यह लेख  Shiraz Rajiv Bhatiya द्वारा लिखा गया है, जो लॉसिखो से रियल एस्टेट लॉ में सर्टिफिकेट कोर्स कर रहे हैं। यह लेख पगड़ी प्रणाली के बारे में चर्चा करता है। इस लेख का अनुवाद Sakshi Gupta द्वारा किया गया है। 

पगड़ी प्रणाली का परिचय (इंट्रोडक्शन टू पगड़ी सिस्टम)

अचल संपत्ति (रियल एस्टेट) से संबंधित काम के बारे में पढ़ते या सुनते समय कई बार ‘पगड़ी’ शब्द का सामना करना पड़ा होगा। पगड़ी या पगड़ी प्रणाली क्या है? स्वतंत्रता पूर्व (प्री- इंडिपेंडेंस) के बाद से भारत में पगड़ी एक पारंपरिक (ट्रेडिशनल) और अद्वितीय (यूनिक) किरायेदारी (टेनेंसी) मॉडल है, हालांकि आज इस तरह की व्यवस्था के तहत किरायेदारों की संख्या अधिक नहीं हो सकती है। अन्य किराये की व्यवस्था के समान, इसमें एक किरायेदार और एक मकान मालिक भी शामिल है, और बाजार दरों (मार्केट रेट्स) की तुलना में मामूली किराए (नॉमिनल रेट्स) का भुगतान करता है, दूसरी ओर, अंतर यह है कि किरायेदार संपत्ति का सह-मालिक (को- ऑनर) है, और दोनों के पास सबलेटिंग और बिक्री का अधिकार है।

पगड़ी प्रणाली की उत्पत्ति और इतिहास (ओरिजिन एंड द हिस्ट्री ऑफ द पगड़ी सिस्टम)

ब्रिटिश सरकार को दिए जाने वाले करों (टैक्स) से बचने के लिए “पगड़ी-किरायदार” प्रणाली स्वतंत्रता पूर्व (प्री- इंडिपेंडेंट) युग में शुरू की गई थी। इस प्रणाली के तहत, मौखिक समझौतों ने संपत्ति (प्रॉपर्टी) के हस्तांतरण (ट्रांसफर) में एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाई, जिसमें किरायेदारों को भुगतान किए गए किराए की रसीद दी गई और आगे किरायेदारों ने मकान मालिक को पूरा भुगतान किया।

किराया नियंत्रण अधिनियम, 1999 (रेंट कंट्रोल एक्ट, 1999) की धारा (सेक्शन) 56 के अनुसार, मकान मालिक को जुर्माना (फाइन), प्रीमियम, या प्रतिफल (पगड़ी) के रूप में भुगतान किए गए इस विचार को वैध कर दिया गया था। यह एक्ट एक किरायेदार को अपने किरायेदारी अधिकारों को त्यागने या स्थानांतरित (रेलिनक्विश) करने के लिए किसी भी राशि को प्राप्त करने के लिए प्राधिकरण (ऑथराइजेशन) प्रदान करता है। मकान मालिक या मकान मालिक की ओर से कार्य करने वाला या कार्य करने वाला कोई भी व्यक्ति किसी भी परिसर के लीज के ग्रांट या रिनेवेल या किसी अन्य व्यक्ति को पट्टे के हस्तांतरण (ट्रान्सफर ऑफ लीज) के लिए अपनी सहमति देने के लिए कोई जुर्माना, प्रीमियम या अन्य राशि या जमा या कोई कन्सीडरेशन (पगड़ी को संदर्भित करता है) प्राप्त कर सकता है।

