यह लेख स्कूल ऑफ लॉ, क्राइस्ट यूनिवर्सिटी, बेंगलुरु के छात्र Parth verma ने लिखा है। यह लेख प्रतिकूल कब्जे (ऐडवर्स पजेशन) के सिद्धांत और इसके निहितार्थों (इंप्लिकेशंस) को स्पष्ट करता है। इस लेख का अनुवाद Ashutosh के द्वारा किया गया हैं।

परिचय

यह एक सुस्थापित तथ्य है कि एक व्यक्ति जो किसी भूमि के टुकड़े या किसी संपत्ति का मालिक होता है, तो उसके पास विवेक से उस संपत्ति को रखने, संरक्षित करने और प्रबंधित करने का अधिकार है। दूसरे शब्दों में, वे इस संबंध में कोई भी निर्णय लेने के लिए स्वतंत्र हैं। हालाँकि, कई बार जब इस संपत्ति को किसी अन्य व्यक्ति को देने का निर्णय लिया जाता है जैसे कि मालिक द्वारा किरायेदार को किराए पर या पट्टे (लीज) पर वे कुछ असाधारण परिस्थितियों में अपनी भूमि पर अपना अधिकार या शीर्षक (टाईटल) खो सकते हैं।यह तब हो सकता है जब किरायेदार के पास मालिक की इच्छा या सहमति के बिना 20 साल से अधिक की अवधि के लिए जमीन हो।संपत्ति जमींदार के स्वामित्व में होने के बावजूद भी कानून इस स्थिति में कब्जा करने वाले का पक्ष लेगा न कि मालिक का। 

नतीजतन, यह एक बहुत ही प्रासंगिक प्रश्न बन जाता है जिससे यह निर्धारित किया जा सकता है कि क्या इस तरह के सिद्धांत की भी आवश्यकता है और क्या इसमें कुछ बदलाव लाए जाने चाहिए। 

प्रतिकूल कब्जा क्या है?

प्रतिकूल कब्जे का अनिवार्य रूप से मतलब होता है कि जब एक किरायेदार मालिक की संपत्ति पर गैरकानूनी तरीके से कब्जा कर लेता है,ओर वे कानूनी रूप से ऐसा करने के लिए हकदार नहीं होते है, और अगर ऐसी स्थिति में, यदि वे 20 वर्षों से अधिक समय तक संपत्ति को अवैध रूप से अपने कब्जे में रखते हैं और मालिक, को इसकी जानकारी होने के बावजूद, भी वह इन वर्षों में कोई कार्रवाई नहीं करता है, तो वह मुकदमा दायर करके संपत्ति का दावा करने का अपना अधिकार खो देंगे।इस20 वर्षों की अवधि की समाप्ति पर जिस व्यक्ति पर संपत्ति का कब्जा है उस व्यक्ति को प्रतिकूल कब्जे के माध्यम से भूमि पर एक अनुवांशिक (प्रेस्क्रिप्टिव) शीर्षक मिल जायेगा। 

यह अवधारणा कानूनी कहावत ‘ विजिलेंटिबस नॉन-डॉर्मिएंटिबस सबवेनिट लेक्स ‘ पर आधारित है। जिसका अर्थ है कि कानून केवल सक्रिय नागरिकों के पक्ष में है, न कि जो निष्क्रिय हैं या दूसरे शब्दों में, अपने अधिकारों के बारे में चिंतित नहीं हैं। यह अवधारणा, कभी-कभी, संपत्ति के वैध मालिक के लिए अनुचित हो सकती है, जिसके कारण यह कुछ अपवादों के अधीन है। फिर भी, ऐसी स्थिति में, जमींदार अपने लिए उपलब्ध अधिकारों को लागू करने में विफल रहे है। इसलिए, उन्हें लंबे समय के बाद उसी को सुदृढ़ (रिइनफोर्स) करने या अपनी भूमि में फिर से प्रवेश करने की अनुमति नहीं दी जाएगी। वह व्यक्ति जिसके पास भूमि भले ही अवैध रूप से 20 साल के लंबे समय तक थी और बीतने के कारण कुछ उम्मीदें हों जाती है जिसमें कोई कार्रवाई नहीं की गई थी। यह मालिकों के लिए अन्यायपूर्ण साबित हो सकता है यदि इतने लंबे समय के बाद कुछ कार्रवाई की जाती है जब वे उस संपत्ति का उपयोग करने के आदी (आदत) हो जाते हैं। 

कब्जे के प्रतिकूल होने के लिए, कई आवश्यक तत्वों को पूरा करना आवश्यक है, और ऐसे तत्व विभिन्न मामलों से प्राप्त किए गए हैं जिनकी चर्चा नीचे की गई है।

रेखांकन

• एक व्यक्ति X, Y को 6 महीने की अवधि के लिए किराए पर अपनी भूमि प्रदान करता है। हालाँकि, समय अवधि समाप्त होने के बाद भी, उसके पास संपत्ति का अधिकार बना रहता है। कब्जे के बारे में जानने के बावजूद, X कोई कार्रवाई नहीं करता है और Y 20 वर्षों तक संपत्ति का अधिकारी बना रहता है। ऐसी स्थिति में, Y संपत्ति पर प्रतिकूल कब्जे का दावा कर सकता है और 20 वर्षों के बाद, X ​​भूमि के स्वामित्व का दावा नहीं कर सकता है।

