होम लोन बकाया होने पर प्रॉपर्टी कैसे बेचें

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यह लेख दयानंद कॉलेज ऑफ लॉ से बीए-एलएलबी (ऑनर्स) कर रही छात्रा Revati Magaonkar द्वारा लिखा गया है। यह लेख बकाया (आउटस्टैंडिंग) होम लोन के साथ संपत्ति बेचने के लिए सभी आवश्यक जानकारी और प्रक्रिया से संबंधित है। इस लेख का अनुवाद Revati Magaonkar ने किया है।

परिचय (इंट्रोडक्शन)

किसी भी उत्पाद (प्रोडक्ट) को बेचने के रूप में संपत्ति बेचना आसान नहीं है, हमें बिना किसी असफलता और कमी के संपत्ति को ठीक से और निष्पक्ष रूप से बेचने के लिए कई प्रक्रियाओं, दस्तावेज़ीकरण (डॉक्यूमेंटेशन) आदि का पालन करना पड़ता है। जब बकाया होम लोन राशि के साथ संपत्ति बेचने की बात आती है तो यह विक्रेताओं के लिए अधिक तनावपूर्ण हो जाता है। विक्रेता इस बात को लेकर इतने भ्रमित हो जाते हैं कि जब उस संपत्ति को लोन राशि के लिए गिरवी रखा जाता है तो उसे कैसे बेचा जाए, तो सवाल यह आता है कि क्या हम उस संपत्ति को एक बकाया होम लोन के साथ बेच सकते हैं? यदि हाँ, तो उसके लिए क्या प्रक्रिया है और यदि नहीं, तो भी क्यों? और हम क्या कर सकते हैं?

तो इसका उत्तर है हां, एक संपत्ति का मालिक एक बकाया होम लोन के साथ अपनी संपत्ति को एक उपयुक्त खरीददार को बेच सकता है और इसके लिए आवश्यक सभी दस्तावेज और प्रक्रियाओं का पालन करके पूरा कर सकता है। इस लेख में, हम एक बकाया होम लोन के साथ एक संपत्ति बेचने के इच्छुक प्रक्रिया और सभी बिंदुओं पर ध्यान केंद्रित करेंगे।

बकाया होम लोन के साथ प्रॉपर्टी बेचते समय संभावित खरीददार से प्रॉपर्टी बेचने से पहले कैसे संपर्क करें, विक्रेता को होम लोन की बकाया राशि के बारे में खरीददार को सूचित करना होगा। अंतिम कीमत तय करने और बातचीत करने से पहले ही इसकी सूचना दी जानी चाहिए। खरीददार की क्षमता के अनुसार खरीददार से संपर्क करने के कई अलग-अलग तरीके हैं, जैसे:

  • अगर खरीददार अपने फंड से भुगतान करने का फैसला करता है।
  • खरीददार संपत्ति की राशि का भुगतान करने के लिए किसी अन्य लेंडर से होम लोन लेने का निर्णय लेता है।
  • खरीददार विक्रेता के लेंडर बैंक से होम लोन के लिए आवेदन करने का निर्णय लेता है।

गिरवी रखी गई संपत्ति को बेचने के लिए आवश्यक दस्तावेज

जब संपत्ति की बिक्री के समय होम लोन की बकाया राशि हो; चूंकि मूल दस्तावेज लेंडर या बैंक या किसी संस्थान के पास होंगे, इसलिए मूल दस्तावेजों की प्रतियां (कॉपीज) होना आवश्यक है जो लेंडर को होम लोन के लिए संपत्ति को गिरवी रखने के लिए दी जाती हैं। मूल रूप से मूल दस्तावेजों की सभी संबंधित फोटोकॉपी होना आवश्यक है जैसे:

भार प्रमाणपत्र (एनकंब्रेंस सर्टिफिकेट)

एक एन्कम्ब्रेन्स सर्टिफिकेट (ईसी) यह साबित करने के लिए दस्तावेजी साक्ष्य (डॉक्यूमेंट्री एविडेंस) का एक टुकड़ा है कि उक्त संपत्ति किसी भी मौद्रिक (मॉनेटरी) और कानूनी देनदारियों (लाएबिलीटिज) से मुक्त है। यह सबूत के रूप में काम करता है कि इस प्रकार के संपत्ति को एक मुफ्त शीर्षक (फ्री टाइटल) के साथ बेचा जा सकता है और खरीददार के पास संपत्ति से जुड़ा कोई सामान नहीं होगा। यह दस्तावेज पंजीकरण प्राधिकरण (रजिस्ट्रेशन अथॉरिटी) के कार्यालय से प्राप्त किया जा सकता है।

