यह लेख Arnisha Das के द्वारा लिखा गया है। यह लेख “मेसर्स नोपानी इन्वेस्टमेंट्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम संतोख सिंह (एचयूएफ), एआईआर 2008 एससी 673, मामले के फैसले की व्याख्या करता है। यह मामला हिंदू संयुक्त परिवार के एक अधीनस्थ सदस्य द्वारा कर्ता की अनुपस्थिति में कर्ता के रूप में कार्य करने की स्थिति को जानने के लिए आवश्यक है। यह लेख आगे भारत में किसी भी आवासीय (हाउसिंग) परिसर में भूमि के मालिक और किरायेदार के बीच विवादों के समाधान में दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958 की बारीकियों पर चर्चा करता है”। इसका अनुवाद Pradyumn singh ने किया है।

परिचय

किराये नियंत्रण का अर्थ है किराये की अधिकतम सीमा निर्धारित करना। यह एक ऐसी व्यवस्था है जिसमें किराये को इस तरह नियंत्रित किया जाता है कि मकान मालिक एक निश्चित सीमा से अधिक किराया नहीं बढ़ा सकता। हालांकि, यह स्थानीय आवास बाजार में मांग और आपूर्ति की विभिन्न स्थितियों पर निर्भर करता है। साम्य (इक्विलिब्रियम) किराया उस कीमत के बिंदु को दर्शाता है जहां किरायेदारों द्वारा मांगी गई किराये की राशि मकान मालिकों द्वारा आपूर्ति की गई किराये की इकाइयों के बराबर होती हैं। एक स्वतंत्र बाजार में, संतुलन स्तर में उतार-चढ़ाव हो सकता है, इसलिए किराये का अधिकतम स्तर एक स्थान से दूसरे स्थान पर भिन्न हो सकता है। किराये नियंत्रण उस स्थिति में मदद करता है जब किराये की मांग आपूर्ति से अधिक हो जाती है, जिससे मकान मालिकों द्वारा मांग में वृद्धि का फायदा उठाकर किरायेदारों के किराये को अनुचित रूप से बढ़ाने से रोका जा सके।

दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958 के आगमन के बाद, दिल्ली नगर निगम का एकमात्र उद्देश्य कमजोर किरायेदारों के अधिकारों की रक्षा करना और मकान मालिक को अत्यधिक किराया वसूल करने से रोकना था। हालांकि, जैसे-जैसे समय बीतता गया और आर्थिक स्थिति में सुधार हुआ, किरायेदारों की आवास स्थितियों को स्थिर करने की व्यवस्था स्थिर रही। इसके परिणामस्वरूप एक ऐसी स्थिति पैदा हो गई जहां किरायेदारों को कृत्रिम रूप से कम किराये का लाभ मिलता रहा जबकि मकान मालिकों को वित्तीय नुकसान हुआ। फिर भी, यह अवधि अनिश्चित काल तक बनी नहीं रही। किराये नियंत्रण अधिनियम में बाद के संशोधनों ने मकान मालिकों के लिए कुछ हद तक लचीलापन पेश किया। मेसर्स नोपानी इन्वेस्टमेंट्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम संतोख सिंह (एचयूएफ), 2008 का ऐतिहासिक मामला इस प्रवृत्ति का उदाहरण है, जो मकान मालिकों और किरायेदारों के बीच अधिक समान अधिकारों की स्थापना करता है।

दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958 की पृष्ठभूमि

किराये नियंत्रण की अवधारणा रोमन सभ्यता के समय से ही मौजूद है। हालांकि, आधुनिक किराये नियंत्रण की शुरुआत 20वीं सदी की शुरुआत में युद्धकालीन आपात स्थितियों के कारण हुई। विशेष रूप से द्वितीय विश्व युद्ध के बाद, रहने योग्य आवासों में तेजी से वृद्धि हुई। दिल्ली में पहली बार किराये नियंत्रण नियम 1939 में भारत की रक्षा नियम (नियम 81) के तहत युद्ध से प्रभावित और आवासीय स्थानों की कमी से तबाह हुए लोगों की सुरक्षा के लिए लागू किए गए थे। पंजाब शहरी किराया प्रतिबंध अधिनियम, 1941, की विफलता के बाद, भारत रक्षा नियम, 1944 ने दिल्ली और अजमेर मेरवाड़ा किराये नियंत्रण अधिनियम, 1947 को दिल्ली के सभी भागों में लागू किया। कुछ खामियों के कारण इसे दिल्ली और अजमेर किराया नियंत्रण अधिनियम, 1952 द्वारा निरस्त कर दिया गया। नई दिल्ली नगर समिति, दिल्ली छावनी बोर्ड और दिल्ली के अन्य शहरी क्षेत्रों के अंतर्गत आने वाले क्षेत्रों को मिलाने और उन क्षेत्रों में किरायेदारों को बेदखली से नियंत्रित करने के लिए, दिल्ली किराये नियंत्रण अधिनियम, 1958 पारित किया गया, जो अभी भी वर्तमान कानून के तहत लागू है।

मामले का विवरण 

• मामले का नाम: मेसर्स नोपानी इन्वेस्टमेंट्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम संतोख सिंह (एचयूएफ)
• उद्धरण: एआईआर 2008 सर्वोच्च न्यायालय 673
• अपीलकर्ता: मेसर्स नोपानी इन्वेस्टमेंट्स प्राइवेट लिमिटेड
• प्रतिवादी: संतोख सिंह (एचयूएफ)
• फैसले की तारीख: 10 दिसंबर, 2007
• पीठ: तरूण चटर्जी, पी. सदाशिवम
• अदालत: भारत का माननीय सर्वोच्च न्यायालय
• प्रासंगिक प्रावधान: दिल्ली किराये नियंत्रण अधिनियम, 1958 की धारा 6A, 8, 14, 15, सिविल प्रक्रिया संहिता, 1908 का आदेश XLI नियम 31, संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 106 और सामान्य खंड अधिनियम, 1897 की धारा 6। 

मामले के तथ्य 

मेसर्स नोपानी इन्वेस्टमेंट्स प्राइवेट लिमिटेड (अपीलकर्ता) ने नई दिल्ली में संतोख सिंह एचयूएफ (हिंदू अविभाजित परिवार) से उनकी संपत्ति किराए पर लेने के लिए एक अनुबंध किया। इसने 16 जुलाई 1980 को दोनों पक्षों के बीच चार साल की अवधि के लिए एक पट्टा समझौते पर हस्ताक्षर किए। संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 105 के अनुसार, अपीलकर्ता ने प्रतिमाह 3500/- रुपये का किराया प्रतिवादी को दिया।

समझौते की समाप्ति के बाद, प्रतिवादी ने 5 अप्रैल 1984 को अपीलकर्ता को परिसर खाली करने के लिए एक नोटिस भेजा। उसके बाद, डॉ. संतोख सिंह एचयूएफ के कर्ता के रूप में जसराज सिंह द्वारा अपीलकर्ता के खिलाफ अतिरिक्त किराये नियंत्रक अधिकारी के समक्ष अपीलकर्ता के लगातार कब्जे के लिए एक बेदखली याचिका (संख्या 432/1984) भी दायर की गई। इस पर, अतिरिक्त किराये नियंत्रक अधिकारी ने अपीलकर्ता को लगातार किरायेदारी के लिए 3500/- रुपये का भुगतान करने का आदेश दिया।

9 जनवरी 1992 को, एचयूएफ के कर्ता के रूप में कार्य करते हुए जसराज सिंह ने दिल्ली किराये नियंत्रण संशोधन अधिनियम, 1988 की धारा 6A के अनुसार किराये में दस प्रतिशत की वृद्धि के लिए अपीलकर्ता को एक नोटिस भेजा। अपीलकर्ता ने इसे अस्वीकार कर दिया। बाद में, किराये में 10% की वृद्धि और 16/17 जुलाई 1992 से प्रभावी किरायेदारी की समाप्ति के दावे के साथ पिछले नोटिस के अनुरूप अपीलकर्ता को सूचित करने का एक और प्रयास प्रतिवादी द्वारा किया गया। तदनुसार, उपरोक्त बेदखली याचिका संख्या 432/1984 को भी जसराज सिंह द्वारा वापस ले लिया गया।

3 सितंबर 1992 को, प्रतिवादी द्वारा अपीलकर्ता को संपत्ति खाली करने के लिए अंतिम नोटिस भेजा गया। हालांकि, अपीलकर्ता ने ऐसा करने से इनकार कर दिया और 24 सितंबर 1992 को एक उत्तर नोटिस द्वारा नोटिस की वैधता को चुनौती दी।

अंत में, डॉ. संतोख सिंह एचयूएफ ने जसराज सिंह के प्रतिनिधित्व के माध्यम से 6 फरवरी, 1993 को संपत्ति से किरायेदारों को बेदखल करने के लिए एक मुकदमा दायर किया। सत्र न्यायालय ने प्रतिवादी के पक्ष में फैसला सुनाया, जिसमें संपत्ति का कब्जा प्रतिवादी को वापस करने का निर्देश दिया गया। इसके बाद अपीलकर्ता ने अतिरिक्त जिला न्यायाधीश की अदालत में अपील दायर की। पहली अपील अदालत ने अपील को संक्षेप में खारिज कर दिया, जिसके कारण दिल्ली उच्च न्यायालय में एक और अपील हुई। उच्च न्यायालय की पीठ ने अपील पर विचारण नहीं किया और इसे नए सिरे से विचारण के लिए पहली अपील अदालत को वापस भेज दिया। हालांकि, पहली अपील अदालत ने अपील अदालत द्वारा दायर किए गए समान फैसले की पुष्टि की और अपील खारिज कर दी। इस बिंदु पर, इस तरह के आदेश से असंतुष्ट और पीड़ित होकर, अपीलकर्ता ने उच्च न्यायालय में दूसरी अपील मांगी, जिसे आगे खारिज कर दिया गया। अंत में, अपीलकर्ता ने अधीनस्थ अदालत के आदेश के खिलाफ भारत के सर्वोच्च न्यायालय (अनुच्छेद 136) में एक विशेष अनुमति याचिका (एसएलपी) दायर की।