• एक व्यक्ति B को C द्वारा अपने घर की देखभाल करने के लिए नियोजित किया गया था, जब वह वहां नहीं है। B ने C की संपत्ति पर रहना शुरू कर दिया जबकि C 20 साल बाद लौट आया। इस स्थिति में, C संपत्ति के स्वामित्व का दावा नहीं कर सकता है और कब्जा B को स्थानांतरित (ट्रांसफर्ड) कर दिया जाएगा। यह एक ऐसे कब्जे का उदाहरण है जो शुरू से ही प्रतिकूल था।

• X नाम का एक व्यक्ति सरकार के स्वामित्व वाली संपत्ति में प्रवेश करता है लेकिन संचालन (ऑपरेशन) में नहीं है और उसमें रहने लगता है। नतीजतन, X के सरकारी संपत्ति में प्रवेश करते ही प्रतिकूल कब्जे की अवधि शुरू हो गई। यदि सरकार 30 वर्षों के निरंतर कब्जे के बाद व्यक्ति के खिलाफ मुकदमा दायर नहीं करती है, तो X सरकार के स्वामित्व वाली संपत्ति के प्रतिकूल कब्जे का दावा करने में सक्षम होगा क्योंकि एक घोषणात्मक (डिक्लेरेटरी) मुकदमा दायर करने के लिए 30 साल की सीमा की अवधि समाप्त हो गई थी। 

प्रतिकूल कब्जे का सिद्धांत 

प्रतिकूल कब्जे के सिद्धांत में कहा गया है कि जब कोई व्यक्ति किसी अन्य व्यक्ति के स्वामित्व वाली संपत्ति को 20 साल से अधिक की निरंतर अवधि के लिए रखता है, तो वह जमीन का वैध मालिक बन जाता हैं। यह सिद्धांत भारत में पहली बार 1907 में पेश किया गया था और यह निम्नलिखित सिद्धांतों पर आधारित था:

1. संपत्ति के स्वामित्व के संबंध में कोई प्रश्न नहीं होना चाहिए, अर्थात जो संपत्ति किरायेदार के पास अवैध रूप से है, वह कानूनी रूप से जमींदार के स्वामित्व में होनी चाहिए और उस पर कोई प्रश्न नहीं होना चाहिए।
2. जिस व्यक्ति के पास संपत्ति है, उसे ही उसका स्वामी माना जाएगा यदि लंबे समय से मूल मालिक की ओर से कोई हस्तक्षेप (इंटरवेंशन) नहीं किया गया है। 
3. एक व्यक्ति जिसके पास संपत्ति का स्वामित्व था, लेकिन बाद में उस व्यक्ति ने उसे बिना कुछ किए छोड़ दिया, तो उस संपत्ति या भूमि से उसका अधिकार खत्म हो गया माना जाएगा।

बाद में,भारत की बदलती परिस्थितियों के बदलते संदर्भ के अनुसार सिद्धांत में ही कई विकास हुए है। 

प्रतिकूल कब्जे के लिए कानूनी सुरक्षा

भारत में, इस दिए गए सिद्धांत का स्पष्ट रूप से उल्लेख या व्याख्या करने वाला कोई विशिष्ट कानून नहीं है। फिर भी परिसीमा (लिमिटेशन) अधिनियम 1963 के तहत कुछ प्रावधान हैं जो इस सिद्धांत से संबंधित हैं। 

• परिसीमा अधिनियम, 1963 की धारा 27 संपत्ति के मालिक की ओर से 20 साल के लिए मुकदमा दायर करने की सीमा अवधि की पुष्टि करती है। और अगर दूसरे पक्ष के पास लगातार 20 साल से अधिक समय तक संपत्ति रहती है, तो उनके खिलाफ कोई कार्रवाई नहीं होगी।
• परिसीमा अधिनियम, 1963 के अनुच्छेद 64  और अनुच्छेद 65 में किरायेदार पर 20 साल की अवधि के लिए संपत्ति से बेदखली को साबित करने की जिम्मेदारी दी गई है। वहीं 20 साल के भीतर प्रतिकूल कब्जे की अवधि को साबित करने का भार मकान मालिक पर होता है। 
• किसी भी प्रकार की सरकारी संपत्ति के प्रतिकूल कब्जे के लिए सरकार या किसी सार्वजनिक संगठन के लिए स्वामित्व का दावा करने की अवधि 30 वर्ष निर्धारित की गई है। दूसरे शब्दों में, व्यक्ति की ओर से बिना किसी बाधा के 30 वर्षों तक कब्जा करने के बाद ही सरकारी स्वामित्व के मामले में दावों के लिए कोई कार्रवाई दर्ज नहीं की जा सकती है।

पारिसीमा कानून के संदर्भ में प्रतिकूल कब्जे से संबंधित ऐतिहासिक निर्णय

ये परिसीमा अधिनियम के प्रावधान हैं जो प्रतिकूल कब्जे के सिद्धांत की व्याख्या करते हैं। कर्नाटक बोर्ड ऑफ वक्फ बनाम भारत सरकार (2004)के मामले में, न्यायालय द्वारा यह निर्धारित किया गया था कि जब कोई एक व्यक्ति किसी दूसरे व्यक्ति के स्वामित्व वाली संपत्ति का कब्जा लेता है और उस पर अपना अधिकार जताता है। ओर इसके बावजूद, यदि वैध स्वामित्व वाले मकान का मालिक 20 साल या उससे अधिक समय तक कोई कानूनी कार्रवाई नहीं करता है, तो स्वामित्व तुरंत कब्जा करने वाले को हस्तांतरित हो जाता है। इस मामले में निर्धारित दिशानिर्देश आगे प्रतिकूल कब्जे के सिद्धांत पर जोर देते हैं। 