यह खरीददार को आश्वासन देता है कि वह जिस संपत्ति को खरीदने जा रहा है वह स्पष्ट है या किसी कानूनी बकाया (लीगल ड्यूज) और विपणन योग्य शीर्षक (मार्केटेबल टाइटल) का नहीं है।

यह किसी भी देनदारियों के लिए एक संदर्भ (रेफरेंस) है जो एक गिरवी रखी गई संपत्ति से उत्पन्न होती है जिसे मालिक/विक्रेता द्वारा मंजूरी नहीं दी गई है। 

यह प्रमाणपत्र सामान्य रूप से उस अवधि में विशेष लेनदेन तक ही मान्य है और केवल उन लेनदेन पर विचार करता है। 

एन्कम्ब्रेन्स सर्टिफिकेट (ईसी) प्राप्त करने की प्रक्रिया

उप-पंजीयक (सब रजिस्ट्रार) अधिकारी द्वारा ईसी प्रदान किया जाता है जहां संपत्ति से संबंधित किसी भी लेनदेन का पता लगाने के लिए संपत्ति पंजीकृत की गई है, इसके लिए निम्नलिखित प्रक्रिया का पालन किया जाना चाहिए:

  • ईसी प्राप्त करने के लिए सबसे पहले आवेदन उप-पंजीयक कार्यालय में किया जाना है, प्रमाण पत्र प्राप्त करने के लिए पते के प्रमाण (एड्रेस प्रूफ), संपत्ति के विवरण (डिटेल्ड), शीर्षक की प्रति लागू शुल्क के साथ दी जनी चाहिए।
  • अधिकारी द्वारा निर्धारित अवधि में सूचना सूची (इंडेक्स लिस्ट) का निरीक्षण पूर्ण किया जायेगा।
  • ईसी आवेदन की तारीख से 15-30 दिनों के भीतर जारी हो जाता है।
  • संबंधित राज्यों के अनुसार पंजीकरण अधिनियम के नियमों या प्रावधानों के अनुरूप आवेदन पत्र और प्रमाण पत्र का प्रारूप (फॉर्म) दिया गया है। 

अक्सर, फॉर्म नंबर 22 के तहत एक आवेदन किया जाता है, और ईसी फॉर्म नंबर 15 में जारी किया जाता है। बिक्री विलेख (सेल डीड) की प्रति एक दस्तावेज है जो उक्त संपत्ति पर किसी व्यक्ति की टाइल और योग्यता को प्रमाणित करता है। यह सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेजों में से एक है, जबकि एक संपत्ति बेची जाने की प्रक्रिया में है। यह उन विवरणों को निर्दिष्ट करता है जो किसी संपत्ति के खरीददार के लिए महत्वपूर्ण हैं। 

बिक्री विलेख (सेल डीड) की प्रति

मूल दस्तावेज के खो जाने या विस्थापित (डिस्प्लेस) होने की स्थिति में बिक्री विलेख की एक प्रति प्राप्त की जा सकती है। संपत्ति का मालिक/विक्रेता क्षतिपूर्ति (इंडेमनिटी) का बांड तैयार करने के बाद बिक्री विलेख की एक प्रति प्राप्त कर सकता है।

संपत्ति के लिए लोन की खरीद के लिए एक बिक्री विलेख का भी उपयोग किया जाता है, इसलिए मूल बिक्री विलेख की अनुपस्थिति में बैंक, या लेंडर बिक्री विलेख, हलफनामे (एफिडेविट) आदि की एक प्रति मांग सकता है।

