यह लेख Saurabh Chauhan द्वारा लिखा गया है, जो लॉसिखो से  रियल एस्टेट लॉ में सर्टिफिकेट कोर्स कर रहे हैं। इस लेख में रियल एस्टेट कानूनों में मैनेजमेंट प्रोफेशनल्स के महत्व पर चर्चा की गई है। इस लेख का अनुवाद Revati Magaonkar ने किया है। 

परिचय (इंट्रोडक्शन)

रियल एस्टेट भारतीय अर्थव्यवस्था (इकोनॉमी) में सबसे बड़े और सबसे अधिक प्रभावित क्षेत्रों में से एक है, यह भारतीय अर्थव्यवस्था में हिस्सेदारी का एक बड़ा हिस्सा रखता है और किसी भी उतार-चढ़ाव के कारण, भारत की अर्थव्यवस्था एक साथ ऊपर और नीचे जाती है। इस क्षेत्र में पारदर्शिता (ट्रांसपेरेंसी) और जवाबदेही (अकाउंटेबिलिटी) को विनियमित (रेगुलेट) करने और लाने के लिए रेरा अधिनियम पेश किया गया था। रेरा का मतलब रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी है, यह वह अधिनियम है जो अब रियल एस्टेट क्षेत्र में प्रचलित (प्रिवेलिंग) है। रेरा के सामने आने से पहले बिल्डरों या कभी-कभी खरीदारों के लिए संपत्तियों की बिक्री और खरीद में कई अनियमितताएं (इरेगुलारीटिज) होती हैं, कई अनियमितताओं और पारदर्शिता की कमी के कारण रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए प्रगति करना मुश्किल हो जाता है, इसलिए 2016 में रेरा अधिनियम पेश किया गया था जिसने इस क्षेत्र को अधिक जवाबदेही दी है और मुख्य रूप से खरीदारों को इस अधिनियम के कार्यान्वयन (इंप्लीमेंटेशन) से राहत मिली है, जिनका पहले बिल्डरों द्वारा देर से कब्जे के रूप में या बिक्री के पक्षपाती समझौते और कई अन्य कदाचार (मिसकंडक्ट) के रूप में शोषण (एक्सप्लॉयटेशन) किया गया था। अब विषय पर आते हैं, यह जानना जरूरी है कि कौन हैं मैनेजमेंट पेशेवर (मैनेजमेंट प्रोफेशनल्स)? 

सामान्य शब्दों में मैनेजमेंट प्रोफेशनल्स को उन लोगों को कहा जा सकता है जो कुछ पेशेवर डिग्री रखते हैं और इस तरह के उत्पादक (प्रोडक्टिव) तरीके से प्रशिक्षित (ट्रेनड्) होते हैं ताकि वह सबसे अधिक लाभकारी और उत्पादक परिणामों के लिए लोगों के एक समूह को नियंत्रित कर सकें। अचल (इमोवेब्ल) संपत्ति में, संपत्ति का मैनेजमेंट संपत्ति मैनेजमेंट के रूप में किया जाता है और मालिकों की संपत्ति का मैनेजमेंट करने वाले पेशेवरों को संपत्ति प्रबंधक के रूप में जाना जाता है।

संपत्ति मैनेजमेंट क्या है? 

संपत्ति मैनेजमेंट एक अचल (इम्मूवेबल) संपत्ति की देखरेख या मैनेजमेंट के कार्य या जॉब को संदर्भित करता है। संपत्ति मैनेजमेंट में मुख्य रूप से किसी अन्य पार्टी या इकाई (एंटिटी) की संपत्ति का मैनेजमेंट शामिल है जो आवासीय (रेसिडेंशियल), वाणिज्यिक (कमर्शियल) या औद्योगिक (इंडस्ट्रियल) अचल संपत्ति हो सकती है। 

नोट : मॉडल टेनेंसी एक्ट, 2019 केवल आवासीय और वाणिज्यिक लीजिंग या रेंटिंग पर लागू होता है लेकिन इंडस्ट्रियल रेंटिंग या लीजिंग पर नहीं।

एक संपत्ति प्रबंधक कौन है?

