यह लेख डॉ. राम मनोहर लोहिया नेशनल लॉ यूनिवर्सिटी, लखनऊ की छात्रा Tejaswini Kaushal द्वारा लिखा गया है। यह लेख संपत्ति के हस्तांतरण अधिनियम (ट्रांसफर ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्ट), 1882 की धारा 41 के तहत निर्दिष्ट (स्पेसिफाइड) संपत्ति के हस्तांतरण के संबंध में प्रत्यक्ष (ऑस्टेन्सिबल) मालिकों के अधिकारों के बारे में बात करता है। इस लेख का अनुवाद Divyansha Saluja के द्वारा किया गया है।
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परिचय
‘संपत्ति’ मानव जीवन की सबसे अनिवार्य आवश्यकताओं में से एक के रूप में कार्य करती है। भारत में, संपत्ति का अधिकार अनुच्छेद 31 के तहत एक मौलिक अधिकार के रूप में प्रदान किया गया था, लेकिन इसे 44 वें संविधान संशोधन अधिनियम, 1978 द्वारा निरस्त कर दिया गया और बाद में इसे अनुच्छेद 300A द्वारा प्रतिस्थापित (अब्रोगेट) किया गया, जिसने इसे एक मौलिक अधिकार के बजाय एक संवैधानिक अधिकार बना दिया।
कब्ज़ा, अनुबंध, शीर्षक दस्तावेज़, और अन्य तरीकों का उपयोग संपत्तियों को एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को विचार के लिए हस्तांतरित करने के लिए किया जा सकता है। चल या अचल संपत्ति के निर्बाध (सीमलेस) हस्तांतरण की गारंटी के लिए विभिन्न कानून बनाए गए हैं। संपत्ति के हस्तांतरण के संबंध में सभी मौजूदा प्रथागत नियमों को संहिताबद्ध (कोडीफाइड) और सामंजस्य (हार्मोनीयस) बनाने के लिए संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम (‘अधिनियम’) 1882 में अधिनियमित किया गया था। यह पूरी तरह से जीवित व्यक्तियों के बीच संपत्ति के हस्तांतरण से संबंधित है।
उपहार, उत्तराधिकार (सक्सेशन), विरासत, या वसीयतनामा (टेस्टामेंटरी) के माध्यम से संपत्ति का हस्तांतरण इस क़ानून के अंतर्गत नहीं आता है। यह अधिनियम स्पष्ट विधायी नियम स्थापित करता है जो वास्तविक मालिक, प्रत्यक्ष मालिक और हस्तांतरण से संबंधित तीसरे पक्ष के अधिकारों को नियंत्रित करता है। इस अधिनियम का लक्ष्य आम जनता के लिए भूमि और संपत्ति के हस्तांतरण को सुविधाजनक और परेशानी मुक्त बनाना था। यह अधिनियम संपत्ति के हस्तांतरण के लिए कुछ व्यापक दिशानिर्देश स्थापित करता है जिनका पालन किया जाना चाहिए।
वास्तविक संपत्ति के मालिकों के खिलाफ निर्दोष तीसरे पक्ष के अधिकारों की रक्षा के लिए संपत्ति के हस्तांतरण का प्रदर्शन करने वाले एक प्रत्यक्ष मालिक के सिद्धांत को अधिनियम की धारा 41 के तहत संहिताबद्ध (कोडिफाई) किया गया है। निर्दोष तृतीय पक्षों के अधिकार इस सिद्धांत द्वारा संरक्षित हैं। यह विभिन्न घटकों और आवश्यकताओं जिन्हे वादी को इस अवधारणा से लाभ प्राप्त करने के लिए पूरा किया जाना चाहिए, साथ ही साथ भारत की स्वतंत्रता से पहले और बाद में कई मामलों में इसके कार्यान्वयन (इम्प्लीमेंटेशन) पर भी चर्चा करता है।
संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 41 क्या है
एक प्रत्यक्ष मालिक को संपत्ति का हस्तांतरण, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 41 के तहत किया जाता है। इसके अनुसार, जब कोई व्यक्ति किसी निश्चित अचल संपत्ति में निहित किसी व्यक्ति की व्यक्त (एक्सप्रेस) या निहित सहमति पर कार्य करता है, तो उस
व्यक्ति को उस संपत्ति का ‘प्रत्यक्ष मालिक’ माना जाता है।
संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 41 को लागू करने के लिए आवश्यक शर्तें
इस धारा का उपयोग करने के लिए, किसी को विशिष्ट पूर्वापेक्षाएँ (प्रीरेक्विजिट) पूरी करनी होंगी। वे इस प्रकार हैं:
- सबसे बुनियादी मानदंड (क्राईटेरिया) यह है कि संपत्ति को स्थानांतरित करने वाला व्यक्ति प्रत्यक्ष मालिक होना चाहिए।
- वास्तविक मालिक की सहमति, जो निहित या व्यक्त की जा सकती है, वह आवश्यक है।
- संपत्ति के बदले में, प्रत्यक्ष मालिक को मुआवजा दिया जाना चाहिए।