अमरेंद्र प्रताप सिंह बनाम तेज बहादुर प्रजापति (2003) के एक और ऐतिहासिक फैसले में प्रतिकूल कब्जे की परिभाषा बहुत व्यापक रूप से दी गई थी। अदालत ने कहा कि अगर कोई व्यक्ति, जमीन पर कब्जा करने का अधिकार नहीं होने के बावजूद, बिना किसी कानूनी कार्रवाई के 20 साल की अवधि के लिए खुद को जमीन पर मालिकाना हक देना जारी रखता है, तो मूल मालिक उस भूमि पर अपना मालिकाना हक खो देता है। 

राज्य के सचिव बनाम वीरा रेयान (1886) के मामले में न्यायालय ने कहा कि कब्जा बहुत खुला होने के साथ-साथ शत्रुतापूर्ण (होस्टाइल) भी होना चाहिए ताकि मालिक और निकटतम पड़ोसियों को भी उचित परिश्रम के माध्यम से यह पता चल सके कि क्या हो रहा है। संपत्ति के वास्तविक कब्जे के लिए, कब्जा करने वाले की ओर से उस संपत्ति का उपयोग करने से दूसरों को बाहर करने के इरादे को साबित करने की भी आवश्यकता है। 

पी.टी मुंचिकन्ना रेड्डी बनाम रेवम्मा (2007) के मामले में न्यायालय का उद्देश्य कब्जा करने के इरादे और बेदखल करने के इरादे के बीच अंतर पैदा करना था। हालांकि, कई लोगों द्वारा इसकी आलोचना की गई क्योंकि किसी भी संपत्ति को रखने का इरादा स्वाभाविक रूप से दूसरों को इसे रखने से रोकने का इरादा होगा, यानी, बेदखल करने का इरादा भी मौजूद होगा। इसलिए, दोनों एक दूसरे से सहसंबद्ध (कॉरिलेटेड) हैं।

प्रतिकूल कब्जा साबित करने के लिए अनिवार्यताएं

अचल संपत्ति

संपत्ति जो व्यक्ति द्वारा गैरकानूनी रूप से रखी गई है, वह अचल प्रकृति की होनी चाहिए जैसे कि घर या जमीन का टुकड़ा, आदि। हालांकि, प्रतिकूल कब्जे का सिद्धांत किसी भी चल संपत्ति से संबंधित नहीं है।

वास्तविक और अनन्य कब्जा 

प्रतिकूल कब्जे का दावा करने वाले व्यक्ति के पास उसका वास्तविक कब्जा होना चाहिए अर्थात प्रतिकूल कब्जे का दावा करने के लिए उनकी भौतिक (फिजिकल) उपस्थिति अनिवार्य है। यदि व्यक्ति शारीरिक रूप से उपस्थित नहीं है, तो वह प्रतिकूल कब्जे के बचाव का दावा करने में सक्षम नहीं होगा। संपत्ति में प्रवेश या अतिचार (ट्रेसपास) और उस संपत्ति का आगे उपयोग करना प्रतिकूल कब्जे के लिए आवश्यक है। इसके अलावा, यह कब्जा किरायेदार की ओर से अनन्य होगा और मकान मालिक के बहिष्कार के लिए भी होगा।

उदाहरण: एक व्यक्ति X ने Y की भूमि पर एक झोंपड़ी बनाई है और कुछ पेड़ उगाए हैं। वह बिना किसी रुकावट के उस झोपड़ी में रहने लगता है। तो यह भूमि में अतिचार होने जा रहा है लेकिन साथ ही यदि मालिक द्वारा कोई कार्रवाई नहीं की जाती है, तो व्यक्ति 20 साल के बाद भूमि के प्रतिकूल कब्जे का दावा कर सकता है और उसे उस भूमि से हटाया नहीं जा सकता क्योंकि उसके पास मालिक की जमीन पर वास्तविक कब्जा था। 

निर्बाध कब्जा

ऐसे मामलों में व्यक्ति का कब्जा निर्बाध और निरंतर होना चाहिए। जहां उनके पास संपत्ति है लेकिन निरंतर तरीके से नहीं है या उस संपत्ति के मालिक द्वारा कब्जा बाधित किया गया है, तो वे प्रतिकूल कब्जे का दावा करने में सक्षम नहीं होंगे।

एक निश्चित अवधि के लिए कब्जा

कब्जा निरंतर होना चाहिए और वह भी एक निश्चित अवधि के लिए जो एक निजी व्यक्ति के पास संपत्ति के मामले में 20 साल है और जहां प्रतिकूल कब्जा सरकारी स्वामित्व वाली संपत्ति से संबंधित है वहा 30 साल हैं।

रवींद्र कौर ग्रेवाल बनाम मनजीत कौर (2019) के मामले में अदालत ने यह माना कि जिस व्यक्ति के पास 20 साल से अधिक समय से किसी अचल संपत्ति का कब्जा है, उसे अपना स्वामित्व हासिल करने का अधिकार है। 

मालिक के प्रति शत्रुता 

व्यक्ति के पास जो संपत्ति है वह मालिक के प्रति शत्रुतापूर्ण होनी चाहिए। उन्हें संपत्ति के मालिक की तरह ही संपत्ति का स्वामित्व और उपयोग करना चाहिए और संपत्ति के मूल मालिक को इसके बारे में पता होना चाहिए। कब्जा करने वाला पूरी तरह से असहमति या मालिक के विरोध में संपत्ति का उपयोग करेगा। इसके अलावा, प्रतिकूल कब्जे की अवधि भी उस समय से शुरू होती है जब मालिक को किरायेदार की ओर से गैरकानूनी कब्जे की जानकारी मिलती है।

