हस्तांतरण विलेख

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मई 8, 2024

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यह लेख Soumyadutta Shyam द्वारा लिखा गया है। इस लेख में विस्तार से चर्चा की गई है कि हस्तांतरण विलेख (कन्वियंस डीड) क्या है, हस्तांतरण विलेख के प्रकार, आवश्यक खंड तथा हस्तांतरण (कन्वियंस) और बिक्री विलेख के बीच अंतर क्या है। यह लेख संपत्ति अभिहस्तांतरण के अधिक व्यावहारिक पहलुओं को भी शामिल करता है, जैसे पंजीकरण की प्रक्रिया और पंजीकरण के लिए आवश्यक दस्तावेज। इस लेख का अनुवाद Chitrangda Sharma के द्वारा किया गया है।

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परिचय

कानूनी अर्थ में ‘हस्तांतरण’ शब्द का अर्थ है एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को संपत्ति का स्वामित्व अंतरण (ट्रांसफर) करना, प्रदान करना या वसीयत करना। इसका तात्पर्य लिखित रूप में तथा अन्य औपचारिकताओं के माध्यम से एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को संपत्ति का अंतरण है। शब्द “हस्तांतरण” (कन्वियंस), “अभिहस्तांतरण” (कन्वेयन्सिंग) और “हस्तांतरण विलेख” शब्द संप्रेषित से व्युत्पन्न (डेरिवेटिव) हैं और इसका अर्थ है वह तरीका, कार्य या साधन जिसके द्वारा संपत्ति एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को अंतरण की जाती है।

हस्तांतरण विलेख शब्द एक व्यापक शब्द है और इसमें कोई भी लिखत (इंस्ट्रूमेंट) शामिल हो सकता है जिसके द्वारा चल और अचल संपत्ति एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को अंतरण की जाती है। हस्तांतरण विलेख का उद्देश्य संपत्ति के अंतरण को सुगम बनाना है। यह एक कानूनी लिखत है जिसके द्वारा संपत्ति का स्वामित्व, कब्ज़ा या शीर्षक एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को अंतरित किया जाता है।

हस्तांतरण विलेख क्या है?

हस्तांतरण विलेख एक कानूनी लिखत है जिसका उपयोग किसी संपत्ति का स्वामित्व या हक एक पक्ष से दूसरे पक्ष को अंतरण करने के लिए किया जाता है। यह एक ऐसा लिखत है जिसके माध्यम से संपत्ति का अंतरण किया जाता है। हस्तांतरण विलेख महत्वपूर्ण हैं, क्योंकि वे एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को संपत्ति के अंतरण को दर्शाते हैं। हस्तांतरण विलेख अनुदानकर्ता (अंतरणकर्ता) से अनुदान प्राप्तकर्ता (अंतरिती) को कानूनी अधिकार हस्तांतरित करता है। हस्तांतरण विलेख शब्द का स्वरूप व्यापक है और इसमें कोई भी कानूनी दस्तावेज शामिल होता है जिसके माध्यम से कानूनी शीर्षक और स्वामित्व का अंतरण किया जाता है, जैसे उपहार, पट्टा (लीज), बंधक (मॉर्टगेज), विनिमय (एक्सचेंज) , बिक्री, आदि।

हस्तांतरण विलेख शब्द का अर्थ ठीक से समझने के लिए, हमें हस्तांतरण, अभिहस्तांतरण और विलेख शब्दों का अर्थ समझना होगा।

हस्तांतरण

हस्तांतरण का अर्थ है एक ऐसा तरीका है जिसके द्वारा संपत्ति को लिखित और अन्य औपचारिकताओं के माध्यम से एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को हस्तांतरित या स्वेच्छा से अंतरित की जाती है। इस अभिव्यक्ति का प्रयोग कभी-कभी (i) स्वयं लिखत को; (ii) उस कार्य को, जिसके द्वारा शीर्षक का दावा किया जाता है या देने का प्रयास किया जाता है; तथा (iii) ऐसे कार्य या लिखत के संचालन से संपत्ति और उसके शीर्षक पर उत्पन्न प्रभाव को सूचित करने के लिए किया जाता है। भारतीय स्टाम्प अधिनियम, 1899 की धारा 2(10) के अनुसार, हस्तांतरण में बिक्री पर हस्तांतरण और प्रत्येक लिखत शामिल है जिसके द्वारा संपत्ति, चाहे चल या अचल, अंतर-जीव अंतरित की जाती है और जो अधिनियम की अनुसूची I द्वारा विशेष रूप से प्रदान नहीं की गई है। इस शब्द का अर्थ किसी भी लिखत से हो सकता है जिसके द्वारा संपत्ति का स्वामित्व हस्तांतरित किया जाता है।

नारनदास करसोदास बनाम एस.ए. कांतम एवं अन्य (1976) के मामले में यह देखा गया कि संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 और भारतीय पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17 का संयुक्त प्रभाव यह है कि पंजीकरण के बिना सौ रुपये से अधिक मूल्य की अचल संपत्ति से संबंधित बिक्री का अनुबंध मोचन (रिडेंप्शन) की इक्विटी को शून्य नहीं कर सकता है। भारत में, संपत्ति पर बंधककर्ता का अधिकार केवल हस्तांतरण के निष्पादन और पंजीकृत लिखत के माध्यम से बंधककर्ता के हित के अंतरण के पंजीकरण पर ही शून्य हो जाता है। किसी बंधक विलेख में न्यायालय के हस्तक्षेप के बिना बिक्री करने की शक्ति प्रदान कर देने से बंधककर्ता को उसके मोचन के अधिकार से वंचित नहीं किया जाएगा। मोचन के अधिकार का विलोपन तब होता है जब विलेख द्वारा ऐसी शक्ति प्रदान कर दी जाती है। यह मामला भारत में अचल संपत्ति के मामले में हस्तांतरण और पंजीकरण के महत्व को स्पष्ट रूप से उजागर करता है।

अभिहस्तांतरण

संपत्ति अभिहस्तांतरण का अर्थ है एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को संपत्ति के अधिकार का अंतरण करने का कार्य तथा निष्पादन के लिए विलेख तैयार करने की प्रक्रिया। अभिहस्तांतरण की विषय-वस्तु को संपत्ति और अधिकारों के अंतरण से संबंधित कानून के रूप में माना जा सकता है जो संपत्ति की प्रकृति पर आधारित होते हैं, जहां किसी भी दस्तावेज का उपयोग इस उद्देश्य के लिए किया जाता है। संपत्ति अभिहस्तांतरण की व्याख्या उन सभी लेन-देनों के रूप में की गई है जिनके द्वारा कानूनी अधिकारों का सृजन किया जाता है तथा संपत्ति के संबंध में व्यक्तियों के बीच कानूनी संबंध अस्तित्व में लाए जाते हैं। इसका अर्थ है अंतर-जीव, अर्थात दो कानूनी व्यक्तियों के बीच संपत्ति का अंतरण। संपत्ति अभिहस्तांतरण का मुख्य उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि संपत्ति का अंतरण उचित दस्तावेजों के साथ कानूनी तरीके से हो।

संपत्ति अभिहस्तांतरण को विलेखो का मसौदा तैयार करने की कला के रूप में परिभाषित किया जा सकता है, जिसके द्वारा भौतिक अचल संपत्ति में कोई अधिकार, शीर्षक या हित एक पक्ष से दूसरे पक्ष को अंतरण किया जाता है। इंग्लैंड में प्रशिक्षित वकीलों का एक वर्ग संपत्ति अंतरणकर्ता के रूप में विशेषज्ञता प्राप्त कर चुका है, उन्हें संपत्ति अंतरण के लिए विलेखो का मसौदा तैयार करने में विशेषज्ञता प्राप्त है। बार काउंसिल ऑफ इंडिया द्वारा संपत्ति अभिहस्तांतरण को अनिवार्य विषय के रूप में निर्धारित किया गया है। यह आशा की जाती है कि आने वाले वर्षों में वकील संपत्ति अभिहस्तांतरण के कार्य के लिए बेहतर ढंग से सुसज्जित और प्रशिक्षित होंगे।

विलेख

विलेख एक लिखित दस्तावेज है जो एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को संपत्ति का स्वामित्व या उसमें हिस्सेदारी अंतरित करता है। यह संपत्ति अंतरित करने वाले व्यक्ति (अनुदानकर्ता) द्वारा हस्ताक्षरित होता है, तथा शीर्षक और स्वामित्व किसी अन्य व्यक्ति या कानूनी इकाई (अनुदान प्राप्तकर्ता) को अंतरित करता है। चूंकि यह एक लिखित लिखत है, इसलिए यह संपत्ति में मालिक के अधिकार या हित की पुष्टि करने के उद्देश्य से कार्य करता है। यह स्वामित्व के कानूनी प्रमाण के रूप में कार्य करता है और अचल संपत्ति के किसी भी लेनदेन का एक अनिवार्य हिस्सा है। भारत सरकार की विधिक शब्दावली के अनुसार, विलेख का अर्थ लिखित रूप में एक लिखत होता है, जो हस्ताक्षरित और सामान्यतः सीलबंद होता है या चर्मपत्र या कागज पर शब्दों का कोई अन्य बोधगम्य (कंसीवेबल) निरूपण होता है, जिसका उद्देश्य कुछ विधिक निपटान करना होता है।

विलेखों के उदाहरणों में बिक्री विलेख, पट्टा विलेख, बंधक विलेख, उपहार विलेख, विनिमय विलेख, विभाजन विलेख, वसीयत (विलेख) और न्यास (ट्रस्ट) विलेख आदि शामिल हैं।

