यह लेख Harshit Bhimrajka द्वारा लिखा गया है जो वर्तमान में राजीव गांधी नेशनल यूनिवर्सिटी ऑफ लॉ, पटियाला से बीएएलएलबी (ऑनर्स) कर रहे हैं। यह लेख संपत्ति हस्तांतरण (ट्रांसफर) अधिनियम, 1882 के तहत संपत्ति के वैध हस्तांतरण के लिए जरूरी सभी आवश्यकताओं के बारे में बात करता है। इस लेख का अनुवाद Revati Magaonkar द्वारा किया गया है। 

परिचय

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम 1 जुलाई 1882 को लागू हुआ था। यह अधिनियम देश में संपत्ति के हस्तांतरण को नियंत्रित करता है। इसमें हस्तांतरण से जुड़े घटकों और शर्तों के संबंध में विशिष्ट प्रावधान शामिल हैं। इस अधिनियम का मुख्य उद्देश्य पक्षों के कार्यों द्वारा संपत्ति के हस्तांतरण से संबंधित कानून को चिह्नित करना और संशोधित (अमेंड) करना है, न कि कानून के संचालन द्वारा हस्तांतरण करना है। ‘संपत्ति का हस्तांतरण’ शब्द एक ऐसे कार्य को दर्शाता है जिसके द्वारा एक व्यक्ति संपत्ति को कम से कम एक व्यक्ति, या खुद को और एक या एक से ज्यादा अलग व्यक्तियों को हस्तांतरित करता है। व्यक्ति शब्द में एक व्यक्ति, या व्यक्ति का निकाय (बॉडी) या संघ (एसोसिएशन), या कंपनी शामिल है। हस्तांतरण शब्द को “कोई हित/अधिकार किसी और व्यक्ति को हस्तांतरित” शब्द के संदर्भ में परिभाषित किया गया है। यह एक ऐसी प्रक्रिया है जिसके द्वारा कोई वस्तु किसी अन्य व्यक्ति को सौंपी जाती है। हस्तांतरण को वैध बनाने के लिए अधिनियम में कुछ आवश्यक बातें दी गई हैं जिन्हें पूरा करना होगा, हम उन आवश्यक बातो को बताएंगे।

हस्तांतरण के लिए आवश्यकताएँ/अनिवार्यताएं

‘हस्तांतरण’ बहुत व्यापक अर्थ वाला एक शब्द है और इसमें प्रत्येक लेनदेन शामिल है जिसके तहत एक पक्ष खुद को एक हिस्से से विभाजित करता है या अपने हित के एक हिस्से से वंचित (डिप्राइव) होता है, वह हिस्सा बाद में किसी अन्य पक्ष के हित में हो जाता है। हस्तांतरण शब्द का यह विवरण रंगून उच्च न्यायालय के एक न्यायाधीश द्वारा मा क्यिन होन बनाम ओंग बून हॉक (1967) मामले में दिया गया था। वैध हस्तांतरण के लिए कई तत्व आवश्यक हैं, वे इस प्रकार हैं:

हस्तांतरण दो या दो से अधिक जीवित व्यक्तियों के बीच होना चाहिए 

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 5 वैध हस्तांतरण की पहली अनिवार्यता का वर्णन करती है। संपत्ति का हस्तांतरण दो या दो से अधिक जीवित व्यक्तियों के बीच होना चाहिए या यह एक इंटर विवोस के बीच होना चाहिए। वह व्यक्ति जो हस्तांतरण करता है, अंतरणकर्ता (ट्रांसफरर), और वह व्यक्ति जिसे संपत्ति हस्तांतरित की जा रही है, अंतरिती (ट्रांसफरी), हस्तांतरण की तिथि पर जीवित होने चाहिए। संपत्ति उस व्यक्ति को हस्तांतरित नहीं की जा सकती जो मर चुका है। इसलिए, हस्तांतरण गठित करने के लिए किसी जीवित व्यक्ति द्वारा संप्रेषण (कन्वेंयंस) का कार्य किया जाएगा। 

