यह लेख Krishna Rao P V द्वारा लिखा गया है, जो लॉसिखो से रियल एस्टेट लॉ में सर्टिफिकेट कोर्स कर रहे हैं। इस लेख में लिस पेंडेंस के सिद्धांत पर चर्चा की गई है। इस लेख का अनुवाद Shreya Prakash के द्वारा किया गया है।

परिचय

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम (ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट), 1882, भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 के प्रावधानों द्वारा रेखांकित अंग्रेजी कॉमन लॉ, अर्थात् इक्विटी, अच्छे विवेक और न्याय के सिद्धांतों को मूर्त रूप देने के लिए प्रख्यापित (प्रोमुलगेट) किया गया था और 1 जुलाई, 1882 से लागू हुआ था।

संपत्ति या स्वामित्व एक दूसरेn के पर्याय हैं, और अधिकार निहित होने पर स्वामित्व का हित स्वचालित रूप से बनाया जाता है।

स्वामित्व निम्नलिखित रूप में होना चाहिए:

1. उपयोगकर्ता के मामले में, अनिश्चित – मालिक अन्य व्यक्तियों के अधिकारों को नुकसान पहुंचाए बिना कुछ प्रतिबंधों के अधीन संपत्ति का उपयोग कर सकता है, लेकिन किसी भी समय संपत्ति में स्वामित्व को नकारा नहीं जाएगा, भले ही अधिकारों में कटौती की जा सकती है।
2. निपटान के बिंदु में, अप्रतिबंधित – मालिक के पास संपत्ति के निपटान का एक निरंकुश (अनफेटर्ड) अधिकार है। हालाँकि, इसके अपवाद भी हैं क्योंकि अवयस्क (माइनर) (18 वर्ष से कम आयु वाले) मालिक हो सकते हैं, लेकिन संपत्ति को बेच नहीं सकते। इसके अलावा, सरकार संपत्ति के मालिक की सहमति के बावजूद विशिष्ट उद्देश्यों के लिए संपत्ति का अधिग्रहण (एक्वायर) कर सकती है।
3. अवधि के समय में, असीमित – जब तक प्रश्न में संपत्ति मौजूद है, संपत्ति के अधिकार विरासत योग्य हैं। दोबारा, सरकार किसी भी समय संपत्ति का अधिग्रहण कर सकती है और मालिक के अधिकारों को समाप्त कर सकती है।

संपत्ति अधिनियम का हस्तांतरण अंतर-जीवों, यानी दो जीवित व्यक्तियों के बीच हस्तांतरण को शामिल करता है। एक हस्तांतरण को एक ऐसे कार्य के रूप में परिभाषित किया जाता है जिसके द्वारा जीवित व्यक्ति संपत्ति को एक या अधिक जीवित व्यक्तियों तक पहुंचाते हैं।

अंतरिती (ट्रांसफेरी) को अंतरणकर्ता (ट्रांसफरर) के अधिकार मिल सकते हैं और इससे अधिक कुछ नहीं, जहां मालिक अंतरणकर्ता है, और अंतरिती वह व्यक्ति है जिसे अधिकार संप्रेषित (कन्वे) किए गए हैं।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 में पहला संशोधन 1929 में किया गया था, जिसमें जीवित व्यक्तियों की परिभाषा में संशोधन किया गया था ताकि कंपनियों, संघों और व्यक्तियों के निकायों चाहे वे निगमित हों या नहीं को इसमें शामिल किया जा सके।

लिस पेंडेंस के सिद्धांत की उत्पत्ति

लिस पेंडेंस के सिद्धांत की उत्पत्ति लॉर्ड जस्टिस टर्नर द्वारा बेल्लामी बनाम सबाइन, 1857 में हुई, जहां न्यायालय ने निम्नलिखित देखा:

“यह कानून और इक्विटी अदालतों के लिए एक सामान्य सिद्धांत है, जिसे मैं इस आधार पर स्वीकार करता हूं कि, अगर संपत्ति के संबंध में मुकदमा लंबित है, तो यह किसी भी कार्रवाई या मुकदमे को सफलतापूर्वक हल करने के लिए संभव नहीं होगा। किसी भी मामले में, वादी प्रतिवादी के लिए जिम्मेदार होगा जिसने निर्णय या डिक्री से पहले संपत्ति को अलग कर दिया था और कार्रवाई के उसी क्रम के अनुसार, इन कार्यवाही को नए सिरे से शुरू करने के लिए बाध्य होना चाहिए।”