बृजेश कुमार और अन्य बनाम शारदाबाई (मृत) कानूनी प्रतिनिधियों और अन्य (2019) के मामले में, न्यायालय ने स्पष्ट रूप से उल्लेख किया कि प्रतिकूल कब्जे का गठन करने के लिए सही मालिक के शीर्षक से इनकार में एक शत्रुतापूर्ण कब्जे का दावा होना चाहिए।कब्जे की प्रकृति को साबित करने की जिम्मेदारी प्रतिवादी पर होगी।

शांतिपूर्ण और कुख्यात (नोटोरियस) कब्जा

संपत्ति का कब्जा व्यक्ति के पास शांति से होगा। उन्हें संपत्ति के उस टुकड़े को रखने के लिए मालिक को जबरदस्ती या धमकी नहीं देनी चाहिए। ऐसे में यह प्रतिकूल कब्जे के दायरे में नहीं आएगा। 

श्री उत्तम चंद (डी) एलआरएस के माध्यम से बनाम नाथू राम (डी) एलआरएस के माध्यम से और अन्य (2020) के मामले में, अदालत ने यह माना कि प्रतिवादी या संपत्ति के प्रतिकूल कब्जे का दावा करने वाले व्यक्ति ये साबित करें कि कब्जा निरंतर और शांतिपूर्ण था यानी, नेक विया, नेक क्लैम, नेक प्रीकारियो। प्रतिकूल कब्जे का दावा करने के लिए ये कुछ महत्वपूर्ण अनिवार्यताएं हैं। 

घोषणात्मक मुकदमों में प्रतिकूल कब्जे के दावे का प्रभाव

एक घोषणात्मक मुकदमा किसी भी संपत्ति या किसी संपत्ति पर किसी भी व्यक्ति के अधिकारों का निर्धारण करने के उद्देश्य से अदालत के समक्ष दायर किसी भी नागरिक मुकदमे को संदर्भित करता है। कोई भी व्यक्ति जो भूमि के स्वामित्व का उपयोग करने का हकदार है, वह उस व्यक्ति के खिलाफ एक घोषणा का मुकदमा दायर कर सकता है जिसके पास संपत्ति का अवैध रूप से स्वामित्व या कब्जा है। जब व्यक्ति सीमित अवधि के भीतर कब्जे वाली भूमि की वसूली के लिए मुकदमा दायर करने में विफल रहता है, तो वह सीमा अवधि के बाद इसे पुनर्प्राप्त करने का अधिकार खो देता है। चूंकि संपत्ति को मालिक रहित नहीं छोड़ा जा सकता है,इसलिए प्रतिकूल कब्जे की अवधारणा सामने आती है। 

प्रतिकूल कब्जे का दावा करने का प्रभाव यह है कि भले ही मूल मालिक के पास आदर्श रूप से उनकी भूमि पर अधिकार हो, स्वामित्व के प्रति उनका दावा और भूमि पर उनका अधिकार प्रतिकूल कब्जे के माध्यम से समाप्त हो जाता है। नतीजतन, वे उसी के संबंध में कानून की अदालत के समक्ष मुकदमा दायर करने का अपना अधिकार भी खो देते हैं। शीर्षक (मालिक द्वारा) और प्रतिकूल कब्जे (कब्जा करने वाले के द्वारा) के लिए अदालत के समक्ष दलीलें एक-दूसरे के अनुरूप नहीं हैं और जब तक शीर्षक आत्मसमर्पण नहीं किया जाता है, तब तक प्रतिकूल कब्जे की अवधि प्रभावी नहीं होगी। इसलिए, जब किसी व्यक्ति के पास 20 साल के लिए निजी संपत्ति या 30 साल के लिए सरकारी संपत्ति निर्बाध रूप से होती है, तो संपत्ति का मूल मालिक कब्जा वापस लेने के लिए एक घोषणात्मक मुकदमा दायर करने का अधिकार खो देता है।

प्रतिकूल कब्जा कैसे साबित करें?

प्रतिकूल कब्जे को साबित करने का भार उस व्यक्ति पर है जो 1963 के परिसीमा अधिनियम के तहत इस तरह के बचाव का दावा करता है। प्रतिकूल कब्जे को साबित करने के लिए, उन्हें अदालत के समक्ष निम्नलिखित बातों को साबित करना होगा:

1. वो तारीख जिससे संपत्ति उनके प्रतिकूल कब्जे में थी और इस दिन से 20 साल की गणना की जाएगी।
2. उन्हें उस तारीख को भी साबित करना होता है, जब से संपत्ति पर प्रतिकूल कब्जा मालिक के ज्ञान में आया था। ओर उन्हें उस तारीख को भी निर्दिष्ट करने की आवश्यकता है जिससे संपत्ति का कब्जा तत्काल पड़ोसियों के ज्ञान में आया था।
3. उन्हें यह साबित करना होगा कि संपत्ति का कब्जा शांतिपूर्ण था। यह कब्जा मालिक पर जबरदस्ती करके नहीं किया गया और वह मालिक की अपेक्षा के विपरीत होना चाहिए।
4. दावा करने वाले व्यक्ति को अदालत के समक्ष एक उचित संदेह से परे ये भी साबित करने की भी आवश्यकता है कि संपत्ति के मालिक को कब्जे की जानकारी होने के बावजूद कब्जा करने वाले के खिलाफ कोई कार्रवाई नहीं की थी। 
5. उन्हें उसी समय यह भी सुनिश्चित करना होगा कि इस नियम के अपवाद उनके दिए गए मामले में लागू नहीं होंगे।
6. उन्हें यह साबित करने की भी आवश्यकता है कि संपत्ति के मालिक या किसी अन्य व्यक्ति द्वारा बिना किसी रुकावट के संपत्ति का कब्जा निरंतरस्वामये कुछ पहलू हैं जिन्हें संपत्ति के कब्जे वाले व्यक्ति को प्रतिकूल कब्जे के बचाव का दावा करने के लिए न्यायालय के समक्ष साबित करना होगा।

प्रतिकूल कब्जे का दावा कब नहीं किया जा सकता है?