संपत्ति हस्तांतरणीय होनी चाहिए

वाक्यांश “संपत्ति हस्तांतरणीय होनी चाहिए” यह भी दर्शाता है कि कुछ प्रकार की संपत्तियों को उक्त अधिनियम की धारा 6 के तहत अहस्तांतरणीय माना जाता है। धारा 6 में उल्लिखित को छोड़कर सभी संपत्तियाँ हस्तांतरणीय मानी जाती हैं। अधिनियम में 10 अपवाद उल्लिखित हैं:

1. स्पष्ट उत्तराधिकारी (हेयर अपारेंट): किसी निर्वसीयत (इंटेस्टेट) (स्पेस सक्सेशनिस) की संपत्ति को लाभार्थी को सौंपे जाने की संभावना, किसी रिश्तेदार के निधन पर विरासत प्राप्त करने की संभावना, या इसी तरह के किसी अन्य दूरस्थ (रिमोट) अवसर अहस्तांतरणीय है। इस प्रकार, स्पेश सक्सेशनिस का हस्तांतरण प्रारंभ से ही शून्य है।
2. सुखभोग (ईजमेंट): सुखभोग उस भूमि के मालिक या अधिभोगी (ऑक्यूपायर) का अधिकार है जो उसके पास भूमि के लाभकारी उपभोग (बेनिफिशियल एंजॉयमेंट) के लिए, कुछ करने या जारी रखने के लिए, या कुछ करने से रोकने और जारी रखने का अधिकार है या किसी दूसरे पर या उसके संबंध में जो उसका अपना नहीं है। इसे अधिष्ठायी स्थल (डोमिनेंट हेरीटेज) से अलग स्थानांतरित नहीं किया जा सकता। नरसिंह सहाय बनाम भगवान सहाय (1909) में यह माना गया कि निषेध (प्रोहिबिशन) नई सुख सुविधाओं के उपर नहीं लगता है।
3. पुन: प्रवेश (रिएंट्री) का अधिकार: किसी शर्त के उल्लंघन के लिए पुन: प्रवेश का अधिकार केवल प्रभावित (अफेक्टेड) संपत्ति के मालिक को छोड़कर किसी को हस्तांतरित नहीं किया जा सकता है। यह अधिकार किसी व्यक्ति का व्यक्तिगत अधिकार है और इसे हस्तांतरित नहीं किया जा सकता है यदि वह ऐसा करता है तो वह अमान्य हो जाएगा।
4. व्यक्तिगत आनंद तक सीमित हित: मालिक के व्यक्तिगत आनंद तक सीमित संपत्ति में कोई हित उसके द्वारा हस्तांतरित नहीं किया जा सकता है और यदि वह ऐसा करता है तो इसे शून्य घोषित कर दिया जाएगा। 
5. भविष्य में रखरखाव का अधिकार, चाहे वह किसी भी तरीके से उत्पन्न हो, सुरक्षित हो या निर्धारित हो, हस्तांतरित नहीं किया जा सकता है। वाक्यांश (फ्रेज) “किसी भी तरीके से उत्पन्न हो” का बहुत व्यापक अर्थ है और इसमें ऐसे मामले शामिल हैं जहां अधिकार वसीयत, समझौता या विलेख (डीड) के तहत बनाया गया है। 
6. मुकदमा करने का अधिकार: मुकदमा करने का अधिकार एक व्यक्तिगत अधिकार है जिसका उपयोग केवल एक पीड़ित पक्ष ही कर सकता है और इसलिए यह हस्तांतरणीय नहीं है। यह किसी को भी सौंपा नहीं जा सकता।
7. कार्यालय और वेतन (सैलरी): एक सार्वजनिक कार्यालय और एक सार्वजनिक अधिकारी का वेतन, चाहे वह देय होने से पहले या बाद में हस्तांतरित नहीं किया जा सकता है। सार्वजनिक कार्यालय शब्द को अधिनियम के तहत परिभाषित नहीं किया गया है, लेकिन सामान्य शब्दों में, इसका मतलब एक ऐसा व्यक्ति है जिसे सार्वजनिक कर्तव्य का निर्वहन (डिस्चार्ज) करने के लिए नियुक्त किया जाता है और बदले में वेतन के रूप में मौद्रिक लाभ प्राप्त होता है जो हस्तांतरणीय नहीं है।
8. वजीफा (स्टाइपेंड): सरकार के नौसेना, नागरिक, सैन्य और वायु सेना के पेंशनभोगियों को दिया जाने वाला वजीफा और राजनीतिक पेंशन हस्तांतरणीय नहीं है। केवल वजीफा ही हस्तांतरणीय नहीं है, और सरकार द्वारा उपहार या बोनस या भूमि के अनुमानित अनुदान (प्रेज्यूम्ड ग्रांट) के बदले में दिया गया भत्ता (एलाउंस), या पेंशन के बदले में भूमि का अनुदान – ये चीजें हस्तांतरणीय हैं जैसा कि कई मामलों में न्यायपालिका द्वारा व्याख्या की गई है।
9. हित की प्रकृति के विपरीत: जो संपत्ति हित की प्रकृति के विपरीत होती है वह अहस्तांतरणीय होती है। किसी गैरकानूनी उद्येश्य या प्रतिफल (कंसीडरेशन) या सार्वजनिक नीति के विपरीत हस्तांतरण की भी अनुमति नहीं है। उदाहरण के लिए, संपत्ति का हस्तांतरण होता है और इसका उपयोग वेश्यालय (ब्रोथेल) के रूप में किया जाता है, तो इसे वैध हस्तांतरण नहीं माना जाएगा। भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 की धारा 23 में प्रावधान है कि प्रतिफल या उद्देश्य गैरकानूनी है यदि वह: कानून द्वारा निषिद्ध है; या कपटपूर्ण या अनैतिक है; या जब यह किसी भी कानून के प्रावधान को विफल करता है; या सार्वजनिक नीति का विरोध करता है; इसमें दूसरे व्यक्ति या संपत्ति को नुकसान पहुंचाना शामिल है।    
10. हित के हस्तांतरण पर वैधानिक प्रतिबंध: यह धारा यह स्पष्ट करती है कि अधिभोग का अहस्तांतरणीय अधिकार रखने वाला किरायेदार किसी भी तरह से अपना हित हस्तांतरित नहीं कर सकता है।