मॉडल टेनेंसी एक्ट, 2019 की धारा 2 (F) संपत्ति प्रबंधक को परिभाषित करती है, अधिनियम के अनुसार एक संपत्ति प्रबंधक (मैनेजर) एक ऐसा व्यक्ति हो सकता है जो किसी अन्य व्यक्ति की संपत्ति की देखभाल करता है और विज्ञापन भी करता है, किराएदारों के मुद्दों को हल करता है, संपत्ति लीज पर देता है और एक मालिक के लिए संपत्ति के किराये के रखरखाव (मेंटनेंस) और प्रशासन के लिए जवाबदेह है। संपत्ति प्रबंधक एक व्यक्ति या एक कंपनी हो सकती है जिसे मालिक द्वारा किराए पर लिया जाता है और उनका काम किरायेदारों को ढूंढना, संपत्ति और अन्य सामान के किराए और रखरखाव का संग्रह करना हो सकता है, क्योंकि रियल एस्टेट निवेशक (इन्वेस्टर) या संपत्ति के मालिक अपनी संपत्ति का मैनेजमेंट स्वयं करने के लिए सक्षम या इच्छुक नहीं हैं। 

संपत्ति प्रबंधक का वेतन प्रबंधित (मैनेज) की जाने वाली संपत्ति के अनुसार अलग अलग होता है, कभी-कभी किराए का एक प्रतिशत जो संपत्ति को किराए पर देकर एकत्र किया जाता है। संपत्ति प्रबंधक संपत्ति के मालिक की ओर से काम करता है और सभी व्यवहार संपत्ति प्रबंधक द्वारा किया जाता है। आम तौर पर, एक रियल एस्टेट ब्रोकर का लाइसेंस संपत्ति प्रबंधकों के लिए मूलभूत आवश्यकता होती है क्योंकि इसके लिए कोई विशिष्ट लाइसेंस नहीं होता है।

संपत्ति मैनेजमेंट का महत्व

अच्छे संपत्ति मैनेजमेंट के महत्व से कई लाभ हो सकते हैं जैसे कि एक संपत्ति के मालिक या एक अचल संपत्ति निवेशक ने एक संपत्ति खरीदी है और एक अच्छी संपत्ति प्रबंधक या एक मैनेजमेंट कंपनी को काम पर रखा है, तो सबसे पहली और सबसे महत्वपूर्ण चीज जो प्रबंधक है या कंपनी मालिक या निवेशक द्वारा समय का निवेश समाप्त कर देती है जिसे उसे संपत्ति के मैनेजमेंट में समर्पित करना होता है। अच्छा संपत्ति प्रबंधक या कंपनी संपत्ति का मैनेजमेंट अच्छी तरह से मैनेजमेंट करेगा तो मालिक को ऐसी चीजों से परेशान नहीं होना पड़ेगा। 

दूसरे, एक किराएदार मालिक के लिए जो अपनी संपत्ति को किरायेदारों को किराए पर देना चाहता है जो समय पर लंबी अवधि (लॉन्ग टर्म) के किराए का भुगतान करने में सक्षम हैं, व्यवहार में अच्छे हैं और संपत्ति पर ज्यादा समस्या नहीं पैदा करते हैं, यह ढूंढना आसान नहीं है और यही वह जगह है जहां एक अच्छा संपत्ति प्रबंधक तस्वीर में आता है, प्रबंधक के किरायेदार और मालिक दोनों के साथ अच्छे संबंध होंगे, इसलिए वे किराया एकत्र करेंगे और इसे मालिक को हस्तांतरित (ट्रांसफर) करेंगे। अब, अच्छे या बुरे किरायेदारों की पहचान का एक और महत्वपूर्ण कार्य सामने आता है, जो अक्सर मालिकों द्वारा उपेक्षित (नेगलेक्टेड) किया जाता है जब वे खुद संपत्ति का मैनेजमेंट और किराए पर लेते हैं, यहां एक अच्छी संपत्ति मैनेजमेंट कंपनी या प्रबंधक मालिक की मदद करता है क्योंकि उन्होंने बहोत सारे किरायेदारो के आवेदन देखे है, इसलिए अपनी क्षमता और अनुभव का उपयोग करके वे जानते हैं कि खराब किरायेदारों को कैसे छोड़ना है और आगे के मुकदमों और किराए के घोटालों से बचना है।

अब, संपत्ति मैनेजमेंट कंपनी होने का तीसरा और सबसे महत्वपूर्ण कारक (फैक्टर) यह है कि वे जानते हैं कि संभावित मुकदमों से कैसे निपटा जाए या उनसे कैसे बचा जाए। संपत्ति प्रबंधक या कंपनी यह सुनिश्चित करेगी कि किरायेदार स्क्रीनिंग भी ध्यान रखे और संपत्ति की सुरक्षा के लिए आश्वासन देता है, रखरखाव भी मालिकों के लिए सिरदर्द में से एक है जिसे संपत्ति प्रबंधकों या मैनेजमेंट कंपनियों द्वारा भी हल किया जाता है क्योंकि वे संपत्ति पर उत्पन्न होने वाली सभी समस्याओं को संभालते हैं।