इंग्लैंड में दो प्रकार के विलेखों को मान्यता दी जाती है: (i) डीड पोल और (ii) इंडेंटर। डीड पोल एकपक्षीय प्रकृति के होते हैं, जिन्हें एक ही पक्ष द्वारा निष्पादित किया जाता है, तथा इन्हें व्यक्तिगत रूप से तैयार किया जाता है। एक समय था जब शीर्ष पर मतदान होता था और इसी नाम से इसका नामकरण होता था। इंडेंटर पत्र दो या अधिक पक्षों द्वारा निष्पादित किये जाते हैं तथा आमतौर पर तीसरे पक्ष द्वारा तैयार किये जाते हैं। दस्तावेज़ के शीर्ष पर इंडेंट करने या काटने की प्रथा पुरानी हो गई है, लेकिन इस शब्द का प्रयोग अभी भी किया जाता है।

इस प्रकार, हस्तांतरण विलेख से तात्पर्य एक ऐसा दस्तावेज या लिखत से है जिसके द्वारा संपत्ति में स्वामित्व या हिस्सेदारी एक पक्ष से दूसरे पक्ष को अंतरित की जाती है। यह एक महत्वपूर्ण कानूनी लिखत है जो संपत्ति के अंतरण से संबंधित नियम व शर्तें निर्धारित करता है। सूरज लैंप एंड इंडस्ट्रीज प्राइवेट लिमिटेड बनाम हरियाणा राज्य (2011) के ऐतिहासिक फैसले में हस्तांतरण विलेख के महत्व पर प्रकाश डाला गया था। इस मामले में, सर्वोच्च न्यायालय ने माना कि जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी सेल्स (जीपीए सेल्स), या बिक्री समझौते / जनरल मुख्तारनामा (पावर ऑफ अटॉर्नी) / वसीयत अंतरण (एसए / जीपीए) के माध्यम से अचल संपत्ति की बिक्री या अंतरण कानूनी नहीं है और अवैध है। अदालत ने कहा कि इस प्रकार के लेन-देन कुछ अंतरणों के संबंध में प्रतिबंधों/शर्तों से बचने, स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क के भुगतान से बचने, अंतरण पर पूंजीगत लाभ के भुगतान से बचने और काले धन का निवेश करने के लिए विकसित हुए हैं। यह देखा गया कि बिक्री के माध्यम से अचल संपत्ति का अंतरण केवल हस्तांतरण विलेख द्वारा ही किया जा सकता है। कानून द्वारा अपेक्षित विधिवत स्टाम्पित और पंजीकृत हस्तांतरण विलेख के अभाव में, किसी अचल संपत्ति में कोई अधिकार, शीर्षक या हित अंतरित नहीं किया जा सकता है। एक बिक्री अनुबंध जो पंजीकृत हस्तांतरण विलेख नहीं है, वह संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 और 55 की आवश्यकताओं को पूरा नहीं करेगा और किसी अचल संपत्ति में कोई शीर्षक या कोई हित अंतरित नहीं करेगा। किसी अचल संपत्ति को केवल पंजीकृत हस्तांतरण विलेख द्वारा ही अंतरित या हस्तांतरित किया जा सकता है।

डंकन इंडस्ट्रीज लिमिटेड बनाम उत्तर प्रदेश राज्य एवं अन्य (2000) में, पंजीकरण के लिए प्रस्तुत करने पर चांद छाप फर्टिलाइजर एंड केमिकल्स लिमिटेड के पक्ष में आईसीआई इंडिया लिमिटेड नामक कंपनी द्वारा एक हस्तांतरण विलेख निष्पादित किया गया था, रजिस्ट्रार ने भारतीय स्टाम्प अधिनियम, 1899 की धारा 47-A (2) के तहत दस्तावेज़ को कलेक्टर को संदर्भित किया, अधिनियम की धारा 27 के अनुपालन का दावा किया और उचित मूल्यांकन करने और दस्तावेज़ पर देय जुर्माना के लिए अनुरोध किया। कलेक्टर ने जांच के बाद 37,01,26,832 रुपए का स्टाम्प शुल्क और 30,53,167 रुपए का जुर्माना लगाया। पीड़ित पक्ष ने कलेक्टर के आदेश को मुख्य नियंत्रक राजस्व प्राधिकरण के समक्ष अधिनियम की धारा 57 के तहत संशोधन में चुनौती दी। उक्त प्राधिकारी ने चुनौती को आंशिक रूप से स्वीकार कर लिया, जुर्माना रद्द कर दिया तथा कलेक्टर द्वारा लगाए गए स्टाम्प शुल्क में थोड़ा परिवर्तन कर दिया। आदेश के बाद, हस्तांतरण विलेख पर देय स्टाम्प शुल्क 36,68,08,887/- रुपये था। अपीलकर्ता ने आदेश को उच्च न्यायालय में चुनौती दी, लेकिन असफल रहा।

सर्वोच्च न्यायालय ने उच्च न्यायालय के इस निष्कर्ष को बरकरार रखा कि हस्तांतरण विलेख में संयंत्र और तन्त्र (मशीनरी) अचल संपत्ति हैं। अपीलकर्ता का यह तर्क कि किसी पूर्ववर्ती समझौते का मात्र संदर्भ देना पूर्ववर्ती लेनदेन की शर्तों या पक्षों के इरादे को शामिल करने के बराबर नहीं है, अस्वीकार कर दिया गया। न्यायालय को प्राधिकारियों द्वारा किए गए मूल्यांकन को उच्च न्यायालय द्वारा स्वीकार किए जाने में हस्तक्षेप करने का कोई कारण नहीं मिला।

हस्तांतरण विलेख का उद्देश्य

हस्तांतरण विलेख एक महत्वपूर्ण कानूनी लिखत है जो कई महत्वपूर्ण उद्देश्यों को पूरा करता है। हस्तांतरण विलेख के मुख्य उद्देश्य इस प्रकार हैं:-

किसी कानूनी विवाद में, हस्तांतरण विलेख स्वामित्व और हक के साक्ष्य के रूप में कार्य करता है।
यह इस बात का सत्यापन करता है कि अंतरणकर्ता और अंतरिती के बीच संपत्ति अंतरण की प्रक्रिया पूरी हो गई है।
यह संपत्ति का स्वामित्व अंतरणकर्ता से अंतरिती को अंतरण करता है।
यह स्वामित्व के प्रमाण के रूप में कार्य करता है।
यह दर्शाता है कि संपत्ति किसी भी ग्रहणाधिकार (लिएन), दावे, बंधक, भार या किसी भी अन्य भार से मुक्त है।
यह इस बात का प्रमाण प्रदान करता है कि क्रेता को विक्रेता से निःशुल्क और स्पष्ट स्वामित्व प्राप्त हो रहा है।
उचित रूप से निष्पादित और पंजीकृत हस्तांतरण विलेख सभी संपत्ति संबंधी लेनदेन के लिए कानूनी सुरक्षा और पारदर्शिता प्रदान करता है।

हस्तांतरण विलेख के प्रकार

हस्तांतरण विलेखों को निम्नलिखित मुख्य प्रकारों में वर्गीकृत किया जा सकता है:-

पूर्ण स्वामित्व वाली संपत्ति पर हस्तांतरण विलेख

किसी संपत्ति की स्थिति को संबंधित स्थानीय या राज्य प्राधिकरण द्वारा पूर्ण स्वामित्व वाली संपत्ति में बदला जा सकता है। पूर्ण स्वामित्व वाली संपत्ति पर हस्तांतरण विलेख वाले खरीदार को संपत्ति पर पूरा अधिकार प्राप्त होता है। विक्रेता अंतिम कानूनी दस्तावेज के रूप में क्रेता को हस्तांतरण विलेख प्रदान करता है।

पूर्ण स्वामित्व वाली संपत्ति के मालिक के पास संपत्ति पर पूर्ण स्वामित्व और स्पष्ट हक होता है। यह किसी भी प्रकार के बोझ से मुक्त है। मालिक को संपत्ति अंतरित करने, उपहार देने और पट्टे पर देने का अधिकार है।

माना गया (डीम्ड) हस्तांतरण विलेख

यदि सामान्य प्रक्रिया के तहत हस्तांतरण नहीं होता है या विकासक (डेवलपर) हस्तांतरण विलेख निष्पादित करने से इनकार कर देता है, तो माना गया हस्तांतरण विलेख एक विकल्प हो सकता है। माना गया हस्तांतरण विलेख मुख्य रूप से आवासीय और वाणिज्यिक संपत्तियों में हिस्सेदारी के अंतरण में होता है। यह तब होता है जब परियोजना का प्रमोटर या विकासक हस्तांतरण विलेख पर हस्ताक्षर करने से साफ इनकार कर देता है। ऐसी परिस्थितियों में, न्यायालय विक्रेता की ओर से उस पर हस्ताक्षर कर सकता है तथा उसे सरकारी रिकॉर्ड में दर्ज कर सकता है। ऐसी स्थिति में, जहां प्रमोटर, विकासक या भवन का मालिक संपत्ति का स्वामित्व अंतरित नहीं करता है, संबंधित परिसर का स्वामित्व अंतरित करने के लिए आवासन संस्था (हाउसिंग सोसायटी) के रजिस्ट्रार को आवेदन किया जा सकता है। इस प्रकार का अंतरण एक कानूनी लिखत के माध्यम से किया जाता है जिसे माना गया हस्तांतरण विलेख कहा जाता है।