हस्तांतरण के लिए सक्षम व्यक्ति

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 7 बताती है कि संपत्ति को हस्तांतरित करने के लिए कौन सक्षम है और यदि वह पात्र नहीं है या सक्षम नहीं है तो संपत्ति का वैध हस्तांतरण नहीं हो सकता है। इसलिए सक्षम व्यक्ति संपत्ति को वैध रूप से हस्तांतरित कर सकता है यदि वह उस संपत्ति का मालिक है या उसके पास उसे स्थानांतरित करने के लिए कानून के तहत स्थायी अधिकार है। ‘अधिकार’ शब्द व्यक्तिगत हो सकता है, किसी एजेंसी के अधीन या कानून के तहत अर्जित (एक्वायर्ड) या न्यायालय के निर्देश या अनुमति के तहत प्राप्त किया जा सकता है। राजा बलवंत सिंह बनाम राव महाराज सिंह (1920) के मामले में संपत्ति हस्तांतरित करने के लिए सक्षम व्यक्ति होने के लिए व्यक्ति को वयस्कता (मेजोरिटी) की आयु प्राप्त करनी चाहिए। इस मामले में यह माना गया कि नाबालिग द्वारा संपत्ति का हस्तांतरण शून्य है। और संपत्ति हस्तांतरित करते समय उसका दिमाग स्वस्थ होना चाहिए, साथ ही उसे किसी भी कानून जिसके अधीन वह आता है के तहत संपत्ति हस्तांतरित करने के लिए अयोग्य नहीं ठहराया जाना चाहिए। सादिक अली खान बनाम जय किशोर (1928) मामले में, प्रिवी काउंसिल ने पाया कि एक नाबालिग द्वारा निष्पादित विलेख अमान्य था। यह भी देखा गया कि विबंधन (एस्टॉपल) का कानून किसी नाबालिग पर लागू नहीं किया जा सकता है और एक नाबालिग हस्तांतरण करने में सक्षम नहीं है, फिर भी नाबालिग के लिए हस्तांतरण वैध है।