मेसर्स नोपानी इन्वेस्टमेंट्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम संतोख सिंह (एचयूएफ) (2008) में उठाए गए मुद्दे 

इस मामले में उठाए गए मुद्दे नीचे दिए गए हैं:-

1. क्या जसराज सिंह डॉ. संतोख सिंह के हिंदू अविभाजित परिवार के कर्ता के रूप में बेदखली का मुकदमा दायर कर सकते हैं, जबकि उपरोक्त एचयूएफ का वरिष्ठ सदस्य जीवित है?
2. क्या उच्च न्यायालय यह निर्णय देने में निष्पक्ष था कि प्रथम अपीलीय अदालत ने सभी मुद्दों को सही ढंग से संबोधित किया था और सिविल प्रक्रिया संहिता, 1908 के आदेश XLI नियम 31 के तहत प्रदान किए गए सबूतों की फिर से सराहना की थी? 
3. क्या मकान मालिक मकान मालिक और किरायेदार के बीच संविदात्मक किरायेदारी को समाप्त करने के लिए बेदखली याचिका दायर कर सकता है और साथ ही किरायेदारी की समाप्ति के बाद किराए में वृद्धि की मांग कर सकता है?
4. दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम की धारा 15 के तहत किराये का मासिक जमा करने का आदेश लंबित रहने के दौरान क्या मकान मालिक धारा 6A के तहत किराये में वृद्धि के लिए किराया नियंत्रक की अनुमति के बिना नोटिस जारी कर सकता है? 

पक्षों की दलीलें

आक्षेपित मामले में अपीलकर्ता और प्रतिवादी द्वारा दिए गए तर्कों पर नीचे चर्चा की गई है। 

याचिकाकर्ता 

याचिकाकर्ता के वकील ने तर्क दिया कि प्रथम दृष्टया, प्रतिवादी द्वारा दायर मुकदमा कायम रखने योग्य नहीं था क्योंकि यह स्थापित कानूनी मानदंडों के विपरीत था। यह मुकदमा जसराज सिंह द्वारा दायर किया गया था, जिसमें उन्होंने खुद को संतोख सिंह एचयूएफ का कर्ता होने का दावा करते हुए कानून का उल्लंघन किया था क्योंकि वह परिवार के कनिष्ठ सदस्य थे। परिवार के सबसे बड़े भाई धूम राज सिंह जीवित थे और उन्होंने परिवार के असली कर्ता के रूप में काम किया। इस प्रकार, परिवार के कनिष्ठ सदस्य को साझा संपत्ति से निपटने या प्रबंधन करने की अनुमति नहीं है, जब तक कि संपत्ति का मुखिया या कर्ता, इस मामले में, परिवार का सबसे बड़ा भाई, मौजूद है और उस जिम्मेदारी को लेने में सक्षम है।

दूसरे मुद्दे में, याचिकाकर्ता ने कहा कि उच्च न्यायालय इस निर्णय पर सही ढंग से नहीं पहुंचा कि प्रथम अपीलीय अदालत ने सत्र न्यायालय के फैसले की पुष्टि करके सिविल प्रक्रिया संहिता, 1908 के आदेश XLI नियम 31 के अनुपालन में विधिवत कार्य किया। याचिकाकर्ताओं के अनुसार, सत्र न्यायालय में तर्कों पर पर्याप्त ध्यान नहीं दिया गया या विचार नहीं किया गया, जिससे अधिनियम के उक्त प्रावधान का उल्लंघन हुआ।

तीसरा, याचिकाकर्ता ने दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम की धारा 6A के तहत जसराज सिंह द्वारा किराया बढ़ाने पर आपत्ति जताई, जबकि बेदखली याचिका संख्या 1984 की 432 अधिनियम की धारा 15 के तहत अतिरिक्त किराया नियंत्रक के समक्ष लंबित थी, जिसमें अपीलकर्ता को प्रतिवादी को महीने-दर-महीने आधार पर किराया भुगतान करने का आदेश दिया गया था। इससे मकान मालिक की मनमानी का पता चलता है, जिसे प्रथम अपीलीय अदालत ने उचित नहीं ठहराया।

प्रतिवादी 

प्रतिवादियों ने तर्क दिया कि छोटे भाई ने संयुक्त परिवार के कर्ता के रूप में कार्य करते हुए, बड़े भाई धूम राज सिंह के लंबे समय से विदेश रहने के कारण बेदखली का मुकदमा दायर करने का अधिकार किया। घर के कर्ता का पद अस्थायी रूप से खाली होने के कारण, छोटे भाई को कानूनी रूप से उस पद को संभालने का अधिकार प्राप्त हो गया।

प्रतिवादी ने आगे अपने बड़े भाई धूम राज सिंह द्वारा उन्हें परिवार के कर्ता के रूप में अधिकार प्रयोग करने के लिए दी गई मुख्तारनामा (पावर ऑफ अटॉर्नी) का भी सहारा लिया। साथ ही, परिवार से जुड़े किसी भी व्यक्ति ने कर्ता के रूप में ऐसे अधिकारों के प्रयोग पर कोई आपत्ति नहीं जताई। अपीलकर्ताओं ने भी बिना किसी आपत्ति के आज तक जसराज सिंह को किराया दिया, जिससे वह संयुक्त परिवार का कर्ता बन गया।

प्रतिवादी ने आगे तर्क दिया कि संपत्ति का किराया बाजार की स्थिति के अनुसार बढ़ाना मालिक का अधिकार है। इसलिए, अपीलकर्ता को किराए में 10% की वृद्धि का नोटिस देने का दावा कानून की दृष्टि से निरर्थक होना चाहिए; यह केवल मालिक के विवेक पर निर्भर करता है, भले ही दोनों पक्षों के बीच एक अन्य कानूनी कार्यवाही अदालत में लंबित हो।

इस मामले में शामिल कानून/अवधारणाएँ

यह मामला डीआरसी (दिल्ली किराया नियंत्रण) अधिनियम, 1958 के तहत बहुस्तरीय कानूनी कार्यवाही और एक हिंदू संयुक्त परिवार के कर्ता होने की श्रेणी से संबंधित है। यह मामला विभिन्न परिस्थितियों में मकान मालिकों और किरायेदारों के अधिकारों और कर्तव्यों को भी स्वीकार करता है। कुल मिलाकर, यह अधिनियम के तहत मकान मालिकों और किरायेदारों के परस्पर विरोधी अधिकारों के लिए एक अधिक संतुलित दृष्टिकोण प्रशस्त करता है और स्पष्ट कानूनी मिसाल कायम करते हुए संभावित विवाद समाधान की ओर ले जाता है। 

एक हिंदू संयुक्त परिवार का कर्ता

कर्ता को परिवार का मुखिया कहा जाता है। सरल शब्दों में, कर्ता एक हिंदू संयुक्त परिवार का नेता होता है जो परिवार में सभी के लाभ के लिए परिवार की संपत्ति की देखभाल करता है और उस पर निर्णय लेता है। 

परिवार के सबसे वरिष्ठ सदस्य को कर्ता कहा जाता है। अन्यथा, कमी की स्थिति में, लगातार सदस्य, जो सबसे वरिष्ठ होता है, परिवार का कर्ता बन जाता है। कर्ता को हिंदू संयुक्त परिवार का संरक्षक माना जा सकता है, जिसे केवल संपत्ति का पूर्व निर्धारित हिस्सा मिलता है और कोई अतिरिक्त संपत्ति नहीं मिलती है। 