बिक्री विलेख की प्रति प्राप्त करने की प्रक्रिया

  • मूल दस्तावेज के नुकसान को संबोधित करने के लिए पंजीकरण संख्या, स्वामित्व (ओनरशिप) के विवरण (डिटेल्स) जैसे दस्तावेज की उचित जानकारी के साथ निकटतम पुलिस स्टेशन में एफआईआर दर्ज की जानी चाहिए।
  • जब पुलिस मूल दस्तावेज को खोजने में सफल नहीं होती है तो बिक्री विलेख की एक प्रति के लिए आवेदन करने के लिए मालिक/विक्रेता को एक गैर-पता लगाने योग्य (नॉन ट्रेसेबल) प्रमाण पत्र जारी किया जाएगा।
  • उसके बाद, व्यक्ति को दो समाचार पत्रों में दस्तावेज़ के नुकसान के विज्ञापन को प्रकाशित करने की आवश्यकता होती है, जिसमें संपत्ति पर दावे के लिए निमंत्रण भी शामिल है और यदि किसी वकील से निर्दिष्ट अवधि के भीतर कोई दावा नहीं आता है तो उसके लिए अधिग्रहण (एक्वायर) किया जाना चाहिए।
  • मूल दस्तावेज नहीं मिलने पर स्टांप पेपर पर हलफनामा दाखिल करना होगा; कि हलफनामे में गुम या गलत बिक्री विलेख और अन्य संबंधित दस्तावेजों के निशान दर्शाए जाने चाहिए, उपक्रम को एक सार्वजनिक नोटरी के साथ एफआइआर दस्तावेज, समाचार पत्रों में विज्ञापन की प्रति एक हलफनामे के साथ सौंपा और सत्यापित किया जाना चाहिए।
  • उपरोक्त सभी दस्तावेजों को बिक्री विलेख की एक प्रति का अनुरोध करने वाले आवेदन के साथ जमा करने के बाद, इसे संबंधित उप-पंजीयक से प्राप्त किया जा सकता है।
  • सभी दस्तावेजों को निर्धारित शुल्क के साथ समर्थित होना चाहिए, यह जगह-जगह भिन्न हो सकता है। 

होम लोन स्वीकृति पत्र (सैंक्शन लेटर)

होम लोन स्वीकृति पत्र होम लोन आवेदक के लिए पहला अनुमोदन पत्र है जिस पर प्राधिकरण में किसी व्यक्ति द्वारा हस्ताक्षर किए जाते हैं। यह पत्र क्रेडिट इतिहास, आय स्थिरता, चुकाने की क्षमता, दस्तावेजों के सत्यापन के बाद ही जारी किया जाता है। 

मंजूरी का यह पत्र इसकी मंजूरी की तारीख से 6 महीने तक वैध है। इसका प्रारूप स्वीकृत लोन राशि, लोन के पुनर्भुगतान (रीपे) की अवधि, होम लोन का ब्याज दर और लेंडर के नियमों और शर्तों पर आधारित है। 

मदर डीड कॉपी

संपत्ति का स्वामित्व हमेशा अपने लेन-देन के माध्यम से बदलता रहता है, और यह संपत्ति के स्वामित्व का पता लगाने के लिए यह एक महत्वपूर्ण पहलू है। संपत्ति के स्वामित्व को साबित करने के लिए मदर डीड साक्ष्य और दस्तावेजों के महत्वपूर्ण टुकड़ों में से एक है। स्वामित्व साबित करने के लिए संपत्ति के मालिक द्वारा बिक्री लेनदेन की स्थापना करते समय यह मुख्य दस्तावेजों में से एक है। 

संपत्ति के लेन-देन की दृष्टि से यह दस्तावेज महत्वपूर्ण है। यह अपने सभी हस्तांतरण (ट्रांसफरिंग) कार्यों के साथ संपत्ति की उत्पत्ति का पता लगाता है। मूल विलेख खो जाने पर मूल विलेख की प्रति प्राप्त करने के लिए एक व्यक्ति को उप-पंजीयक कार्यालय में आवेदन करना पड़ता है, मूल विलेख में संपत्ति के वर्तमान मालिक/विक्रेता को उस लोन का उल्लेख करना होता है जो उसने उक्त संपत्ति गिरवी रखकर लिया है। 

संपत्ति की कर रसीद

कर रसीद एक बिक्री लेनदेन में आवश्यक महत्वपूर्ण दस्तावेजों में से एक है, यह एक व्यक्ति के स्वामित्व को दर्शाता है जिसे सरकार द्वारा सभी संपत्ति कर भुगतान इतिहास के साथ दर्ज किया गया है। एक संपत्ति बेचते समय, खरीददार को यह रसीद दिखाने और प्रदान करने की आवश्यकता होती है ताकि वह अनावश्यक भविष्य के मुद्दों से बच सके और अपना नाम पंजीकृत करवा सके ताकि उस समय से सभी कर उस व्यक्ति के नाम पर आ जाएंगे और यदि वह ऐसा नहीं करता है तो वह पिछले मालिकों के नाम पर जाएगा, हालांकि यह अच्छा लगता है लेकिन यह ठीक नहीं है। नए मालिक को इसके लिए अतिरिक्त जुर्माना और कर भुगतान में देरी का भुगतान करना होगा। 

विक्रेता को संपत्ति के खरीददार को अंतिम गृह कर रसीद प्रदान करनी चाहिए। 

संपत्ति का उत्परिवर्तन (म्यूटेशन)