- अंतरिती (ट्रांसफरी) को संपत्ति पर अंतरणकर्ता (ट्रांसफरर) की शक्ति पर उचित सावधानी बरतनी चाहिए, और यह पता करना चाहिए कि क्या अंतरिती ने वास्तविक इरादे से कार्य किया है।
- यह धारा, चल संपत्ति के हस्तांतरण पर लागू नहीं होती है, और केवल अचल संपत्ति पर लागू होती है।
‘निमो डैट क्वॉड नॉन हैबेट’ नियम का अपवाद
धारा 41 में प्रतिपादित (प्रोपाउंड) नियम सामान्य सिद्धांत के अपवाद के रूप में कार्य करता है कि एक व्यक्ति संपत्ति के लिए एक बेहतर शीर्षक को हस्तांतरित नहीं कर सकता है जो उसके पास है, अर्थात ‘ निमो डैट क्वॉड नॉन हैबेट’। धारा 41 इस सामान्य सिद्धांत का एक सर्वस्वीकृत अपवाद है। उदाहरण के लिए, यदि वास्तविक मालिक, किसी विशेष व्यक्ति को किसी भी उचित तरीके से शीर्षक पत्रों के साथ सौंपता है और उसे एक प्रत्यक्ष मालिक बनाता है, तो एक तीसरा पक्ष जो (उचित जांच के बाद) इस तरह के एक वास्तविक मालिक के साथ वास्तविक तरीके से व्यापार करता है, वह असली मालिक के खिलाफ संपत्ति के लिए एक वैध शीर्षक प्राप्त कर सकता है ।
क्या संपत्ति को किसी प्रत्यक्ष मालिक को हस्तांतरित किया जा सकता है
‘प्रत्यक्ष’ शब्द का अर्थ है जो वास्तविक प्रतीत होता है। इसलिए, किसी संपत्ति का प्रत्यक्ष मालिक वास्तविक मालिक नहीं होता है। तीसरे पक्ष के लिए, वह सिर्फ खुद को वैध मालिक के रूप में चित्रित करता है। वास्तव में संपत्ति के मालिक के बिना, एक प्रत्यक्ष मालिक के पास इसके सभी अधिकार होते हैं। ऐसे मालिक की स्पष्ट या निहित सहमति से, वह वास्तविक मालिक से ये अधिकार प्राप्त करता है। वास्तविक मालिक संपत्ति का योग्य मालिक होता है, जबकि प्रत्यक्ष मालिक पूर्ण लेकिन अयोग्य मालिक होता है।
जो लोग प्रत्यक्ष मालिक नहीं हैं उनमें शामिल हैं:
- एक स्व-घोषित प्रबंधक (मैनेजर) या एजेंट
- गिरवी रखने वाला व्यक्ति वह व्यक्ति होता है जिसके पास संपत्ति में एक छोटा सा हिस्सा होता है और वह नौकर के रूप में काम करता है।
- निवास की संयुक्त रूप से साझा पारिवारिक संपत्ति में व्यवसाय में सह-साझेदार।
- मूर्ति का ट्रस्टी या प्रबंधक, क्योंकि मूर्ति न तो सचेत (कॉनशियस) है और न ही सहमति प्रदान करने में सक्षम है।
प्रत्यक्ष मालिक वास्तविक मालिक नहीं है, लेकिन वह ऐसे लेन-देन में वास्तविक मालिक होने का दिखावा कर सकता है। उसने वास्तविक मालिक की जानबूझकर उपेक्षा या स्वीकृति के परिणामस्वरूप वह अधिकार प्राप्त किया, जिससे वह एक प्रत्यक्ष मालिक बन गया है। एक प्रत्यक्ष मालिक को नियुक्त करने की अवधारणा, प्राकृतिक इक्विटी का एक सार्वभौमिक (यूनिवर्सल) रूप से लागू नियम है, कि यदि एक व्यक्ति किसी अन्य व्यक्ति को संपत्ति के मालिक के रूप में खुद को पकड़ने देता है, और तीसरा व्यक्ति उस प्रत्यक्ष मालिक से किसी मूल्य के लिए, इस धारणा के तहत वह संपत्ति प्राप्त करता है कि वह उसका असली मालिक है, वह व्यक्ति जो इस प्रकार दूसरे व्यक्ति को खुद को बाहर रखने की अनुमति देता है, उसे अपने ‘गुप्त शीर्षक’ को पुनः प्राप्त करने के लिए अधिकृत नहीं किया जाना चाहिए, जब तक कि वह क्रेता के तर्कों को यह साबित करके उलट नहीं देता कि तीसरे पक्ष के पास असली शीर्षक का प्रत्यक्ष या रचनात्मक (कंस्ट्रक्टिव) नोटिस था, या यह कि उसके लिए जांच करने के लिए उचित परिस्थितियां होनी चाहिए जिससे वास्तविक स्वामित्व की खोज हो सकती थी।
स्वामित्व का ‘संकेत’
प्रत्येक मामले के तथ्य यह निर्धारित करते हैं कि स्वामित्व का संकेत क्या है। किसी व्यक्ति के लिए कब्जा स्वामित्व साक्ष्य के रूप में कार्य करता है। कब्जा जाहिर तौर पर स्वामित्व का एक कार्य है, लेकिन यह आवश्यक नहीं है, क्योंकि वास्तविक मालिक अपनी संपत्ति को संभालने में सक्षम नहीं हो सकता है। वह अपनी संपत्ति की देखभाल के लिए एक प्रबंधक को रख सकता था। हालांकि प्रबंधन का तात्पर्य कब्जे से है, प्रबंधक को अतिरिक्त प्रबंधन कार्यों जैसे पट्टे (लीज) पर देना, किराया एकत्र करना और उसकी देखभाल के लिए सौंपी गई संपत्ति की देखरेख के लिए काम पर रखा जा सकता है।