कर्ता की शक्तियाँ या उत्तरदायित्व

• घरेलू जिम्मेदारी का प्रबंधन: कर्ता परिवार की जरूरतों, शिक्षा और भरण पोषण को सुविधाजनक बनाने के लिए पारिवारिक संपत्ति के लिए पूरी तरह से जिम्मेदार है। उसके पास पारिवारिक संपत्ति को उचित रूप से वितरित करने का विवेक है ताकि यह प्रत्येक सदस्य के लिए अनुकूल हो। 
• संयुक्त परिवार का प्रतिनिधित्व: किसी भी कानूनी या सामाजिक मामले में, कर्ता पर पूरे परिवार का प्रतिनिधित्व करने की एकमात्र जिम्मेदारी होती है। यह दर्शाता है कि यदि परिवार के किसी सदस्य के खिलाफ कोई कानूनी मुकदमा या चुनौती लाई जाती है, तो कर्ता ऐसे मुकदमे में प्रतिनिधित्व करने के लिए समान रूप से जिम्मेदार हो जाता है।
• पारिवारिक अनुबंध ऋण: पारिवारिक व्यवसाय को बनाए रखने के लिए या किसी अन्य उद्देश्य के लिए पारिवारिक संपत्ति के किसी भी अनुबंध या प्रतिज्ञा के मामले में, कर्ता के अनुबंध पूरे परिवार के लिए लागू होते हैं।
• बेटियों की शादी: किसी परिवार का कर्ता परिवार की महिला सहदायिकों (कोपार्सनर्स) के विवाह या बेटियों के भरण-पोषण सहित उनके खर्चों का प्रबंधन करने के लिए उत्तरदायी होता है।
• खाते प्रस्तुत करना: कर्ता पर परिवार के सदस्यों का लेखा-जोखा प्रस्तुत करने का दायित्व है। इसका मतलब यह है कि, संयुक्त परिवार में, कर्ता को प्रत्येक सदस्य के खातों के बारे में सूचित होने का अधिकार है। विभाजन के समय, सदस्य खातों के दुरुपयोग के लिए कर्ता पर मुकदमा कर सकते हैं।
• अलगाव: यदि कर्ता परिवार के लाभ के लिए ऐसा समझता है, तो वह संपत्ति को अलग करने का निर्णय ले सकता है। अन्य सहदायिक विशेष आधारों पर ऐसे अलगाव की व्यवहार्यता को चुनौती दे सकते हैं।
• वचन पत्र: यदि कोई सदस्य, व्यक्तिगत रूप से या कर्ता या स्वयं कर्ता की ओर से, कोई ऋण लेता है या वचन पत्र निष्पादित करता है, तो अन्य सभी सदस्य समान रूप से उत्तरदायी होते हैं और ऐसे कार्य के लिए उन पर मुकदमा चलाया जा सकता है।
• नया व्यवसाय शुरू करना: परिवार के अन्य सहदायिकों के साथ समझौते पर, कर्ता परिवार के धन से एक नया व्यवसाय शुरू कर सकता है। 

दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम

दिल्ली किराये नियंत्रण अधिनियम, 1958 में 1988 के संशोधन द्वारा धारा 6A के साथ-साथ धारा 3(C) भी लागू हुई थी। संशोधन अधिनियम 1 दिसंबर 1988 से प्रभावी हुआ। किराये अधिनियम का उद्देश्य अमीर और गरीब की आर्थिक और सामाजिक संरचना के बीच समानता लाना था। हालांकि, समय के साथ यह एक चिंता का विषय बन गया क्योंकि मौजूदा स्थान पर अधिक जगह होने से घर बनाने की गतिविधियों को हतोत्साहित किया गया, जिससे अमीरों के आवास खोने का डर बढ़ गया। इस प्रकार, इस संशोधन के बाद, सरकार ने जमींदारों और किराएदारों के हितों के बीच संतुलन बनाने का प्रयास किया। 

दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम की धारा 3(C)

अधिनियम की धारा 3(c) के तहत यह निर्धारित किया गया है कि यदि किसी परिसर का मासिक किराया 3500 रुपये से अधिक है तो अधिनियम लागू नहीं होगा। यदि किराये की राशि 3500 रुपये से अधिक है, तो केवल संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 लागू होगा। यदि किराया ठीक 3500 रुपये के बराबर है, तो दिल्ली किराये नियंत्रण अधिनियम लागू होगा। दिल्ली किराये नियंत्रण अधिनियम, 1958 से उत्पन्न होने वाली कानूनी कार्यवाहियों का निर्णय अतिरिक्त किराये नियंत्रक द्वारा किया जाएगा, जबकि संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 से उत्पन्न होने वाली कार्यवाहियों का निर्णय एक दीवानी न्यायाधीश द्वारा दीवानी न्यायालय में किया जाएगा। बेदखली नोटिस के मामले में, वी. धनपाल चेट्टियार बनाम येसोदाई अम्मल (1979) मामले में यह प्रावधान किया गया है कि यदि अधिकार क्षेत्र राज्य किराये नियंत्रण कानून के अंतर्गत आता है तो संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 106 के तहत नोटिस देना सही नहीं है। 

दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम की धारा 6A

दूसरी ओर, धारा 6A को उस समय के आवास बाजार की गतिशीलता में बदलाव की दिशा में एक शुरुआती कदम के रूप में पेश किया गया था। जमींदार को किरायेदार और जमींदार के बीच सहमत प्रारंभिक किराये में हर तीन साल में वृद्धि करने की अनुमति दी गई थी। यह बढ़ती अर्थव्यवस्था के आधार पर नए नियम निर्धारित करने का एक महत्वपूर्ण प्रयास था, जिससे जमींदार को अपने स्वयं के आवास से लाभ प्राप्त करने के लिए लचीलापन मिलता था। यह भूमि परिसर पर बाध्यकारी प्रचलित बाजार मूल्यों के अनुसार आवासीय उद्देश्यों के लिए दिए जाने वाले ‘मानक किराये’ को रेखांकित करता है। यदि किरायेदार और जमींदार के बीच मानक किराये के संबंध में कोई विवाद होता है, तो वे राज्य के अतिरिक्त किराये नियंत्रक से उपचार प्राप्त कर सकते हैं। यह जानना भी प्रासंगिक है कि यह खंड औद्योगिक या वाणिज्यिक उद्देश्यों को छोड़कर, आवासीय या गैर-आवासीय उद्देश्यों के लिए लागू होता है।

दिल्ली उच्च न्यायालय की खंडपीठ द्वारा शालीमार पेंट्स लिमिटेड बनाम बानी जगतियानी ट्रस्ट और अन्य (2003) में एक फैसला दिया गया था, जिसमें यह कहा गया था कि धारा 6A और धारा 8 के प्रावधानों के बिना जमींदार के विवेक पर यह निर्भर करता है कि 3500 रुपये प्रति माह से अधिक किराये की वृद्धि की स्थिति में मुकदमा दायर किया जाए।

मामले का आगे विश्लेषण करते हुए, सर्वोच्च न्यायालय ने कहा कि उन्हें अपीलकर्ता के वकील की इस प्रस्तुति में कोई दम नहीं मिलता है कि प्रतिवादी एक ही कारण के लिए उपचार का लाभ नहीं उठा सकता है। उपचार का लाभ उठाने में कोई कानूनी बाधा नहीं है, लेकिन जमींदार के लिए कार्यवाही जारी रखना सही नहीं होगा। तात्कालिक मामले में, पहली कार्यवाही तब शुरू की गई थी जब किराया 3500/- रुपये से कम था और दूसरी कार्यवाही तब शुरू की गई थी जब किराया 3500/- रुपये से अधिक था। इस प्रकार, किरायेदारी किराये नियंत्रण अधिनियम के दायरे से बाहर है। इस मामले में, प्रतिवादी दो कार्यवाहियां शुरू करने में पूरी तरह से उचित था।

दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम की धारा 14

डीआरसी अधिनियम की धारा 14 बेदखली से पहले लागू होने वाली आवश्यक शर्तें और किरायेदार को अवैध बेदखली से सुरक्षा प्रदान करती है। धारा 14(1) विशिष्ट आधार प्रदान करती है जिसके आधार पर जमींदार अतिरिक्त किराये नियंत्रक से अपना कब्जा वापस पाने का आदेश प्राप्त कर सकेगा। इन आधारों को नीचे संक्षेप में प्रस्तुत किया जा सकता है: 

• जब किरायेदार को किराये की मांग नोटिस मिलती है लेकिन वह दो महीने के भीतर भुगतान करने में विफल रहता है।
• किरायेदार बिना जमींदार की लिखित सहमति के परिसर को किराया(सब्लेट) पर देता है या किसी अन्य को सौंप देता है।
• किरायेदार परिसर का उस उद्देश्य के अलावा किसी अन्य उद्देश्य के लिए उपयोग करता है जिसके लिए इसे किराए पर लिया गया था।
• न तो किरायेदार और न ही उसके परिवार का कोई सदस्य पिछले छह महीनों से आवास के रूप में परिसर में रहा है।
• जमींदार को अपने या अपने परिवार के सदस्यों के उपयोग के लिए परिसर की वास्तविक आवश्यकता है और उसके पास कोई अन्य उपयुक्त विकल्प नहीं है।
• परिसर असुरक्षित या रहने योग्य नहीं है और इसकी मरम्मत के लिए किरायेदार को खाली करना आवश्यक है।
• जमींदार को परिसर की आवश्यकता बड़े पैमाने पर निर्माण, पुनर्निर्माण या परिवर्तन करने के लिए है जो किरायेदार के खाली किए बिना संभव नहीं है।
• अधिनियम के लागू होने के बाद किरायेदार ने एक और आवास प्राप्त कर लिया है या उसे आवंटित किया गया है।
• दिल्ली किराये नियंत्रण (संशोधन) अधिनियम, 1988 के लागू होने के बाद किरायेदार ने एक आवास का निर्माण किया और तब से दस साल बीत चुके हैं।
• परिसर को मुख्य रूप से किरायेदार को जमींदार के काम के लिए नियोजित करने के उद्देश्य से किराए पर दिया गया था, लेकिन किरायेदार अब वहां काम नहीं करता है।
• किरायेदार ने परिसर को काफी नुकसान पहुंचाया है।
• किरायेदार ने सरकार, दिल्ली विकास प्राधिकरण या दिल्ली नगर निगम की चेतावनी के बावजूद परिसर का दुरुपयोग किया है।

