संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम 1882 के तहत अचल संपत्ति का बंधक और भार

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Transfer of Property Act

यह लेख डॉ. अंबेडकर लॉ यूनिवर्सिटी (एसओईएल), तमिलनाडु से बी.कॉम.एलएलबी (ऑनर्स) कर रही Chandana द्वारा लिखा गया है। यह लेख संपत्ति हस्तांतरण (ट्रांसफर) अधिनियम, 1882 के तहत अचल संपत्ति के बंधक (मॉर्गेज) और भार (भार) से संबंधित है। इस लेख का अनुवाद Vanshika Gupta द्वारा किया गया है।

Table of Contents

परिचय

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 a) अचल संपत्ति से संबंधित विभिन्न विशिष्ट हस्तांतरणों से संबंधित है। b) चल और अचल संपत्ति के हस्तांतरण से संबंधित सामान्य सिद्धांत से संबंधित है। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 का अध्याय II चल और अचल संपत्ति दोनों से संबंधित है। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 58 से 104 बंधक और भार से संबंधित है।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 के तहत बंधक

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 58 से 104 बंधक और भार से संबंधित है।

नीचे उल्लिखित धारा महत्वपूर्ण धारा हैं:

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 58 के अनुसार निम्नलिखित शब्दों को परिभाषित किया गया है

  • बंधक

एक बंधक अग्रिम धन, मौजूदा या भविष्य के ऋण या एक कार्य के प्रदर्शन के भुगतान को सुरक्षित करने के उद्देश्य से अचल संपत्ति में हित का हस्तांतरण है जो एक आर्थिक देयता को जन्म दे सकता है।

  • बंधककर्ता और बंधकग्रहीता

जो व्यक्ति किसी अचल संपत्ति में हित हस्तांतरित करता है, उसे बंधककर्ता कहा जाता है।

जिस व्यक्ति को इसे हस्तांतरित किया जाता है उसे बंधकग्रहीता कहा जाता है।

  • बंधक धन

मूल धन और हस्तांतरण जिसका भुगतान कुछ समय के लिए सुरक्षित होता है, बंधक धन कहलाता है।

  • बंधक विलेख (डीड)

जिस साधन के द्वारा हस्तांतरण किया जाता है उसे बंधक विलेख कहा जाता है।

बंधक

बंधक अचल संपत्ति में हित का हस्तांतरण है और इसे ऋण के लिए प्रतिभूति (सिक्योरिटी) के रूप में दिया जाता है। अचल संपत्ति का स्वामित्व बंधककर्ता के पास ही रहता है लेकिन संपत्ति में कुछ हस्तांतरण उस बंधककर्ता को हस्तांतरित कर दिया जाता है जिसने ऋण दिया है।

बंधक की आवश्यक शर्तें:

  1. बंधकग्रहीता को हित का हस्तांतरण किया जाता है।
  2. हस्तांतरण एक विशिष्ट अचल संपत्ति में बनाया जाना चाहिए।
  3. बंधक को प्रतिफल (कन्सिडरेशन) द्वारा समर्थित किया जाना चाहिए।

बंधक के प्रकार

संपत्ति हस्तांतरण की धारा 58 के अनुसार, छह प्रकार के बंधक होते हैं:

सादा बंधक

  • सादे बंधक को संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 58(b) के तहत परिभाषित किया गया है।
  • एक सादे बंधक में, बंधकग्रहीता, बंधककर्ता को अचल संपत्ति हस्तांतरित नहीं करता है, लेकिन बंधक धन का भुगतान करने के लिए सहमत होता है।
  • बंधककर्ता इस शर्त पर सहमत होता है कि बंधक धन का भुगतान नहीं करने की स्थिति में बन्धकग्रहीता को संपत्ति बेचने का पूरा अधिकार है और वह बिक्री की आय का उपयोग कर सकता है और इस तरह के लेन-देन को सादा बंधक कहा जाता है।

सशर्त विक्रय द्वारा बंधक

  • सशर्त विक्रय द्वारा बंधक को संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 58(c) के तहत परिभाषित किया गया है।
  • इस बंधक में, बंधकग्रहीता, बंधककर्ता के लिए तीन शर्तें रखता हैं, और बंधकग्रहीता को संपत्ति बेचने का अधिकार होगा यदि:
  1. बंधककर्ता एक निश्चित तिथि पर बंधक धन के भुगतान में चूक करता है।
  2. जैसे ही बंधककर्ता द्वारा भुगतान किया जाता है, बिक्री शून्य हो जाएगी।
  3. बंधककर्ता द्वारा धन के भुगतान पर, संपत्ति को वापस हस्तांतरित कर दिया जाता है और इस तरह के लेनदेन को सशर्त बिक्री द्वारा बंधक कहा जाता है।