अनैच्छिक हस्तांतरण और आंशिक (पार्शियल) हस्तांतरण
संपत्ति के स्वामित्व का हस्तांतरण अनैच्छिक या स्वैच्छिक हो सकता है। यह एक स्वैच्छिक हस्तांतरण है जब संपत्ति का मालिक स्वेच्छा से इसे स्थानांतरित करता है। इसे निम्नलिखित तरीकों से पूरा किया जा सकता है:
- प्रतिफल (कन्सीडरेशन) के बदले में, जैसे कि गिरवी रखना, बिक्री, पट्टा, या विनिमय (एक्सचेंज) के द्वारा
- एक उपहार के रूप में, और
- इच्छा से
जब कोई अदालत किसी व्यक्ति की संपत्ति को जब्त कर लेती है, तो इसे अनैच्छिक हस्तांतरण या अनैच्छिक अलगाव (एलियनेशन) के रूप में जाना जाता है। यह दृष्टिकोण संयुक्त परिवार की संपत्ति या संपत्ति में सह-अविभाजित भागीदार की भागीदारी को भी अलग कर सकता है। अधिनियम की धारा 41 के तहत प्रावधान केवल स्वैच्छिक हस्तांतरण से संबंधित है। यह ज़बरदस्ती, अनैच्छिक, या कानूनी रूप से मजबूर हस्तांतरण जैसे कि जज-आदेशित नीलामी बिक्री पर लागू नहीं होता है।
बेनामी लेनदेन
1988 के बेनामी लेनदेन (निषेध) अधिनियम में कहा गया है कि जब किसी संपत्ति का हस्तांतरण बेनामी (अर्थात किसी अन्य व्यक्ति के नाम पर) किया जाता है, तो संपत्ति रखने वाला व्यक्ति वास्तविक मालिक बन जाता है। बेनामीदार असली मालिक के लिए केवल एक ट्रस्टी है और केवल एक प्रतिनिधि के रूप में कार्य करता है। यदि एक बेनामीदार की आड़ में एक संपत्ति अर्जित की जाती है और स्वामित्व का संकेत उसे सौंपा जाता है, तो असली मालिक केवल यह प्रदर्शित करके अलगाव के प्रभाव को दूर कर सकता है कि यह उसकी सहमति के बिना किया गया था और खरीदार को इसके बारे में पता था। बेनामी संपत्ति से संबंधित किसी भी अधिकार को लागू करने के लिए कोई मुकदमा, कार्रवाई, या दावा अधिनियम के तहत अनुमति नहीं है, जिसके नाम पर संपत्ति रखी गई है, या संपत्ति के असली मालिक होने का दावा करने वाले किसी अन्य व्यक्ति की अनुमति है।
दूसरे शब्दों में, अधिनियम के लागू होने के बाद, वास्तविक मालिक अब कोई कानूनी मुकदमा दायर करके बेनामीदार से संपत्ति को पुनः प्राप्त करने में सक्षम नहीं है। असली मालिक होने का तर्क भी टिकाऊ नहीं है।
हालांकि, धारा 41 के प्रावधान लागू नहीं होने पर अधिनियम कुछ छूट प्रदान करता है:
- जब वह व्यक्ति जिसके नाम पर संपत्ति धारित (हेल्ड) है एक सहदायिक (कोपार्सनर) के रूप में कार्य करता है और वह संपत्ति हिंदू अविभाजित परिवार में सभी सहदायिकों के लाभ के लिए रखी जा रही है, या
- जहां वह व्यक्ति जिसके नाम पर संपत्ति धारित है, एक ट्रस्टी या कोई अन्य व्यक्ति है जो एक प्रत्ययी (फिडूशियरी) स्थिति में कार्य कर रहा है, और संपत्ति किसी अन्य व्यक्ति के लाभ के लिए रखी गई है जिसके प्रति वह एक ट्रस्टी के रूप में या समान क्षमता में कार्य करता है। उन मामलों को छोड़कर जहां वह एक हिंदू अविभाजित परिवार में एक सहदायिक है या एक ट्रस्टी है जो एक भरोसेमंद क्षमता में काम कर रहा है, एक प्रत्यक्ष मालिक या बेनामीदार असली मालिक बन जाएगा। इसलिए, सिवाय अगर बेनामीदार एक सहदायिक या एक ट्रस्टी है जो एक प्रत्ययी स्थिति में काम कर रहा है, अधिनियम की धारा 41 द्वारा स्थापित प्रावधान को संशोधित किया जाना है।
सर्वोच्च न्यायालय ने जयदयाल पोद्दार बनाम बीबी हजारा (1974) में कहा कि क्या कोई व्यक्ति एक प्रत्यक्ष मालिक है या नहीं यह एक व्यक्तिपरक (सब्जेक्टिव) मामला है जो विशिष्ट तथ्यों और परिस्थितियों पर निर्भर करता है। यह निर्धारित करते समय कि कोई व्यक्ति एक प्रत्यक्ष मालिक है या नहीं, निम्नलिखित कारकों पर विचार किया जाना चाहिए:
- कीमत का भुगतान किसने किया, या खरीद के पैसे का भुगतान किसने किया?
- खरीद के बाद किसके पास कब्जा था, यानी संपत्ति का मालिक कौन था?
- बेनामी प्रवत्ति (फैशन) में संपत्ति हासिल करने का मकसद यानी संपत्ति किसी और के नाम पर क्यों हासिल की गई?
- पक्षों के बीच संबंध, यानी वास्तविक और प्रत्यक्ष मालिक एक दूसरे से परिचित थे या नहीं?