अंत में, संपत्ति प्रबंधक मालिकों के लिए वित्तीय रिपोर्ट तैयार करेगा। ये संपत्ति प्रबंधक या मैनेजमेंट कंपनी द्वारा किए गए कुछ प्रमुख कार्य हैं, अधिकांश समय ये सभी कार्य मालिक द्वारा ही किए जाते हैं, लेकिन यह समय और ध्यान को गंभीरता से लेता है जो अधिकांश मालिक नहीं चाहते हैं या नहीं हैं, इसलिए वे अच्छे संपत्ति प्रबंधक या कंपनियां किराए पर लेते हैं।

संपत्ति प्रबंधक की जिम्मेदारियां

मॉडल टेनेंसी एक्ट , 2019 का अध्याय IV, प्रावधान 19 संपत्ति प्रबंधक की जिम्मेदारियों के बारे में बात करता है। संपत्ति प्रबंधक की कुछ जिम्मेदारियां हैं क्योंकि वह संपत्ति के मालिक की ओर से काम कर रहा है, इसलिए संपत्ति प्रबंधक की जिम्मेदारियां किरायेदारों के प्रति संपत्ति के मालिक की तरह हैं। संपत्ति प्रबंधक की जिम्मेदारियां इस प्रकार हैं: 

• किरायेदारों को ढूंढना

किरायेदारों को ढूंढना संपत्ति प्रबंधक की मूल जिम्मेदारी है, ज्यादातर मालिक जो अपनी संपत्ति किराए पर लेना चाहते हैं, अच्छे किरायेदारों को खोजने के लिए संपत्ति प्रबंधकों को किराए पर लेते हैं क्योंकि वे किरायेदारों को खोजने या समय बर्बाद करने की परेशानी में नहीं पड़ना चाहते हैं। किरायेदारों को आकर्षित करने के लिए आवासीय संपत्ति प्रबंधकों को किराए का विज्ञापन करना और प्रासंगिक साइटों पर विज्ञापन पोस्ट करना आवश्यक है।

• किरायेदारों की स्क्रीनिंग

किरायेदारों की स्क्रीनिंग प्रबंधक की महत्वपूर्ण जिम्मेदारियों में से एक है, यह सुनिश्चित करने के लिए कि किरायेदार भरोसेमंद है। साथ ही पेशेवर प्रबंधक मालिकों या जमीनदारों की तुलना में अच्छे किरायेदारों को खोजने में अच्छे होते हैं क्योंकि उन्होंने समय के साथ अधिक लोगों की जांच की है और इसलिए किरायेदारों को खोजने और उनकी जांच करने में अधिक अनुभव है। स्क्रीनिंग मूल रूप से मुकदमों और आगे की समस्याओं से बचने के लिए की जाती है। 

• लिखित समझौता (एग्रीमेंट)

मॉडल टेनेंसी अधिनियम, 2019 की धारा 4(1) के अनुसार अधिनियम के शुरू होने के बाद संपत्ति को किराए पर देने से पहले किरायेदार और जमीनदार के बीच एक लिखित समझौता होना चाहिए और समझौते पर हस्ताक्षर करने की तारीख से 2 महीने की अवधि के भीतर किराया प्राधिकरण (अथॉरिटी) को संयुक्त रूप से समझौता देना होगा। इसलिए, यदि मालिक मौजूद नहीं है, तो यह सभी आवश्यक कागजी कार्रवाई को पूरा करने के लिए संपत्ति प्रबंधक की जिम्मेदारी है। 

• रखरखाव और शिकायतों को संभालना

संपत्ति प्रबंधकों की सबसे आम जिम्मेदारियां संपत्ति का रखरखाव और मालिकों की ओर से शिकायतों को संभालना है। संपत्ति के बारे में सभी समस्याएं उत्पन्न होती हैं जो संपत्ति प्रबंधक द्वारा नियंत्रित की जाती हैं। उदाहरण के लिए, यदि पानी की आपूर्ति बंद हो जाती है तो उस समस्या को ठीक करने की जिम्मेदारी संपत्ति प्रबंधक की होती है। साथ ही, यह संपत्ति प्रबंधक की जिम्मेदारी है कि वह जमींदार और किरायेदारों के बीच विवादों को सुलझाए।