भोग (यूसुफकटरी) बंधक 

  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 58(d) के तहत भोग बंधक को परिभाषित किया गया है।
  • इस बंधक में, बंधककर्ता बंधकग्रहीता को संपत्ति का कब्जा देता है और बन्धकग्रहीता को ऐसी संपत्ति को बनाए रखने के लिए अधिकृत करता है जब तक कि बंधककर्ता द्वारा भुगतान नहीं किया जाता है और आगे उसे ऐसी बंधक संपत्ति से उत्पन्न किराया या लाभ प्राप्त करने और हस्तांतरण के भुगतान के बजाय इसे प्राप्त करने के लिए अधिकृत करता है। इस तरह के लेनदेन को एक भोग लेनदेन कहा जाता है।

अंग्रेजी बंधक

  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 58(e) के तहत अंग्रेजी बंधक को परिभाषित किया गया है।
  • इस बंधक में, बंधककर्ता संपत्ति को पूरी तरह से बंधकग्रहीता को हस्तांतरित करता है और स्वयं को बाध्य करता है कि वह निर्दिष्ट तिथि पर बंधक धन का पुनर्भुगतान करेगा और एक शर्त निर्धारित करता है कि धन के पुनर्भुगतान पर बंधकग्रहीता संपत्ति को फिर से हस्तांतरित करेगा। इस तरह के लेनदेन को अंग्रेजी बंधक लेनदेन कहा जाता है।

हक-विलेख की जमा द्वारा बंधक

  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 58(f) के अंतर्गत हक विलेख को जमा करने के द्वारा किए गए बंधक के रूप में परिभाषित किया गया है।
  • इस बंधक में जहां कोई व्यक्ति कलकत्ता, मद्रास, बॉम्बे और राज्य सरकार द्वारा निर्दिष्ट किसी अन्य शहर में है और बंधककर्ता प्रतिभूति बनाने के इरादे से एक लेनदार या उसके एजेंट को अचल संपत्ति के शीर्षक के दस्तावेज देता है और फिर इस तरह के लेनदेन को हक विलेख की जमा कहा जाता है।

विलक्षण (अनोमेलस) बंधक 

  • एक विलक्षण बंधक को संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 58(g) के तहत परिभाषित किया गया है।
  • एक बंधक जो ऊपर उल्लिखित बंधकों में से कोई भी नहीं है, उसे विलक्षण बंधक कहा जाता है।

बंधकग्रहीता और बंधककर्ता के अधिकार और देनदारियां

बंधककर्ता के अधिकार

मोचन (रिडेम्पशन) का अधिकार

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 60 के अनुसार, बंधककर्ता के महत्वपूर्ण अधिकारों में से एक बंधक को मोचन का अधिकार है।

  • एक बार जब धन निर्दिष्ट तिथि पर देय हो जाता है, तो बंधककर्ता को बंधक को धन का भुगतान करने पर बंधक संपत्ति वापस पाने का अधिकार होता है।
  • मोचन का अधिकार एक वैधानिक और कानूनी अधिकार है जिसे किसी भी समझौते में प्रवेश करने पर समाप्त नहीं किया जा सकता है।

किसी तीसरे पक्ष को हस्तांतरित करने का अधिकार

  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 60A के अनुसार बंधककर्ता बंधकग्रहीता को बंधक ऋण देने का निदेश दे सकता है और उसे संपत्ति हस्तांतरित करने के बजाय किसी तीसरे पक्ष को हस्तांतरित करने के लिए अधिकृत कर सकता है।
  • इस धारा का उद्देश्य बंधककर्ता को उसी संपत्ति की प्रतिभूति पर किसी अन्य व्यक्ति से ऋण लेकर बंधकग्रहीता के ऋण का भुगतान करने में सक्षम बनाना है।

निरीक्षण (इंस्पेक्शन) और दस्तावेजों को पेश करने का अधिकार 

  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 60B के अनुसार बंधककर्ता किसी भी समय बंधक संपत्ति से संबंधित हक के दस्तावेज का निरीक्षण कर सकता है जो बंधकग्रहीता की अभिरक्षा (कस्टडी) में है।
  • दस्तावेजों का निरीक्षण करते समय होने वाली लागत और व्यय को बंधकग्रहीता द्वारा वहन किया जा सकता है।