उपरोक्त मामले के तथ्य निम्नलिखित थे:

एक व्यक्ति, मिस्टर X, ने मिस्टर A को एक अचल संपत्ति बेची।

मिस्टर X के बेटे, मिस्टर Z, जो मिस्टर X के उत्तराधिकारी थे, ने बिक्री को शून्य घोषित करने के लिए एक सक्षम अदालत में मिस्टर A पर मुकदमा दायर किया।

हालाँकि, जब यह मुकदमा लंबित था, मिस्टर A ने संपत्ति को मिस्टर B को बेच दिया, जिन्होंने इस मुकदमे पर ध्यान नहीं दिया।

न्यायालय ने माना कि पुत्र मिस्टर Z संपत्ति के हकदार थे और बिक्री को रद्द कर दिया गया था।

मिस्टर B, जिन्होंने मिस्टर A से संपत्ति खरीदी थी, उन्हें कोई शीर्षक नहीं मिला क्योंकि उन्होंने संपत्ति किसी ऐसे व्यक्ति से खरीदी थी, जिसके पास शीर्षक नहीं था और इसलिए वह इसे संप्रेषित नहीं कर सकते थे।

इसलिए, सामान्य कानून के सिद्धांतों को विकसित करने के लिए संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 52 की उत्पत्ति हुई, जो यह इस प्रकार है:

जब भारत की सीमा के भीतर प्राधिकार (अथॉरिटी) रखने वाले किसी न्यायालय में कोई मुकदमा चल रहा हो, कोई मुकदमा या कार्यवाही जिसमें अचल संपत्ति का कोई अधिकार सटीक रूप से प्रश्नगत हो, तो संपत्ति को मुकदमे के किसी भी पक्ष द्वारा संप्रेषित नहीं किया जा सकता है, जो किसी भी अन्य पक्ष के अधिकारों को किसी भी आदेश के तहत जो उसमें प्रदान किया जा सकता है, प्रभावित कर सकता है, जब तक कि न्यायालय के अधिकार क्षेत्र के तहत और ऐसी शर्तों पर जो इसे लागू कर सकते हैं।

लिस पेंडेंस का शाब्दिक अर्थ है ‘मुकदमा लंबित होना’ या ‘लंबित मुकदमा’ और यह सिद्धांत “पेंडेंट लाइट निहिल इनोवेचर” पर आधारित अवधारणा से लिया गया है, जिसका अर्थ है कि मुकदमेबाजी या मुकदमा लंबित होने के दौरान कुछ भी नया पेश नहीं किया जाना चाहिए।

यह सिद्धांत बताता है कि संपत्ति के हस्तांतरण को तब प्रतिबंधित किया जाएगा जब शीर्षक या किसी अचल संपत्ति से सीधे उत्पन्न होने वाले किसी भी अधिकार पर कोई मुकदमा लंबित हो।

मुकदमा उसी क्षण शुरू होता है जब शिकायत पेश की जाती है या उपयुक्त न्यायालय में कार्यवाही शुरू होने का दिन होता है और अदालत के आदेश से समाप्त हो जाता है।

हालाँकि, न्यायालय किसी भी पक्ष को संपत्ति को ऐसी शर्तों पर हस्तांतरित करने की अनुमति दे सकता है, जिसे वह उचित और लागू करना सही समझे।

अचल संपत्ति की बिक्री निजी बातचीत के माध्यम से हो सकती है, लेकिन उक्त हस्तांतरण सक्षम न्यायालय के फैसले के अधीन होगा।

अब जब सिद्धांत स्पष्ट हो गया है, तो एक अपरिहार्य प्रश्न उठ सकता है – इस सिद्धांत का उद्देश्य क्या है? आइए जानने के लिए और पढ़ें।