• संपत्ति की सुरक्षा

संपत्ति की सुरक्षा रखरखाव की तरह लगती है लेकिन थोड़ी अलग है। संपत्ति की सुरक्षा में सुरक्षा गार्डों के लिए सुरक्षा एजेंसियों को अनुबंधित (कॉन्ट्रैक्टेड) करना या सुरक्षा उपकरणों को स्थापित करना या दोनों शामिल हैं ताकि मालिक और किरायेदार अधिक सुरक्षित महसूस करें। इससे किरायेदार आरक्षण में भी सुधार होता है।

• किराया एकत्र करना और किराए का समायोजन (एडजस्टमेंट)

किरायेदारों से किराया वसूल करना संपत्ति प्रबंधक की मूल जिम्मेदारी है। कभी-कभी संपत्ति प्रबंधक किराये की दर निर्धारित करने के लिए भी जिम्मेदार होते हैं। एक संपत्ति प्रबंधक को किराया बढ़ाने या घटाने से पहले बाजार के बारे में पता होना चाहिए, क्योंकि इस तरह से संपत्ति प्रबंधक मालिक के लिए किराये की आय (इनकम) उत्पन्न करेंगे और उपयुक्त किरायेदारों को भी आकर्षित करेंगे। 

• मकान मालिक-किरायेदार कानूनों का गहन ज्ञान

व्यावसायिक आवासीय संपत्ति प्रबंधक को मकान मालिक-किरायेदार कानूनों का गहरा ज्ञान होना चाहिए। संपत्ति प्रबंधकों को बुनियादी कानूनों के साथ-साथ उस स्थान के स्थानीय कानूनों को जानना चाहिए जहां वह काम कर रहा है। साथ ही, मॉडल टेनेंसी एक्ट, 2019 मौजूद है, जिसके बारे में संपत्ति प्रबंधक को किसी के लिए काम करने से पहले पता होना चाहिए।

ये कुछ बुनियादी कौशल (स्किल) हैं जो एक अच्छे संपत्ति प्रबंधक या कंपनी को सीखना चाहिए या होना चाहिए। यदि ये बुनियादी कौशल एक संपत्ति प्रबंधक में मौजूद नहीं हैं तो उसे एक गरीब कुशल (वेलफेयर) या खराब संपत्ति प्रबंधक माना जाएगा। 

एक खराब संपत्ति मैनेजमेंट कंपनी से कैसे निपटें 

अब, एक खराब संपत्ति मैनेजमेंट कंपनी या बस एक खराब संपत्ति प्रबंधक से बात करना किरायेदारों के लिए बहुत कठिन है। खराब संपत्ति प्रबंधक होने पर किरायेदारों को कई समस्याओं का सामना करना पड़ता है। समस्याएँ उत्पीड़न, गैरकानूनी बेदखली (इल्लीगल इविक्शन), असमान बढ़ते किराए और कई अन्य समस्याओं से संबंधित हो सकती हैं। अब, एक किरायेदार को जो पहला और सबसे बुनियादी कदम उठाना चाहिए, वह है संपत्ति प्रबंधक के बारे में संपत्ति के मालिक से शिकायत करना और उनके बीच की समस्या को हल करना और यदि किसी भी तरह किरायेदार के लिए संपत्ति के मालिक से संवाद करना संभव नहीं है तो किरायेदार को जाना चाहिए कानूनी मदद के लिए, समस्या से निपटने के कई कानूनी तरीके हैं। निम्नलिखित कुछ तरीके हैं:

उत्पीड़न के मामलों में पुलिस में शिकायत दर्ज कराना 

उत्पीड़न, जमीनदारों और संपत्ति के मालिकों से किरायेदारों द्वारा सामना की जाने वाली बुनियादी समस्याओं में से एक है, यह किसी का अपमान करने का एक गैरकानूनी आचरण है। उत्पीड़न कई तरह से हो सकता है जैसे:

• अतिचार (ट्रेसपास) द्वारा उत्पीड़न

यह किरायेदारों द्वारा सामना की जाने वाली आम समस्याओं में से एक है। किरायेदारी समझौते के अनुसार, सामान्य शब्दों में अतिचार का अर्थ है कि जानबूझकर उस व्यक्ति की अनुमति के बिना किसी की संपत्ति में प्रवेश करना। और किरायेदारी समझौते के अनुसार, किरायेदार के पास संपत्ति का कब्जा है, इसलिए यदि मालिक या संपत्ति प्रबंधक अतिचार करता है, तो किरायेदार भारतीय दंड संहिता (इंडियन पीनल कोड) की धारा 441, 1860 ‘आपराधिक अतिचार’ के तहत पुलिस शिकायत दर्ज कर सकता है। साथ ही, मॉडल टेनेंसी एक्ट, 2019 की धारा 17 के अनुसार, यदि संपत्ति प्रबंधक या मालिक स्वयं संपत्ति में प्रवेश करना चाहता है, तो उसे प्रवेश करने से चौबीस घंटे पहले (चाहे लिखित या इलेक्ट्रॉनिक माध्यम से) नोटिस देना होगा और चुना गया परिसर और इसका कारण बताना होगा। 