पट्टा-आधारित संपत्ति पर हस्तांतरण विलेख

पट्टे पर ली गई संपत्ति पर हस्तांतरण विलेख संपत्ति पर अधिकार प्रदान करता है; तथापि, इसमें भूमि पर अधिकार शामिल नहीं होता। पट्टा-आधारित संपत्तियों के विपरीत, पट्टा-आधारित संपत्तियों का स्वामित्व एक निर्धारित अवधि के लिए होता है, आमतौर पर कुछ वर्षों के लिए, जिसके बाद संपत्ति का स्वामित्व पुनः मकान मालिक के पास चला जाता है।

पट्टा-आधारित संपत्ति केवल एक निश्चित अवधि के लिए पट्टे पर दी जाती है। संपत्ति में कोई भी संशोधन या परिवर्तन केवल मालिक की अनुमति से ही किया जा सकता है। इस मामले में अंतरिती न तो संपत्ति का मालिक है और न ही उस भूमि का जिस पर संपत्ति स्थित है।

बंधक के अधीन संपत्ति पर हस्तांतरण विलेख

बंधक के अधीन संपत्ति पर हस्तांतरण विलेख द्वारा अंतरित संपत्ति के मामले में, संपत्ति के मालिक को संपत्ति परिसर में स्थायी रूप से निवास करने की अनुमति नहीं है। हालाँकि, मालिक समय-समय पर परिसर में प्रवेश कर सकता है और संपत्ति का उपयोग कर सकता है।

यह समझने के लिए कि कौन सी संपत्ति बंधक के अधीन है, हमें बंधक की अवधारणा को समझना होगा। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 58 (a) बंधक को विशिष्ट अचल संपत्ति में हित के अंतरण के रूप में परिभाषित करती है, जिसका उद्देश्य ऋण के रूप में अग्रिम या दिए जाने वाले धन का भुगतान, मौजूदा या भविष्य के ऋण, या किसी ऋण का निष्पादन सुनिश्चित करना है, जिससे आर्थिक देयता उत्पन्न हो सकती है। इसमें विशिष्ट अचल संपत्ति में हित का अंतरण शामिल है। इस तरह के अंतरण का उद्देश्य यह है कि संपत्ति किसी कर्ज या ऋण की वापसी के लिए सुरक्षा के रूप में खड़ी हो।

बंधक के अधीन हस्तांतरण विलेख में, इस तथ्य का उल्लेख किया जाना चाहिए कि संपत्ति बंधक थी। संपत्ति के उपयोग के मालिक का अधिकार मोचन अनुबंध और बंधक विलेख की अन्य शर्तों के अधीन है।

उपहार विलेख

उपहार विलेख एक कानूनी लिखत है जो उपहार द्वारा अचल संपत्ति के अंतरण को दर्शाता है। दानकर्ता (अंतरणकर्ता) उपहार-विलेख के माध्यम से कुछ चल या अचल संपत्ति को दान प्राप्तकर्ता (अंतरिती) को स्वतंत्र रूप से अंतरित कर सकता है। यह तभी वैध है जब यह स्वेच्छा से और बिना किसी प्रतिफल के, स्वाभाविक प्रेम और स्नेह से किया गया हो।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 122 के अनुसार, उपहार, कुछ चल या अचल संपत्ति का स्वैच्छिक और बिना किसी प्रतिफल के, दानकर्ता (अंतरणकर्ता) द्वारा दान प्राप्तकर्ता (अंतरिती) को किया गया अंतरण है, तथा दान प्राप्तकर्ता द्वारा या उसकी ओर से स्वीकार किया गया अंतरण है। दान प्राप्तकर्ता को दानकर्ता के जीवित रहते में ही उपहार स्वीकार करना होगा।

धारा 123 में प्रावधान है कि संपत्ति के मूल्य पर ध्यान दिए बिना, अंतरण, दानकर्ता द्वारा या उसकी ओर से हस्ताक्षरित पंजीकृत उपहार विलेख के माध्यम से किया जाना चाहिए तथा कम से कम दो गवाहों द्वारा सत्यापित होना चाहिए। मैलो बनाम बख्तावारी (1985) मामले में एक अशिक्षित महिला ने अपने द्वारा निष्पादित उपहार विलेख को इस आधार पर रद्द करने के लिए वाद दायर किया था कि यह धोखाधड़ी से प्राप्त किया गया था। दान प्राप्तकर्ता ने कोई भी साक्ष्य गवाह प्रस्तुत नहीं किया। यह माना गया कि उपहार विलेख का सत्यापन सिद्ध नहीं हुआ। निष्पादनकर्ता दान प्राप्तकर्ता द्वारा विलेख पर हस्ताक्षर की स्वीकृति से उसके सत्यापन के प्रमाण की आवश्यकता समाप्त नहीं होती। अतः इस मामले में उपहार विलेख ने विचाराधीन संपत्ति के संबंध में उपहार दाता को कोई अधिकार प्रदान नहीं किया।

समराठी बनाम परशुराम (1975) मामले में यह माना गया कि यदि उपहार विलेख, दान प्राप्तकर्ता या उसकी ओर से किसी अन्य को सौंप दिया जाता है, तो उपहार की पर्याप्त स्वीकृति होती है। बलवंत सिंह बनाम मेहर सिंह (1974) के मामले में, यह माना गया कि यदि उपहार दान प्राप्तकर्ता, उपहार विलेख के निष्पादन के समय और उप-पंजीयक के समक्ष प्रस्तुति के समय उस पर हस्ताक्षर करता है, तो उसके हस्ताक्षर को उपहार स्वीकार करने के प्रतीक के रूप में माना जाना चाहिए। धारा 123 में उपहार की किसी अनिवार्यता का उल्लेख नहीं है, उपहार शब्द को अधिनियम की धारा 122 में परिभाषित किया गया है।

उपहार विलेख में दानकर्ता और उपहार दान प्राप्तकर्ता का नाम और अन्य व्यक्तिगत विवरण अवश्य लिखा होना चाहिए। उपहार की विषयवस्तु वाली संपत्ति का विवरण भी उल्लेखित किया जाना चाहिए। वाचन (रेसिटल) धारा में, यह घोषित किया जाना चाहिए कि दानकर्ता दान प्राप्तकर्ता के प्रति प्रेम और स्नेह के कारण दे रहा है, साथ ही दानकर्ता और दान प्राप्तकर्ता के बीच संबंध भी स्पष्ट होना चाहिए। इस पर दानकर्ता और दान प्राप्तकर्ता के हस्ताक्षर होने चाहिए, साथ ही दो सत्यापनकर्ता गवाहों के हस्ताक्षर भी होने चाहिए।

विनिमय विलेख

वह लिखत जिसके माध्यम से संपत्ति के स्वामित्व का विनिमय या पारस्परिक अंतरण किया जाता है, विनिमय विलेख कहलाता है। विनिमय विलेख का पंजीकरण तब अनिवार्य है जब विनिमय में शामिल दो संपत्तियों में से एक का मूल्य एक सौ रुपये से अधिक हो। श्रीहरि जेना बनाम खेत्रमोहन जेना (2002) में यह माना गया कि पक्षों के बीच कुछ आपराधिक मामलों में समझौता करने के इरादे से निष्पादित विनिमय विलेख भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 की धारा 23 के अंतर्गत आता है और इसलिए वैध नहीं है।

संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 118 के अंतर्गत विनिमय को एक वस्तु के स्वामित्व के लिए दूसरी वस्तु के स्वामित्व के पारस्परिक अंतरण के रूप में परिभाषित किया गया है, यह दोनों पक्षों का धन या दोनों पक्षों की संपत्ति हो सकती है। विनिमय में संपत्ति का अंतरण संपत्ति की बिक्री के प्रावधानों द्वारा विनियमित किया जाएगा।

विनिमय विलेख में दोनों पक्षों के नाम और अन्य व्यक्तिगत विवरण का उल्लेख किया जाना चाहिए। विवरण भाग में यह घोषित किया जाना चाहिए कि दोनों पक्ष अपनी-अपनी संपत्तियों के एकमात्र और पूर्ण मालिक हैं; यह घोषणा की जानी चाहिए कि दोनों संपत्तियां भार से मुक्त हैं तथा प्रत्येक संपत्ति का मूल्यांकन किया जाना चाहिए। विनिमय की जाने वाली प्रत्येक संपत्ति का स्थान तथा मालिकों द्वारा अपनी संपत्ति का विनिमय करने का इरादा बताया जाना चाहिए। विलेख पर दोनों पक्षों और दो गवाहों के हस्ताक्षर होने चाहिए। संपत्तियों के स्थान और सीमाओं का वर्णन करने वाली दो अनुसूचियां (आमतौर पर ‘अनुसूची I’ और ‘अनुसूची II’ के रूप में उल्लिखित) होनी चाहिए।

त्याग (रिलिंक्विशमेंट) विलेख

त्याग विलेख एक कानूनी लिखत है जो किसी संपत्ति का स्वामित्व एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को अंतरित करता है। इसका प्रयोग आमतौर पर उन मामलों में किया जाता है जहां सह-मालिक या कानूनी उत्तराधिकारी अपनी संपत्ति का हिस्सा किसी अन्य सह-मालिक या कानूनी उत्तराधिकारी को अंतरित कर देता है। इस प्रकार के अंतरण में, निष्पादक या रिहा करने वाले अपना दावा किसी अन्य सह-मालिक या कानूनी उत्तराधिकारी को सौंप देते हैं।