हालांकि, प्रावधान कुछ शर्तों के तहत बेदखली के आधार पर प्रतिबंध लगाता है। उदाहरण के लिए, यदि जमींदार को सरकार या संबंधित अधिकारियों द्वारा सुधार या विकास योजनाओं के लिए अनिवार्य निर्माण कार्य के लिए परिसर की आवश्यकता होती है, जब तक कि किरायेदार कहीं और खाली कर सके। साथ ही, यदि किरायेदार धारा 15 के अनुसार किराये की बकाया राशि का भुगतान करता है, तो किराया नहीं देने पर बेदखली का आदेश शून्य हो जाता है। हालांकि, जिस किरायेदार को एक बार इसका लाभ मिला है, वह तीन लगातार महीनों तक किराये का भुगतान न करने पर आगे इसका हकदार नहीं है। जगन नाथ बनाम राम कृष्ण दास, 1985 के मामले में यह पाया गया कि यदि किरायेदार के खिलाफ कब्जे के आदेश के संबंध में पहले की कार्यवाही पारित की गई है, तो यह कहना संभव नहीं है कि किरायेदार को इस धारा 14(2) का लाभ मिला है।

बेदखली आदेश पारित करने से पहले कुछ प्रक्रियाओं को पूरा किया जाना चाहिए। उप-किरायेदारी के मामले में, जमींदार उन उप-किरायेदारों को बेदखल नहीं कर सकता है जिन्होंने जमींदार को लिखित रूप से अपनी उप-किरायेदारी के बारे में सूचित किया है। जमींदार को किरायेदार को परिसर के दुरुपयोग को रोकने का मौका देना होगा, उसके बाद ही उसे इस तरह के दुरुपयोग के लिए बेदखल किया जा सकता है। दुरुपयोग सार्वजनिक उपद्रव, संपत्ति को नुकसान या अन्यथा जमींदार के संपत्ति में हित को नुकसान पहुंचा सकता है। भले ही अदालत जमींदार की जरूरत के कारण बेदखली का आदेश दे दे, फिर भी किरायेदार को खाली करने के लिए छह महीने का समय मिलता है। संपत्ति को नुकसान पहुंचाने वाले किरायेदार नुकसान की मरम्मत या नियंत्रक द्वारा निर्देशित मुआवजे का भुगतान करके बेदखली से बच सकते हैं। इसके अलावा, यदि किरायेदार नियंत्रक द्वारा निर्देशित अनुसार पट्टे में किसी भी शर्त का उल्लंघन करने के लिए सभी शर्तों का पालन करता है या मुआवजे का भुगतान करता है, तो उसे बेदखली से छूट दी जा सकती है।

दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम की धारा 15

धारा 15 में किराये के भुगतान और किरायेदार की रसीद की शर्तों का उल्लेख है। किरायेदारों को किराए और अन्य शुल्क का भुगतान पट्टा समझौते में निर्धारित नियत तारीख तक करना होगा, और यदि कोई तारीख तय नहीं की गई है, तो भुगतान की तारीख उस महीने के अगले महीने की 15 तारीख होगी जिसके लिए किराया देय है। इसके अलावा, किराये के भुगतान पर किरायेदार जमींदार या उसके अधिकृत एजेंट द्वारा हस्ताक्षरित लिखित रसीद प्राप्त करने के हकदार हैं। इसके विपरीत, किरायेदार भुगतान की तारीख से दो महीने के भीतर किराये प्राधिकरण के पास शिकायत दर्ज करा सकता है। इसके बाद, किराये प्राधिकरण जमींदार को किराये या शुल्क राशि से दोगुने तक का हर्जाना देने का आदेश दे सकता है, साथ ही आवेदन लागत वहन करेगा, और किरायेदार को किराये भुगतान प्रमाण पत्र भी जारी करेगा। हेम चंद बनाम दिल्ली क्लॉथ एंड जनरल मिल कंपनी लिमिटेड (1977) के मामले में यह माना गया कि दिल्ली किराये नियंत्रण अधिनियम, 1958 की धारा 14(2) एक किरायेदार को एक अतिरिक्त सुरक्षा प्रदान करती है जो अधिनियम की धारा 15 के तहत उल्लिखित निर्दिष्ट अवधि के भीतर किराये का भुगतान करने में विफल रहा है। कब्जे की वसूली के किसी भी आदेश से। हालांकि, तीन लगातार महीनों तक किराये में चूक होने की स्थिति में लाभ का लाभ नहीं उठाया जा सकता है। यह मामला दोहराता है कि किसी भी परिसर से बिना किसी किरायेदार को बेदखल नहीं किया जा सकता है।

सीपीसी, 1908 का आदेश XLI नियम 31

प्रावधान एक उच्च न्यायालय द्वारा जारी किए गए फैसले की सामग्री, तिथि और हस्ताक्षर आवश्यकताओं को निर्दिष्ट करता है जो निचली अदालत के फैसले की समीक्षा करता है। यह अपील न्यायालय को उन दिशानिर्देशों को प्रदान करता है जिनका पालन उसे किसी भी मामले के संबंध में निर्णय देते समय किया जाना चाहिए जो निचली अदालत द्वारा निर्णय लेने के बाद उसके सामने प्रस्तुत किया जाता है। फैसले में प्रत्येक बिंदु पर अदालत के निर्णय के पीछे के तर्क को स्पष्ट करना चाहिए। अदालत को प्रस्तुत कानून और साक्ष्य के आधार पर निष्कर्षों की पुष्टि करनी चाहिए।

अपील पर फैसला पहुँचने के लिए अपीलकर्ता और प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत तर्कों के आधार पर उत्पन्न होने वाले प्रमुख कानूनी मुद्दों या प्रश्नों को संबोधित किया जाना चाहिए। निर्णय स्पष्ट और संक्षिप्त होना चाहिए, जिससे प्रत्येक मुद्दे पर अदालत की स्थिति के बारे में कोई संदेह न रहे। यदि अपील न्यायालय मूल डिक्री या निर्णय को उलट रहा है या संशोधित कर रहा है, तो उसे उस विशिष्ट उपाय या परिणाम को निर्दिष्ट करना चाहिए जिसके लिए अपीलकर्ता प्राप्त करने का हकदार है, जो मामले की प्रकृति के आधार पर विभिन्न रूप ले सकता है। सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि निर्णय को आधिकारिक रूप से घोषित किए जाने के समय दिनांकित किया जाना चाहिए, और दस्तावेजों पर निर्णय लेने की प्रक्रिया में शामिल न्यायाधीशों द्वारा हस्ताक्षर किए जाने चाहिए। गुजरात राज्य बनाम भारतीबेन दिनेश भाई टैंक, 2022 के मामले के अनुसार, निचली अपील न्यायालय को प्रत्येक बिंदु पर अपने निर्णयों के कारण स्वतंत्र रूप से देने होते हैं।

संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 106

संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 106 में कहा गया है कि स्थानीय कानून या अनुबंध के किसी विशिष्ट प्रावधान के अभाव में पट्टों की समाप्ति इस अधिनियम के तहत नियंत्रित होगी। यह स्पष्ट करता है कि भूमि के कृषि उपयोग के लिए अचल संपत्ति का पट्टा देने वाला व्यक्ति पट्टेदार को समाप्ति की तारीख से छह महीने पहले नोटिस देकर पट्टे को समाप्त कर सकता है। दूसरी ओर, आवासीय उद्देश्यों के लिए अचल संपत्ति का पट्टा पट्टेदार को 15 दिन का पूर्व सूचना देने के संबंध में समाप्त किया जाएगा। साथ ही, नोटिस पर कानून के रेखांकित प्रावधानों के अनुसार इसे जारी करने वाले व्यक्ति द्वारा उचित हस्ताक्षर किए जाने चाहिए।

सामान्य खंड अधिनियम, 1897 की धारा 6

सामान्य खंड अधिनियम, 1897 की धारा 6 किसी अधिनियम या विनियमन के निरसन के प्रभावों को निर्धारित करती है। यह बताती है कि जब कोई नया कानून मौजूदा कानून को निरस्त करता है, तो यह आम तौर पर पुराने कानून के तहत किए गए किसी भी कार्य को कानूनी रूप से प्रभावित नहीं करता है और इसमें प्राप्त किसी भी अधिकार, विशेषाधिकार या दायित्व को बनाए रखता है। इस प्रकार, जब तक कि विपरीत संकेत न दिया जाए, यह प्रभावी रहता है।

अंबालाल सरभाई एंटरप्राइजेज बनाम अमृत लाल एंड कंपनी और अन्य (2001) में यह माना गया कि डीआरसी अधिनियम में संशोधन का प्रभाव 1985 में एक किरायेदार के खिलाफ शुरू की गई बेदखली की कार्यवाहियों को अमान्य नहीं करता है। इस प्रकार, 1988 से पहले शुरू हुई बेदखली की कार्यवाही कायम थी, परन्तु जमींदार पहले ही किरायेदारों के खिलाफ मुकदमे की कार्यवाही शुरू करने की याचिका वापस ले चुका था, इसलिए कानून में इस संबंध में कोई अस्पष्टता नहीं थी।

मेसर्स नोपानी इन्वेस्टमेंट्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम संतोख सिंह (एचयूएफ) (2008) में निर्णय

न्यायमूर्ति तरुण चटर्जी और न्यायमूर्ति पी. सथासिवम की पीठ ने अपीलकर्ता की अपील को बिना कोई लागत के खारिज करने का फैसला किया। इस तरह के फैसले के कारण निम्नलिखित हैं:

(I) अपीलकर्ता के पहले तर्क के बारे में कि संतोख सिंह एचयूएफ के छोटे भाई द्वारा बेदखली वाद की व्यवहार्यता, जबकि परिवार के सबसे बड़े भाई जीवित थे, का पर्याप्त सबूतों के साथ समर्थन नहीं किया जा सकता था। अपीलकर्ता द्वारा लाए गए मामले यानी सुनील कुमार और अन्य बनाम राम प्रकाश और अन्य (1988) और त्रिभोवन दास हरिभाई तम्बोली बनाम गुजरात राजस्व न्यायाधिकरण और अन्य (1991) ने विपरीत पक्ष को यह दिखाकर और अधिक दोषमुक्त किया कि कर्ता की स्थिति स्वजातीय (सुई जेनेरिस) के रूप में परिवार की संपत्ति का प्रबंधन करने के लिए वरिष्ठ सदस्य की अनुपस्थिति में एक कनिष्ठ (जूनियर) सदस्य को अपने पद को सौंप सकती है। अदालत ने सुनील कुमार और अन्य बनाम राम प्रकाश और अन्य में अपने पिछले फैसले में निष्कर्षों की व्याख्या की, जहां इसने निर्णय के उस हिस्से को इंगित किया जिसमें कहा गया है-

“एक हिंदू परिवार में, कर्ता या प्रबंधक एक अनूठी स्थिति में होता है। ऐसा नहीं है कि कोई भी संयुक्त हिंदू परिवार का प्रबंधक बन सकता है। एक सामान्य नियम के रूप में, यदि परिवार का पिता जीवित है तो उन्हें प्रबंधक बनाया जाता है और उनकी अनुपस्थिति में परिवार का वरिष्ठ सदस्य, अकेले संयुक्त परिवार की संपत्ति का प्रबंधन करने का हकदार है।”

यह स्पष्ट करता है कि यदि परिवार का पिता कर्ता का कर्तव्य निभाना नहीं कर सकता है, तो वह ऐसा करने के लिए एक वरिष्ठ सदस्य को नियुक्त कर सकता है। इसलिए, यह प्रतिवादी को एचयूएफ के कर्ता की उपस्थिति में कर्तव्य निभाने से रोकता नहीं है।

इसके अतिरिक्त, त्रिभोवन दास हरिभाई तंबोली बनाम गुजरात राजस्व न्यायाधिकरण एवं अन्य के मामले ने अदालत को यह निर्धारित करने का अवसर दिया कि छोटा सदस्य निम्नलिखित परिस्थितियों के आधार पर परिवार की संपत्ति से निपट सकता है –

1. यदि परिवार का वरिष्ठ सदस्य (कर्ता) उपलब्ध नहीं है;
2. जब कर्ता अपने अधिकारों का अनुरोध करके व्यक्त या निहित तरीके से संपत्ति को सौंपता है;
3. असाधारण परिस्थितियों में, जैसे कि पूरे परिवार को प्रभावित करने वाली आपदा या परिवार का समर्थन करना;
4. ऐसी स्थिति में जहां पिता अनुपस्थित है क्योंकि या तो उसका स्थान ज्ञात नहीं है या वह अपरिहार्य कारणों से दूरस्थ स्थान पर है।

ऊपर दिए गए विचार स्पष्ट रूप से दर्शाते हैं कि परिवार के छोटे सदस्य जसराज सिंह का वरिष्ठ सदस्य धूम राज सिंह, जो लंबे समय से यूके में रह रहे थे, उनकी अनुपस्थिति में एचयूएफ में कर्ता के रूप में अपनी भूमिका का निर्वहन करना उचित था। उन्होंने धूम राज सिंह द्वारा दी गई एक मुख्तारनामा प्रदान की, जिसमें उन्हें प्रबंधकीय पद सौंपा गया था, और मुकदमे की कार्यवाही शुरू होने तक किरायेदार सहित परिवार के किसी भी सदस्य ने कोई आपत्ति नहीं जताई थी। उस तरह से, विवंधन का सिद्धांत कर्ता की ओर से किराया राशि प्राप्त करने के हकदार व्यक्ति के रूप में जसराज सिंह को मौका दिया जाएगा, इस प्रकार, बेदखली याचिका सुनवाई योग्य थी। सर्वोच्च न्यायालय ने उच्च न्यायालय के फैसले की पुष्टि की, जिसमें दिखाया गया था कि लंबे समय तक परिवार के वरिष्ठ सदस्य की अनुपस्थिति में, किसी भी कनिष्ठ सदस्य या सहदायिक को प्रबंधक के रूप में नियुक्त किया जा सकता है। इस संदर्भ में, उच्च न्यायालय ने नरेंद्र कुमार जे. मोदी बनाम आयकर आयुक्त, गुजरात II, अहमदाबाद (1976) और मोहिंदर प्रसाद जैन बनाम मनोहर लाल जैन (2006) के मामले पर भरोसा किया। 

(II) सर्वोच्च न्यायालय ने यह निष्कर्ष निकाला कि प्रथम अपील न्यायालय ने सीपीसी का आदेश XLI नियम 31 के प्रावधान का पालन किया है। उच्च न्यायालय ने इस आधार पर कि प्रथम अपील न्यायालय ने पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत तर्कों पर विचार करते हुए एक विस्तृत निर्णय दिया था, यह कहा कि उच्च न्यायालय ने प्रथम अपील न्यायालय के निर्णय को सीपीसी का आदेश XLI नियम 31 के अनुसार सही ढंग से निपटाया है। अदालत ने स्थापित सिद्धांतों के अनुरूप न होने के आधार पर अपीलकर्ताओं के तर्कों को खारिज कर दिया। इसके अलावा, अपीलकर्ता द्वारा उद्धृत कानूनी मामले संतोष हजारी बनाम पुरुषोत्तम तिवारी (मृत) कानूनी प्रतिनिधित्व द्वारा और मधुकर एवं अन्य बनाम संग्राम एवं अन्य (2001) इस तर्क को सही ढंग से पूरा नहीं करते हैं कि उच्च न्यायालय का निर्णय ‘गूढ़’ या ‘अवैध’ था। पक्षकारों द्वारा दिए गए तर्कों पर विचार नहीं किया गया।

(III) मुद्दा संख्या 3 और 4 से निपटते हुए, सर्वोच्च न्यायालय का विचार था कि दिल्ली किराये नियंत्रण अधिनियम, 1958 की धारा 6A स्पष्ट रूप से कहती है कि किराएदार और मकान मालिक के बीच सहमत किराये में हर तीन साल में संशोधन किया जा सकता है। इसे पूरा करने के लिए, मकान मालिक को अधिनियम की धारा 8 के तहत किराये में वृद्धि का नोटिस किरायेदार को देना होगा। अतिरिक्त किराये नियंत्रक के आदेश को ध्यान में रखते हुए, धारा 15 के तहत कार्यवाही लंबित थी, यह पाया गया कि मकान मालिक ने 6 फरवरी 1993 को अपील दाखिल करने से पहले विधिवत रूप से बेदखली याचिका वापस ले ली थी। यह और अधिक पुष्टि करता है कि मकान मालिक ने कानूनी रूप से अपना कर्तव्य पूरा किया है। माननीय न्यायालय का यह मत था कि मकान मालिक अपने परिसर का किराया संशोधित कर सकता है, भले ही किरायेदार और मकान मालिक के बीच किराये नियंत्रक के कार्यालय में बेदखली की कार्यवाही लंबित हो।

इसके अतिरिक्त, अधिनियम की धारा 3(c) यह प्रावधान करती है कि किराये नियंत्रण अधिनियम की देयता 3500/- रुपये से अधिक के किराये पर प्रतिबंधित रहती है। वर्तमान मामले में, नोटिस देने के बाद, किराया बढ़ा रहता है, जिसका अर्थ है कि यह किराये नियंत्रण अधिनियम के दायरे से बाहर है। इसलिए, कार्यवाही को आगे बढ़ाने के लिए अतिरिक्त किराये नियंत्रक से अनुमति लेना आवश्यक नहीं था। अंबालाल सरभाई एंटरप्राइजेज बनाम अमृत लाल एंड कंपनी और अन्य (2001) के फैसले के आधार पर, माननीय न्यायालय ने फैसला सुनाया कि संशोधित प्रावधान सामान्य खंड अधिनियम, 1897 की धारा 6 के अनुसार पूर्व की कार्यवाहियों को पूर्वव्यापी रूप से प्रभावित नहीं करेगा। मामले के निर्णय में कहा गया है कि सामान्य कानून के तहत मकान मालिक का निहित अधिकार तब तक बना रहता है जब तक कि यह किराये अधिनियम जैसे सुरक्षात्मक कानून से प्रभावित न हो। इसलिए, चूंकि बेदखली याचिका वापस ले ली गई थी और किराये अधिनियम के अनुपालन में मकान मालिक द्वारा छोड़ने का एक नया नोटिस जारी किया गया था, इसलिए सामान्य कानून के तहत मुकदमा कायम है।

फैसले के पीछे के तर्क

सर्वोच्च न्यायालय ने कहा कि कुछ मामलों में यह स्वीकार किया जा सकता है कि एक हिंदू अविभाजित परिवार का कर्ता अपने दायित्व को किसी भी जूनियर सदस्य को सौंप सकता है। परंपरागत रूप से, एक हिंदू अविभाजित परिवार (एचयूएफ) के सबसे बड़े पुरुष सदस्य को कर्ता माना जाता है। हालांकि, अदालत ने हिंदू कानून में लचीलेपन पर विचार किया, जिससे किसी अन्य सदस्य को कर्ता के रूप में कार्य करने की अनुमति मिलती है यदि सबसे बड़ा सदस्य अनुपलब्ध है। त्रिभोवनदास हरिभाई तंबोली बनाम गुजरात राजस्व न्यायाधिकरण और अन्य (1991) जैसे मामलों में पर भरोसा करते हुए विबंध के सिद्धांत का आह्वान करते हुए, अदालत ने मकान मालिक की स्थिति को मजबूत किया, जिससे यह सुनिश्चित हुआ कि किरायेदार जसराज सिंह के अधिकार की अपनी पूर्व मान्यता का खंडन नहीं कर सकते थे क्योंकि किरायेदार शुरू से ही उन्हें किराया दे रहे थे।