विलय (एक्सेशन) का अधिकार

  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 63 के अनुसार बंधक के निर्वाह के दौरान यदि बंधक संपत्ति में कोई विलय किया जाता है जहां संपत्ति स्वयं बंधककर्ता के कब्जे में है और फिर बंधक के मोचन के बाद बंधककर्ता को विलय करने का अधिकार है।
  • विलय दो प्रकार का हो सकता है:
  1. प्राकृतिक विलय।
  2. अधिग्रहण (अक्वायर्ड)।

सुधार का अधिकार

  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 63A के अनुसार बंधक के निर्वाह के दौरान यदि उस संपत्ति में कोई सुधार किया जाता है जहां संपत्ति बंधकग्रहीता के कब्जे में है और तब बंधककर्ता को मोचन पर संपत्ति में किए गए सुधारों को लेने का अधिकार है।
  • लेकिन जहां संपत्ति को विनाश से बचाकर बंधक की कीमत पर सुधार किए गए थे, तो बंधककर्ता उस लागत का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है जो संपत्ति को संरक्षित करने में बंधक द्वारा किया जाता है।

नवीनीकृत पट्टे (रिनयूड लीज) का अधिकार

  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 64 के अनुसार, जहां बंधककर्ता ने बंधक के लिए जो संपत्ति दी है वह पट्टे पर दी गई संपत्ति है, यदि बंधकग्रहीता बंधक के अस्तित्व के दौरान पट्टों का नवीकरण करता है तो बंधककर्ता बंधक के मोचन पर पट्टे का लाभ प्राप्त करेगा।

पट्टे पर देने का अधिकार

  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 65A के अनुसार बंधककर्ता को उस संपत्ति को पट्टे देने का अधिकार होगा जिसका कानूनी रूप से बंधकग्रहीता के पास कब्जा हो और ऐसा पट्टा निम्नलिखित शर्तों के अधीन बंधकग्रहीता पर बाध्यकारी होगा:
  • पट्टा स्थानीय कानूनों, रीति-रिवाजों या प्रथाओं के अनुसार होगा।
  • कोई किराया या प्रीमियम अग्रिम भुगतान नहीं किया जाएगा।
  • पट्टे में नवीनीकरण के लिए कोई अनुबंध शामिल नहीं होगा।
  • पट्टा बनने की तारीख से छह महीने के भीतर प्रभावी हो जाएगा।
  • भवनों के पट्टे के मामले में, पट्टे की अवधि तीन वर्ष से अधिक नहीं होगी।

बंधककर्ता की देनदारियां

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 65 और 66 बंधककर्ता की देनदारियों से संबंधित है।

धारा 65 निहित देनदारियां हैं जो बंधककर्ता पर रखी जाती हैं। इसके विपरीत, प्रत्येक बंधककर्ता को निम्नलिखित वाचा (कोवनेंट) बनाने वाला माना जाता है।

1. हक के लिए वाचा

  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 65(a) के अनुसार एक निहित प्रसंविदा है कि बंधकग्रहीता को सम्पत्ति में हित हस्तांतरित करने वाला बंधककर्ता केवल बंधककर्ता का ही है।
  • और यह आवश्यक है कि बंधककर्ता के पास संपत्ति में हस्तांतरणीय हित हो।
  • यदि बंधककर्ता वाचा का उल्लंघन करता है, तो बंधककर्ता क्षतिपूर्ति के लिए उत्तरदायी होता है।

2. हक की रक्षा के लिए अनुबंध

  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 65(b) के अनुसार, बंधककर्ता का यह कर्तव्य है कि यदि कोई व्यक्ति बंधकग्रहीता से हक छीनने का प्रयास करता है तो या तो वह हक का बचाव करे या बंधकग्रहीता को हक का बचाव करने में सहायता करे।
  • ऐसा करने से, बंधककर्ता हक का बचाव करते समय किए गए सभी खर्चों को वहन करता है।

3. सार्वजनिक प्रभार के भुगतान के लिए अनुबंध

  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 65(c) के अनुसार बंधककर्ता के प्रति एक निहित कर्तव्य है कि बंधक के निष्पादन पर बंधककर्ता सभी आवश्यक शुल्को का भुगतान करेगा।
  • यदि बंधककरता आवश्यक शुल्क को पूरा करने में विफल रहता है, तो संपत्ति को सार्वजनिक अधिकारियों द्वारा बेच दिया जाएगा और शुल्कों की वसूली की जाएगी।