लिस पेंडेंस के सिद्धांत का उद्देश्य

यह सिद्धांत आवश्यक है क्योंकि यह न्यायालय की सहमति के बिना किसी भी विवादित संपत्ति के शीर्षक के हस्तांतरण को रोकता है, ऐसे में अंतहीन मुकदमेबाजी हो सकती है, और यदि हस्तांतरण को प्रबल होने की अनुमति दी जाती है, और अनुबंध नहीं होते हैं, तो मुकदमा को एक सफल समाप्ति तक लाना असंभव हो जाएगा।

‘ट्रांसफ़री पेंडेंट लाइट’ फ़ैसले से उसी तरह बंधा है जैसे कि वह मुकदमे का एक पक्ष था और स्थानांतरण लंबित मुकदमे के परिणाम के अधीन होगा।

आइए हम उन विभिन्न शर्तों को समझें जिन्हें लागू करने के लिए सिद्धांत को पूरा करने की आवश्यकता है:

धारा 52 में प्रदान किए गए सिद्धांत की प्रयोज्यता (एप्लीकेबिलिटी) के लिए शर्तें

• एक मुकदमा या कार्यवाही लंबित है।
• उपरोक्त वाद अधिकार क्षेत्र (ज्यूरिस्डिक्शन) के भीतर एक सक्षम न्यायालय में लाया जाता है।
• एक अचल संपत्ति के शीर्षक का अधिकार मामले में एक मुद्दा है।
• मुकदमे को सीधे दूसरे पक्ष के अधिकारों को प्रभावित करना चाहिए।
• विचाराधीन संपत्ति को किसी भी पक्ष द्वारा स्थानांतरित किया जा रहा है।

गैर-प्रयोज्यता के कुछ उदाहरण:

• यह एक लेनदार द्वारा निजी बिक्री पर लागू नहीं होता है, जिसके पास गिरवी रखी गई संपत्ति का निपटान करने का अधिकार होता है, भले ही उधारकर्ता के पास मोचन (रिडेंप्शन) मुकदमा लंबित हो।
• जब संपत्ति का सही ढंग से वर्णन नहीं किया जाता है, तो यह सिद्धांत भी लागू नहीं होता है, जिससे इसकी पहचान नहीं हो पाती है।
• एक भरण पोषण (मेंटेनेंस) वाद में, जहां संपत्ति का उल्लेख केवल इसलिए किया जाता है ताकि भरण पोषण भुगतान पारदर्शी रूप से निर्धारित किया जा सके; सिद्धांत तब लागू नहीं होता जब कथित अचल संपत्ति का अधिकार सीधे तौर मुद्दे में नहीं आता है और इस तरह अन्य संक्रामण की अनुमति दी जाती है।
• यह सिद्धांत तब लागू नहीं होता जब कोई न्यायालय सिविल प्रक्रिया संहिता, आदेश 21, नियम 63 के तहत अचल संपत्ति की बहाली (रेस्टोरेशन) का आदेश देता है।

इस सिद्धांत के न्यायशास्त्रीय (ज्यूरिस्प्रूडेंशियल) विकास को समझना

अय्यास्वामी बनाम जयराम मुदलियार, 1973 के मामले में, न्यायालय ने कहा कि इस प्रावधान का उद्देश्य पक्षों को हर न्यायपूर्ण या निष्पक्ष तर्क से वंचित करना नहीं है, बल्कि यह गारंटी देना है कि पक्षकार स्वयं को न्यायालय के अधिकार क्षेत्र और प्राधिकार के अधीन प्रस्तुत करते हैं जो संबंधित पक्षों की संतुष्टि के लिए उसके समक्ष रखे गए सभी दावों का निर्धारण करता है।

हरदेव सिंह बनाम गुरमेल सिंह, 2000 की सिविल अपील संख्या 6222 के मामले में, अदालत ने फैसला सुनाया कि संपत्ति अधिनियम के हस्तांतरण की धारा 52 विवादित संपत्तियों की किसी भी बिक्री को अमान्य या गैरकानूनी नहीं बनाएगी, बल्कि केवल खरीदार को ही विवाद के निपटान पर निर्णय की बाध्यकारी सीमाओं से परे रखेगी।