हिंदू अविभाजित परिवार (एचयूएफ) के सदस्य संयुक्त परिवार की अचल संपत्ति पर अपना स्वामित्व त्याग कर अपने अधिकार का परित्याग कर सकते हैं। एक कानूनी उत्तराधिकारी, उत्तराधिकार विलेख के माध्यम से, विरासत में मिली संपत्ति का स्वामित्व अन्य कानूनी उत्तराधिकारियों को कानूनी रूप से अंतरित कर सकता है। इस प्रकार के अंतरण आम तौर पर परिवार के सदस्यों या रिश्तेदारों द्वारा प्यार और स्नेह के कारण किए जाते हैं। जहां तक संपत्ति के त्याग का सवाल है, यह केवल सह-मालिक को ही दिया जा सकता है। इसे किसी तीसरे पक्ष को नहीं दिया जा सकता।

त्याग विलेख में, अंतरणकर्ता, या संपत्ति का त्याग करने वाले पक्ष को त्यागकर्ता/मुक्तकर्ता कहा जाता है और अंतरिति, या वह पक्ष जिसे संपत्ति का त्याग किया जाता है, मुक्तिग्रहिता कहा जाता है। आमतौर पर पक्षों के बीच संबंधों का उल्लेख किया जाता है। मुक्तकर्ता द्वारा यह घोषणा भी की जाती है कि वे मुक्तिग्रहिता के पक्ष में संपत्ति पर सभी अधिकार, शीर्षक, दावे और मांगें छोड़ देते हैं। संपत्ति की अनुसूची में संपत्ति के स्थान और सीमाओं का उल्लेख होता है।

त्रिप्ता कौशिक बनाम सब-रजिस्ट्रार, दिल्ली एवं अन्य और रमेश शर्मा बनाम एनसीटी सरकार, दिल्ली एवं अन्य (2020) में दिल्ली उच्च न्यायालय ने दोनों मामलों को एक साथ निपटाया क्योंकि उनमें कानून के समान प्रश्न शामिल थे। इस मामले में, न्यायालय ने यह निर्धारित करने के लिए परीक्षण निर्धारित किया कि क्या किसी लिखत को त्याग विलेख, मुक्ति विलेख या उपहार विलेख माना जा सकता है। लिखत की प्रकृति पर निम्नलिखित मानदंडों के आधार पर विचार किया जाना चाहिए:-

यह पता लगाने में कि क्या दस्तावेज़ एक मुक्ति/त्याग या उपहार है, दस्तावेज़ का वर्णन करने के लिए प्रयुक्त नामकरण या पक्ष द्वारा प्रयुक्त शब्द निर्धारण कारक नहीं है। निष्पादकों द्वारा इच्छित लेनदेन के वास्तविक स्वरूप को समझा जाना चाहिए।
दस्तावेज़ के चरित्र का निर्धारण विशुद्धतः कानून का प्रश्न नहीं है।
जब एक सह-मालिक किसी अन्य सह-मालिक के पक्ष में संपत्ति पर अपना अधिकार त्याग देता है, तो प्रतिफल और अंतरण जैसे शब्द लेनदेन की वास्तविक प्रकृति को प्रभावित नहीं करते हैं।
सह-स्वामित्व हमेशा उत्तराधिकार के माध्यम से नहीं हो सकता, बल्कि खरीद के माध्यम से भी हो सकता है।
जहां सह-मालिक के अधिकार का त्याग केवल एक सह-मालिक के पक्ष में हो, सभी के पक्ष में नहीं, तो दस्तावेज उपहार/हस्तांतरण होगा।

कोथुरी वेंकट सुब्बा राव बनाम जिला आश्वासन रजिस्ट्रार, गुंटूर (1986) मामले में, दस व्यक्तियों में से चार, जिन्होंने एक थियेटर के निर्माण के लिए संयुक्त रूप से दो भूखंड खरीदे थे, ने शेष छह सदस्यों के पक्ष में चार त्यागपत्र विलेख निष्पादित किए। न्यायालय ने कहा कि किसी लिखत के चरित्र का निर्धारण करने में, न तो उसका नामकरण और न ही वह भाषा जिसे पक्ष दस्तावेज तैयार करने में चुनते हैं, निर्णायक होती है। निर्णायक कारक लेनदेन की वास्तविक प्रकृति और चरित्र है। यदि प्रतिफल मौजूद भी हो, तो भी इसे मुक्ति विलेख के रूप में माना जा सकता है। न्यायालय ने कहा कि दस्तावेजों के विवरण से स्पष्ट रूप से पक्षों की मंशा या उद्देश्य तथा परिस्थितियों का पता चलता है, जिसके तहत लेनदेन अस्तित्व में आया। दस्तावेजों में उल्लिखित स्वामित्व की वारंटी स्पष्ट रूप से दर्शाती है कि वे मुक्ति विलेख नहीं हैं। न्यायालय ने आगे कहा कि इस मामले में प्रत्येक दस्तावेज बिक्री हस्तांतरण विलेख है, न कि विमोचन विलेख है।

ताहिरा बेगम बनाम सुमितर कौर (2010) में, तथ्य ऐसे थे कि याचिकाकर्ता के भाइयों ने याचिकाकर्ता के पक्ष में रिहाई/त्याग का एक विलेख निष्पादित और पंजीकृत किया। इससे पहले 1994 में मौखिक उपहार दिया गया था और तत्पश्चात 1997 में उनके पक्ष में पंजीकृत घोषणा पत्र बनाया गया था। इन तथ्यों का अर्थ यह था कि याचिकाकर्ता, कम से कम प्रतिकूल कब्जे के आधार पर, संपत्ति का मालिक बन गया। न्यायालय ने त्यागपत्र विलेखों के आधार पर याचिकाकर्ता के स्वामित्व को स्वीकार करने से इनकार कर दिया। हालाँकि, न्यायालय ने पाया कि याचिकाकर्ता ही संबंधित परिसर का मालिक है।

हस्तांतरण विलेख में आवश्यक खंड

हस्तांतरण विलेख में निम्नलिखित खंड होते हैं:

शीर्षक

विलेख का शीर्षक दस्तावेज़ के शीर्ष पर, केन्द्र में संरेखित होना चाहिए। विलेख का शीर्षक, लिखत का मुख्य उद्देश्य बताता है। हस्तांतरण विलेख का शीर्षक या तो ‘हस्तांतरण विलेख‘ या ‘हस्तांतरण का विलेख‘ होना चाहिए। शीर्षक विलेख की प्रकृति या उद्देश्य को दर्शाता है।

विलेख का विवरण और तारीख

एक हस्तांतरण विलेख “यह हस्तांतरण विलेख” विवरण के साथ शुरू होता है। किसी विलेख को नाम देकर शुरू करना एक स्थापित प्रथा है, उदाहरण के लिए, “यह बिक्री विलेख” या “यह बंधक विलेख”,आदि। विलेख का विवरण आमतौर पर बड़े अक्षरों में लिखा जाता है ताकि विलेख के नाम पर जोर दिया जा सके। यह ध्यान देने योग्य बात है कि जिस नाम से विलेख लिखा गया है वह निश्चित नहीं है। इस प्रकार, विलेख में रिहाई, त्याग, समनुदेशिती (असाइनी) या अंतरण जैसे शब्दों के प्रयोग से विलेख की प्रकृति का पता नहीं लगाया जा सकता। लेन-देन के सार की जांच की जानी चाहिए। प्रत्येक मामले में प्रश्न लेन-देन के वास्तविक स्वरूप के निर्धारण का है, जिसे आस-पास की परिस्थितियों के प्रकाश में देखे गए विलेख के प्रावधानों से पता लगाया जाना है।

बृजराज नोपानी बनाम पुरा सुन्दरी दासी (1914) में यह देखा गया कि विलेख का अर्थ प्रयुक्त भाषा द्वारा तय किया जाना चाहिए, तथा उसकी प्राकृतिक अर्थ में व्याख्या की जानी चाहिए। इस मामले में विलेख में स्पष्ट शब्दों में कहा गया था कि विक्रेता के पास जो भी अधिकार या शीर्षक है, वह हस्तांतरण का समर्थन करेगा। यह एक सुस्थापित नियम है कि किसी विलेख का सार उसके स्वाभाविक अर्थ में लिखी गई भाषा से तय होना चाहिए।

यह एक परम्परा है कि किसी विलेख के निष्पादन की तारीख बताई जाती है। एक हस्तांतरण विलेख में उस तारीख का उल्लेख होना चाहिए जिस दिन इसे निष्पादित किया गया है। भारतीय पंजीकरण अधिनियम, 1908 के अनुसार एक विलेख इसके निष्पादन की तारीख से प्रभावी होगा। तथापि, जहां कोई विलेख कई पक्षों द्वारा अलग-अलग तारीखों पर निष्पादित किया जाता है, वहां ऐसी तारीखों में से अंतिम तारीख को ध्यान में रखा जाएगा।

विलेख के पक्ष

तारीख के बाद हस्तांतरण विलेख में पक्षों के नामों का विवरण दिया जाता है। नाम और विवरण सही-सही दिया जाना चाहिए। विवरण में पक्षों के नाम, माता-पिता का नाम, पता, व्यवसाय आदि शामिल हैं। पक्षों की उचित पहचान के लिए आधार संख्या और पैन नंबर जैसे महत्वपूर्ण विवरण का भी उल्लेख किया जाना चाहिए। यह प्रश्न कि विलेख में आवश्यक और उचित पक्ष कौन हैं, प्रत्येक व्यक्तिगत मामले की परिस्थितियों पर निर्भर करेगा।