4. किराए के भुगतान के लिए अनुबंध

  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 65(d) के अनुसार, जहां बंधककर्ता द्वारा बंधक रखी गई संपत्ति पट्टेदार संपत्ति है, वहाँ बंधककर्ता का यह कर्तव्य है कि वह बंधककर्ता संपत्ति के किराए का भुगतान करे।

5. पूर्व बंधक के निर्वहन (डिस्भार) के लिए वाचा

  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 65(e) के अनुसार बंधककर्ता का निहित कर्तव्य है कि वह पूर्व बंधक, यदि कोई हो, का निर्वहन करे।
  • हमेशा एक धारणा होती है कि बंधककर्ता के पास देय होने पर बंधक का भुगतान करने के लिए बाद के बंधकों के साथ एक वाचा है।
  • इस तरह के बाद के बंधक में, यदि बंधककर्ता उल्लंघन करता है, तो बाद के बंधकग्रहीता को अपने बंधक धन के लिए वाद करने का अधिकार होगा।

अपशिष्ट के लिए बंधककर्ता का दायित्व

  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 66 में कहा गया है कि बंधककर्ता पर एक निहित कर्तव्य है कि वह ऐसा कोई कार्य नहीं करेगा जो बंधक संपत्ति के लिए हानिकारक या विनाशकारी हो।
  • बंधकग्रहीता को यह भी देखना चाहिए कि वह ऐसा कोई कार्य न करे जिसके परिणामस्वरूप बंधक रखी गई संपत्ति का मूल्य कम हो जाए।
  • निम्नलिखित गतिविधियों को बंधक द्वारा अपशिष्ट माना जाता है:
  1. बंधक रखी गई संपत्ति से मूल्यवान वस्तुओं को हटाना।
  2. बंधक हुए मकान को उखाड़ना और सामग्री का मूल्य लेना।
  3. बंधक रखी गई संपत्ति से लकड़ी काटना।
  4. बंधक इमारत के नीचे खनन (माइनिंग) करना जिसके परिणामस्वरूप इमारत खतरे में पड़ सकती है।
  5. बंधक रखी गई संपत्ति पर नई खदानों का काम करना।
  • किसी विशेष गतिविधि को अपशिष्ट माना जाता है या नहीं, यह बंधक संपत्ति के नुकसान की डिग्री पर निर्भर करता है।
  • बंधक केवल सक्रिय कचरे (एक्टिव वेस्ट) के लिए उत्तरदायी है, न कि अनुमेय अपशिष्ट (परमिसिब्ल वेस्ट) के लिए। 

बंधकग्रहीता के अधिकार और देनदारियां

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 67 से 77 तक एक बंधकग्रहीता के अधिकार और देनदारियां दी गई हैं।

कब्जे में बंधकग्रहीता के अधिकार

पूरोबंध (फोरक्लोजर) या बिक्री का अधिकार

  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 67 के अनुसार बंधकग्रहीता को पूरोबंध या बिक्री का अधिकार है।
  • जब बंधककर्ता निर्दिष्ट तिथि समाप्त होने के बाद बंधक धन का भुगतान नहीं करता है और बंधककर्ता का बंधक धन को मोचन का अधिकार पूरा हो जाता है, लेकिन वह उस अधिकार का लाभ उठाने में विफल रहता है, तो बंधकग्रहीता को एक डिक्री के लिए वाद दायर करने का अधिकार मिलता है कि बंधककर्ता को संपत्ति को मोचन के उसके अधिकार से पूरी तरह से वंचित कर दिया गया है। 
  • मोचन के अधिकार और पूरोबंध के अधिकार के बीच का अंतर यह है कि पूर्व एक पूर्ण अधिकार है जबकि पूरोबंध का अधिकार नहीं है।
  • बंधककर्ता मोचन के अधिकार को सीमित नहीं कर सकता है, लेकिन पूरोबंध का अधिकार पक्षों के बीच एक अनुबंध के अधीन किया जा सकता है।

वाद करने का अधिकार

  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 68 के अनुसार बंधकग्रहीता को बंधक रखे गए धन के लिए वाद करने का पूरा अधिकार है।
  • बंधकग्रहीता निम्नलिखित परिस्थितियों में बंधक रखे गए धन के लिए वाद कर सकता है:
  1. जहां बंधककर्ता बंधकग्रहीता को धन चुकाने के लिए स्वयं को बाध्य करता हो।
  2. जहां बंधकग्रहीता द्वारा बंधक रखी गई संपत्ति या तो पूरी तरह से या आंशिक रूप से बंधकग्रहीता की गलती के बिना नष्ट कर दी गई हो।
  3. जहां संपत्ति बंधक रखी गई है, वहां बंधककर्ता द्वारा किए गए किसी गलत कार्य के कारण बंधकग्रहीता प्रतिभूति से वंचित हो जाता है।
  4. जहां बंधककर्ता बंधकग्रहीता को कब्जा देने में असफल रहा हो।