पगड़ी प्रणाली की कार्यप्रणाली और पगड़ी प्रणाली में ट्रांसफर ऑफ़ ओनरशिप

पगड़ी प्रणाली में, एकमात्र अलग तत्व यह है कि किरायेदार परिसर के एक हिस्सा का मालिक बन जाता है, न कि पूरे जमीन का। यह किरायेदार मालिक को तब तक किराया देना जारी रखता है जब तक कि वह परिसर को उप-किराए (सब-रेटिंग) पर नहीं दे रहा है। इसके अतिरिक्त, किरायेदार के पास उक्त संपत्ति को बेचने का विकल्प है, फिर भी किरायेदार को मकान मालिक को सकल बिक्री राशि (ग्रॉस रेट अमाउंट) का एक प्रतिशत (30 से 50% के बीच) देना होगा।

सब-लेटिंग  के मामले में, पुराना किरायेदार जो अब एक मालिक है और संपत्ति का मूल जमींदार है, आमतौर पर 35:65 के रेश्यो में किराए की राशि को आपस में शेयर करेंगे। इससे मकान मालिक को कर चोरी (टैक्स एवेडिंग) करते हुए अपनी संपत्ति से कुछ पैसे निकालने की सुविधा मिलती है। पुराने किरायेदार को भी लाभ हुआ और नए किरायेदार ने बहुत मामूली किराए पर परिसर किराए पर लिया। अनापत्ति प्रमाण पत्र (नो ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट) के लिए मकान मालिक को भुगतान किए जाने वाले शुल्क के बारे में कोई निर्धारित कानून नहीं है।

उदाहरण के लिए, पगड़ी प्रणाली में, यदि कोई मौजूदा किरायेदार अपना घर 10 लाख रुपये में बेचना चाहता है, तो वह मकान मालिक को कहीं 3 से 5 लाख के बीच भुगतान करने के लिए बाध्य है। कहने की जरूरत नहीं है कि उसे प्रतिबंधित अधिकार (रिस्ट्रिक्टेड राइट्स) प्राप्त हैं क्योंकि मकान मालिक नाममात्र का किराया वसूल करता है और उसी के अनुसार रसीद देता है।

पगड़ी प्रथा के अंतर्गत काश्तकारी अधिकार विरासत में प्राप्त करने के नियम (रूल्स फॉर इन्हेरिटिंग टेनेंसी राइट्स अंडर पगड़ी सिस्टम)

महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम, 1999  (महाराष्ट्र रेंट कंट्रोल एक्ट, 1999) की धारा 7 (15) (d) में कहा गया है कि एक किरायेदार के परिवार का सदस्य जो उसकी मृत्यु के समय मृत किरायेदार के साथ रह रहा है, वह उत्तराधिकारी (सक्सेसर) के रूप में परिवार से पहले पात्र होगा। एक मौजूदा पगड़ी किरायेदार के निधन पर, किरायेदारी के अधिकार केवल उस कानूनी उत्तराधिकारी को दिए जा सकते हैं। नया किरायेदार (कानूनी वारिस) मकान मालिक से वारिस के नाम पर एक नया किराया रसीद जारी करने का अनुरोध कर सकता है। लेकिन वसीयतनामा उत्तराधिकार (टेस्टामेंटरी सक्सेशन) संभव नहीं है, क्योंकि किरायेदारी के अधिकार किरायेदार के लिए विशिष्ट हैं और इसलिए एक किरायेदार वसीयत के तहत अपने किरायेदारी के अधिकार प्रदान नहीं कर सकता है।

इसलिए, परिवार के सदस्य जो मृत किरायेदार के किरायेदारी अधिकारों का दावा करना चाहते हैं, उन्हें सबूत दिखाना होगा कि वह मृतक किरायेदार के साथ उसकी मृत्यु के समय स्थायी रूप से रह रहा था। परिसर में इस तरह के टेनेंसी राइट्स की वसीयत के लिए केवल परिवार के ऐसे सदस्य को परिवार के अन्य सभी सदस्यों पर वरीयता (प्रेसीडेंस) मिलेगी।

यह आज कैसे महत्वपूर्ण है?