पक्षों को विक्रेता (अंतरणकर्ता) और क्रेता (अंतरिती), बेचनेवाला (अंतरणकर्ता) और खरीदार (अंतरिती), और आवंटी (अंतरिती) के रूप में वर्णित किया जा सकता है। पक्षों का वर्णन करने के लिए प्रयुक्त नामकरण हस्तांतरण विलेख की प्रकृति या प्रकार तथा पक्षों की प्राथमिकताओं पर निर्भर हो सकता है। पक्षों का वर्णन करने के लिए प्रयुक्त शब्द में सामान्यतः पक्षों के हित में सभी वारिस, कानूनी प्रतिनिधि, निष्पादक, प्रशासक, समनुदेशिती और उत्तराधिकारी शामिल होने चाहिए।

विवरण

हस्तांतरण विलेख में विक्रेता के स्वामित्व और संपत्ति के शीर्षक का उल्लेख होना चाहिए, साथ ही अंतरित की जाने वाली संपत्ति के स्थान और अन्य विवरणों का संक्षिप्त विवरण भी होना चाहिए। इसमें विलेख के उद्देश्य का भी उल्लेख होना चाहिए। विवरण “जबकि” शब्द से शुरू होता है और अगले परिच्छेद में, “और जबकि”। विवरण दो प्रकार के होते हैं:-

कथात्मक विवरण, जो अंतरण करने के लिए अंतरणकर्ता का शीर्षक निर्धारित करता है; तथा
विवरण, जो विलेख के उद्देश्य का वर्णन करते हैं।

विवरण विलेख के क्रियाशील भाग के पूर्णतः अनुरूप होना चाहिए।

संपत्ति का विवरण

हस्तांतरण विलेख में संपत्ति के स्थान और अन्य विवरणों का सटीक वर्णन होना चाहिए। इसमें संपत्ति का सटीक स्थान, जैसे कि कस्बे, शहर या गांव का स्थान; जिला और राज्य; तथा तहसील/तालुका/मंडल/ब्लॉक/उपविभाग/सर्किल जिसमें यह स्थित है, का उल्लेख होना चाहिए। विलेख में भूखंड संख्या, सर्वेक्षण संख्या और संपत्ति के बारे में अन्य प्रासंगिक विवरण भी उल्लेखित होना चाहिए। संपत्ति का सटीक माप भी वर्ग गज या वर्ग फुट में बताया जाना चाहिए।

वसीयतनामा

विवरण के बाद वसीयतनामा आता है, जो एक साक्ष्य खंड है जो इन शब्दों से शुरू होता है: “अब यह विलेख इस बात का साक्षी है”, या “अब यह विलेख इस प्रकार की साक्षी है”।

वसीयतनामा को विलेख के क्रियाशील भाग का प्रारंभिक बिंदु माना जाता है।

प्रतिफल

हस्तांतरण विलेख में पक्षों के बीच पारस्परिक रूप से सहमत विचारणीय राशि का उल्लेख होना चाहिए। यह एक मौद्रिक राशि या किसी अन्य प्रकार का प्रतिफल हो सकता है, जैसे ऋण देयता की स्वीकृति या संपत्ति का विनिमय। प्रतिफल वह मुआवजा है जो ऑर्डर के लिए अनुबंध करने वाले पक्ष द्वारा दिया जाता है। यह एक वादा, प्रतिफल या प्रतिदान है, कोई मूल्यवान वस्तु जो वादा निभाने के लिए प्रोत्साहन के रूप में वादा पाने वाले को प्राप्त होती है। कानून में, एक मूल्यवान प्रतिफल या तो किसी अधिकार, हित, लाभ या फायदे में निहित हो सकता है जो एक पक्ष को प्राप्त होता है, या दूसरे पक्ष द्वारा दी गई या ली गई कुछ सहनशीलता, हानि या जिम्मेदारी में निहित हो सकता है। भारतीय स्टाम्प अधिनियम, 1899 की धारा 27 के अनुसार, यदि कोई प्रतिफल हो, तथा लिखत की प्रभार्यता (चार्जेबिलिटी) को प्रभावित करने वाले सभी अन्य तथ्य और परिस्थितियां, विलेख में पूर्णतः और सत्यतापूर्वक बताई जानी चाहिए। हालाँकि, कुछ विशिष्ट प्रकार के हस्तांतरण विलेख हैं जिनके लिए प्रतिफल एक आवश्यक तत्व नहीं है।

हिमालय हाउस कंपनी बॉम्बे लिमिटेड, बनाम मुख्य नियंत्रक राजस्व प्राधिकरण (1972) में, यह माना गया कि यह लिखत के पक्षों के लिए आवश्यक है कि वे उसमें प्रतिफल (यदि कोई हो) तथा ऐसे लिखत पर शुल्क या उस पर लगने वाले शुल्क की राशि को प्रभावित करने वाले सभी अन्य तथ्यों और परिस्थितियों को पूरी तरह और सही रूप से बताएं, ऐसा न करने पर अधिनियम की धारा 64 के अंतर्गत निर्धारित जुर्माना लगाया जा सकता है, किन्तु राजस्व प्राधिकारियों को इस प्रकार अंतरित संपत्ति के मूल्य की स्वतंत्र जांच आरंभ करने का कोई अधिकार नहीं दिया गया है, ताकि उस शुल्क का निर्धारण किया जा सके, जो उस पर लगाया जाना है।

अनुदान खंड

इस खंड में कहा गया है कि विक्रेता (अंतरणकर्ता) क्रेता (अंतरिती) के पक्ष में संपत्ति का अधिकार अंतरित कर रहा है। इसमें सामान्यतः संप्रेषित करना, वारंट या अनुदान, बेचना जैसे शब्दों का प्रयोग किया जाता है। अनुदान खंड हस्तांतरण के एक लिखत में खंडों का एक हिस्सा है जो वास्तव में अनुदानकर्ता के हित (मालिक के हित) को अनुदान प्राप्तकर्ता (खरीदार) को अंतरित करता है। यह विलेख का एक महत्वपूर्ण खंड है, जिसे हस्तांतरण शब्द के रूप में भी जाना जाता है।

अनुबंध और गारंटी

यह प्रथा है कि अंतरणकर्ता संपत्ति की शर्तों, कानूनी स्थिति और स्वामित्व के बारे में हस्तांतरण विलेख में कुछ वचनबद्धताएं या वारंटियां शामिल करता है। अंतरणकर्ता को यह घोषित करना होगा कि संपत्ति सभी भारों, प्रभारों, बंधकों, ग्रहणाधिकारों, अदालती कुर्कियों (अटैचमेंट) और मुकदमेबाजी से मुक्त है। अंतरणकर्ता को यह भी घोषित करना चाहिए कि उनके पास संपत्ति बेचने की पूरी शक्ति और पूर्ण अधिकार है।

हैबेंडम

यह बताता है कि किस तरह का स्वामित्व अंतरित किया जा रहा है। यह संपत्ति के संबंध में अधिकारों के साथ-साथ प्रतिबंधों को भी निर्दिष्ट करता है। हैबेंडम खंड अंतरिती द्वारा अर्जित की जाने वाली संपत्ति के आकार और मात्रा को परिभाषित करता है और इसे आम तौर पर “रखना और धारण करना” शब्दों से प्रस्तुत किया जाता है। सर एडवर्ड कोक के अनुसार, हेबंडम का उद्देश्य दोहरा है – पहला, फीओफोर और फीओफी का सही नाम देना, और दूसरा, फीओफमेंट द्वारा हस्तांतरित की जाने वाली भूमि या मकान की निश्चितता को समझना।

वितरण और स्वीकृति

हस्तांतरण विलेख में एक खंड शामिल होना चाहिए जो अनुदानकर्ता से अनुदान प्राप्तकर्ता तक विलेख के वितरण की पुष्टि करता हो। संपत्ति हस्तांतरण विलेख प्रभावी हो जाता है तथा विलेख वितरित होने पर नामित अनुदानकर्ता को स्वामित्व अंतरित हो जाता है। अनुदानकर्ता/मालिक द्वारा विलेख पर हस्ताक्षर मात्र करना, मालिक को संपत्ति में उसके हित से वंचित करने के लिए पर्याप्त नहीं है। वितरण और स्वीकृति खंड के दो उद्देश्य हैं, अनुदानकर्ता द्वारा स्वामित्व हस्तांतरित करने की मंशा को दर्शाना और अनुदान प्राप्तकर्ता द्वारा उसे स्वीकार करने की मंशा को दर्शाना है। यद्यपि अनुदानकर्ता विलेख सौंपते समय स्वामित्व हस्तांतरित करना चाह सकता है, लेकिन यदि अनुदान प्राप्तकर्ता विलेख को स्वीकार करने से इंकार कर देता है, तो विलेख को सुपुर्द किया हुआ नहीं माना जाएगा।

टेस्टीमोनियम

टेस्टीमोनियम इस तथ्य की पुष्टि करता है कि विलेख के पक्षों ने विलेख पर हस्ताक्षर किए हैं। इसे आमतौर पर निम्नलिखित रूप में डाला जाता है:

“जिसके साक्ष्य स्वरूप पक्षों ने ऊपर लिखी पहली तारीख को इस विलेख पर हस्ताक्षर किए हैं।”

टेस्टिमोनियम विलेख का आवश्यक हिस्सा नहीं है, लेकिन इसे विलेख में सम्मिलित करने की परम्परागत प्रथा को जारी रखने की सलाह दी जा सकती है।