कोयली बनाम राजस्थान जिला, एआईआर 2009 राज.28 के मामले में, विचाराधीन भूमि मूल रूप से वादी के पति के नाम पर पंजीकृत थी। उनकी मृत्यु के बाद, उनके भाई ने महसूस किया और अच्छी तरह से जानते हुए कि उनके भाई की पत्नी जीवित थी और एकमात्र कानूनी उत्तराधिकारी थी, उन्होंने खातेदारी अधिकारों को देखते हुए एक मुकदमा दायर किया और इसके अनुसरण में, उसकी पत्नी को यह प्रतिवाद करना पड़ा कि वह दर्ज खातेदार की एकमात्र कानूनी उत्तराधिकारी थी। मुकदमे के लंबित रहने के बावजूद भाई ने जमीन का हस्तांतरण जारी रखा, क्योंकि यह अदालत की अनुमति के बिना किया गया था, हस्तांतरण को लिस पेंडेंस के सिद्धांत के अनुसार संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 52 के तहत रद्द कर दिया गया था।

विनोद सेठ बनाम देवेंद्र बजाज, 2010 के मामले में, अधिनियम की धारा 52 में निर्धारित सीमाओं से मुकदमा संपत्ति को बाहर करने की अपनी शक्ति को दोहराते हुए, इसने प्रतिवादी को पेंडेंट लाइट मुकदमा करने की अनुमति दी है। धारा 52 के तहत ये छूट, हालांकि, न्यायालय द्वारा लगाई गई कुछ शर्तों के अधीन हैं। विचाराधीन मामले में, वादी एक ठेकेदार था जो वाद की भूमि पर एक इमारत का निर्माण करके लाभ कमाना चाहता था, और प्रतिवादी इसे तीसरे पक्ष को स्थानांतरित करना चाहता था। प्रश्नगत संपत्ति को स्थानांतरित करने के लिए प्रतिवादी द्वारा सुरक्षा के रूप में कुल तीन लाख रुपये जमा किए जाने थे, जिस राशि से दावेदार को लाभ होता। अदालत ने इस प्रकार उस राशि के भुगतान के लिए शर्त लगाई थी, जो पेंडेंट लाइट हस्तांतरण को वैध बना देगी।

इस पेंडेंट लाइट-हस्तांतरण मुद्दे पर न्यायालय की स्थिति अशोक कुमार बनाम गोविंदम्मल और अन्य, 2010 के मामले में स्पष्ट की गई है। भारत के सर्वोच्च न्यायालय ने यहां फिर से पुष्टि की है कि एक पेंडेंट लाइट को उस संपत्ति के लिए हस्तांतरित नहीं किया जा सकता है जिसका शीर्षक मुकदमेबाजी का विषय है।

ये हस्तांतरण भुगतान उस पक्ष के अधिकारों को सीमित कर देंगे जिसके लिए न्यायालय अंततः सहमत होगा कि संपत्ति को शीर्षक दिया जाएगा। जहां संपत्ति के पेंडेंट लाइट अंतरणकर्ता के अधिकार को न्यायालय की डिक्री के तहत बरकरार रखा जाता है, तो संपत्ति के हस्तांतरण के शीर्षक की अवहेलना की जाती है। हालाँकि, यदि पेंडेंट लाइट अंतरणकर्ता का शीर्षक केवल संपत्ति के एक छोटे हिस्से के लिए स्वीकार किया जाता है, तो केवल संपत्ति के उस हिस्से के लिए ही अंतरणकर्ता के पास शीर्षक हो सकता है। शेष भूमि के शीर्षक का हस्तांतरण, जिसके लिए पेंडेंट लाइट अंतरणकर्ता का कोई अधिकार नहीं है, अमान्य है। इसका मतलब यह है कि बदली बाकी संपत्ति में शीर्षक या किसी अन्य हित का दावा नहीं कर सकता है। अंत में, यदि यह पाया गया कि हस्तांतरित भूमि पर पहले स्थान पर अंतरणकर्ता का कोई अधिकार नहीं है, तो अंतरणकर्ता को भी इस संपत्ति पर अधिकार प्राप्त नहीं होगा।