संपत्ति बेचने का अधिकार

  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 69 के अनुसार यदि बंधक धन प्राप्त नहीं हुआ है तो बन्धकधारक को बंधक संपत्ति को बेचने का पूरा अधिकार है।
  • इस अधिकार का प्रयोग बंधकग्रहीता द्वारा तब किया जा सकता है जब बंधककर्ता निर्दिष्ट तिथि समाप्त होने के बाद बंधक धन के भुगतान में चूक करता है।
  • इस अधिकार का उपयोग अदालत के हस्तक्षेप के बिना किया जा सकता है, लेकिन केवल निम्नलिखित मामलों में:
  1. यदि बंधक एक अंग्रेजी बंधक है, तो बंधकग्रहीता और बंधककर्ता दोनों हिंदू, मुस्लिम, बौद्ध, या राज्य सरकार द्वारा निर्दिष्ट किसी अन्य जाति के सदस्य नहीं होने चाहिए;
  2. जब बंधकग्रहीता और बंधककर्ता के बीच एक अनुबंध होता है, तो बंधक धन के भुगतान में चूक के मामले में अदालत के हस्तक्षेप (डिफ़ॉल्ट) के बिना बिक्री होगी;
  3. उपरोक्त अधिकार का उपयोग करने के लिए बंधक संपत्ति कलकत्ता, मद्रास, बॉम्बे, अहमदाबाद, कानपुर, इलाहाबाद, लखनऊ, कोयम्बटूर, कोचीन और दिल्ली में स्थित होनी चाहिए।

शक्ति का प्रयोग करने की शर्तें

बिक्री की कार्यवाही होने से पहले बंधकग्रहीता को निम्नलिखित शर्तों को पूरा करना होगा: 

  • बंधककर्ता को लिखित में नोटिस देना होगा और नोटिस भेजने के तीन महीने बीत जाने चाहिए।
  • जब तीन महीने के लिए पैसा अवैतनिक है और बंधक रखा गया पैसा कम से कम 500 रुपये बकाया है।

गृहीता (रिसीवर) नियुक्त करने का अधिकार

  • गृहीता की नियुक्ति तभी की जाती है जब संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 69 के तहत बिक्री होती है।
  • गृहीता की नियुक्ति बंधक विलेख के अनुसार की जाती है।
  • गृहीता के रूप में नियुक्त व्यक्ति को गृहीता के रूप में कार्य करने के लिए तैयार होना चाहिए यदि वह गृहीता के रूप में कार्य करने में असमर्थ है तो बंधकग्रहीता प्राप्तकर्ता को नियुक्त कर सकता है यदि बंधककर्ता सहमत हो। यदि बंधककर्ता बंधकग्रहीता द्वारा की गई नियुक्ति से सहमत नहीं होता है तो बंधकग्रहीता नियुक्ति के लिए न्यायालय में आवेदन कर सकता है।
  • गृहीता द्वारा प्राप्त धन निम्नलिखित के लिए नीचे दिए गए मामले में वितरित किया जाएगा
  1. वह सभी किराए, कर, भूमि राजस्व (लैंड रेवेन्यू) और किसी भी अन्य भार का निर्वहन कर सकता है जो संपत्ति को प्रभावित कर रहा है।
  2. वह ब्याज के साथ भुगतान वापस दावा कर सकता है।
  3. वह कमीशन के रूप में एक राशि रख सकता है और वह बीमा कृत विभिन्न बीमा पर प्रीमियम का भुगतान कर सकता है।

बंधक रखी गई संपत्ति में विलय का अधिकार

  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 70 के अनुसार, यदि बंधककर्ता और बंधकग्रहीता के बीच यह अनुबंध है कि बंधक की तारीख के बाद बंधकग्रहीता को बंधक संपत्ति में किए गए विलय का अधिकार होगा तो बंधकग्रहीता को किए गए सभी विलयों का अधिकार होगा।

धन खर्च करने के लिए बंधकग्रहीता का अधिकार

  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 72 के अनुसार बन्धकधारक को आवश्यक होने पर धन खर्च करने का अधिकार है।

कुछ परिस्थितियां हैं जिनमें बंधकग्रहीता को धन खर्च करने का अधिकार है:

  1. बंधकग्रहीता बंधक रखी गई संपत्ति को विनाश, जब्ती और बिक्री से बचाने पर धन खर्च कर सकता है।
  2. यदि संपत्ति के लिए बंधककर्ता के स्वामित्व की रक्षा के लिए परिस्थितियां उत्पन्न होती हैं तो बंधकग्रहीता धन खर्च कर सकता है।
  3. जब बंधक संपत्ति एक नवीकरणीय पट्टे पर दी संपत्ति होती है।
  4. बंधकग्रहीता बंधककर्ता की संपत्ति का बीमा कराने पर धन खर्च कर सकता है।

राजस्व बिक्री या अधिग्रहण पर मुआवजे की कार्यवाही का अधिकार

  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 73(1) के अनुसार, यदि बंधक रखी गई संपत्ति सरकारी बकाया राशि का भुगतान न करने के कारण बेची जाती है, तो बंधक को ऐसी बिक्री से अपने बंधक धन को वापस दावा करने का पूरा अधिकार होगा।
  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 73(2) के अनुसार, यदि बंधक संपत्ति भूमि अधिग्रहण अधिनियम या किसी अन्य अधिनियम के तहत अर्जित (एक्वायर) की जाती है और मुआवजे का भुगतान किया जाता है, तो बंधकग्रहीता ऐसे मुआवजे से अपने ऋण का दावा कर सकता है।

कब्जे में बंधकग्रहीता की देनदारियां

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 76 के अनुसार बंधकग्रहीता के कर्तव्यों की सूची दी गई है जो उस सम्पत्ति के कब्जे में है जो बंधककर्ता की है।

नीचे उल्लिखित कर्तव्य वैधानिक कर्तव्य हैं, सिवाय उन कर्तव्यों को छोड़कर जो खंड (c) और (d) के तहत उल्लिखित हैं, इन खंडों के तहत कर्तव्यों का उल्लेख पक्षों द्वारा अनुबंध में किया गया है।

संपत्ति का प्रबंधन करने का कर्तव्य

  • बंधकग्रहीता का यह कर्तव्य है कि वह बंधककर्ता की सम्पत्ति में यथोचित देखभाल करे।
  • यद्यपि उसके पास संपत्ति में उचित देखभाल करने का दायित्व है, लेकिन बंधकग्रहीता बंधककर्ता द्वारा दिए गए निर्देशों से बाध्य नहीं है और बंधकग्रहीता ने संपत्ति के प्रबंधन में पूर्ण अधिकार प्राप्त कर लिया है।
  • बंधककर्ता द्वारा रखी गई एकमात्र शर्त यह है कि वह बंधक संपत्ति में अपने हस्तांतरण की समाप्ति से परे संपत्ति को पट्टे पर नहीं दे सकता है।

किराए और मुनाफे को इकट्ठा करने का कर्तव्य

  • बंधककर्ता की संपत्ति के कब्जे में रहने वाला व्यक्ति संपत्ति से उत्पन्न किराया और लाभ एकत्र कर सकता है।
  • भोग बंधकग्रहीता की एक उत्कृष्ट विशेषता यह है कि संपत्ति से एकत्र किया गया किराया और लाभ हस्तांतरण के भुगतान के बजाय बंधकग्रहीता द्वारा विनियोजित किया जाता है।
  • बंधकग्रहीता केवल उस संपत्ति के लिए किराए और लाभ के संग्रह के लिए उत्तरदायी हो जाता है जिसे वह किराए और मुनाफे को प्राप्त करने के लिए उत्तरदायी होता है और पूरी किराये की संपत्ति के लिए उत्तरदायी नहीं होता है।

किराया, राजस्व और सार्वजनिक  भार का भुगतान करने का कर्तव्य

  • यदि बंधककर्ता और बंधकग्रहीता के बीच यह समझौता होता है कि बंधकग्रहीता को किराया, राजस्व, कर का भुगतान करना है तो बंधकग्रहीता उन सभी का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है जिन पर उसके द्वारा सहमति व्यक्त की गई है। 
  • बंधकग्रहीता को कर आदि का भुगतान किए बिना लाभ लेने की अनुमति नहीं है।
  • यदि संपत्ति से प्राप्त धन भार का भुगतान करने के लिए अपर्याप्त है, तो वह अपनी जेब से भुगतान कर सकता है और बाद में उसके द्वारा भुगतान की गई राशि को डेबिट खाते में जोड़ सकता है।