अदालत ने यह भी रेखांकित किया कि मकान मालिक किराये में वृद्धि और पट्टे की समाप्ति की एक साथ मांग करने का अधिकार रखता है, जब तक कि उनके कार्य कानून के प्रासंगिक प्रावधानों का पालन करते हैं और प्रक्रिया का दुरुपयोग नहीं करते हैं। अदालत ने मकान मालिक के वित्तीय हितों और संपत्ति अधिकारों की रक्षा करने के अधिकार की पुष्टि की, साथ ही यह सुनिश्चित किया कि कानूनी कार्रवाई कानून के निर्दिष्ट ढांचे के भीतर की जाती है। धारा 3 (C) स्पष्ट रूप से 3500 रुपये से अधिक के किराये वाली संपत्तियों को नियंत्रित करने वाले कानूनी नियमों को परिभाषित करती है। फैसले ने यह अंतर करने में मदद की कि किन परिसरों को 3500 रुपये के अधिकतम किराये से अधिक होने के लिए किराये नियंत्रण अधिनियम से बाहर रखा जाना चाहिए। यह केवल संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 के अंतर्गत आएगा। इस प्रकार, मकान मालिक और किरायेदार के अधिकार और दायित्व संपत्ति अंतरण अधिनियम के अंतर्गत आएंगे, खासकर जब से विवादित संपत्ति दिल्ली किराये नियंत्रण अधिनियम, 1958 के दायरे से बाहर थी।

कुल मिलाकर, फैसले के पीछे तर्क यह है कि मकान मालिक को किराये में वृद्धि या किरायेदार की बेदखली के लिए उसके खिलाफ कोई भी मुकदमा दायर करते समय सद्भाव के साथ कार्य करना चाहिए। इसमे एक उचित निर्णय पर पहुंचने के लिए विशिष्ट क़ानूनों, और मौजूदा परिस्थितियों पर विचार करके मकान मालिकों और किरायेदारों के अधिकारों के बीच एक उचित संतुलन हासिल करने का प्रयास किया।

मामले में संदर्भित प्रासंगिक निर्णय

इस मामले में, अदालत ने अंतिम फैसला देते समय संतुलन बनाने के लिए अपीलकर्ता और प्रतिवादी दोनों के प्रस्ताव को आकार देने के लिए विभिन्न कानूनी मामलों पर भरोसा किया। यहां लाए गए मुख्य मामले नीचे दिए गए हैं:- 

सुनील कुमार एवं अन्य बनाम राम प्रकाश एवं अन्य (1988)

इस मामले में, एक हिंदू अविभाजित परिवार (एचयूएफ) के कर्ता राम प्रकाश ने 1978 में जय भगवान को एक संपत्ति बेचने के लिए एक समझौता किया था। खरीदार ने पूरे समझौते के निष्पादन के लिए सद्भाव में 5000 रुपये का भुगतान भी किया। हालांकि, कुछ समय बाद, राम प्रकाश सहदायिक अधिकारों के कारण समझौते से हट गए। इसने जय भगवान को राम प्रकाश के खिलाफ के गैर-निष्पादन के लिए मुकदमा दायर करने के लिए प्रेरित किया। इसके बाद, राम प्रकाश के बेटे इस कार्यवाही में भाग लेना या शामिल होना चाहते थे। हालांकि, उन्हें ऐसा करने की अनुमति नहीं दी गई। इस प्रकार, उन्होंने पिता जो हिंदू संयुक्त परिवार के कर्ता है के खिलाफ एक मुकदमा दायर किया, ताकि उन्हें सभी सहदायिक की सहमति के बिना संपत्ति बेचने से रोका जा सके। हालांकि निचली अदालत ने निषेधाज्ञा की अनुमति दी, लेकिन पंजाब और हरियाणा उच्च न्यायालय ने इसे खारिज कर दिया। इसलिए, अंततः उन्होंने सर्वोच्च न्यायालय में अपील की, जिसने अपील को खारिज कर दिया और उच्च न्यायालय के फैसले की पुष्टि की। इसे खारिज कर दिया गया क्योंकि एक निषेधाज्ञा एक परिवार के कर्ता की संपत्ति को स्थानांतरित करने या बेचने की क्षमता में बाधा डालती है, भले ही कानूनी आवश्यकता हो, क्योंकि यह विशिष्ट राहत अधिनियम, 1963 की धारा 38 के सार का विरोध करती है।  

त्रिभोवनदास हरिभाई तम्बोली बनाम गुजरात राजस्व न्यायाधिकरण एवं अन्य (1991)

यह मामला, मुकदमा दायर करने से 55 साल पहले विश्व राव द्वारा दी गई कृषि भूमि के एक पट्टे से उत्पन्न हुआ था। बॉम्बे किराएदारी और कृषि भूमि अधिनियम, 1948 की धारा 32(1) ने किरायेदार को किसान दिवस (1 अप्रैल 1957) से भूमि का ‘समझा जाने वाला खरीदार’ बनने का अधिकार दिया। बाद में, 1958 में अधिनियम की धारा 88(1)(b) के दूसरे प्रावधान के तहत एक अधिसूचना के माध्यम से, सरकार द्वारा विवादित भूमि को छूट वाली श्रेणी में शामिल किया गया। 1964 में एक अन्य अधिसूचना ने मूल छूट को प्रतिबंधित कर दिया और अंततः 1976 में छूट को पूरी तरह से रद्द कर दिया। इस बीच, जमींदार विश्व राव मानसिक रूप से अस्थिर हो गए। तब उनके बेटे, वसंतराव ने अगस्त 1964 में भूमि को प्रतिवादी को बेच दिया। धारा 88(1)(b) का दूसरा प्रावधान उन स्थितियों से संबंधित है जहां एक क्षेत्र में एक विशिष्ट समय के भीतर भूमि को स्थानांतरित किया जाता है और बाद में अधिनियम के तहत वापस लाया जाता है। यहां मुख्य प्रश्न यह था कि क्या अंतरण की यह मान्यता पूर्वव्यापी रूप से लागू होती है, संभावित रूप से अपीलकर्ता के पहले से स्थापित समझौते वाले खरीदार के अधिकार को प्रभावित करती है। सर्वोच्च न्यायालय ने कहा कि जमींदार का बेटा, कानून द्वारा संपत्ति बेचने के लिए कर्ता के रूप में उसका प्रतिनिधित्व करने के लिए अधिकृत नहीं होने के कारण, तो ऐसी बिक्री शून्य हो जाती है। इस प्रकार, अपीलकर्ता के खरीदने के अधिकार को बहाल कर दिया गया, और उच्च न्यायालय के फैसले को पलट दिया गया।

नरेंद्र कुमार जे. मोदी बनाम आयकर आयुक्त, गुजरात II, अहमदाबाद, एआईआर 1976 एससी 1953 

इस मामले में, अपीलकर्ता का परिवार एक हिंदू अविभाजित परिवार (एचयूएफ) था जिसका मुखिया बापालाल था। हालांकि, बापालाल ने 1954 में पारिवारिक संपत्तियों में अपनी हिस्सेदारी छोड़ दी थी और परिवार का विभाजन हो गया था, लेकिन आयकर विभाग ने परिवार को एचयूएफ के रूप में आकलन करना जारी रखा और विभाजन का दावा करते हुए आयकर अधिनियम, 1922 की धारा 25A के तहत उनके दावे को खारिज कर दिया। आकलन (1955-56) को उच्च न्यायालय में एक रिट याचिका के माध्यम से चुनौती दी गई थी ताकि आकलन को अमान्य घोषित किया जा सके क्योंकि एचयूएफ का अस्तित्व समाप्त हो गया था। उच्च न्यायालय ने यह तर्क देते हुए याचिका खारिज कर दी कि आयकर विभाग को धारा 25A के तहत विभाजन दर्ज होने तक परिवार को एचयूएफ के रूप में आकलन करने का अधिकार था। परिवार का विभाजन आदेश बाद में आया इसलिए आयकर विभाग में बाध्यकारी नहीं था। सर्वोच्च न्यायालय ने उच्च न्यायालय के फैसले को बरकरार रखा, क्योंकि सिविल न्यायालय से बाद की विभाजन डिक्री का आयकर अधिनियम पर कोई प्रभाव नहीं पड़ा था, जो बापालाल पुरुषोत्तम दास मोदी के परिवार के नाम पर नोटिस जारी कर रही थी क्योंकि पारिवारिक व्यवसाय उस नाम से था। इस प्रकार, सर्वोच्च न्यायालय ने कहा कि अपीलकर्ता की आयकर देयता की हिस्सेदारी की देनदारी बनी रहती है, और वह ऋण के लिए जिम्मेदार होगा।

मोहिंदर प्रसाद जैन बनाम मनोहर लाल जैन (2006)