- संपत्ति के प्रबंधन (मैनेजमेंट) में पक्षों का आचरण, यानी संपत्ति की देखभाल, देखरेख और प्रबंधन कौन करता था?
- शीर्षक विलेखों (टाइटल डीड) की अभिरक्षा (कस्टडी) किसके पास थी?
एक प्रत्यक्ष मालिक द्वारा हस्तांतरण की आवश्यकताएं
एक प्रत्यक्ष मालिक द्वारा वैध हस्तांतरण के लिए मुख्य आवश्यकताएं निम्नलिखित हैं:
- व्यक्ति को संपत्ति का प्रत्यक्ष मालिक होना चाहिए।
- उसके पास वास्तविक मालिक की स्पष्ट या निहित सहमति से संपत्ति होनी चाहिए।
- अंतरिती को ऐसे प्रत्यक्ष मालिक से विचार के लिए संपत्ति का अधिग्रहण करना चाहिए।
- हस्तांतरण को स्वीकार करने से पहले अंतरिती को उचित सावधानी बरतनी चाहिए ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि हस्तांतरण करने वाले के पास हस्तांतरण करने का अधिकार है, यानी उसे नेक इरादे से काम करना चाहिए ।
यदि इस धारा के तहत दी गयी आवश्यकताओं में से कोई भी पूरा नहीं किया जाता है तो अंतरिती इस धारा के लाभों को प्राप्त करने का हकदार नहीं होगा। यदि निम्नलिखित सभी आवश्यकताओं को पूरा किया जाता है, तो वास्तविक मालिक की हिस्सेदारी छीन ली जाएगी।
1. हस्तांतरणकर्ता (ट्रांसफरर) एक प्रत्यक्ष मालिक होना चाहिए
जब यह पहले ही साबित हो चुका हो कि हस्तांतरण वास्तविक मालिक की अनुमति से किया गया था, तो वास्तविक मालिक को संपत्ति पर दावा करने से रोक दिया जाएगा। यह तब भी लागू होगा जब अंतरिती ने यह देखने के लिए कोई जांच नहीं की थी कि क्या हस्तांतरणकर्ता के पास हस्तांतरण करने का अधिकार है, जो अन्यथा इस धारा को लागू करने के लिए आवश्यक है। इसलिए, इस प्रावधान को लागू करने के लिए वास्तविक मालिक के अनुमोदन के साथ हस्तांतरण की आवश्यकता नहीं है। यह पर्याप्त है यदि हस्तांतरण के समय वास्तविक मालिक की स्वीकृति के साथ हस्तांतरणकर्ता प्रत्यक्ष मालिक है।
2. प्रत्यक्ष स्वामित्व के लिए वास्तविक मालिक की सहमति आवश्यक है
जब तक हस्तांतरणकर्ता के प्रत्यक्ष स्वामित्व का गठन, अनुमति या उसके द्वारा स्वीकार नहीं किया जाता है, तब तक वास्तविक मालिक को इस प्रावधान के तहत प्रतिबंधित नहीं किया जाएगा। इसके द्वारा किया जा सकता है:
- सहमति के शब्द व्यक्त करें, या
- कार्य या व्यवहार जो सहमति का संकेत देते हैं, ताकि वास्तविक मालिक उसमें स्वामित्व या स्वीकृति के प्रभाव को स्थापित या सक्षम कर सके।
-
व्यक्त (एक्सप्रेस) सहमति:
सहमति को व्यक्त कहा जाता है जब:
- मालिक स्पष्ट रूप से बोले गए या लिखित शब्दों का प्रयोग करते हुए कहते हैं कि:
- उसे संपत्ति में कोई दिलचस्पी नहीं है या
- कि किसी अन्य व्यक्ति की संपत्ति में रुचि है; या
- मालिक कोई भी कार्य करता है जो दर्शाता है कि उसे संपत्ति में कोई दिलचस्पी नहीं है, जैसे कि एक विलेख को प्रमाणित करना कि उसे संपत्ति में कोई दिलचस्पी नहीं है, या किसी तीसरे पक्ष की संपत्ति में रूचि है, जैसे संपत्ति में उत्परिवर्तित (म्युटेट) होना दूसरे का नाम और उसकी रुचि को अस्वीकार करना। जब तक बोलने की जिम्मेदारी न हो, या निष्क्रियता या मौन की तुलना बोलने से की जाए, केवल निष्क्रियता या मौन भौतिक नहीं है।
2. निहित सहमति:
निहित सहमति उस सहमति को संदर्भित करती है जिसका अनुमान किसी व्यक्ति के कार्यों या व्यवहार से लगाया जा सकता है। अगर असली मालिक को पता है कि कोई और उसकी संपत्ति को संभाल रहा है और इससे सहमत है, तो उसकी चुप्पी या निष्क्रियता सहमति का संकेत दे सकती है।
हालाँकि, इस तरह की सहमति का अनुमान लगाने से पहले, यह स्थापित किया जाना चाहिए कि सहमति देने वाला व्यक्ति संपत्ति के अपने अधिकार, हित या शीर्षक से अवगत था और उस ज्ञान के बावजूद, उसने सहमति प्रदान की थी। उसका कार्य या आचरण ऐसे समय में जब वह अपने अधिकार से अनजान था, उसे अंतरिती के विरुद्ध अपना दावा करने से नहीं रोकता है।
3. हस्तांतरण प्रतिफल के लिए होना चाहिए
एक अंतरिती केवल अधिनियम की धारा 41 से लाभ प्राप्त कर सकता है यदि वह यह दिखा सकता है कि उसे किसी चीज़ के बदले में संपत्ति प्राप्त हुई है। लेन-देन में एक प्रतिफल होना चाहिए ।