प्रतिकूल कब्जे के सिद्धांत में कुछ अपवाद हैं जिनके तहत संपत्ति पर कब्जा करने वाला व्यक्ति उस पर दावा नहीं कर सकता है।

कोई उल्टा मकसद नहीं होना चाहिए 

प्रतिकूल कब्जे का दावा करने के लिए, व्यक्ति को एक विशेष तरीके से संपत्ति (एनिमस पोसिडेंडी) पर कब्जा करने के अपने इरादे को दिखाने की आवश्यकता होती है। इसके अलावा, जब मकान मालिक और किरायेदार उनके बीच एक भरोसेमंद संबंध का आनंद लेते हैं जो एक दूसरे पर किसी विश्वास या निर्भरता पर बना होता है, तो ऐसा कब्जा प्रतिकूल कब्जा नहीं होगा।

अनुमेय कब्जा

जब किरायेदार या संबंधित व्यक्ति को मकान मालिक द्वारा संपत्ति रखने की अनुमति दी गई थी, तो उस स्थिति में यह प्रतिकूल कब्जे के दायरे में नहीं आएगा। केवल जब मकान मालिक किरायेदार के अनुमेय कब्जे को समाप्त करने का फैसला करता है लेकिन किरायेदार संपत्ति खाली नहीं करता है, तो उनके खिलाफ कानूनी कार्रवाई की जा सकती है। उन्हें भूमि पर उनके गलत या गैरकानूनी कब्जे के लिए मुआवजे का भुगतान करने की भी आवश्यकता हो सकती है। यह केवल तभी होता है जब वे इस संपत्ति को 20 साल से अधिक समय तक गलत तरीके से रखते हैं, तो फिर वे प्रतिकूल कब्जे का दावा कर सकते हैं।

वैध दावेदार का अभाव

ऐसी स्थिति में जहां व्यक्ति के पास ऐसी संपत्ति है जिस पर कोई उसके स्वामित्व का दावा नहीं कर रहा है, वहां प्रतिकूल कब्जे को साबित करने की कोई आवश्यकता नहीं है। उदाहरण के लिए, यदि किसी दी गई भूमि का कोई वैध स्वामी नहीं है, जो उस पर प्रतिकूल कब्जे करने वाले व्यक्ति से इसे वसूल सकता है, तो उस भूमि पर प्रतिकूल कब्जे के माध्यम से अधिकार का दावा नहीं किया जा सकता है।

प्रतिकूल कब्जे और गृहस्थी (होमस्टीडिंग) के बीच अंतर 

पिछले भाग में बताए गए प्रतिकूल कब्जे का तात्पर्य कानूनी सिद्धांत से है जिसका अर्थ है कि यदि किसी व्यक्ति के पास 20 साल या उससे अधिक की अवधि के लिए किसी और की संपत्ति है, तो उसके बारे में पूरी जानकारी होने के बावजूद भी मालिक द्वारा कोई कार्रवाई नहीं की जाती है। इसलिए इस स्थिति में, भूमि एक व्यक्ति के स्वामित्व में होती है अर्थात वह भूमि का कानूनी स्वामी होता है।

दूसरी ओर, गृहस्थी भी प्रतिकूल कब्जे के समान ही है। गृहस्थी के मामले में, संपत्ति का स्वामित्व या तो सरकार के पास होता है या उसका कोई कानूनी स्वामी नहीं होता है। ऐसी स्थिति में, जो पहला व्यक्ति संपत्ति का उपयोग करना शुरू कर देता है या उस पर कब्जा कर लेता है, वह उस भूमि का वैध मालिक बन जाता है। दूसरे शब्दों में, जब किसी दिए गए भूमि के टुकड़े का स्वामित्व किसी के पास नहीं होता है, तो इसका दावा करने वाला पहला व्यक्ति वैध मालिक बन जाता है। सरकार ऐसी जमीन किसी भी व्यक्ति को आवंटित कर सकती है।

दोनों के बीच प्राथमिक अंतर यह है कि प्रतिकूल कब्जा तब हो सकता है जब किसी व्यक्ति के पास पहले से ही किसी भी भूमि का कब्जा हो, जो किरायेदार या किसी अतिचारी द्वारा गैरकानूनी कब्जे के अधीन हो, जबकि गृहस्थी के मामले में भूमि उस व्यक्ति के कब्जे में तब होती है, जब वह किसी भी व्यक्ति के स्वामित्व में न हो।प्रतिकूल कब्जे के मामले में, संपत्ति के मूल मालिक की उपेक्षा के कारण स्वामित्व अवैध मालिक को हस्तांतरित कर दिया जाता है। गृहस्थी की स्थिति में, स्वामित्व उस व्यक्ति को दिया जाता है जो पहली बार भूमि का उपयोग करता है। बोलचाल अनौपचारिकता (इनफॉर्मल) प्राचीन काल से मौजूद स्क्वैटर के अधिकारों की औपचारिकता है। दूसरी ओर, गृहस्थी पारंपरिक होमस्टेड सिद्धांत की औपचारिकता पर ध्यान केंद्रित करती है, जिसमें कहा गया है कि कोई भी व्यक्ति प्रकृति में पाए जाने वाले किसी भी संसाधन जैसे भूमि या जंगल का उपयोग करके उसका स्वामित्व प्राप्त कर सकता है। फिर भी इन दोनों का उद्देश्य भूमि के कब्जे के माध्यम से स्वामित्व प्राप्त करने पर ध्यान केंद्रित करना है। इसलिए, किसी भी व्यक्ति के लिए भूमि के स्वामित्व को निर्धारित करने के लिए दोनों कानूनी अवधारणाएं बहुत महत्वपूर्ण हैं।