आवश्यक मरम्मत करने का कर्तव्य

  • यदि बंधककर्ता और बंधकग्रहीता के बीच यह समझौता होता है कि बंधकग्रहीता संपत्ति में सभी आवश्यक मरम्मत करने के लिए बाध्य है तो बंधकग्रहीता आवश्यक मरम्मत का ध्यान रखने के लिए उत्तरदायी है।
  • संपत्ति में आवश्यक मरम्मत केवल तभी की जानी है जब किराए और मुनाफे से अधिशेष राशि हो।

कोई विनाशकारी कार्य न करने का कर्तव्य

  • जबकि संपत्ति बंधकग्रहीता के कब्जे में है, उसे कोई भी कार्य करने से रोका जाता है जो या तो विनाशकारी प्रकृति में है या बंधक संपत्ति के लिए हानिकारक है।
  • उसे किसी भी कार्य को करने से प्रतिबंधित किया जाता है जिसके परिणामस्वरूप संपत्ति का मूल्य कम हो सकता है।
  • यदि संपत्ति भगवान के कृत्यों के कारण नष्ट हो जाती है तो बंधकग्रहीता संपत्ति के लिए उत्तरदायी नहीं है।

बीमा राशि के उचित उपयोग के प्रति कर्तव्य

  • जहां बंधक संपत्ति को आग से नुकसान के खिलाफ बीमा किया गया है, यह बंधकग्रहीता का कर्तव्य है कि वह संपत्ति को बहाल करने में बीमा राशि के लिए आवेदन करे।
  • बंधकग्रहीता भी बीमा पॉलिसी के तहत प्राप्त धन को संपत्ति को पुनर्स्थापित करने में लगाने के लिए बाध्य है।
  • ऐसी संपत्ति जिसका बीमा उसके मूल्य के केवल दो-तिहाई के लिए किया जाना हो ।

हिसाब-किताब रखने का कर्तव्य

  • इस प्रावधान के तहत बंधकग्रहीता का सांविधिक कर्तव्य है कि वह सभी उत्पन्न आय और बंधकग्रहीता द्वारा किए गए व्यय का सही लेखा-जोखा रखे।
  • एकमात्र अपवाद यह है कि जब बंधकग्रहीता हस्तांतरण के खिलाफ आय को समायोजित करने का हकदार होता है, तो उसे पूरा हिसाब देने की अनुमति नहीं होती है क्योंकि कुछ अन्य खर्चों के लिए उपयोग करने के लिए कोई पैसा नहीं बचा हो सकता है।

किराए और लाभ लागू करने का कर्तव्य

  • इस खंड में वह रीति प्रदान की गई है जिसमें बंधकग्रहीता को बंधक के दौरान किराए और लाभों के लिए आवेदन करना होता है।

बंधक के तहत आवश्यक सिद्धांत 

प्राथमिकता का सिद्धांत

  • प्राथमिकता का सिद्धांत संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 78 और 79 के तहत प्रदान किया गया है।
  • यह सिद्धांत इस सिद्धांत पर आधारित है कि क्वाइट प्रायर एस्ट टेम्पोरे पोटिओर एस्ट जुरे
  • इसका मतलब है कि समय में पहला दूसरे पर हावी होता है।
  • जहां अचल संपत्ति को बंधककर्ता द्वारा विभिन्न बन्धकों को हस्तांतरित किया जाता है, वहाँ पूर्व बंधकग्रहीता के संतुष्ट होने के बाद ही उत्तरोत्तर बंधकग्रहीता का भुगतान किया जाता है।
  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 48 इस धारा का अपवाद है।
  • संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 78 के अनुसार, यदि कोई पूर्व बंधक धोखाधड़ी, गलत बयानी या सकल उपेक्षा से ग्रस्त है, तो बाद के बंधक को पूर्व बंधक पर प्राथमिकता दी जाएगी।

मार्शलिंग का सिद्धांत

  • मार्शलिंग को संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 81 के तहत परिभाषित किया गया है।
  • सरल शब्दों में, मार्शलिंग का मतलब चीजों को व्यवस्थित करना है।
  • मार्शलिंग के सिद्धांत का अर्थ तब होता है जब दो या अधिक गुण होते हैं जो बंधककर्ता से संबंधित होते हैं और बंधक रखने वाले उन गुणों को एक बंधककर्ता के पास रखते हैं और फिर बाद में उन संपत्तियों को बंधक रखते हैं जिन्हें दूसरे बंधककर्ता के पास गिरवी रखा गया है।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 के तहत भार

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 100 से 101 अचल संपत्ति के भारों से संबंधित है।