4. अंतरिती को उचित सावधानी बरतनी चाहिए
खंड में कहा गया है कि एक प्रत्यक्ष मालिक द्वारा किया गया हस्तांतरण रद्द करने योग्य नहीं है क्योंकि हस्तांतरणकर्ता को इसे करने की अनुमति नहीं थी, जब तक कि अंतरिती:
- यह सुनिश्चित करने के लिए उचित सावधानी बरत रहा था कि हस्तांतरण को प्रभावी करने के लिए हस्तांतरणकर्ता के पास आवश्यक अधिकार हैं, और
- नेक इरादे से काम कर रहा था।
यदि किसी अंतरिती के पास वास्तविक मालिक के शीर्षक का रचनात्मक ज्ञान नहीं है और संपत्ति के वास्तविक शीर्षक-धारक की जांच करने का कोई साधन नहीं है, तो उसे इस खंड के तहत संरक्षित किया जा सकता है।
- देखभाल की मात्रा: यह निर्धारित करने के लिए कि क्या अंतरिती के पास हस्तांतरण को प्रभावित करने का अधिकार है, एक निश्चित मात्रा की देखभाल सुनिश्चित करने के लिए निम्नलिखित आवश्यकताओं को पूरा किया जाना चाहिए:
- साधारण विवेक और तर्कसंगतता (रीज़नेबिलिटी): क्या अंतरिती ने यह सुनिश्चित करने के लिए उचित सावधानी बरती कि उसके पास हस्तांतरण करने का अधिकार है, प्रत्येक मामले के तथ्यों के आलोक में निर्णय लिया जाना चाहिए। उसी के लिए परीक्षा यह देखने के लिए है कि क्या अंतरिती ने कार्य:
- एक उचित व्यक्ति की तरह किया है, और
- सामान्य विवेक के साथ किया है।
- परिश्रम का मानक: यह निर्धारित करने के लिए परिश्रम का पारंपरिक मानक कि क्या हस्तांतरण को प्रभावित करने की शक्ति है या नहीं, उस शीर्षक का अनुरोध और जांच कर रहा है जिसके तहत वह मालिक होने का दावा करता है। यदि दस्तावेज़ में ही, जिसे अंतरिती की परीक्षा के लिए शीर्षक विलेख के रूप में प्रस्तुत किया गया है, किसी अन्य दस्तावेज़ की संभावना या शीर्षक के अनुचित स्वामित्व के संबंध में अंतरिती को पूछताछ पर रखने का कोई संकेत है, तो मामले की आगे जांच की आवश्यकता है।
- साधारण विवेक और तर्कसंगतता (रीज़नेबिलिटी): क्या अंतरिती ने यह सुनिश्चित करने के लिए उचित सावधानी बरती कि उसके पास हस्तांतरण करने का अधिकार है, प्रत्येक मामले के तथ्यों के आलोक में निर्णय लिया जाना चाहिए। उसी के लिए परीक्षा यह देखने के लिए है कि क्या अंतरिती ने कार्य:
- हस्तांतरणकर्ता को यह प्रदर्शित करना होगा कि उसने सामान्य शीर्षक की खोज की है: परंतुक (प्रोविसो) कहता है कि हस्तांतरणकर्ता ने यह सुनिश्चित करने के लिए उचित सावधानी बरती होगी कि हस्तांतरणकर्ता के पास हस्तांतरण करने की शक्ति है, और यह प्रावधान लागू करने के लिए एक आवश्यक आवश्यकता है। इसलिए, अंतरिती को यह प्रदर्शित करना चाहिए कि उसने मानक शीर्षक जांच की है। अगर उसने ऐसा नहीं किया होता तो उसे खंड का लाभ नहीं दिया जाता।
- यदि शीर्षक स्पष्ट है, तो कोई पूछताछ आवश्यक नहीं है: यदि शीर्षक स्पष्ट है, तो कोई पूछताछ नहीं की जा सकती है। जब कोई व्यक्ति संपत्ति के कब्जे में प्रतीत होता है, मालिक के रूप में दस्तावेज किया जाता है, संपत्ति के शीर्षक विलेख को बरकरार रखता है, और इसके बारे में किसी तीसरे पक्ष के साथ बातचीत करता है, तो यह स्थापित करने के लिए कुछ भी नहीं है कि तीसरे पक्ष ने इससे निपटने में दुर्भावनापूर्ण इरादे से काम किया है।
- उचित देखभाल की कमी का प्रभाव: यदि सही तथ्य को निर्धारित करने के लिए उपयोग की जाने वाली उचित देखभाल की कमी का यह पहलू गायब है तो अंतरिती धारा के लाभों का आनंद नहीं ले सकता है।
5. अंतरिती को सद्भावना में कार्य करना चाहिए
अंतरिती के लिए यह ज़रूरी है कि वह सद्भावना के इरादे के साथ काम करे। वास्तविक मालिक इन परिदृश्यों (सिनेरिओ) में से किसी में भी प्रत्यक्ष मालिक द्वारा किए जा रहे लेनदेन से प्रभावित नहीं होगा। इस प्रावधान के लिए “अच्छे विश्वास” के रूप में ईमानदारी की आवश्यकता है। एक व्यक्ति गलती कर सकता है, लेकिन उसे इसे अच्छे विश्वास के साथ करना चाहिए। एक अंतरिती इस खंड के तहत सुरक्षा का दावा केवल इसलिए नहीं कर सकता क्योंकि वह वास्तविक मालिक के शीर्षक से अनजान था। उसे पहले यह निर्धारित किए बिना कि क्या हस्तांतरणकर्ता के पास हस्तांतरण करने का अधिकार है, अपनी आँखें बंद करके बिना किसी प्रत्यक्ष मालिक से जल्दबाजी में खरीदारी नहीं करनी चाहिए। केवल यह तथ्य कि खरीदार का नाम राजस्व (रिवेन्यू) पत्रों में आवश्यक अवधि में दर्ज किया गया था, यह स्थापित करने के लिए पर्याप्त नहीं है कि वह एक वास्तविक खरीदार था।
संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 41 के तहत विबंधन (एस्टॉपल) का नियम
विबंधन के कानून का तर्क है कि जब संपत्ति का वास्तविक मालिक किसी अन्य व्यक्ति को तीसरे पक्ष के मालिक के रूप में दर्शाता है, और बाद वाला उस चित्रण पर कार्य करता है, तो वास्तविक मालिक अपने प्रतिनिधित्व को रद्द नहीं कर सकता है। यह प्रावधान वास्तविक मालिक के खिलाफ एक विबंधन नियम स्थापित करता है। इस अधिनियम की धारा 41 का नियम, भारतीय साक्ष्य अधिनियम, 1872 की धारा 115 से लिया गया है, जो विबंधन के कानून को परिभाषित करता है। हाउस ऑफ लॉर्ड्स ने केयर्नक्रॉस बनाम लोरिमर (1860) में इस अवधारणा को ऐसे व्यक्त किया,एक पक्ष या तो शब्दों या आचरण से, सहमति से प्रदर्शन करने या किसी कार्य को करने से परहेज करने का प्रतिनिधित्व करता है, और दूसरा पक्ष उस प्रतिनिधित्व पर कार्य करता है, तो पहले पक्ष को अपने प्रतिनिधित्व पर टिके रहना होगा।
सबूत का बोझ
इस प्रावधान के तहत सुरक्षा की मांग करने वाले अंतरिती के लिए सबूत का भार अंतरिती पर यह दिखाने के लिए है कि वह एक प्रत्यक्ष मालिक था। उसे यह स्थापित करना होगा कि हस्तांतरणकर्ता संपत्ति का प्रत्यक्ष मालिक है या लेनदेन एक बेनामी लेनदेन है। उसे यह भी दिखाना होगा कि उसने अपने हितों की रक्षा के लिए उचित सावधानी बरती। सबूत का बोझ दूसरी तरफ स्थानांतरित हो जाता है यदि दूसरा पक्ष सबूत होने का दावा करता है जो जांच के शुरुआती बिंदु की ओर ले जाता है, अगर देखा या अध्ययन किया जाता, तो सच्चाई का खुलासा होता। यदि कोई व्यक्ति किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरित की गई संपत्ति के स्वामित्व का दावा करता है, तो उसे इसे साबित करना होगा।
आवश्यक कानूनी सिद्धांत यह है कि जब तक वैध मालिक ने निर्दोष खरीदारों को मूर्ख बनाने के लिए कुछ नहीं किया है या यह मानने की प्रतिज्ञा नहीं की है कि तत्काल मालिक वास्तविक मालिक है, तो उसके अधिकारों की रक्षा प्रथम दृष्टया (प्राइमा फेसी) की जानी चाहिए। उसे यह दिखाना होगा कि वास्तविक मालिक ने अपने कार्यों या चूकों के परिणामस्वरूप कब्जा वापस लेने का अपना अधिकार खो दिया है।
संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 41 के तहत प्रावधान का लागू न होना
यदि अभिवचन (प्लीडिंग) के दौरान, यह उल्लेख नहीं किया गया है कि हस्तांतरणकर्ता संपत्ति के वास्तविक मूल मालिक की स्वैच्छिक सहमति से एक प्रत्यक्ष मालिक था, तो वादी का दावा संपत्ति के शीर्षक के लिए एक व्यक्ति द्वारा भूमि के हस्तांतरण के परिणामस्वरूप उसके मालिक को बर्खास्त कर दिया जाएगा। रद्द करने के आदेश को बाद के खरीदारों द्वारा योग्यता के आधार पर अपील की जा सकती है, लेकिन उनके पक्ष में बिक्री अधिनियम की धारा 41 द्वारा संरक्षित नहीं है। निम्नलिखित विक्रेता केवल अपने विक्रेता से मुआवजे या धनवापसी का अनुरोध कर सकता है। धारा 41 का उपयोग एक अंतरिती पेंडेंट लाइट बनाने के लिए नहीं किया जा सकता है क्योंकि वह बिना नोटिस के एक वास्तविक अंतरिती नहीं होगा।
संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 41 से संबंधित ऐतिहासिक मामले
1. रामकुमार कूंडू बनाम जॉन और मारिया मैक्वीन (1872)
संपत्ति के मालिकों के खिलाफ निर्दोष तीसरे पक्ष के अधिकारों की रक्षा के लिए एक ‘दिखाई देने योग्य मालिक’ द्वारा संपत्ति को स्थानांतरित करने की धारणा विकसित की गई थी, जिसे शुरू में न्यायिक समिति द्वारा रामकुमार कूंडू बनाम जॉन और मारिया मैक्वीन के ऐतिहासिक मामले में इस्तेमाल किया गया था, और जो फिर बाद में अधिनियम में धारा 41 के रूप में परिलक्षित (रिफ्लेक्ट) होता है।
तथ्य