हस्ताक्षर और सत्यापन

अंत में, विलेख पर पक्षों के हस्ताक्षर होने चाहिए तथा साथ ही सत्यापनकर्ता गवाहों के भी हस्ताक्षर होने चाहिए। यह सभी मामलों में किया जाना चाहिए, चाहे कानूनी रूप से आवश्यक हो या नहीं। सत्यापन से यह साबित होता है कि किसी गवाह की मौजूदगी में किसी दस्तावेज़ पर निष्पादन करने वाले पक्ष के हस्ताक्षर संलग्न किए गए हैं। इससे गवाह को विलेख की विषय-वस्तु के बारे में कोई जानकारी नहीं होती है, तथा न ही उसके प्रावधानों की सूचना से उसे कोई प्रभावित होता है। यदि यह दर्शाया जाता है कि गवाह को विलेख की प्रकृति के बारे में अधिक जानकारी थी, तो उसके सत्यापन को अधिक महत्व दिया जा सकता है, लेकिन अपने आप में, इससे न तो विबंधन (एस्टॉपल) उत्पन्न होगा और न ही विषय-वस्तु का संकेत मिलेगा।

संपत्ति की अनुसूची

विलेख के अंत में एक अनुसूची संलग्न होनी चाहिए जिसमें संपत्ति के स्थान और माप का विस्तार से वर्णन हो। अनुसूची में उस कस्बे, शहर या गांव जिसमें संपत्ति स्थित है, जिला और राज्य, तहसील/तालुका/मंडल/ब्लॉक, सर्वेक्षण संख्या और भूखंड संख्या का विस्तृत उल्लेख होना चाहिए है। अनुसूची में संपत्ति की सीमाओं को भी उचित रूप से स्थापित किया जाना चाहिए।

हस्तांतरण विलेख और बिक्री विलेख के बीच अंतर

यद्यपि कभी-कभी हस्तांतरण विलेख और बिक्री विलेख शब्दों का प्रयोग एक दूसरे के स्थान पर किया जाता है, लेकिन यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि दोनों के बीच महत्वपूर्ण अंतर हैं। हस्तांतरण विलेख और बिक्री विलेख के बीच अंतर के कुछ महत्वपूर्ण बिंदु इस प्रकार हैं: –

हस्तांतरण विलेख	बिक्री विलेख
हस्तांतरण विलेख संपत्ति के अधिकार और स्वामित्व को एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को अंतरित करता है और यह हमेशा प्रतिफल के लिए नहीं होता है।	बिक्री विलेख की आवश्यकता तब होती है जब कोई संपत्ति क्रेता और विक्रेता के बीच पारस्परिक रूप से सहमत मूल्य पर क्रेता को बेची जाती है।
उपहार, विनिमय, पट्टा, बंधक आदि के मामले में हस्तांतरण विलेख द्वारा कानूनी स्वामित्व एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को अंतरित किया जा सकता है।	बिक्री विलेख बिक्री के मामले में कानूनी स्वामित्व अंतरित करता है, अर्थात विक्रेता एक निश्चित राशि के बदले अपनी संपत्ति क्रेता को अंतरित करता है।
हस्तांतरण विलेख का दायरा व्यापक है, इसमें विभिन्न प्रकार के संपत्ति अंतरण शामिल हैं। इसमें उपहार, विनिमय, पट्टा, त्याग, बिक्री आदि के माध्यम से संपत्ति का अंतरण शामिल है।	बिक्री विलेख एक कानूनी लिखत है जो विक्रेता से खरीदार को स्वामित्व और शीर्षक अंतरित करता है। यह एक प्रकार का हस्तांतरण विलेख है।
प्रतिफल अनिवार्य नहीं है। यह हो भी सकता है और नहीं भी हो सकता है।	प्रतिफल आवश्यक है। संपत्ति का अंतरण सुनिश्चित करने के लिए खरीदार को विक्रेता को प्रतिफल राशि का भुगतान करना होगा।
कुछ मामलों में संपत्ति पर अधिकारों का अंतरण सीमित अवधि के लिए हो सकता है।	संपत्ति पर अधिकारों का अंतरण स्थायी और हमेशा के लिए होता है।

हस्तांतरण विलेख का पंजीकरण

हस्तांतरण विलेख को वैध बनाने के लिए उस पर उचित रूप से स्टाम्प लगा होना चाहिए तथा उसे पंजीकृत होना चाहिए। हस्तांतरण विलेख का पंजीकरण अनिवार्य है। इसे उप-पंजीयक जिसके अधिकार क्षेत्र में संपत्ति स्थित है, के कार्यालय में पंजीकृत किया जाना चाहिए। पंजीकृत हस्तांतरण विलेख के बिना, अचल संपत्ति में कोई अधिकार, शीर्षक या हित कानूनी रूप से अंतरित नहीं किया जा सकता है। स्टाम्प शुल्क की गणना संपत्ति के मूल्यांकन के आधार पर उचित रूप से की जानी चाहिए।

हस्तांतरण विलेख के पंजीकरण की प्रक्रिया

केवल विधिवत् स्टाम्पयुक्त और पंजीकृत हस्तांतरण विलेख ही एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को वैध रूप से स्वामित्व और हक अंतरित कर सकता है। हस्तांतरण विलेख पंजीकृत करने की प्रक्रिया इस प्रकार है:-

हस्तांतरण विलेख का मसौदा तैयार करना

पंजीकरण की प्रक्रिया हस्तांतरण विलेख के प्रारूपण के साथ शुरू होती है। विलेख में अंतरणकर्ता और अंतरिती का विवरण, संपत्ति का विवरण, प्रतिफल (यदि हो) तथा अन्य नियम व शर्तें शामिल होनी चाहिए, जिसके बाद हस्ताक्षर और सत्यापन होना चाहिए। भ्रम और विवाद से बचने के लिए स्पष्ट शब्दों का प्रयोग किया जाना चाहिए।

स्टाम्प शुल्क का भुगतान

हस्तांतरण विलेख को पंजीकृत करने से पहले लागू स्टाम्प शुल्क का भुगतान करना होगा। स्टाम्प शुल्क राज्य दर राज्य अलग-अलग होता है और आमतौर पर इसकी गणना संपत्ति के मूल्य के आधार पर की जाती है। स्टाम्प शुल्क की राशि और भुगतान की विधि जानने के लिए किसी कानूनी पेशेवर से परामर्श करना या पंजीयक के कार्यालय में जाँच करना उचित है। आजकल स्टाम्प शुल्क का भुगतान ऑनलाइन भी किया जा सकता है।

नोटरीकरण

कुछ अधिकार क्षेत्र में, हस्तांतरण विलेख को नोटरी पब्लिक या अन्य प्राधिकृत अधिकारी द्वारा नोटरीकृत किया जाना आवश्यक हो सकता है। नोटरीकरण के लिए विलेख के पक्षों की पहचान सत्यापित करना तथा यह पुष्टि करना आवश्यक है कि प्रस्तुत दस्तावेज प्रामाणिक हैं।

उप-पंजीयक कार्यालय का दौरा करना

हस्तांतरण विलेख का मसौदा तैयार होने, निष्पादित होने और नोटरीकृत (यदि लागू हो) होने के बाद, क्रेता और विक्रेता को विलेख पंजीकृत कराने के लिए स्थानीय उप-पंजीयक कार्यालय जाना चाहिए।

दस्तावेज़ प्रस्तुत करना

हस्तांतरण विलेख को आवश्यक दस्तावेजों के साथ उप-पंजीयक कार्यालय में प्रस्तुत किया जाना चाहिए। आवश्यक दस्तावेजों में आमतौर पर पहचान प्रमाण (उदाहरण के लिए: आधार या पैन कार्ड), पते का प्रमाण, प्रासंगिक संपत्ति दस्तावेज और स्टांप शुल्क की भुगतान रसीदें शामिल हैं।

सत्यापन

उप-पंजीयक कार्यालय दस्तावेजों की सटीकता की जांच करेगा। यह सुनिश्चित करने के लिए सत्यापन प्रक्रिया भी आयोजित की जा सकती है कि संपत्ति का स्वामित्व स्पष्ट है और यह किसी भी प्रकार के भार या अन्य कानूनी मुद्दों से मुक्त है। सत्यापन पूरा होने के बाद, दस्तावेज़ पंजीकृत कर दिया जाएगा,और स्वामित्व अंतरण को आधिकारिक रिकॉर्ड में दर्ज कर लिया जाएगा।

पंजीकृत विलेख का संग्रहण

हस्तांतरण विलेख पंजीकृत होने के बाद, इसे उप-पंजीयक कार्यालय से प्राप्त किया जा सकता है। विलेख की पंजीकृत प्रति स्वामित्व का कानूनी प्रमाण है और इसे भविष्य के संदर्भ के लिए सुरक्षित रखा जाना चाहिए। पंजीकृत विलेख की स्कैन प्रतियां राज्य के पंजीकरण विभाग की आधिकारिक वेबसाइट से भी डाउनलोड की जा सकती हैं।

हस्तांतरण विलेख के पंजीकरण के लिए आवश्यक दस्तावेज

हस्तांतरण विलेख या अन्य दस्तावेजीकरण को पंजीकृत करने और प्राप्त करने के लिए आवश्यक दस्तावेज निम्नानुसार हैं: –