वर्तमान में, मुंबई, कोलकाता और दिल्ली के कई सूक्ष्म बाजार (माइक्रो-मार्केट्स) पगड़ी प्रणाली का अभ्यास करते हैं और यह अनुमान लगाया गया है कि मुंबई में 7.5 लाख से अधिक घर पगड़ी प्रणाली के तहत हैं। आधिकारिक रिपोर्टों में से एक के अनुसार, मुंबई में लगभग 19,642 पुरानी इमारतें हैं जहाँ किराए की पगड़ी प्रणाली मौजूद है। कोलाबा, वर्ली, दादर, माहिम किला, परेल, लालबाग, सेवरी, वार्डन रोड और पेडर रोड जैसे क्षेत्रों में पगड़ी वासियों की काफी मात्रा में किराएदारी है।

पगड़ी प्रणाली के लाभ

1. यह महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम, 1999 के प्रावधानों के तहत किरायेदारी का एक वैध रूप है।
2. मुंबई और दिल्ली के प्रमुख महानगरों में मौजूदा बाजार दरों से कम किराया होता है।
3. किरायेदार परिसर का सह-स्वामी हो सकता है लेकिन भूमि का नहीं।
4. संपत्ति के सह-मालिक के रूप में किरायेदार के पास सबलेटिंग और बिक्री दोनों अधिकार हैं।
5. शर्तों के साथ किरायेदारी हस्तांतरित (ट्रान्सफर) की जा सकती है। किरायेदार के परिवार के सदस्य जो उसकी मृत्यु के समय मृतक किरायेदार के साथ रह रहे हैं, किरायेदारी के उत्तराधिकारी के रूप में परिवार से पहले उत्तराधिकारी के रूप में पहले महत्व प्राप्त करेंगे।
6. पुनर्विकास (रिडेवलपमेंट) के मामले में, किरायेदार सह-प्रवर्तक (को-प्रमोटर) हो सकता है।

पगड़ी प्रणाली के नुकसान

इस प्रणाली को वैध कर दिया गया है, लेकिन मालिक के साथ-साथ किरायेदारों के लिए भी कई कमियां हैं:

1. किरायेदार परिसर का सह-स्वामी हो सकता है लेकिन भूमि का नहीं। इसलिए, संपत्ति के मालिक होने का कोई संतोष नहीं है।
2. मालिक एकमुश्त (लंप-सम) प्रीमियम लेते हैं लेकिन कई वर्षों की अवधि में किरायेदारी में, अनुपात (रेश्यो) अनुपातहीन (डिस्प्रोपोर्शन) हो जाता है।
3. महानगरों के प्रमुख स्थानों में परिसर के लिए किराए बहुत कम हैं।
4. कम किराया इन संरचनाओं को बनाए रखने के लिए जमींदारों को पर्याप्त प्रोत्साहन नहीं देता है, और इसलिए वे रखरखाव और अन्य मरम्मत के संबंध में उपेक्षित (नेगलेक्टफुल) रहते हैं।
5. परिसर के नवीनीकरण (रेनोवेशन) और मरम्मत के लिए किरायेदारों को अपनी जेब से खर्च करना पड़ता है।
6. किरायेदारों को संपत्ति के पुनर्विकास (रिडेवलपमेंट) के साथ आगे बढ़ना पड़ सकता है।

पगड़ी प्रणाली की आवश्यकता

अत्यधिक करों का भुगतान करने से बचने के लिए ब्रिटिश काल में पगड़ी प्रणाली शुरू की गई थी। लेकिन यह व्यवस्था इससे भी अधिक समय तक जीवित रही और इस नए युग तक बनी रही। जैसा कि हमने ऊपर चर्चा की है, इस प्रणाली के फायदे और नुकसान आज के रियल एस्टेट परिदृश्य (सिनेरियो) में इसकी आवश्यकता को बेहतर ढंग से समझने में सक्षम हैं।