जमीन, जिसे एक निर्धारित दर पर स्थायी रूप से पट्टे पर दिया गया था, तत्कालीन जमींदार द्वारा बिक्री के विलेख द्वारा अलेक्जेंडर मैकडोनाल्ड की मालकिन बन्नू बीबी को बेच दी गई थी। यह निश्चित रूप से नहीं कहा जा सकता था कि पिता मैकडोनाल्ड के पास संपत्ति का कब्जा था। किसी भी मामले में, सबूत यह संकेत नहीं देते हैं कि वह कभी जमीन पर रहता था, फिर भी भूमि पर बीबी के निवास के पर्याप्त सबूत हैं।
इसके बाद, बीबी की मृत्यु हो गई और वादी (रामधोने, रामकुमार कूंडू के पिता) को संपत्ति विरासत में मिली, पता चला कि बीबी ने पहले उसके नाम पर संपत्ति का अधिग्रहण (एक्आयर) किया था, और फिर यह विश्वास दिलाते हुए की वह भूमि पर पर्याप्त अधिकार रखते थे, उसे एक तीसरे पक्ष (जॉन और मारिया मैक्वीन) को बेच दिया। पूरा लेन-देन एक बेनामी लेन-देन था, जिसका मतलब था कि केवल जमीन बेचने वाला व्यक्ति ही इसके बारे में जानता था। जॉन और मारिया मैक्वीन, जो संपत्ति पर रहते थे लेकिन किराए का भुगतान करने में विफल रहे, वादी द्वारा भूमि के कब्जे की वसूली के लिए मुकदमा दायर किया गया था। कलकत्ता उच्च न्यायालय ने मैक्क्वीन के पक्ष में फैसला सुनाया, जिससे रामकुमार (जिन्होंने उनकी मृत्यु के बाद अपने पिता के लिए भर दिया था) को प्रिवी काउंसिल के साथ अपील दायर करने के लिए प्रेरित किया।
मुद्दे
- संपत्ति मैकडोनाल्ड की थी या नहीं?
- क्या मारिया मैक्वीन ने इसे अपनी इच्छा से प्राप्त किया था?
- क्या अपीलकर्ताओं ने बिना किसी सूचना के एक अच्छी राशि के लिए बांड प्राप्त किए हैं?
निर्णय
अपीलकर्ताओं का जवाब यह था कि उनके पिता ने बेनामी शीर्षक के बारे में जानते हुए बिना बन्नू बीबी की संपत्ति का अधिग्रहण किया, और इसलिए वे इसे रखने के हकदार हैं, इस तथ्य के बावजूद कि मैकडोनाल्ड के पक्ष में एक परिणामी विश्वास था। ऐसी परिस्थिति में, वे सबूत के बोझ का एक अनुपातहीन राशि वहन करते हैं, और इसलिए उन्हें पहले यह साबित करना होगा कि खरीदारी मैकडोनाल्ड की ओर से और मैकडोनाल्ड के पैसे से की गई थी। इसका प्रमाण प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत नहीं किया गया। इसके अलावा, बन्नू बीबी ने अपनी मृत्यु के बाद भूमि को मैकडोनाल्ड की विरासत के हिस्से के रूप में माना। अपीलकर्ताओं ने लॉर्डशिप के अनुसार संपत्ति को बेनामी शीर्षक के खिलाफ रखने का अपना अधिकार साबित कर दिया।
यह संभावना नहीं है कि खरीदार को पता था कि शीर्षक समान या उसके समान नहीं था जो दिखाई दिया था। किसी भी कागजी कार्रवाई में इस बात का कोई संकेत नहीं है कि लेन-देन वैसा नहीं था जैसा वह दिखता था। दूसरी ओर, सभी दस्तावेज, बन्नू बीबी द्वारा स्वयं या अपने लाभ के लिए लेन-देन करने की ओर इशारा करते हैं। भले ही मैकडोनाल्ड असली मालिक था और बन्नू बीबी केवल एक दिखावे की मालिक थी, प्रिवी काउंसिल ने माना कि क्योंकि मैकडोनाल्ड ने बन्नू बीबी को खुद को असली मालिक के रूप में रखने के लिए निहित सहमति दी थी। इसलिए, वादी या उसके प्रतिनिधि तब तक शीर्षक की वसूली नहीं कर सकते थे जब तक कि वे यह साबित नहीं कर देते कि वे असली मालिक थे। तब यह निर्णय लिया गया कि वादी तीसरे पक्ष से संपत्ति को पुनः प्राप्त नहीं कर सकता है और कानून की नजर में, हस्तांतरण को कानूनी रूप से टिकाऊ माना जाता था।
2. मोहम्मद शफीकुल्लाह खान बनाम मोहम्मद समीउल्लाह खान (1929)
तथ्य
इस मामले में, इस तथ्य की परवाह किए बिना कि वे जमीन पर कब्जा करने के लिए कानूनी रूप से अयोग्य थे, मालिक के तीन नाजायज बेटों (नुहुल्लाह, हकीमुल्लाह और हलीमुल्लाह) को उसकी मृत्यु के बाद मिला। वास्तविक उत्तराधिकारी, प्रतिवादी मुहम्मद शफीकुल्लाह खान, जो कि उनके पुत्र हैं, ने अपने उत्तराधिकार के अधिकारों का दावा करने के लिए एक मुकदमा दायर किया। दूसरी ओर, मालिकों ने संपत्ति पर नियंत्रण रखा और वैध मालिक होने का नाटक करते हुए इसे तीसरे पक्ष (समीउल्लाह, प्रतिवादी) को बेच दिया।
मुद्दा
क्या नाजायज बेटे अधिनियम की धारा 41 के तहत प्रत्यक्ष मालिक थे?