संपत्ति हस्तांतरित करने के लिए भारतीय अनुबंध अधिनियम की धारा 11 के तहत योग्यता के दिए गए प्रावधानों को पूरा किया जाना चाहिए। जहां तक ​​स्थानांतरित व्यक्ति का सवाल है तो योग्यता के संबंध में किसी भी कानून में कोई प्रावधान नहीं है। लेकिन, अधिनियम की धारा 13 के अनुसार, हस्तांतरण के समय उसे जीवित होना चाहिए और यदि हस्तांतरण किसी अजन्मे व्यक्ति को किया जाता है, तो पूर्वक (ओरियर) हित का सृजन (क्रिएशन) आवश्यक है।

हस्तांतरण के तरीके

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 9 संपत्ति के हस्तांतरण की प्रक्रिया से संबंधित है जिसे हर मामले में मौखिक रूप से किया जा सकता है जिसमें कानून द्वारा स्पष्ट रूप से लिखने की आवश्यकता नहीं है। उक्त अधिनियम के तहत, ये निम्नलिखित हस्तांतरण लिखित रूप में किए जाने चाहिए:

1. प्रत्येक मूर्त (टैंजीबल) संपत्ति का हस्तांतरण, प्रत्यावर्तन (रिवर्जन), या अन्य अमूर्त (इंटेंजिबल) चीजें जहां मूल्य 100 रुपये के बराबर या उससे अधिक है;
2. प्रतिभूति (सिक्योरिटी) की राशि की परवाह किए बिना संपत्ति का बंधक (मॉर्टगेज);
3. सभी प्रकार के बंधक जहां मूलधन (प्रिंसिपल) 100 रुपये के बराबर या उससे अधिक है;
4. विनिमय (एक्सचेंज);
5. अचल (इम्मूवेबल) संपत्ति का उपहार (गिफ्ट);
6. अचल संपत्ति का सालाना या एक वर्ष से अधिक किसी भी अवधि के लिए पट्टा (लीज);
7. जब 12 महीने से अधिक का किराया अग्रिम (एडवांस) रूप से आवश्यक हो;
8. अनुयोज्य दावे (एक्शनेबल क्लेम) का हस्तांतरण, यानी किसी भी असुरक्षित ऋण या किसी अचल संपत्ति में किसी भी हित का दावा जो दावेदार के कब्जे में नहीं है।

अन्य-संक्रामण (एलियनेशन) को रोकने वाली कोई भी शर्त नहीं होनी चाहिए

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 10 में कहा गया है कि जब कोई संपत्ति, यदि वह किसी शर्त या सीमा के अधीन है और स्थानांतरित की जा रही है, और हस्तांतरणकर्ता या उसके अधीन दावा करने वाले किसी अन्य व्यक्ति को संपत्ति में अपने हित से अलग होने से रोकती है, तो वह शर्त या सीमा संपत्ति के पट्टे के मामले को छोड़कर है, जहां स्थिति हस्तांतरणकर्ता या उसके अधीन दावा करने वालों के फायदे के लिए है, शून्य है। अन्य-संक्रामण को रोकने वाली ये स्थितियाँ कानून द्वारा वर्जित हैं; इसका किसी के द्वारा अतिक्रमण (इंक्रोच्ड) नहीं किया जा सकता है, निजी समझौते के माध्यम से हस्तांतरणकर्ता द्वारा भी नहीं क्योंकि यह मालिक के मूल अधिकारों में से एक है। चूँकि यह मालिक का एकमात्र विशेषाधिकार है, इसलिए वह अपनी संपत्ति को जब चाहे, किसी को भी बेचने का अधिकार रखता है। अन्य-संक्रामण पर नियंत्रण निम्नलिखित तरीकों से हो सकता है:

• व्यक्तियों के संबंध में प्रतिबंध: किसी निजी समझौते के माध्यम से संपत्ति के मालिक को किसी विशिष्ट व्यक्ति की पूर्व अनुमति या सहमति प्राप्त करने के बाद ही संपत्ति में हित या पूरी संपत्ति हस्तांतरित करने से रोकना शून्य होगा। यह शर्त कि इसे किसी विशिष्ट व्यक्ति को हस्तांतरित किया जा सकता है, मामले के तथ्यों के आधार पर मान्य हो सकती है।
• किसी विशेष समय के लिए हस्तांतरण पर रोक: मालिक को इस शर्त के साथ रोकना कि संपत्ति पांच या दस साल के भीतर या किसी भी अवधि के लिए नहीं बेची जाएगी, पूरी तरह से शून्य है जब तक कि यह छोटी अवधि के लिए न हो और हस्तांतरणकर्ता को उस शर्त से लाभ हो। जैसे कि अनुबंध में निर्धारित पुनर्खरीद का विकल्प।
• पैसे के संबंध में प्रतिबंध: मालिक को रोकना कि संपत्ति केवल एक निश्चित मूल्य पर, या बिना किसी प्रतिफल के, या केवल बाजार मूल्य पर, या नौकरी से निकालते वक्त उचित समझे जाने वाले किसी भी प्रतिफल पर बेची जा सकती है, लेकिन बिक्री से प्राप्त आय से बाहर किसी विशिष्ट व्यक्ति या व्यक्तियों को या किसी विशिष्ट उद्देश्य के लिए कुछ भुगतान किया जाना है, ये सभी शर्तें धन के नियंत्रण के माध्यम से अन्य-संक्रामण पर रोक होंगी और शून्य होंगी।

शाश्वतता (परपेच्युटी) के विरुद्ध नियम

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 14 की विशेषताएं यह है कि हस्तांतरण शाश्वतता के विरुद्ध नियम के विरोध में होना चाहिए। शाश्वतता शब्द का शाब्दिक अर्थ अनंतता (एटरनिटी), अनंत काल (एवरलास्टिंग), अनन्तता (इनफिनिटी) है वैसे ही यह एक उत्साह के उत्पादन की ओर इशारा करता है जो कि बहुत लंबे समय के इंतजार के बाद मिला है। संपत्ति का ऐसा कोई हस्तांतरण या ऐसा हित हस्तांतरित नहीं हो सकता है जो ऐसे हस्तांतरण के समय पर एक जीवित व्यक्ति के जीवनकाल के बाद होता है, यहां संपत्ति का हस्तांतरण होते वक्त उस व्यक्ति या तो अवयस्क होना चाहिए जो उस अवधि की समाप्ति पर उपस्थित होना चाहिए और जिस व्यक्ति से अपील की जाती है कि यदि वह वयस्कता की आयु पूरी कर ले तो उसे नौकरी मिल जाएगी। यह नियम इस बात की गारंटी देता है कि कोई व्यक्ति हस्तांतरिती में संपत्ति के निहितार्थ को एक विशिष्ट सीमा से अधिक नहीं टाल सकता है। 

निष्कर्ष

अधिनियम के तहत संपत्ति के वैध हस्तांतरण के लिए ये आवश्यक चीजें थीं। यदि ये शर्तें पूरी नहीं होती हैं तो हस्तांतरण वैध नहीं माना जाएगा या शून्य घोषित किया जा सकता है। यह शर्त किसी अनुबंध की वैधता के समान है जैसे कि भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 के तहत उल्लिखित आवश्यक बातें और तभी कोई अनुबंध वैध घोषित किया जाएगा, लेकिन तब तक वह एक शून्य अनुबंध है। यहां तक ​​कि कुछ आवश्यक बातें भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 के तहत एक वैध अनुबंध के समान हैं।

संदर्भ

• https://www.planetofstudents.com/blog/ Indian-law/essentials-of-a-valid-transfer-under-transfer-of-property-act/ 

• https://lawtimesjournal.in/essentials-of-transfer-under-transfer-of-property-act-1882/

• https://www.indiacode.nic.in/bitstream/123456789/2338/1/A1882-04.pdf