मुंबई, दिल्ली, कोलकाता जैसे प्रमुख महानगरों में रियल एस्टेट की कीमतें तेजी से बढ़ रही हैं। किसी भी शहर में रहने वाले लगभग 35% लोग तैरती हुई आबादी (फ्लोटिंग पॉपुलेशन) के हैं यानी वे शहर से संबंधित नहीं हैं और केवल अपनी रोज़ी रोटी कमाने या अपना व्यवसाय करने के लिए जी रहे हैं और संपत्ति खरीदने का उनका कोई इरादा नहीं है। वे केवल काम के लिए शहर में रहना चाहते हैं और वे एक संपत्ति किराए पर लेते हैं। यह ज्यादातर कामकाजी वर्ग की आबादी है, जिनके पास संपत्ति खरीदने के लिए पैसे नहीं हैं या वे शहरों में स्थायी निवास में निवेश नहीं करना चाहते हैं। वे समझौतों की वैधता और उसके बाद समझौते के पंजीकरण में नहीं पड़ना चाहते हैं, और/या जो अधिक किराए का भुगतान नहीं करना चाहते हैं। इसलिए, वे किरायेदारी के कम बोझिल विकल्प यानी पगड़ी प्रणाली को चुनते हैं।

यह प्रणाली अधिक आसान थी क्योंकि यह कराधान कानूनों (टैक्सेशन लॉ) के अंतर्गत नहीं आती थी। लेकिन नए जी.एस.टी. कानून के साथ पगड़ी प्रणाली को सेवाओं के दायरे में लाया गया है। किरायेदारी अधिकारों के ट्रांसमिशन पर अर्जित किरायेदारी प्रीमियम जी.एस.टी. को आमंत्रित करता है बशर्ते ‘निवास के रूप में उपयोग के लिए आवासीय आवास को किराए पर देने के माध्यम से सेवाएं’ की अधिसूचना संख्या नोटिफिकेशन नंबर 12/2017 के क्रमांक 12  के  केंद्रीय कर (दर) पे लागू होती है।

सरकार ने एक परिपत्र (सर्कुलर) (परिपत्र संख्या 44/18/2018-सी.जी.एस.टी. दिनांक 2 मई, 2018) जारी किया था, जहां विभाग (डिपार्टमेंट) ने देखा है कि, किरायेदारी अधिकारों के हस्तांतरण पर स्टांप शुल्क (स्टैंप ड्यूटी) और पंजीकरण शुल्क (रजिस्ट्रेशन चार्जेस) का विवाद, और ऐसे व्यवसाय इस प्रकार सौदा जीएसटी के अधीन नहीं होना चाहिए, लागू नहीं होगा। केवल इसलिए कि लेन-देन या सप्लाई में दस्तावेजों का निष्पादन (एग्जिक्यूशन) शामिल है, जिसके लिए पंजीकरण, पंजीकरण शुल्क और स्टांप शुल्क के भुगतान की आवश्यकता हो सकती है, उन्हें माल और सेवाओं की आपूर्ति और जीएसटी से अयोग्य (डिसक्वालिफाई) नहीं किया जाएगा। किरायेदारी अधिकारों के हस्तांतरण को सीजीएसटी अधिनियम, 2017 (सीजीएसटी एक्ट, 2017) की अनुसूची (शेड्यूल) III, पैरा 5 में न तो माल की आपूर्ति और न ही सेवाओं के रूप में पुष्टि की गई पार्सल या संरचना की बिक्री के रूप में नहीं माना जा सकता है। इसलिए, उक्त गतिविधि को जीएसटी के दायरे में माना जाएगा। .

कोई संशोधन जो इस प्रणाली में किया जाना चाहिए?