• उपद्रव (न्यूसंस) द्वारा उत्पीड़न

भारतीय दंड संहिता की धारा 268 के तहत उपद्रव को परिभाषित किया गया है, यह वह कार्य है जो जनता या आम तौर पर पड़ोस में रहने या रहने वाले लोगों के लिए खतरे, चोट या झुंझलाहट का कारण बनता है। यदि किरायेदार को इस प्रकार की समस्या का सामना करना पड़ रहा है तो वह पुलिस में शिकायत दर्ज करा सकता है और अदालत में आईपीसी की धारा 268 के तहत आवेदन कर सकता है।

• यौन उत्पीड़न

किरायेदारों या अधिक विशेष रूप से महिला किरायेदारों को संपत्ति के मालिक की अनुपस्थिति में संपत्ति प्रबंधक द्वारा यौन उत्पीड़न की गंभीर समस्या है, वे खराब टिप्पणियां, अनुचित घूरना और कई अन्य अनुचित संकेत देते हैं जो किरायेदारों को असहज महसूस करते हैं। इस मामले में किरायेदारों को पास के पुलिस स्टेशन में शिकायत दर्ज करनी होगी। 

• गैरकानूनी बेदखली नोटिस

कई मामलों में संपत्ति प्रबंधक किरायेदारों को बेदखल करने के लिए झूठे आधार का उपयोग करते हैं। उदाहरण के लिए, संपत्ति प्रबंधक किसी विशेष महीने का किराया लेते हैं और किरायेदार को कोई रसीद या हार्डकॉपी नहीं देते हैं और कभी-कभी किराए का भुगतान न करने के लिए किरायेदारों से जुर्माना वसूलते हैं और संपत्ति खाली करने के लिए नोटिस देते हैं। इन मामलों में किरायेदारों को संपत्ति प्रबंधक के खिलाफ पास के पुलिस स्टेशनों में उचित सबूत जैसे कि बैंक के किराए और अन्य सामान जमा करने के विवरण के साथ शिकायत दर्ज करनी चाहिए।

• किराए में असमान वृद्धि 

मॉडल टेनेंसी एक्ट, 2019 के अनुसार टेनेंसी समझौते में सहमति होने पर ही ज़मींदार या प्रॉपर्टी मैनेजर किराया बढ़ा सकते हैं। साथ ही अगर जमीन मालिक या संपत्ति प्रबंधक किराया बढ़ाना चाहते हैं तो उन्हें किराए में बढ़ोतरी के बारे में तीन महीने पहले किरायेदार को नोटिस देना होगा। यदि किरायेदार को ऐसी समस्या का सामना करना पड़ता है तो उसे रेंट कोर्ट या रेंट ट्रिब्यूनल में शिकायत करने का अधिकार है।

निष्कर्ष (कंक्लूजन)

अंत में, हम कह सकते हैं कि संपत्ति मैनेजमेंट एक बहुत व्यापक शब्द है और एक चुनौतीपूर्ण कार्य है। एक संपत्ति प्रबंधक के रूप में जिम्मेदारियों को निभाना आसान नहीं है क्योंकि एक संपत्ति प्रबंधक के रूप में आपको किसी ऐसे व्यक्ति की संपत्ति का समर्थन, रखरखाव और सुरक्षा करना होता है जिसने उस संपत्ति को कड़ी मेहनत और कड़ी मेहनत से अर्जित किया है, इसलिए एक संपत्ति प्रबंधक के रूप में विशेष रूप से आवासीय के रूप में प्रबंधक आपको संपत्ति और किरायेदार मैनेजमेंट के बारे में अच्छा कौशल और ज्ञान होना चाहिए और लोगों को समझाने में भी अच्छा है और वाणिज्यिक संपत्ति प्रबंधक के लिए आपको बिना किसी कानूनी हस्तक्षेप के अपना काम करने के लिए रेरा अधिनियम और मॉडल टेनेंसी एक्ट, 2019 के बारे में या इससे संबंधित मुद्दो से अच्छी तरह से अवगत (अवेयर) होना चाहिए।