सर्वोच्च न्यायालय ने पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 47(2) के अनुपालन में, हर नारायण बनाम माम चंद मामले में लिस पेंडेंस के सिद्धांत से संबंधित कानून पर चर्चा की और संशोधन किया। लिस पेंडेंस सिद्धांत कहता है कि जब एक इससे संबंधित मुकदमा धारा 47 के तहत लंबित है, निष्पादन (एग्जिक्यूशन) की तारीख से, एक निश्चित संपत्ति का रिकॉर्डेड बिक्री विलेख पंजीकरण पर मौजूद माना जाता है। न्यायालय ने यह स्पष्ट किया कि धारा 47 के अनुसार निर्मित कल्पना, लिस पेंडेंस को कार्य करने से प्रतिबंधित नहीं करती है। इस प्रकार, यदि सिविल कार्रवाई शुरू होती है और बाद में कोई मामला दर्ज किया जाता है, तो न्यायालय ने कहा कि भूमि की बिक्री अभी भी लिस पेंडेंस के सिद्धांत के अधीन है।

सुझाव

सभी संपत्ति रिकॉर्ड को डिजिटाइज़ करने के लिए, जब सिद्धांत यह सुनिश्चित करने के लिए आवश्यक है कि इसमें शामिल पक्षों के संपत्ति अधिकार सुरक्षित हैं, यह भी अनिवार्य है कि प्रौद्योगिकी को नियोजित किया जाए ताकि मामला लंबित रहने के दौरान संबंधित संपत्ति का शीर्षक हस्तांतरित न हो। यह संपत्ति के रिकॉर्ड के पूर्ण डिजिटलीकरण द्वारा प्राप्त किया जा सकता है, जिसमें सभी संपत्तियों को एक संपत्ति पहचान संख्या दी जाती है, इस तथ्य के साथ कि भारत ने आधार कार्ड के माध्यम से अपने सभी नागरिकों के लिए पहले से ही एक विशिष्ट पहचान प्रणाली बनाई है, यह सुनिश्चित करने के लिए जोड़ा जा सकता है कि डेटा की अखंडता (इंटीग्रिटी) और पवित्रता कभी भी सवालों के घेरे में नहीं होती है। इससे उन मामलों से बचने में भी मदद मिलेगी जहां संपत्ति की पहचान नहीं की जा सकती।

जब एक भार प्रमाणपत्र (ईसी) जारी किया जाता है, तो यह किसी भी बाधा का उल्लेख करता है। इसमें सुधार किया जा सकता है, ताकि पंजीकरण प्राधिकारी और संबंधित पक्षों को सचेत करने के लिए किसी भी लंबित मुक़दमे को सूचीबद्ध किया जा सके।

निष्कर्ष

लिस पेंडेंस का सिद्धांत महत्वपूर्ण रूप  से आवश्यकता के सिद्धांत पर आधारित है, न कि नोटिस के सिद्धांत पर, जो सामान्य कानून, अर्थात् न्याय, इक्विटी और अच्छे विवेक में निहित सिद्धांतों द्वारा शासित होता है। इसलिए, यह सुनिश्चित करने में महत्वपूर्ण है कि किसी भी पक्ष के अधिकारों को नुकसान पहुंचाए बिना न्याय प्रदान किया जाए।

संदर्भ

• Bellamy Vs Sabine, 1857 De G & J 566. 

• The Transfer of Property Act, 1882. 

• The Civil Procedure Code 1908. 

• The Registration Act, 1908. 

• The Province of Jurisprudence by John Austin, 1832. 

• Raja Balwant Singh vs The Rev. Rockwell Clancy And Rao on February 28, 1912. 

• Manika Gramani vs Ellappa Chetti on 17 March, 1896. 

• Ayyaswami vs. Jayaram Mudaliar AIR 1973 SC 569. 

• Hardev Singh v. Gurmail Singh, Civil Appeal No. 6222 of 2000. 

• Koyalee v. Rajasthan District, AIR 2009 Raj.28 case.

• Vinod Seth versus Devinder Bajaj, 2010. 

• Ashok Kumar vs. Govindammal and Anr,2010.

• Har Narain v Mam Chand.