कुछ नए कानूनों और विनियमों (रेगुलेशंस) ने इस किरायेदारी की संरचना को अपने तह (फोल्ड) में लिया और इस प्रणाली से उत्पन्न होने वाली अधिकांश समस्याओं और प्रक्रिया के पुनर्गठन (रिस्ट्रक्चर) करने  की कोशिश करके पगड़ी प्रणाली को सुव्यवस्थित किया है। उनमें से कुछ की चर्चा नीचे की गई है:

• पगड़ी प्रॉपर्टीज अंडर रेरा:

सरकार रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (आरईआरए) के तहत पगड़ी संपत्तियों का अधिग्रहण (एक्वायर) करने के लिए कोशिश करती है, जो नियमित संपत्तियों की पेशकश के रूप में घर खरीदारों को समान सहायता और सुरक्षा प्रदान करेगी। वर्तमान परिदृश्य (सीनेरियो) के अनुसार, पगड़ी संपत्तियों में किरायेदार विकास के सह-प्रवर्तक (को-प्रोमोर्टर्) हैं। यह मानते हुए कि अधिकांश पुरानी संपत्तियां हैं, ऐसी इकाइयों के पुनर्विकास की आवश्यकता है। पगड़ी संपत्तियां आरईआरए के अधिकार में आने के बाद, विकास में देरी होने पर ऐसे किरायेदार मुआवजे के पात्र होंगे। अब तक, महाराष्ट्र हाउसिंग एंड एरिया डेवलपमेंट अथॉरिटी (एम. एच. ए. डी. ए) इन किरायेदारों से कर वसूलती है और पगड़ी संपत्तियों के रखरखाव में मदद करती है।

• उपनगरों में पगड़ी संपत्तियों का पुनर्विकास (पगड़ी प्रॉपर्टीज डेवलपमेंट इन सबर्ब्स)

मुंबई उपनगरों में पगड़ी संपत्ति पुनर्विकास नियम (पगड़ी प्रॉपर्टी रिडेवलपमेंट रूल्स) द्वीप शहर (आइलैंड सिटी) में सेस्ड किराएदार इमारतों से अलग हैं। मुंबई के उपनगरीय क्षेत्रों में एक टीडीआर प्रणाली और अन्य पुनर्विकास प्रणाली है।

शहर में इन किरायेदारों के लिए मिनिमम कार्पेट एरिया के नियम हैं, जबकि उपनगरीय क्षेत्रों के लिए, किरायेदारों को केवल प्रचलित कब्जे वाले क्षेत्र का अधिकार है। इसके अलावा, मुंबई में सेस्ड इमारतों के लिए, पुनर्विकास मुख्य रूप से DC Reg.No.33(7) के तहत किया जाता है, जिसके तहत किरायेदार जमींदार बन जाते हैं, जबकि उपनगरों में जमींदार पुनर्विकसित भवनों (रीडेवलप्ड बिल्डिंग) में किरायेदारों को स्वामित्व (ओनरशिप) देने के लिए बाध्य (ऑब्लिगेट) नहीं होते हैं और उन्हें किरायेदारों के रूप में रख सकते हैं। .

• मुंबई में पगड़ी प्रणाली:

2019 में, महाराष्ट्र सरकार ने उन डेवलपर्स को रियायती अतिरिक्त फ्लोर स्पेस इंडेक्स (डिस्काउंटेड एडिशनल फ्लोर स्पेस इंडेक्स) (एफएसआई) की अनुमति दी, जो पगड़ी संपत्तियों के पुनर्विकास के लिए उत्तरदायी थे। हालांकि, इससे लगभग 50% रेवेन्यू का नुकसान बृहन्मुंबई नगर निगम (बीएमसी) को होगा और इस मामले पर अंतिम निर्णय लिया जाना बाकी है। 2018 बीएमसी दिशानिर्देशों में कहा गया है कि 13 जून, 1996 से पहले से गैर-उपकरण (नॉन-सेस्ड)।  वाली इमारतों में रहने वाले लोग नए फ्लैटों के हकदार हैं यदि संपत्ति पुनर्विकास के लिए जाती है। भले ही किरायेदार ने स्वामित्व को आधिकारिक और कानूनी रूप से नए किरायेदार को हस्तांतरित कर दिया हो, नया किरायेदार उसी लाभ के लिए पात्र होगा।

• पगड़ी भवनों के पुनर्विकास की जिम्मेदारी लेने वाले डेवलपर्स के लिए लाभ:

मुंबई डेवलपमेंट कंट्रोल एंड प्रमोशन रेगुलेशन 2034 (डीसीपीआर) इन इमारतों के जमींदारों को अपनी संपत्तियों के पुनर्विकास के लिए प्रोत्साहित करने के लिए उन्हें प्रोत्साहन प्रदान करते हैं।। ये प्रोत्साहन निवासियों के पुनर्वास के लिए आवश्यक कुल क्षेत्रफल (टोटल एरिया) के आधार पर दिए जाते हैं। नियम में आगे प्रावधान है कि किरायेदार 300 वर्ग फुट के न्यूनतम क्षेत्र और 1,292 वर्ग फुट के अधिकतम क्षेत्र के लिए मुफ्त में पात्र हैं। यदि संपत्ति क्षेत्र अधिकतम सीमा को पार करता है, तो किरायेदार को निर्माण लागत का भुगतान करना होगा। यदि डेवलपर दो से पांच पगड़ी भवनों का पुनर्विकास करता है, तो वह एफएसआई पर 60% प्रोत्साहन के लिए योग्य होगा। यदि पांच से अधिक भवन हैं, तो एफएसआई प्रोत्साहन 70% तक जा सकता है।

मुंबई विकास नियंत्रण और संवर्धन विनियम 2034- 33(7)(a) – मुंबई शहर में उपनगरों और विस्तारित उपनगरों और मौजूदा अधिकृत गैर-उपकर वाले किरायेदार के कब्जे वाले भवनों में डीलेपिडेट / असुरक्षित मौजूदा अधिकृत किरायेदार के कब्जे वाले भवनों का पुनर्निर्माण या पुनर्विकास।

• प्रस्तावित मॉडल किरायेदारी अधिनियम:

सुझाया गया मॉडल किरायेदारी अधिनियम (मॉडल रेनेंसी एक्ट) जमींदारों को किसी भी किराए को लागू करने और इसे बढ़ाने की अनुमति देगा जैसा कि वे उचित समझ सकते हैं। यह सभी किरायेदारों, रहने वालों और परिसरों पर लागू होगा, और उन लोगों की भी सुरक्षा नहीं करेगा जिन्होंने अतीत में मकान मालिकों को रहने के लिए ज्यादा ‘पगड़ी’ (सुरक्षा जो किराए पर दिए गए परिसर के बाजार मूल्य के लगभग बराबर है) का भुगतान किया है। कई किरायेदारों ने पिछले 10 वर्षों में संपत्तियों की मरम्मत और रखरखाव के लिए भुगतान किया हो सकता है।

किराए के संशोधन की प्रक्रिया:

1. संशोधित किराया देय होने से तीन माह पहले ही मालिक लिखित में नोटिस देगा।
2. यदि एक किरायेदार, जिसे किराए में प्रस्तावित वृद्धि का नोटिस दिया गया है, ज़मींदार को किरायेदारी की समाप्ति की सूचना देने में विफल रहता है, तो ऐसी स्थिति में किरायेदार को जो भी किराए में वृद्धि का सुझाव दिया गया है, उसे स्वीकार कर लिया जाएगा। .
3. यदि परिसर को सीमित अवधि के लिए किराए पर दिया गया है, तो किरायेदारी अवधि के दौरान किराए में वृद्धि नहीं की जा सकती है, सिवाय इसके कि वृद्धि की मात्रा या प्रक्रिया में वृद्धि विशेष रूप से किरायेदारी समझौते में स्थापित की गई है।
4. किरायेदार सीधे या उल्टे तरीके से परिसर के पूरे या हिस्से को किराए से अधिक या किराए के बराबर आवंटित (सब-लेट) नहीं करेगा, जो कि मकान मालिक द्वारा अपने किरायेदार से लिया जाता है।
5. जहां मकान मालिक, किरायेदारी के शुरू होने के बाद और किरायेदार के साथ एक समझौते के साथ किरायेदार के कब्जे वाले परिसर में सुधार, जोड़, या संरचनात्मक परिवर्तन (स्ट्रक्चरल अल्टरेशन) के कारण निरंतर खर्च होता है, जिसमें आवश्यक रखरखाव शामिल नहीं है किए जाने पर, मकान मालिक काम शुरू करने से पहले, मकान मालिक और किरायेदार के बीच सहमति के अनुसार परिसर के किराए में वृद्धि कर सकता है और इस तरह की किराया वृद्धि काम पूरा होने के एक महीने बाद से लागू हो जाएगी।