प्रतिकूल कब्जे के सिद्धांत से संबंधित मामले 

पेरी बनाम क्लिसोल्ड (1907)

यह विशेष मामला प्रतिकूल कब्जे से संबंधित पहले मामलों में से एक था जिसमें प्रिवी काउंसिल द्वारा अंतिम निर्णय पारित किया गया था। प्रिवी काउंसिल ने इस मामले में कहा कि यदि कोई व्यक्ति कुख्यात और शांतिपूर्ण तरीके से संपत्ति पर कब्जा करता है जो संपत्ति किसी अन्य व्यक्ति के स्वामित्व में है और वे आगे आकर उस संपत्ति के खिलाफ अपने सही स्वामित्व का दावा करने में विफल रहते हैं, तो उनका अधिकार समाप्त हो जाएगा और शीर्षक कब्जा करने वाले को दे दिया जाएगा। हालांकि यह निर्णय स्वतंत्रता के बाद अदालतों पर बाध्यकारी नहीं था, नायर सर्विस सोसाइटी लिमिटेड बनाम के.सी अलेक्जेंडर (1966) के मामले में न्यायालय द्वारा न्यायिक राय को फिर से लागू किया गया था। 

क्षितिज चंद्र बोस बनाम रांची के आयुक्त (1981)

इस मामले में सर्वोच्च न्यायालय की तीन न्यायधीशो की बेंच ने उच्च न्यायालय के फैसले को पलट दिया। न्यायालय ने इस मामले में स्पष्ट रूप से कहा है कि संपत्ति को मालिक से छिपाने के किसी भी इरादे के बिना खुले तरीके से व्यक्ति के पास होनी चाहिए। ऐसे में जब असली मालिक को कब्जे के बारे में जानकारी नहीं होगी तो वह प्रतिकूल नहीं होगा। यहां तक ​​​​कि जब संपत्ति रखने वाला व्यक्ति वास्तविक मालिक को नहीं जानता है, तब भी यह कब्जे को प्रतिकूल नहीं बनाएगा।

ठाकुर किशन सिंह (मृत) बनाम अरविंद कुमार (1994)

न्यायालय ने इस मामले में प्रतिकूल कब्जे के सिद्धांत के लिए एक बहुत ही महत्वपूर्ण अपवाद निर्धारित किया और इसमें यह कहा गया था कि यदि किसी व्यक्ति के पास मालिक की उचित अनुमति के साथ संपत्ति है, तो यह प्रतिकूल कब्जा नहीं होगा। दूसरे शब्दों में, अनुमेय (पर्मिसिव) कब्जे से प्रतिकूल कब्जा नहीं हो सकता है जिसका अर्थ है कि जब किसी व्यक्ति को संपत्ति के दिए गए टुकड़े का उपयोग करने के लिए कानूनी रूप से अनुमति दी गई है तो उस संपत्ति के कब्जे को प्रतिकूल कब्जा नहीं माना जाएगा।

हेमाजी वाघाजी बनाम भीखाभाई खेंगरभाई (2008)

इस मामले में, सर्वोच्च न्यायालय ने संपत्ति के मालिक के लिए अत्यधिक तर्कहीन और अनुचित होने के कारण प्रतिकूल कब्जे की अत्यधिक आलोचना की। संपत्ति का मालिक जिसने एक अवैध कार्य किया और पूरी तरह से बेईमान था, मालिक को असहाय छोड़कर प्रतिकूल कब्जे का लाभ उठाएगा। इसलिए, न्यायालय ने प्रतिकूल कब्जे के प्रावधानों की समीक्षा (रीव्यू) करने और इसके गुणों और दोषों के बीच संतुलन हासिल करने के लिए कुछ बदलाव लाने के लिए कहा।

हरियाणा राज्य बनाम मुकेश कुमार और अन्य (2011)

इस मामले में, न्यायालय ने निर्धारित किया कि प्रतिकूल कब्जा होने के लिए, व्यक्ति पर एक निश्चित अवधि के लिए एक निर्बाध और निर्विरोध (अनकंटेस्टेड) तरीके से संपत्ति का अधिकार होना चाहिए जो संपत्ति के मालिक के प्रतिकूल होने वाला हो। इस मामले में भी न्यायालय की एक ही मांग थी, यानी प्रतिकूल कब्जे के कानून में कुछ बदलाव लाया जाए ताकि यह दोनों पक्षों के अनुकूल हो।

नानजेगौड़ा @ गौड़ा (डी) कानूनी प्रतिनिधियों द्वारा और अन्य बनाम रामेगौड़ा (2017)