इस मामले में, सर्वोच्च न्यायालय ने एक गैर-आवासीय दुकान से एक किरायेदार की बेदखली से जुड़े विवाद को संबोधित किया। प्रतिवादी की सेवानिवृत्ति (रिटायर) के बाद, उन्होंने थोक आयुर्वेदिक दवा का व्यवसाय शुरू करने के लिए अपीलकर्ता को बेदखल करने की मांग की। हालांकि, हरियाणा शहरी (किराया और बेदखली का नियंत्रण) अधिनियम, 1973 की धारा 13 के तहत उनके आवेदन को किराये नियंत्रक द्वारा खारिज कर दिया गया था, जिसमें कहा गया था कि प्रतिवादी अपनी वास्तविक आवश्यकता साबित करने में विफल रहा और बहनों की सहमति का अभाव था। हालांकि, अपीलीय प्राधिकारी ने प्रतिवादी की वास्तविक आवश्यकता को स्वीकार करते हुए निर्णय को उलट दिया। उच्च न्यायालय ने माना कि गैर-आवासीय उद्देश्यों के लिए वास्तविक आधार पर बेदखली कायम नहीं है, जिसका हवाला देते हुए सत्यवती शर्मा बनाम भारत संघ (2008) के फैसले का हवाला दिया। हालांकि, उच्च न्यायालय ने हरियाणा राज्य बनाम वेद प्रकाश गुप्ता (1998) के फैसले में इस तरह की बेदखली की अनुमति देने वाली खंडपीठ के फैसले का पालन किया। सर्वोच्च न्यायालय ने इस फैसले को बरकरार रखते हुए पुष्टि की कि थोक दुकान के लिए परिसर प्राप्त करने का वास्तविक कारण दिखाने वाला कोई लाइसेंस आवश्यक नहीं है, और मकान मालिक ऐसे वास्तविक कारणों के लिए आवश्यक होने पर परिसर का दावा कर सकता है। इसके अलावा, कानूनी सिद्धांत यह अनुमति देता है कि एक सह-मालिक अन्य सह-मालिकों की स्पष्ट सहमति की आवश्यकता के बिना बेदखली का मुकदमा दायर कर सकता है। साथ ही, अदालत ने प्रतिवादी की बहनों द्वारा बेदखली का विरोध करने का कोई सबूत नहीं पाया।

संतोष हजारी बनाम पुरुषोत्तम तिवारी (मृत) कानूनी प्रतिनिधित्व द्वारा (2001) 

इस मामले में, वादी ने 4 मार्च, 1983 को पथरिया गांव में एक संपत्ति पर प्रतिवादी के खिलाफ स्वामित्व की घोषणा, कब्जे की वसूली और स्थायी निषेधाज्ञा की मांग करते हुए मुकदमा दायर किया। आरोप लगाया गया कि प्रतिवादी ने 1981 में वादी की जमीन को अवैध रूप से ले लिया। प्रतिवादी ने प्रतिकूल अधिकार का दावा करते हुए कहा कि वे 1940-41 से जमीन पर कब्जे में थे। साथ ही, उन्होंने यह तर्क दिया कि 1981 के बाद से वादी द्वारा भूमि को पुनः प्राप्त करने के लिए कोई कदम नहीं उठाने के कारण मुकदमा समयबद्ध था। सत्र न्यायालय ने प्रतिकूल अधिकार के दावे को खारिज करते हुए वादी के पक्ष में फैसला सुनाया। हालांकि, पहली अपील अदालत ने अपील खारिज कर दी, जिसमें कहा गया कि बेदखल होने वाली याचिका संवेदनशील नहीं थी और कानून का कोई महत्वपूर्ण प्रश्न शामिल नहीं था। इसके बाद पीड़ित वादी ने उच्च न्यायालय में दूसरी अपील की, लेकिन कानून का कोई नया प्रश्न नहीं होने के कारण इसे संक्षेप में खारिज कर दिया गया। अंत में, सर्वोच्च न्यायालय में एक विशेष अनुमति याचिका (एसएलपी) दायर की गई। मामले की समीक्षा करने पर, सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय लिया कि प्रतिकूल अधिकार के संबंध में कानून का महत्वपूर्ण प्रश्न नए सिरे से निर्णय के लिए उच्च न्यायालय को वापस भेजा जाना चाहिए।

अदालत ने कहा कि यदि उच्च न्यायालय दूसरी अपील पर विचार कर रहा है, तो उसे सिविल प्रक्रिया संहिता, 1908 की धारा 100 के अनुसार उठाए गए महत्वपूर्ण प्रश्नों को संबोधित करना चाहिए। उच्च न्यायालय को मामले में कानून के महत्वपूर्ण प्रश्न की पुष्टि करनी होगी और अपील के साथ आगे बढ़ने से पहले प्रश्न तैयार करना होगा। इस प्रकार, सर्वोच्च न्यायालय ने फैसला सुनाया कि उच्च न्यायालय के पास बिना किसी पूर्व टिप्पणी के प्रभावित हुए, सिविल प्रक्रिया संहिता, 1908 की धारा 100 के अनुसार कानूनी मुद्दों को संबोधित करने का पूरा अधिकार है। वर्तमान मामले में, उच्च न्यायालय ने सीपीसी की धारा 100 के तहत पहली अपील अदालत के फैसले का कानूनी रूप से पालन किया था। इस प्रकार, सर्वोच्च न्यायालय ने इसे पुनर्विचार के लिए उच्च न्यायालय को वापस भेजने को प्राथमिकता नहीं दी।

मधुकर एवं अन्य बनाम संग्राम एवं अन्य (2001) 

इस मामले में, वादियों ने एक संपत्ति के संयुक्त स्वामित्व का दावा करते हुए और उससे कुछ उपहारों और बिक्री विलेखों को अमान्य कराने की मांग करते हुए एक मुकदमा दायर किया। निचली अदालत द्वारा सीमा और पूर्व निर्णय के आधार पर खारिज किए जाने के बाद, अपील उच्च न्यायालय के समक्ष प्रस्तुत की गई। उच्च न्यायालय ने निचली अदालत के तर्क और साक्ष्य पर पर्याप्त विचार किए बिना, पक्षकारों के बीच संबंध और वादी द्वारा मांगी गई घोषणा के हकदार होने के आधार पर अपील का एकतरफा फैसला वादी के पक्ष में किया। सर्वोच्च न्यायालय ने पाया कि उच्च न्यायालय का फैसला अपर्याप्त था क्योंकि इसमें मुकदमे में पेश किए गए महत्वपूर्ण दस्तावेजी और मौखिक साक्ष्य पर चर्चा नहीं की गई थी, सीमा और पूर्व निर्णय के लिए निचली अदालत के कारणों को संबोधित किया गया था, और सभी मुद्दों और संबंधित साक्ष्यों पर विचार किया गया था। सर्वोच्च न्यायालय ने उच्च न्यायालय के फैसले को रद्द कर दिया और अपील के तर्कों पर उचित विचार के लिए इसे उच्च न्यायालय को वापस भेज दिया। सर्वोच्च न्यायालय ने संतोष हजारी बनाम पुरुषोत्तम तिवारी (2001) के मामले में प्रथम अपील न्यायालय के दायित्वों के बारे में प्रकाश डाला और मामले की योग्यता पर कोई राय नहीं दी।

डी.सी. भाटिया और अन्य बनाम भारत संघ और अन्य (1994)

इस मामले की पृष्ठभूमि में दिल्ली किराया नियंत्रण (संशोधन) अधिनियम, 1988 की धारा 3(C) का अधिनियमन शामिल है। पुराने अधिनियम को मुख्य रूप से किरायेदारों को बेदखली और किराये की बढ़ोतरी से बचाने के लिए अधिनियमित किया गया था। हालांकि, समय के साथ, किराये के आवास की उपलब्धता पर प्रभाव के बारे में चिंताएं पैदा हुईं। किराये नियंत्रण सुरक्षा की धारा ने उन परिसरों को छूट दी जिनका मासिक किराया 3500/- रुपये से अधिक था। संशोधन को किराये की राशि के आधार पर मनमाने वर्गीकरण के कारण भारतीय संविधान के अनुच्छेद 14 का उल्लंघन करने के आधार पर चुनौती दी गई थी। प्रकृति में पूर्वव्यापी नहीं होने के कारण, इसे मौजूदा किरायेदारी पर लागू नहीं होना चाहिए। सर्वोच्च न्यायालय ने पुष्टि की कि विधायिका का यह उचित अधिकार है कि वह तय करे कि किन परिसरो को इस अधिनियम के तहत सुरक्षा से अलग किया जाना चाहिए। इसलिए, अदालत ने सरकार को आवास बाजार में लंबित बेदखली याचिकाओं में बदलाव किए बिना किराये नियंत्रण के प्रभाव के बारे में चिंताओं को दूर करने की अनुमति दी।

अंबालाल साराभाई एंटरप्राइजेज लिमिटेड बनाम अमृत लाल एंड कंपनी और अन्य (2001)

1988 के दिल्ली किराया नियंत्रण संशोधन अधिनियम में धारा 3(C) लागू होने के बाद, नए अधिनियम ने 3500/- रुपये प्रति माह से अधिक किराये की अवधि के लिए किराये नियंत्रित लाभों को बाहर करने का प्रयास किया। विवादित मुद्दा यह था कि क्या भूमि के मालिक द्वारा अधिनियम के तहत 1985 में दायर की गई चल रही बेदखली याचिका संशोधन के बाद जारी रह सकती है। किरायेदार ने प्रस्तुत किया कि डीआरसी अधिनियम के तहत उनका कोई निहित अधिकार नहीं है, और संशोधन पूर्वव्यापी नहीं था। उनका मानना ​​था कि संशोधन के बाद भी साधारण दीवानी न्यायालय का अधिकार क्षेत्र होना चाहिए। दूसरी ओर, भूमि के मालिक ने तर्क दिया कि उनके पास पूर्व-संशोधित अधिनियम के तहत निहित अधिकार था और सामान्य खंड अधिनियम, 1897 की धारा 6 अतिरिक्त किराये नियंत्रक के तहत लंबित कार्यवाही की निरंतरता की अनुमति देता है। धारा का अर्थ है कि निरस्त अधिनियम के तहत अर्जित किसी भी अधिकार विशेषाधिकार को निरस्तीकरण प्रभावित नहीं करेगा। अदालत ने इस मामले में निर्णय दिया कि किराया नियंत्रण अधिनियम किरायेदारों को सुरक्षा प्रदान करता है, न कि कोई स्थायी अधिकार। संशोधन के साथ, केवल संशोधन से पहले के सामान्य कानून और संशोधन के बाद की कार्यवाही में से एक, बिना पूर्वव्यापी प्रभाव के, हो सकती है।