निष्कर्ष (कंक्लूज़न)

एक उचित निष्कर्ष निकालने के लिए हमें पहले इस तथ्य को स्वीकार करना होगा कि यह प्रणाली स्वतंत्रता पूर्व युग से आती है, और ऐसे समय में जब विश्व युद्धों के बाद किफायती आवास की आवश्यकता के कारण किराया नियंत्रण आवश्यक था। स्वतंत्रता के बाद, भारत कोई अलग नहीं था। सात दशकों के भीतर समय बदल गया है और जमींदारों और किरायेदारों की समान रूप से रक्षा करना समय की आवश्यकता है। जमींदारों और किरायेदारों से बहुत सारी शिकायतें और विवाद सामने आ ए हैं, जिन्होंने पगड़ी प्रणाली का पालन किया और विधायी हस्तक्षेप (लेजिस्लेटिव इंटरवेंशन) के बावजूद सरकार मुद्दों को ठीक करने और इस प्रणाली को पूरी तरह से परिष्कृत (रिफाइन) और विनियमित (रेगुलेट) करने में सक्षम नहीं है।

हमारे पास पहले से ही लीज, लीव और लाइसेंस जैसी अन्य किरायेदारी प्रणालियां हैं, जहां एक किरायेदार को मकान मालिक के साथ किराए पर बातचीत करने का अवसर मिलता है या कोई व्यक्ति विभिन्न आवास योजनाओं के तहत दीर्घकालिक ऋण समझौतों (लॉन्ग टर्म लोन एग्रीमेंट) में शामिल होकर, भुगतान करने के बजाय किसी भी संपत्ति के स्वामित्व का लाभ उठा सकता है। किराए, पगड़ी प्रणाली के तहत किराए की एक छोटी राशि के भुगतान के समान ऋण को चुकाने के लिए सस्ती ईएमआई की एक छोटी राशि का भुगतान करें।

इसका मतलब केवल यह है कि पगड़ी प्रणाली वर्तमान समाज में जमींदारों और किरायेदारों की जरूरतों को संतुलित करने से कम है और पुरानी है, जो नई दुनिया की जरूरतों के अनुरूप इस किरायेदारी प्रणाली में उपयुक्त बदलाव करने या पूरी तरह से समाप्त करने की मांग करती है। .

संदर्भ (रेफरेंसेस)

• महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम, 1999

• वसंत प्रताप पंडित बनाम अनंत त्र्यंबक सबनीस, 1994 SCC (3) 481, JT 1994 (3) 267

• https://www.99acres.com/articles/what-is-pagdi.html

• Updated version of the Notification No. 12/2017-Central Tax (Rate) dated the 28th June, 2017 as amended upto 14th Nov, 2017 – https://taxguru.in/goods-and-service-tax/notification-no-12-2017-central-tax-rate-updated-till-14th-nov-2017.html

• Circular No.44/18/2018-CGST dated 02.05.2018 https://taxguru.in/goods-and-service-tax/gst-applicable-transfer-tenancy-cbic.html

• http://www.peataindia.org/dcr_rules/DCPR%202034_Compiled%20on%2013.11.2018.pdf, Page#157

• https://www.portiqo.com/blog/pagdi-system-renting-properties-everything-wanted-know/

• http://naredco.in/Article-details.asp?id=464&prYear=2020&xmon=Feb

• https://housing.com/news/what-is-the-pagdi-system-in-india/
• https://law.asia/succession-tenants-made-clearer-rent-act/