विक्रेता के साथ संपत्ति की बिक्री के लिए पंजीकृत समझौता

हस्तांतरण विलेख के लिए आवश्यक महत्वपूर्ण दस्तावेजों में से एक विक्रेता के साथ बिक्री के लिए समझौता है, जो स्थानीय उप-पंजीयक कार्यालय में विधिवत पंजीकृत होता है। हस्तांतरण विलेख या बिक्री विलेख का मसौदा तैयार करने से पहले विक्रेता और क्रेता के बीच बिक्री के लिए एक समझौता निष्पादित किया जाता है। इसमें बिक्री के नियम व शर्तें तथा क्रेता व विक्रेता के अधिकार शामिल होते हैं। बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर होने के बाद ही हस्तांतरण विलेख या बिक्री विलेख निष्पादित किया जाता है। बिक्री के लिए समझौता नोटरीकृत और पंजीकृत होना चाहिए। इसमें विक्रेता (अंतरणकर्ता) और क्रेता (अंतरिती) का विवरण, सहमत प्रतिफल राशि, यदि कोई हो, भुगतान अनुसूची (यदि लागू हो), बयाना/अग्रिम राशि (यदि लागू हो), क्रेता और विक्रेता के लिए चूक जुर्माना, तथा यह घोषणा कि संपत्ति सभी भारों से मुक्त है, जैसे विवरण शामिल होते हैं।

नामान्तरण (म्यूटेशन) प्रविष्टियाँ या संपत्ति कार्ड

हस्तांतरण विलेखों के लिए नामान्तरण प्रविष्टियां एक अन्य महत्वपूर्ण रिकॉर्ड है। नामान्तरण प्रविष्टियों की प्रासंगिकता इस तथ्य में निहित है कि वे संपत्ति पर स्पष्ट स्वामित्व स्थापित करने के लिए उपयोगी हैं। नामान्तरण प्रविष्टियाँ राजस्व रिकॉर्ड में की गई प्रविष्टियाँ हैं जो यह दर्शाती हैं कि संपत्ति के स्वामित्व का अंतरण हुआ है। ये राजस्व विभाग द्वारा रखे गए रिकॉर्ड हैं।

जहां तक शीर्षक निर्धारण का प्रश्न है, नामांतरण प्रविष्टियां प्रासंगिक हैं, लेकिन वे एकमात्र निर्धारक कारक नहीं हैं। हालाँकि, यह याद रखना चाहिए कि नामान्तरण प्रविष्टियाँ न तो कोई शीर्षक निर्मित करती हैं और न ही स्वामित्व का निर्णायक प्रमाण हैं।

सर्वोच्च न्यायालय ने श्रीमती भीमाबाई महादेव काम्बेकर (डी) थ.एल.आर. बनाम आर्थर इम्पोर्ट एंड एक्सपोर्ट कंपनी (2019) में, कहा कि यह लगातार माना जाता रहा है कि राजस्व रिकॉर्ड में भूमि के नामांतरण से भूमि पर स्वामित्व का सृजन या समाप्ति नहीं होती है, न ही इसका स्वामित्व पर कोई अनुमानित मूल्य होता है। यह केवल उस व्यक्ति को, जिसके पक्ष में नामांतरण का आदेश दिया गया है, उस भूमि के लिए भू-राजस्व का भुगतान करने की अनुमति देता है।

जितेंद्र सिंह बनाम मध्य प्रदेश राज्य (2021) के मामले में, सर्वोच्च न्यायालय ने माना कि नामांतरण प्रविष्टि व्यक्ति के पक्ष में कोई अधिकार, शीर्षक या हित प्रदान नहीं करता है, और इसे केवल वित्तीय उद्देश्यों के लिए दर्ज किया जाता है।

संपत्ति कार्ड एक इलेक्ट्रॉनिक दस्तावेज है जिसमें संपत्ति से संबंधित महत्वपूर्ण जानकारी होती है। इसमें भूमि के किसी भूखण्ड के सभी पिछले लेन-देन, पिछला स्वामित्व, सर्वेक्षण संख्या, गांव का नाम, पट्टा किराया आदि का विवरण शामिल होता है। इसे भारत सरकार द्वारा भूमि प्रशासन में पारदर्शिता बढ़ाने तथा विशेष रूप से भूमि के एक टुकड़े पर स्वामित्व के संबंध में स्पष्टता लाने के लिए शुरू किया गया था।

स्थान योजना और सर्वेक्षण योजना

स्थान योजना हस्तांतरण विलेख के लिए एक आवश्यक दस्तावेज है। यह आसपास के क्षेत्र के संबंध में अनुमानित विकास को दर्शाता है। स्थान योजना की नगर/शहर नियोजन प्राधिकरणों द्वारा समीक्षा की जानी आवश्यक है ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि यह उनके द्वारा निर्धारित किसी भी विनियमन का उल्लंघन नहीं करती है।

सर्वेक्षण योजना हस्तांतरण विलेख के लिए एक अन्य आवश्यक दस्तावेज है। यह किसी भूमि के टुकड़े का सटीक माप देता है तथा उसका वर्णन भी करता है। सर्वेक्षण योजना किसी संपत्ति के मानचित्र की तरह होती है, क्योंकि यह उस स्थान का स्पष्ट दृश्य प्रस्तुत करती है जहां संपत्ति स्थित है। सर्वेक्षण संख्या राज्य के राजस्व विभाग की आधिकारिक वेबसाइट के माध्यम से प्राप्त की जा सकती है।

उपयुक्त प्राधिकारी से अनुमोदित भूखंड योजना और संरचना योजना

भूखंड योजना एक विस्तृत खाका (ब्लूप्रिंट) है जो किसी संपत्ति के विशिष्ट अभिन्यास (लेआउट) को दर्शाता है। यह भूमि के सम्पूर्ण भाग का दृश्य प्रस्तुत करता है, जिसमें इसकी सभी संरचनाएं, विशेषताएं और सुधार शामिल हैं।

संरचना योजना एक ग्राफिक प्रस्तुति है जो संभावित विकास, भूमि उपयोग स्वरूप, खुले स्थान के क्षेत्र, अभिन्यास और अन्य प्रमुख विशेषताओं का वर्णन करके किसी क्षेत्र के विकास का मार्गदर्शन करती है, जो यह प्रभावित करती है कि शहरी और उपनगरीय विकास के प्रभावों का प्रबंधन कैसे किया जाना चाहिए। संरचना योजनाओं का मुख्य उद्देश्य किसी क्षेत्र की सामान्य प्रगति के लिए लक्ष्य और नीतियां स्थापित करना है।

प्रारंभ प्रमाणपत्र, समापन प्रमाणपत्र और अधिभोग (ऑक्सुपेंसी) प्रमाणपत्र

तीन महत्वपूर्ण दस्तावेज हैं जो एक हस्तांतरण विलेख के लिए महत्वपूर्ण हैं, विशेषकर रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के लागू होने के बाद।

प्रारंभ प्रमाणपत्र, जिसे भवन निर्माण परमिट या निर्माण परमिट भी कहा जाता है, सक्षम प्राधिकारी द्वारा जारी किया जाता है, ताकि प्रमोटर को स्वीकृत योजना के अनुसार अचल संपत्ति पर विकास कार्य शुरू करने की अनुमति मिल सके।

सक्षम प्राधिकारी द्वारा एक समापन प्रमाण पत्र जारी किया जाता है, जो प्रमाणित करता है कि रियल एस्टेट परियोजना को स्थानीय कानूनों के तहत सक्षम प्राधिकारी द्वारा अनुमोदित स्वीकृत योजना, अभिन्यास योजना और विनिर्देशों के अनुपालन में विकसित और पूरा किया गया है।

अधिभोग प्रमाणपत्र एक महत्वपूर्ण दस्तावेज है जो यह सत्यापित करता है कि भवन का निर्माण अनुमोदित योजना के अनुसार किया गया है तथा सभी आवश्यक सुरक्षा मानदंडों और विनियमों का अनुपालन किया गया है। यह स्थानीय कानूनों के तहत सक्षम प्राधिकारी द्वारा जारी किया जाता है, जिसमें यह प्रमाणित किया जाता है कि भवन में पानी, स्वच्छता और बिजली जैसी सभी नागरिक सुविधाएं उपलब्ध करा दी गई हैं।

मालिकों की सूची

सभी मालिकों की एक व्यापक सूची, उनके नाम, पते, व्यवसाय, आयु और माता-पिता के नाम के साथ, हस्तांतरण विलेख के लिए प्रस्तुत की जानी चाहिए।

स्टाम्प शुल्क भुगतान रसीद

भारत में स्टाम्प शुल्क का भुगतान ऑनलाइन और ऑफलाइन दोनों तरीकों से किया जा सकता है। स्टाम्प शुल्क एक प्रकार का कर है जो संपत्ति खरीदार द्वारा देय होता है। भुगतान की जाने वाली स्टाम्प शुल्क की राशि राज्य दर राज्य अलग-अलग होती है। ई-चालान या स्टाम्प शुल्क भुगतान रसीद, हस्तांतरण कार्यों के लिए आवश्यक सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेजों में से एक है।

मुख्तारनामा (पावर ऑफ अटॉर्नी) और विकास समझौता

यदि मुख्तारनामा या विकास समझौता, या सामान्य मुख्तारनामा, संपत्ति के लेन-देन की प्रक्रिया के दौरान निष्पादित किया गया था, तो इसका उल्लेख उचित पंजीकरण संख्या के साथ हस्तांतरण विलेख में भी किया जाना चाहिए।