भार

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 100 के अनुसार भार का अर्थ है जहां अचल संपत्ति को धन के भुगतान की प्रतिभूति के लिए एक पक्ष द्वारा दूसरे पक्ष को हस्तांतरित किया जाता है। यह लेनदेन बंधक के बराबर नहीं है और सभी प्रावधान जो साधारण बंधकों पर लागू होते हैं, भार पर लागू होंगे।भार धारक के पक्ष में कोई हित हस्तांतरित नहीं करता है, लेकिन उसे संपत्ति से अपना पैसा वसूलने का अधिकार है। 

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 100 के तहत उल्लिखित आवश्यक बिंदुओं को ध्यान में रखा जाना चाहिए:

  1. एकभार या तो पक्षों के एक कार्य द्वारा या कानून के संचालन के माध्यम से बनाया जा सकता है।
  2. यह पैसे के भुगतान के लिए एक प्रतिभूति के रूप में बनाया गया है।
  3. जो लेन-देन सृजित किया गया है वह बंधक नहीं है।
  4. एक वाद द्वारा एकभार लागू किया जा सकता है।
  5. एकभार को या तो पक्षों के कार्य द्वारा, ऋण की रिहाई के माध्यम से या एक नवप्रवर्तन या विलय द्वारा समाप्त किया जा सकता है (बाए वे ऑफ़ रिलीज़ ऑफ़ डेब्ट औरबाए नोवशन और बाए मर्जर)

बंधक और भार के बीच अंतर

बंधक रखना भार
बंधक हमेशा ऋण के भुगतान के लिए ही बनाया जाता है। एक भार जो पैसे के भुगतान के लिए प्रतिभूति के रूप में बनाया जाता है वह हमेशा ऋण के लिए नहीं हो सकता है।
एक बंधक में, पक्षों के बीच एक समझौता होता है कि एक पेस्टी पैसे का भुगतान करेगा। भार में, पक्षों के बीच ऐसा कोई औपचारिक समझौता नहीं है।
ऐसा कहा जाता है कि हर बंधक एक भार है।  प्रत्येक भार बंधक नहीं है। 
बंधक में अचल संपत्ति में हित का हस्तांतरण शामिल होता है। भार में, भार धारक के पक्ष में कोई हित का हस्तांतरण नहीं होता है।
एक साधारण बंधक को 12 वर्षों के भीतर लागू किया जा सकता है और एक साधारण बंधक के अलावा अन्य बंधक को 30 वर्षों के भीतर लागू किया जा सकता है। एकभार 12 साल के भीतर लागू किया जा सकता है।

भार और ग्रहणाधिकार के बीच अंतर

भार ग्रहणाधिकार (लिएन)
भार या तो पक्षों के कार्य से या कानून के संचालन से बनाया जा सकता है।  ग्रहणाधिकार केवल कानून के क्रियान्वयन से ही बनाया जा सकता है।
केवल अचल संपत्ति पर ही भार लगाया जा सकता है। ग्रहणाधिकार चल संपत्ति और अचल संपत्ति दोनों पर बनाया जा सकता है।
भार स्वभाव से स्वामित्व वाला नहीं होता।  ग्रहणाधिकार स्वभाव से स्वामित्व वाला होता है।

अनुवर्ती (सब्सीक्वेंट) भार के मामले में कोई विलय नहीं

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 101 के अनुसार अचल संपत्ति का बंधकग्रहीता या वह व्यक्ति जिसका अचल संपत्ति पर प्रभार है या ऐसे बंधकग्रहीता या प्रभारधारी से हस्तांतरणकर्ता बंधक या प्रभारधारी का विलय किए बिना उसकी संपत्ति में अधिकार प्राप्त कर सकता है:

  1. स्वयं और उसके बाद उसी संपत्ति का बंधकग्रहीता रखने वाला।
  2. स्वयं और एक ही संपत्ति पर प्रभार रखने वाला व्यक्ति।

इस तरह के बाद के बंधक या भार को पूर्व बंधक या भार को भुनाए बिना बेचा या बंद नहीं किया जा सकता है।

निष्कर्ष

बंधक की अवधारणा संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 के तहत महत्वपूर्ण अवधारणाओं में से एक है क्योंकि यह बंधककर्ता को ऋण सुरक्षित करने में मदद करती है और जैसे ही बंधककर्ता बंधकग्रहीता के कारण राशि का भुगतान करता है, संपत्ति को मोचन में भी मदद करता है।

संदर्भ

  • Textbook on Transfer of Property Act, 1882 by Dr. Avtar Singh.
  • Textbook on Transfer of Property Act, 1882 by Abinav Misra.
  • https://indiankanoon.org/doc/515323/

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