इस मामले में उच्च न्यायालय के फैसले के खिलाफ सर्वोच्च न्यायालय में अपील की गई थी। मामला उस कृषि भूमि के प्रतिकूल कब्जे से संबंधित था जो परिवार की पैतृक संपत्ति का एक हिस्सा था। इस मामले में सर्वोच्च न्यायालय ने स्पष्ट रूप से कहा कि भूमि पर सदस्यों के बीच शत्रुता के माध्यम से किसी भी परिवार या पैतृक (एंसेस्ट्रल) संपत्ति पर कोई प्रतिकूल कब्जा नहीं हो सकता है। इसलिए, यह सिद्धांत परिवार के स्वामित्व वाली संपत्ति पर लागू नहीं होता है। न्यायालय ने आगे कहा कि प्रतिवादियों द्वारा वादी की भूमि में प्रवेश करना आपराधिक अतिचार है और उनके द्वारा प्रस्तुत किए गए दस्तावेज वाद भूमि से संबंधित नहीं थे। फिर भी, आपराधिक अतिचार की स्थिति में, अतिचार एक आपराधिक अपराध होने के बावजूद प्रतिकूल कब्जे का दावा कर सकता है।

मल्लिकार्जुनैया बनाम नंजैया (2019)

इस मामले में, अदालत ने घोषणा की है कि केवल वास्तविक मालिक की तरह संपत्ति का निरंतर कब्जा प्रतिकूल कब्जा नहीं होगा। कब्जा खुला, शत्रुतापूर्ण और किसी अन्य व्यक्ति का होना चाहिए। यह कब्जा और संपत्ति के स्वामित्व का दावा भी संपत्ति के मूल मालिक के ज्ञान में आना चाहिए ताकि वह प्रतिकूल कब्जा बन सके। 

क्या राज्य नागरिकों की संपत्ति पर प्रतिकूल कब्जे का दावा कर सकता है?

ऊपर यह देखा गया है कि एक व्यक्ति दूसरों की भूमि पर प्रतिकूल कब्जे का दावा कर सकता है। ऐसा तब होता है जब वे खुले तौर पर और कुख्यात रूप से उस जमीन पर बिना किसी रुकावट के कम से कम 20 साल की अवधि के लिए कब्जा कर लेता हैं। सरकारी/राज्य संपत्ति के मामले में यह सीमा अवधि 30 वर्ष है।

हालाँकि, राज्य देश के किसी भी नागरिक की निजी भूमि में अतिक्रमण नहीं कर सकता है और उस पर प्रतिकूल कब्जे का दावा भी नहीं कर सकता है। यह अनिवार्य रूप से नागरिकों की भूमि में एक अतिक्रमण हो जाएगा जो उचित नहीं होगा। दूसरे शब्दों में, यदि कोई सार्वजनिक अधिकारी या सरकारी संस्थान किसी निजी व्यक्ति की संपत्ति पर किसी निश्चित अवधि के लिए अवैध रूप से कब्जा करता है, तो भी वे प्रतिकूल कब्जे का दावा नहीं कर सकते हैं। इसके पीछे यह कारण है कि प्रत्येक लोकतांत्रिक देश को ‘कानून के शासन’ के सिद्धांत का पालन करना होता है।

इसके अलावा, संपत्ति का अधिकार हालांकि अब मौलिक अधिकार नहीं रह गया है, फिर भी एक संवैधानिक अधिकार है जिसका उल्लंघन तब तक नहीं किया जा सकता जब तक कि कानून प्रक्रिया द्वारा स्थापित नही किया गया हो। यह नागरिकों के साथ घोर अन्याय होगा क्योंकि राज्य द्वारा गैरकानूनी तरीके से उनकी भूमि उनसे छीन ली जाएगी। राज्य का प्राथमिक कर्तव्य सभी का कल्याण सुनिश्चित करना है। लोगों के कल्याण को सुनिश्चित करने के लिए, यह सिद्धांत राज्य पर लागू नहीं होता है। इसलिए, कानून द्वारा स्थापित प्रक्रिया को छोड़कर, राज्य प्रतिकूल कब्जे का दावा करके नागरिकों को उनकी भूमि से वंचित नहीं कर सकता है।

क्या कोई किरायेदार प्रतिकूल कब्जे का दावा कर सकता है?

कुछ परिस्थितियों में एक किरायेदार किसी भी अदालत के समक्ष प्रतिकूल कब्जे का दावा कर सकता है। जब किरायेदार और मकान मालिक के बीच किया गया किराया या पट्टा समझौता समाप्त हो गया है या मकान मालिक द्वारा रद्द कर दिया गया है, तो किरायेदार से अनुबंध में बताए अनुसार निर्धारित समय अवधि के भीतर संपत्ति खाली करने की उम्मीद की जाती है। हालांकि, अगर वे मकान मालिक की जानकारी के बावजूद उस संपत्ति का उपयोग करना जारी रखते हैं, तो वे 20 साल बाद प्रतिकूल कब्जे का दावा कर सकते हैं। ऐसी स्थिति में, 20 वर्षों के बाद, जो अन्यथा संपत्ति के अतिचार या गैरकानूनी कब्जे का गठन करता है, वह प्रतिकूल कब्जे का दावा करके किरायेदार की स्वामित्व वाली संपत्ति बन जाएगी। हालांकि, अगर समझौते की समाप्ति के बाद, किरायेदार संपत्ति रखने के दौरान मकान मालिक को इसके लिए किराए का भुगतान करता रहता है, तो वह ऐसी स्थिति में प्रतिकूल कब्जे का दावा नहीं कर सकता। इसके अलावा, यदि मकान मालिक 20 साल की सीमा अवधि के भीतर कोई कानूनी कार्रवाई करने में विफल रहता है, तो वह भूमि के स्वामित्व पर अपना अधिकार खो देगा। इसलिए एक किरायेदार निश्चित रूप से संपत्ति पर प्रतिकूल कब्जे का दावा कर सकता है यदि पट्टा समझौता अमान्य हो गया है और उसके पास अभी भी 20 साल से अधिक की अवधि के लिए संपत्ति है। 