मुख्तारनामा एक कानूनी लिखत है जो प्रिंसिपल द्वारा प्रभारी मुख़्तार (अटॉर्नी) या कानूनी एजेंट के पक्ष में निष्पादित किया जाता है। यह प्रभारी मुख़्तार या कानूनी एजेंट को प्रिंसिपल की ओर से कार्य करने का अधिकार देता है। यह संपत्ति, व्यवसाय या किसी अन्य कानूनी मामले से संबंधित लेन-देन में किसी अन्य व्यक्ति की ओर से प्रतिनिधित्व करने या कार्य करने के लिए एक औपचारिक प्राधिकरण है। भारत में, मुख्तारनामा से संबंधित प्रावधान मुख्तारनामा अधिनियम, 1882 में दिए गए हैं। भारतीय स्टाम्प अधिनियम, 1899 की धारा 2 (21) मुख्तारनामा को किसी निर्दिष्ट व्यक्ति को इसे निष्पादित करने वाले व्यक्ति के नाम पर कार्य करने के लिए सशक्त करने वाले किसी भी लिखत के रूप में परिभाषित करती है।

मुख्तारनामा दो प्रकार के हो सकते है- (1) सामान्य मुख्तारनामा (2) विशेष मुख्तारनामा। सामान्य मुख्तारनामा के द्वारा प्रभारी मुख्तार को अनेक प्रकार की शक्तियां प्रदान की जाती है; जैसे बैंक लेनदेन को संभालना, संपत्ति से संबंधित मामलों से निपटना, व्यापारिक लेनदेन का प्रबंधन करना तथा कानूनी मामलों में प्रतिनिधित्व करना। विशेष मुख्तारनामा से मुख़्तार को विशिष्ट शक्तियां प्राप्त होती हैं, जैसे संपत्ति बेचना या खरीदना, किसी विशेष मामले में प्रतिनिधित्व करना आदि।

विकास समझौते सह सामान्य मुख्तारनामा (डीएजीपीए) उन स्थितियों में उपयोगी होते हैं, जहां संभावित रूप से लाभदायक भूमि के मालिक के पास निर्माण के संबंध में पर्याप्त ज्ञान नहीं हो सकता है या उसके पास रियल एस्टेट परियोजना शुरू करने के लिए आवश्यक वित्तीय क्षमता नहीं हो सकती है। जबकि, एक विकासक के पास पर्याप्त धन और विशेषज्ञता हो सकती है, लेकिन उसके पास प्रमुख स्थानों पर भूमि नहीं हो सकती। यहीं पर विकास समझौता काम आता है, विकास समझौते के कारण भूमि मालिक को अपनी भूमि से तत्काल लाभ प्राप्त होता है, जबकि विकासक को भूमि खरीदे बिना ही भूमि का विकास करके लाभ प्राप्त होता है। विकास समझौता, भारतीय सुखभोग अधिनियम, 1882 की धारा 52 के तहत उल्लिखित अनुज्ञप्ति (लाइसेंस) के रूप में कार्य करता है, जिसके माध्यम से विकासक भूमि मालिक की संपत्ति में प्रवेश कर निर्माण कार्य शुरू कर सकता है। सामान्य मुख्तारनामा विकासक को संपत्ति का निर्माण और विपणन (मार्केटिंग) करने का अधिकार देता है। हालाँकि, यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि विकास समझौते में कोई स्वामित्व अंतरण नहीं होता है। विकास समझौते में परियोजना की अवधि, योजनाएं, अनुमान और डिजाइन तैयार करने के लिए विकासक का कर्तव्य, अधिकारियों से आवश्यक अनुमति प्राप्त करने के लिए विकासक का कर्तव्य आदि के संबंध में प्रावधान होते हैं।

हस्तांतरण विलेख का प्रारूप

हस्तांतरण विलेख का प्रारूप वास्तव में हस्तांतरण विलेख पंजीकृत करने के लिए मुख्य आवश्यकता है। विलेख स्पष्ट शब्दों में तैयार किया जाना चाहिए। पक्षों और संपत्ति का विवरण सावधानीपूर्वक तैयार किया जाना चाहिए। कुछ भी छूटना या बेतरतीब ढंग से जोड़ा नहीं जाना चाहिए। हस्तांतरण विलेख का मसौदा आदर्श रूप से एक वकील, जिसे कानूनी लिखतो का मसौदा तैयार करने का ज्ञान और विशेषज्ञता हो, द्वारा तैयार किया जाना चाहिए।

हस्तांतरण विलेख को रद्द करना

एक बार हस्तांतरण विलेख पंजीकृत या निष्पादित हो जाने के बाद पंजीयक या उप-पंजीयक द्वारा उसे रद्द नहीं किया जा सकता। हालांकि, विशिष्ट अनुतोष अधिनियम, 1963 की धारा 31 के अंतर्गत, यदि किसी पीड़ित व्यक्ति को लगता है कि यदि विलेख को लंबित छोड़ दिया गया तो इससे गंभीर क्षति हो सकती है, तो वह लिखत को रद्द करने के लिए वाद दायर कर सकता है। पीड़ित व्यक्ति विलेख को शून्य या शून्यकरणीय (वॉइडेबल) घोषित करने के लिए वाद दायर कर सकता है। न्यायालय अपने विवेकानुसार मामले का निर्णय कर सकता है तथा उसे सुपुर्द करने तथा रद्द करने का आदेश दे सकता है। यदि लिखत पंजीकृत हो चुका है, तो न्यायालय डिक्री की एक प्रति उस अधिकारी को भी भेजेगा जिसके कार्यालय में लिखत पंजीकृत हुआ था। तदनुसार, अधिकारी अपनी पुस्तकों में निहित लिखत की प्रति पर यह नोट करेगा कि लिखत रद्द कर दिया गया है।

लतीफ एस्टेट लाइन इंडिया लिमिटेड बनाम हदीजा अम्मल (2011) मामले में बिक्री के माध्यम से अंतरण को अंतरणकर्ता से क्रेता को संपत्ति के अंतरण द्वारा पूर्ण बनाया गया था। न्यायालय ने कहा कि इस तरह के अंतरण को विक्रेता द्वारा एकतरफा रूप से निरस्तीकरण विलेख निष्पादित करके रद्द नहीं किया जा सकता। इस तरह के विलेख को पंजीकरण के लिए स्वीकार नहीं किया जा सकता। बिक्री विलेख को रद्द करने का आदेश केवल विशिष्ट अनुतोष अधिनियम, 1963 की धारा 31 के तहत अदालत द्वारा दिया जा सकता है।

विशिष्ट अनुतोष अधिनियम की धारा 32 के अंतर्गत, जहां अलग-अलग अधिकार और दायित्व हैं, वहां न्यायालय विलेख के एक भाग को रद्द कर सकता है, तथा शेष को प्रभावी रहने दे सकता है।

निष्कर्ष

हस्तांतरण विलेख एक कानूनी लिखत है जिसका उपयोग किसी संपत्ति का स्वामित्व और हक एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को अंतरित करने के लिए किया जाता है। हस्तांतरण विलेख का मूल उद्देश्य संपत्ति के हस्तांतरण या अंतरण को संभव बनाना है। इसे वैध होने के लिए पंजीकृत और स्टाम्पित होना आवश्यक है।

हस्तांतरण विलेख का दायरा व्यापक है। इसमें कई प्रकार के तरीके शामिल हैं जिनके माध्यम से लोग किसी संपत्ति का कानूनी हक या स्वामित्व एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को अंतरित कर सकते हैं। हस्तांतरण विलेख का महत्व इस तथ्य में निहित है कि यह कानूनी स्वामित्व का आश्वासन देता है, अंतरण का प्रमाण प्रदान करता है और संपत्ति के अधिकारों को लागू करता है। इसका अर्थ है कि अंतरणकर्ता ने संपत्ति के संबंध में सभी अधिकार और स्वामित्व अंतरिती को सौंप दिए हैं।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न (एफएक्यू)

हस्तांतरण विलेख क्या है?

हस्तांतरण विलेख एक कानूनी लिखत है जिसका उपयोग संपत्ति का स्वामित्व या हक एक पक्ष से दूसरे पक्ष को अंतरित करने के लिए किया जाता है। यह एक ऐसा लिखत है जिसके माध्यम से संपत्ति का अंतरण किया जाता है। हस्तांतरण विलेख अनुदानकर्ता (अंतरणकर्ता) से अनुदान प्राप्तकर्ता (अंतरिती) को कानूनी अधिकार हस्तांतरित करता है। हस्तांतरण विलेख की प्रकृति व्यापक होती है और इसमें कोई भी कानूनी लिखत शामिल होता है जिसके माध्यम से कानूनी शीर्षक और स्वामित्व का अंतरण किया जाता है, जैसे उपहार, पट्टा बंधक, बिक्री, आदि।

बिक्री विलेख और हस्तांतरण विलेख के बीच क्या अंतर है?

हस्तांतरण विलेख का दायरा व्यापक होता है और इसमें विभिन्न प्रकार के संपत्ति अंतरण जैसे उपहार, विनिमय, पट्टे, त्याग, बिक्री आदि शामिल होते हैं। बिक्री एक कानूनी लिखत है जो विक्रेता से क्रेता को स्वामित्व अंतरित करता है। यह एक प्रकार का हस्तांतरण विलेख है। हस्तांतरण विलेख में प्रतिफल अनिवार्य नहीं है, यह मौजूद हो भी सकता है और नहीं भी हो सकता है। हालांकि, बिक्री के मामले में प्रतिफल अनिवार्य है।

क्या किसी संपत्ति को बिक्री अनुबंध के माध्यम से अंतरित किया जा सकता है, या हस्तांतरण विलेख आवश्यक है?

जैसा कि सूरज लैंप मामले में सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय दिया है, संपत्ति को बिक्री के समझौते के माध्यम से वैध रूप से अंतरित नहीं किया जा सकता है, इसे केवल विधिवत स्टाम्प और पंजीकृत हस्तांतरण विलेख के माध्यम से ही अंतरित किया जा सकता है।