निर्णय
अधिनियम की धारा 41 के लाभ के मुद्दे पर, निचली अदालत ने पाया कि समीउल्लाह को शफीकुल्लाह के मुकदमे की कोई जानकारी नहीं थी, कि उसने सद्भावना से काम किया और नुहुल्लाह और अन्य लोगों से संपत्ति ले ली, यह मानते हुए कि उनके पास शीर्षक है, और यह विश्वास उनके दिमाग में शफीकुल्लाह खान के पिछले आचरण से प्रेरित था, जिसने नुहुल्लाह और अन्य के नामों को राजस्व पत्रों में रहने दिया था। इसलिए, उन्होंने निर्धारित किया कि गिरवीदार समीउल्लाह को अधिनियम की धारा 41 के तहत संरक्षित किया गया था और शफीकुल्लाह खान को अपना शीर्षक स्थापित करने से रोक दिया गया था।
इलाहाबाद उच्च न्यायालय ने, हालांकि, कहा कि यह कानूनी स्थिति धारा 41 की आवश्यकता को पूरा नहीं करेगी क्योंकि स्वामित्व वैध मालिक की व्यक्त या निहित सहमति से प्राप्त नहीं किया गया था। इसलिए, उन्हें प्रत्यक्ष संपत्ति का मालिक नहीं माना जाता था।
3. नीरस पूर्वे और अन्य बनाम मुसम्मत टेट्री पासिन और अन्य (1915)
तथ्य
इस मामले में एक पति ने तीर्थ यात्रा के दौरान अपनी जमीन अपनी पत्नी के नाम राजस्व अभिलेख में दर्ज करायी। फिर उसने उसे संपत्ति पर एक गिरवी रखने की अनुमति दी। जब पति बाहर चला गया, तो पत्नी ने संपत्ति को तीसरे पक्ष को बेच दिया, जिसने बंधक का भुगतान किया। उसने इन प्रतिवादियों से इस आधार पर जमीन वसूल करने का दावा किया कि उसकी पत्नी के पास उसे बेचने की कोई शक्ति नहीं है।
मुद्दा
क्या पति संपत्ति के शीर्षक को पुनः प्राप्त कर सकता है?
निर्णय
अदालत ने फैसला सुनाया कि अगर खरीदार ने सद्भाव में काम किया और जमीन के स्वामित्व को सत्यापित (वेरिफाइ) करने के लिए उचित कदम उठाए, तो पति या पत्नी खरीदार से भूमि को पुनः प्राप्त या भुना नहीं सकते थे, जैसा कि किया गया था।
निष्कर्ष
संपत्ति के हस्तांतरण अधिनियम की धारा 41 ने पहले ने सोचा तीसरे पक्ष के हितों की रक्षा करने का एक अच्छा काम किया है। हालांकि यह खंड तीसरे पक्ष के पक्ष में पूर्वाग्रह (प्रेजुडिस) से ग्रसित प्रतीत हो सकता है, यह केवल तभी होता है जब असली मालिक की गलती हो। कोई भी केवल यह दावा नहीं कर सकता कि वह अब संपत्ति का मालिक है और इसलिए उसे बेदखल नहीं किया जा सकता है। संपत्ति का अधिग्रहण करते समय तीसरे पक्ष को अत्यधिक सावधानी बरतनी चाहिए, और ये मानदंड कानून द्वारा लगाए गए थे ताकि प्रत्यक्ष मालिक और तीसरे पक्ष को इस प्रावधान का दुरुपयोग करने से रोका जा सके। एक प्रकार से यह वास्तविक मालिक के हितों की भी रक्षा करता है।
संक्षेप में, अधिनियम की धारा 41, प्रत्यक्ष मालिक की शक्तियों को निर्दिष्ट करती है और उसके लेनदेन की प्रकृति पर चर्चा करती है। संपत्ति के मालिक द्वारा अपनी ओर से लेन-देन दर्ज करने के लिए प्रदान की गई शक्ति, प्रत्यक्ष मालिक की सबसे उल्लेखनीय विशेषता है। इस प्राधिकरण के लिए सहमति व्यक्त या निहित हो सकती है, जैसा कि कई ऐतिहासिक मामलों द्वारा परिभाषित किया गया है। इसके अतिरिक्त, धोखे से सहमति प्राप्त नहीं की जा सकती है। इसके अलावा, एक बार हो जाने के बाद, मालिक के विवेक पर संपत्ति हस्तांतरण अपरिवर्तनीय है। इसमें आंशिक स्थानान्तरण जैसे गिरवी और पट्टों के साथ-साथ बिक्री और विनिमय जैसे अधिकारों का पूर्ण हस्तांतरण शामिल है। इसके अलावा, कानून यह दिखाने के लिए कि हस्तांतरणकर्ता प्रत्यक्ष मालिक है, हस्तांतरणकर्ता पर सबूत का भार निर्धारित करता है। उसे भी प्रामाणिकता के साथ कार्य करना चाहिए और पर्याप्त सावधानी बरतते हुए संपत्ति के हस्तांतरण की प्रगति के बारे में इरादा और उचित जांच करनी चाहिए।
संदर्भ