निष्कर्ष 

पिछले कुछ वर्षों में प्रतिकूल कब्जे के सिद्धांत में कई बदलाव हुए हैं। फिर भी, यह अभी भी भूमि पर कब्जा करने वाले पर अनुचित लाभ डाल सकता है। वे अपना अधिकार खो देंगे, भले ही यह दिखाई दे कि वह व्यक्ति अवैध रूप से भूमि पर कब्जा कर रहा था। इस सिद्धांत के बारे मे जैसा कि अदालत ने भी कहा है, वर्तमान समय में अत्यधिक अनुचित और अतार्किक (इलॉजिकल) है क्योंकि जिस व्यक्ति को एक अतिचारी के रूप में उत्तरदायी ठहराया जाना चाहिए, उसे उस संपत्ति को रखने का अधिकार दिया जाता है। ऐसे कई कारण हो सकते हैं जिनके कारण कोई व्यक्ति ऐसी कार्रवाई करने में सक्षम नहीं हो सकता है जो उन अपवादों के दायरे में नहीं आता है जिन पर विचार किया जाना है।

दूसरी ओर, कुछ ऐसे कारण हैं जिनके लिए प्रतिकूल कब्जा महत्वपूर्ण साबित हो सकता है। इस अवधारणा के पीछे तर्क यह है कि मालिक द्वारा बेकार छोड़ी गई भूमि का उपयोग करके समाज के लाभ को सुगम बनाना है। इसके अलावा, कानून उन लोगों के पक्ष में है जो सक्रिय हैं और निष्क्रिय नहीं हैं। चूंकि, प्रतिकूल कब्जे की स्थिति में, मालिक अपने अधिकारों को लागू करने में विफल रहते हैं और 20 साल तक की अवधि के लिए अपनी भूमि के अवैध कब्जे के बारे में इस तथ्य से अनभिज्ञ हैं, उन्हें कानूनों के तहत कोई उपाय प्रदान नहीं किया जाना चाहिए। एक और कारण यह है कि जब कोई व्यक्ति पूरे समय के दौरान मालिक द्वारा बिना किसी चेतावनी के लंबे समय तक संपत्ति का अवैध रूप से कब्जा कर लेता है, तब भी वे एक निश्चित विश्वास विकसित करते हैं कि उन्हें एक निश्चित समय अवधि के बाद संपत्ति का उपयोग करने से नहीं रोका जाएगा।

इसके गुणों और दोषों दोनों से, यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि मौजूदा कानूनों को इस तरह से बदलने की आवश्यकता है जो मालिक और कब्जा करने वाले दोनों के अनुकूल हो। जैसा कि ऊपर कहा गया है, कुछ अस्पष्टताएं (एंबीगुटीज)हैं, जिनके बारे में मालिक को पूरा ज्ञान होना चाहिए, जिस पर विचार किया जाना आवश्यक है। इसलिए, केवल इन सभी अंतरालों को भूमि के वैध कब्जे की सुविधा के लिए संबोधित किया जाता है और साथ ही साथ सीमा अवधि की समाप्ति के बाद मालिक के अधिकारों की रक्षा के लिए, यह माना जाता है कि प्रतिकूल कब्जे को नियंत्रित करने वाले कानूनी प्रावधान प्रभावी हैं।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न (एफएक्यू) 

1. प्रतिकूल कब्जा क्या है?

प्रतिकूल कब्जा एक कानूनी अवधारणा है जिसमें कहा गया है कि यदि किसी व्यक्ति के पास एक निश्चित अवधि के लिए किसी और की संपत्ति है, और मालिक द्वारा उसके बारे में पूरी जानकारी होने के बावजूद कोई कार्रवाई नहीं की जाती है, तो वह स्वामित्व प्राप्त कर लेगा।

2. भारत में प्रतिकूल कब्जे को नियंत्रित करने वाला अधिनियम क्या है?

परिसीमा अधिनियम, 1963 में भारत में अचल संपत्ति के प्रतिकूल कब्जे से संबंधित विभिन्न प्रावधान शामिल हैं।

3. प्रतिकूल कब्जे की सीमा अवधि क्या है? 

किसी भी व्यक्ति द्वारा प्रतिकूल कब्जे का दावा करने की सीमा अवधि निजी संपत्ति के लिए 20 वर्ष और सरकारी स्वामित्व वाली संपत्ति के लिए 30 वर्ष होनी चाहिए।

4. प्रतिकूल कब्जे की अनिवार्यता क्या है?

• अचल संपत्ति,
• वास्तविक कब्जा,
• शत्रुतापूर्ण कब्जा,
• शांतिपूर्ण और कुख्यात कब्जा,
• निरंतर/निर्बाध कब्जा,
• एक निश्चित अवधि के लिए कब्जा।

5. कोई व्यक्ति प्रतिकूल कब्जे के लिए कैसे मुकदमा दायर कर सकता है?

प्रतिकूल कब्जे का दावा करने वाले व्यक्ति को ये विवरण प्रस्तुत करने होंगे: 

• कि वह किस तारीख को संपत्ति के कब्जे में आया, 
• कब्जे की प्रकृति, 
• दूसरे पक्ष को कब्जे के तथ्य के बारे में पता था, 
• कब्जे का कार्यकाल और 
• मालिक की बेदखली।