उत्परिवर्तन को “दाखिल खारिज (कैंसल्ड एडमिशन)” के रूप में भी जाना जाता है, इसका अर्थ है सरकारी दस्तावेजों में पिछले मालिक (विक्रेता) से नए मालिक (खरीददार) को स्वामित्व और शीर्षक को बदलना या स्थानांतरित करना। 

यह सरकार को खरीददार (नए मालिक) के नाम पर कर लगाने में सक्षम बनाता है और मालिक (विक्रेता) को स्वामित्व हस्तांतरित करने में भी मदद करता है। म्यूटेशन की प्रक्रिया में एक गैर-न्यायिक (नॉन ज्यूडिशियल) स्टैंम्प के साथ एक आवेदन देना होता है, इसमें संपत्ति के बारे में जानकारी शामिल होनी चाहिए और इसे क्षेत्र के तहसीलदार को प्रस्तुत किया जाना चाहिए। यह प्रक्रिया अलग-अलग राज्यों में बदल सकती है या भिन्न हो सकती है।

सोसायटी से एनओसी

किसी संपत्ति की बिक्री में अनापत्ति प्रमाणपत्र (नो ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट) (एनओसी) एक अनिवार्य दस्तावेज है। किसी व्यक्ति को एनओसी के लिए समाज को आवेदन करना होता है, इसके लिए किसी व्यक्तिगत कारण से भी आवश्यकता हो सकती है। सोसायटी को आवेदन प्राप्त होने की तारीख से एक महीने के भीतर इसे जारी करना होता है। एनओसी खरीददार को उस व्यक्ति की जिम्मेदारियों से मुक्त नहीं होने देता है, जो पिछले सभी बकाया राशि का भुगतान सोसायटी को ही करता है। 

राज्य के सहकारिता (कॉपरेटिव) विभाग ने पहले एक परिपत्र (सर्कुलर) जारी कर सहकारी आवास समितियों (कॉपरेटिवको हाउसिंग सोसायटीज) के लिए एनओसी अनिवार्य कर दिया है और उसे अपने सदस्यों को एक निर्दिष्ट समय के भीतर एनओसी जारी करना होता है।

बकाया लोन के साथ संपत्ति बेचने की प्रक्रिया

बकाया होम लोन के साथ प्रॉपर्टी बेचने के लिए नीचे दी गई प्रक्रिया का पालन करना होगा:

  • विक्रेता को बैंक या लेंडर से अनुरोध करके लोन बकाया पत्र प्राप्त करना होता है।
  • विक्रेता को लेंडर से पूर्व या मूल अनुमोदन (एप्रूवल) प्राप्त करना होता है।
  • इस अनुमोदन में, बिक्री प्रतिफल (कंसीडरेशन) (राशि) का एक हिस्सा सीधे लेंडर या बैंक को देना होता है और बाकी राशि (यदि कोई हो) विक्रेता या संपत्ति के मालिक को स्वयं जा सकती है।
  • उपर बताई गई प्रक्रिया के बाद, लोन का भुगतान हो जाता है और देयता समाप्त हो जाती है।
  • तब बैंक या लेंडर संपत्ति के दस्तावेज जारी कर सकते हैं। 
  • अब विक्रेता खरीददार के नाम पर स्वामित्व और शीर्षक को अन्य संपत्ति में स्थानांतरित कर सकता है।
  • यदि फिर भी कोई राशि बची है तो उसे विक्रेता और खरीददार के बीच निपटाया जा सकता है। 

केस लॉ

9 अगस्त 2017 को एम. शांति बनाम बैंक ऑफ बड़ौदा (मद्रास उच्च न्यायालय)

इस मामले में, याचिकाकर्ता से संबंधित संपत्ति दस्तावेजों को वापस करने के लिए प्रतिवादी (रिस्पॉन्डेंट) को निर्देश (डायरेक्शन) देने के लिए, परमादेश (मैंडमस) की रिट जारी करने के लिए रिट याचिका दायर की गई है। ये दस्तावेज प्रतिवादी को बताए गए राशि का भुगतान किए बिना सामान्य ग्रहणाधिकार (लाइंस) लोन राशि की सुरक्षा के लिए दिए गए थे। 