मेसर्स नोपानी इन्वेस्टमेंट्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम संतोख सिंह (एचयूएफ) (2008) का आलोचनात्मक विश्लेषण

सर्वोच्च न्यायालय ने इस मामले में कानून में सही प्रक्रियाओं और किराये नियंत्रण कानूनों को कैसे लागू किया जाना चाहिए, इस पर समकालीन स्थिति की सावधानीपूर्वक जांच की और समझाया, जिससे मकान मालिकों और किरायेदारों को न्याय मिला। इसने एक हिंदू अविभाजित परिवार (एचयूएफ) में कर्ता की भूमिका के संबंध में कानूनी सिद्धांतों का विश्लेषण किया, जिसमें बेदखली कार्यवाही के संबंध में प्रक्रियात्मक और वास्तविक कानून शामिल थे।

मुकदमा शुरू करने वाले व्यक्ति ने तर्क दिया कि इसकी अनुमति नहीं दी जानी चाहिए क्योंकि बड़े भाई के जीवित रहने पर छोटे भाई को कोई कार्यवाही शुरू करने की अनुमति नहीं थी। हालांकि, अदालत ने पिछले कानूनी फैसलों का हवाला देते हुए तर्क को खारिज कर दिया कि परिवार के छोटे सदस्य को परिवार में कर्ता की अनुपस्थिति में जिम्मेदारियों को पूरा करने का अधिकार दिया जा सकता है।

अदालत इस बात का पता लगाने के बाद फैसले पर पहुंची कि परिवार के सबसे बड़े भाई धूम राज सिंह लंबे समय से यूके में रह रहे थे और उन्होंने जसराज सिंह को परिवार की सभी जिम्मेदारियों का प्रबंधन करने का अधिकार पत्र दिया था। अपील खारिज करके अदालत ने पुराने कानूनों और आधुनिक परिस्थितियों के बीच संतुलन बनाए रखने के लिए अपना रुख दिखाया है।

अदालत ने कर्ता के रूप में प्रतिवादी की स्थिति दिखाकर विबंध के सिद्धांत को लागू किया। इसने इस बात को स्पष्ट करने के लिए सिद्धांत का उपयोग किया कि किरायेदारों ने जसराज सिंह पर मकान मालिक के अधिकार को थोप दिया था क्योंकि वे उसे किराया दे रहे थे। परिवार के अन्य सदस्यों ने जसराज सिंह द्वारा कर्ता धूम राज सिंह की ओर से किराया प्राप्त करने पर कोई आपत्ति नहीं जताई। इस प्रकार, यह स्पष्ट रूप से याचिका में जसराज सिंह की कर्ता के रूप में स्थिति पर सवाल उठाने के किरायेदारों के अधिकारों को प्रतिबंधित करता है।

दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958 और संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की लागूता से निपटते हुए, उन्होंने कहा कि चूंकि किराया एक निश्चित सीमा से अधिक बढ़ा दिया गया था, इसलिए मामला अब सामान्य कानूनों के तहत कानूनी कार्रवाइयों के दायरे में नहीं था। किराये नियंत्रण अधिनियम जैसे विशिष्ट सुरक्षात्मक कानूनों और सामान्य कानूनों के बीच अंतर करके, अदालत ने बदलते कानूनी परिदृश्य में मकान मालिकों के अधिकारों की रक्षा की।

निहित अधिकारों के संरक्षण का फैसला करते हुए, अदालत ने ध्यान केंद्रित किया कि यदि पट्टा समझौता होने के बाद कोई कानून बदल दिया जाता है, तो पट्टे के समय पर सहमत हुए अधिकारों और दायित्वों को आम तौर पर नए कानून से प्रभावित नहीं होना चाहिए जब तक कि कानून स्पष्ट रूप से अन्यथा न कहे। यह इस बात पर जोर देता है कि व्यक्ति समझौते करते समय या वित्तीय निर्णय लेते समय कानूनी व्यवस्था की स्थिरता और पूर्वानुमानित पर भरोसा कर सकते हैं। निर्णय के प्रक्रियात्मक पहलुओं से यह भी स्पष्ट होता है कि मकान मालिकों के अधिकारों को अन्यायपूर्ण नकारा नहीं गया है, और किरायेदारों को अपने मकान मालिकों के अनुचित या यादृच्छिक (रेंडम) कार्यों से सुरक्षित रखा गया है।

निष्कर्ष 

भारत के विभाजन के बाद दिल्ली में शरणार्थियों के अचानक आगमन के कारण पैदा हुई आवास सुविधाओं की गंभीर समस्या का समाधान करने के लिए सरकार को आगे आना पड़ा। पश्चिम पाकिस्तान से आने वाले लोगों को समायोजित करने और मकान मालिकों को आवासीय या गैर-आवासीय परिसर से बेदखल करने से रोकने के लिए, सरकार ने किरायेदारों के साथ न्याय करने के लिए कानूनों को थोड़ा सख्त बना दिया। दिल्ली और अजमेर-मेरवाड़ा किराया नियंत्रण अधिनियम, 1947, किरायेदारों को द्वितीय विश्व युद्ध के बाद मुद्रास्फीति से बचाने और उन्हें समाप्ति से बचाने के लिए पेश किया गया था। हालांकि, 1988 के डीआरसी अधिनियम ने कुछ बदलाव किए, जिसमें 3500/- रुपये प्रति माह से अधिक किराये वाले परिसर को बाहर रखा गया था। धारा 6A के तहत, मकान मालिकों के प्रोत्साहन और किरायेदारों के आवास में संतुलन बनाने के लिए किराये में समय-समय पर संशोधन की अनुमति दी गई थी।

किराये नियंत्रण प्रावधानों को उनके जमे हुए स्वरूप के लिए “प्रथम पीढ़ी के किराये नियंत्रण” के रूप में माना जाता था। इसलिए, किराये नियंत्रण के बाद के चरणों को “दूसरी पीढ़ी के किराये नियंत्रण” कहा जाता था। इसके बावजूद, नियमों की कमी और अधिनियमों की कठोरता के कारण अभी भी कई स्थितियों का सामना करना पड़ रहा है, जिस पर भारत में मकान मालिकों और किरायेदारों दोनों के कल्याण के लिए फिर से विचार करने की आवश्यकता है।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न (एफएक्यू)

दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958 के उद्देश्य क्या है?

दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958 का उद्देश्य रोजगार की तलाश में दिल्ली आने वाले आर्थिक रूप से कमजोर प्रवासी श्रमिकों को बेदखली और अत्यधिक किराए से बचाना है। यह अधिनियम दिल्ली के आवास बाजार में विभाजन के बाद पाकिस्तान से आए किरायेदारों की पिछली स्थितियों से निपटने के लिए बनाया गया था। हालांकि, पुराने हो चुके इस अधिनियम के कारण मकान मालिकों को संपत्तियों के रखरखाव और किराए का उचित मुआवजा प्राप्त करने में कठिनाइयां हुई।

क्या संयुक्त परिवार का कर्ता किसी संपत्ति के प्रबंधन में अपना प्रतिनिधित्व करने के लिए किसी अन्य व्यक्ति को नियुक्त कर सकता है?

विभिन्न पूर्व निर्णयों का विश्लेषण करते हुए, सर्वोच्च न्यायालय का विचार था कि हिंदू अविभाजित परिवार (एचयूएफ) के कर्ता की अनुपस्थिति में, कर्ता अपने कर्तव्य को अपने से छोटे किसी अन्य सहदायिक को संपत्ति के प्रबंधन का प्रतिनिधित्व और संचालन करने के लिए सौंप सकता है। 

क्या एक महिला एचयूएफ (हिन्दू अविभाजित परिवार) में कर्ता हो सकती है? 

हिंदू उत्तराधिकार (संशोधन) अधिनियम, 2005 की धारा 6 के अनुसार, किसी भी कानूनी बाधा नहीं है जो एक महिला (परिवार की बेटी) को एक संपत्ति में सहदायिक के रूप में स्वामित्व और हिंदू अविभाजित परिवार की कर्ता होने से रोक सके। आयकर आयुक्त, मध्य बनाम सेठ गोविंदराम शुगर मिल्स लिमिटेड, 1965 के मामले में यह निर्धारित किया गया था कि एक विधवा एक परिवार की कर्ता हो सकती है।

संदर्भ

• https://papers.ssrn.com/sol3/Delivery.cfm/SSRN_ID2849727_code2280044.pdf?abstractid=2849727&mirid=1
• https://timesofindia.indiatimes.com/city/delhi/the-uncontrolled-delhi-rent-control-act-1958/articleshow/109245356.cms
• https://ccs.in/sites/default/files/2022-10/Rent%20control%20laws%20in%20India%20A%20critical%20analyse.pdf