामान्य आनंद का अधिकार नहीं मिलता है, जब एक आवास गृह के हिस्से का हस्तांतरिती, उसकी संपत्ति उसे हस्तांतरित होती है। विभाजन अधिनियम, 1893 की धारा 4 इस विशेष मामले में लागू नहीं होती है। बेटियों को परिवार के लिए अजनबी नहीं कहा जा सकता। उन्होंने अपनी माँ से उपहार के रूप में संपत्ति में रुचि हासिल की है। परिणामस्वरूप, वे अपनी माँ के उत्तराधिकारी बने। विभाजन अधिनियम की धारा 4 के तहत प्रतिवादी द्वारा दायर याचिका उस स्थिति में चलने योग्य नहीं थी और इसलिए खारिज कर दी गई थी।

निष्कर्ष

धारा 44 संपत्ति के सह-स्वामी की कानूनी स्थिति पर चर्चा करती है। जब किसी संपत्ति के सह-स्वामी में से एक दूसरे को अपना हिस्सा देता है, तो संपत्ति भागी (असाईनी) को उस संपत्ति के संबंध में सभी अधिकार प्राप्त हो जाते हैं। इसलिए, यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि जब हस्तांतरणकर्ता अपने हिस्से को किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरित करता है, तो हस्तांतरिती हस्तांतरणकर्ता की जगह लेता है और हस्तांतरणकर्ता के सभी अधिकार और देनदारियों को प्राप्त करता है। यद्यपि एक अपवाद है जो बताता है कि यदि हस्तांतरिती एक अजनबी होता है, तो वह तब तक परिवार के रहने वाले घर के संयुक्त कब्जे का दावा नहीं कर सकता जब तक कि विभाजन नहीं हो जाता। यह अनुभाग सह-स्वामियों द्वारा हस्तांतरण से संबंधित है, जो वसीयत या विलेख द्वारा किया जा सकता है।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न (एफएक्यू)

संपत्ति के हस्तांतरण के विभिन्न तरीके क्या हैं?

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 के तहत एक संपत्ति को बिक्री, विनिमय (एक्सचेंज), उपहार, बंधक, पट्टे और कार्रवाई योग्य दावा बनाकर विभिन्न तरीकों से हस्तांतरित किया जा सकता है।

अतिचारियों (ट्रेसपासर) के खिलाफ सह-स्वामी का अधिकार क्या है?

सह-हिस्सेदार को अन्य सह-स्वामी पर महाभियोग (इंपीचमेंट) लगाए बिना एक अतिचारक को बेदखल करने का अधिकार है।

आंशिक विभाजन के मामले में मुस्लिम सह-उत्तराधिकारियों का क्या अधिकार है?

मुस्लिम कानून के तहत, जहां संपत्ति कई सह-उत्तराधिकारियों को दी गई है, संपत्ति के हर हिस्से का एक निश्चित अंश सभी सह-वारिसों का है। उस स्थिति में कोई भी सह-उत्तराधिकारी किसी अन्य सह-स्वामी से संपत्ति में अपने हिस्से की वसूली की मांग कर सकता है।

क्या सह-स्वामी अन्य सह-स्वामियों की सहमति के बिना हस्तांतरण कर सकता है?

एक संपत्ति का सह-स्वामी दूसरे स्वामी की सहमति के बिना किसी बाहरी व्यक्ति को व्यावसायिक संपत्ति का हस्तांतरण कर सकता है। भले ही यह एक अविभाजित हिस्सा है, सह-स्वामी के पास किसी अजनबी के साथ किसी भी बिक्री, बंधक या पट्टे में प्रवेश करने का अधिकार है।

क्या कोई स्वामी किसी सह-स्वामी को निकाल सकता है?

एक स्वामी अपने घर के विलेख से अपना नाम हटाकर और इसे संबंधित लाभार्थियों के साथ बदलकर एक सह-स्वामी को विलेख से हटा सकता है। स्वामी के घर के विलेख से उसका नाम हटाने का सबसे पहला तरीका अपने पक्ष में एक विमोचन विलेख या त्याग विलेख निष्पादित करना है। यह उसे संपत्ति का पूर्ण स्वामी बना देगा।

भारत में घर के शीर्षक से सह-स्वामी को कैसे हटाया जाए?

यदि कोई स्वामी किसी सह-स्वामी को घर के शीर्षक से हटाना चाहता है, तो उसे सिविल अदालत के समक्ष घोषणा के लिए एक मुकदमा दायर करना होगा और यह साबित करने के लिए सबूत पेश करना होगा कि भुगतान पूरी तरह से उसके द्वारा किया गया था। इसलिए, बिक्री विलेख से सह-स्वामी का नाम हटा दिया जाना चाहिए।

स्वामित्व के कौन से अधिकार हस्तांतरित नहीं किए जा सकते हैं?

जिन स्वामित्व अधिकारों को हस्तांतरित नहीं किया जा सकता है, वे इस प्रकार हैं-

• प्रमुख विरासत के अलावा सुखभोग के हस्तांतरण के अधिकार की अनुमति नहीं दी जा सकती।
• संपत्ति में हित का आनंद लेने का अधिकार व्यक्तिगत रूप से स्वामी तक ही सीमित है और उसके द्वारा हस्तांतरित नहीं किया जा सकता है।
• भविष्य के रखरखाव का अधिकार, हालांकि उत्पन्न, सुरक्षित, या निर्धारित, हस्तांतरित नहीं किया जा सकता है।

संदर्भ

• https://www.ijlmh.com/paper/transfer-by-co-owner-under-the-transfer-of-property-act-an-analysis/

• https://bnwjournal.com/2022/01/22/transfer-by-co-owner-under-the-transfer-property-act/

• https://lawtimesjournal.in/transfer-by-co-owners/

• https://m.economictimes.com/joint-ownership-of-property/articleshow/4167937.cms