याचिकाकर्ता (पेटीशनर) ने उसके 6 भूखंडों (प्लॉट्स) के संबंध में टाइटल डीड जमा करके अपनी संपत्ति को गिरवी रखकर प्रतिवादी बैंक से 47 लाख रुपये उधार लिए थे। लोन राशि की किश्तों के भुगतान में कुछ उतार-चढ़ाव के बाद, याचिकाकर्ता ने पूरे बकाया राशि को रिडीम करने और मॉर्टगेज को रिडीम करने के लिए बैंक से संपर्क किया। 

बैंक ने कर्ज का पूरा भुगतान करने पर मॉर्टगेज को रिडीम से इनकार कर दिया। याचिकाकर्ता ने बैंक को रिप्रेजेंटेशन भेजा जिस पर बैंक ने उत्तर दिया कि बैंक लोन खाते को बंद करने की स्थिति में होगा और ऐसे बंद होने पर कोई ब्याज देय नहीं होगा। 

बैंक ने रिप्रेजेंटेशन दिया कि उसके पास भारतीय कॉन्ट्रैक्ट एक्ट की धारा 171 के तहत ग्रहणाधिकार (कोलेटरल) का सामान्य अधिकार है ताकि वह “मैसर्स सीएमएस एजुकेशनल ट्रस्ट” के बकाया लोन खाते के लिए याचिकाकर्ता की गिरवी रखी गई संपत्ति के खिलाफ कार्रवाई कर सके, जहां याचिकाकर्ता भी एक गारंटर के रूप में उत्तरदायी है। 

जैसा कि ऊपर बताई गई लोन लेनदेन अलग है जहां याचिकाकर्ता गारंटर है, याचिकाकर्ता की संपत्ति सुरक्षित नहीं है और इसे आगे नहीं बढ़ाया जा सकता है। याचिकाकर्ता द्वारा जमानत के रूप में दी गई संपत्ति उधार लिए गए लोन के लिए 2.5 करोड़ रुपये की थी, इसलिए दस्तावेजों को प्रतिवादी बैंक द्वारा नहीं रखा जा सकता है। 

बैंक ने सीएमएस एजुकेशनल ट्रस्ट के खिलाफ डेब्ट रिकवरी ट्रिब्यूनल, मदुराई के समक्ष एक ओ. ए. दायर किया है।

बैंक ने कभी भी संपत्तियों को ग्रहणाधिकार (लीन) के अधिकार के रूप में दावा नहीं किया जो कि लोन राशि के लिए सुरक्षा के रूप में दिया गया था। इसलिए याचिकाकर्ता केवल एक गारंटर है और इस मामले में संपत्तियों का मॉर्टगेज नहीं है।

इसलिए, याचिकाकर्ता द्वारा दायर की गई रिट याचिका अदालत की अनुमति के अनुसार है और बैंक को निर्देश दिया गया है कि वह याचिकाकर्ता की संपत्ति से संबंधित दस्तावेजों को वापस करे, जो कि स्वामित्व विलेख के जमा के माध्यम से देय लोन के भुगतान के लिए सुरक्षा के रूप में दिए गए थे। 

निष्कर्ष (कंक्लूज़न)

इसलिए, जब कोई विक्रेता होम लोन की राशि को पूरा करने से पहले संपत्ति बेचना चाहता है, तो इसके पीछे कई अलग-अलग कारण हो सकते हैं जैसे कि वित्तीय मुद्दे, घर बदलना और दूसरे घर में शिफ्ट करना, इसके पीछे कई कारण हो सकते हैं। लेकिन उन सभी कारकों (फैक्टर्स) को ध्यान में रखते हुए जो गिरवी रखी गई संपत्ति या संपत्ति को लोन राशि के साथ बेचने के लिए आवश्यक हैं, एक जटिल (क्लिच) प्रक्रिया है, यह कई प्रसिद्ध शोधकर्ताओं (रिसर्चर्स) और पेशेवरों (प्रोफेशनल्स) द्वारा कहा जाता है कि जब तक यह आवश्यक न हो, इसे बेचने से बचना चाहिए। 

इसके पीछे विक्रेताओं के कारणों के अलावा, यह उस संपत्ति खरीदने वाले व्यक्ति के लिए फायदेमंद हो सकता है, क्योंकि उसे निर्माणाधीन (अंडर कंस्ट्रक्शन) संपत्ति के लिए बिल्डरों के बिक्री सहयोगियों (सेल्स एसोसिएट्स) के हस्तक्षेप से गुजरने की आवश्यकता नहीं होगी। इसलिए उन्हें पहले से निर्मित या पुनर्विक्रय (रिसेल) संपत्ति खरीदने से आसानी से लाभ मिलता है। 

संदर्भ (रेफरेंसेस)

 

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